COMPAÑÍA DE SEGUROS CONFUTURO S.A.

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Compraventa de Inmueble y Cesión de Contrato de Leasing - Bodecen

COMPAÑÍA DE SEGUROS CONFUTURO S.A.

EMILIO VENEGAS, Socio Finanzas Corporativas y Transacciones

NICOLÁS HERRERA, Socio Finanzas Corporativas y Transacciones

PRISCILLA MATOS, Analista Finanzas Corporativas y Transacciones

Octubre, 2015

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Tel: +562 2729 5000 Av. Vitacura 5093, Piso 3 – Vitacura

Fax: + 562 2729 5095 Santiago – CHILE

www.bdo.cl Postcode: 7630281

Santiago, 05 de octubre 2015 Señores

Compañía de Seguros Confuturo S.A. Atención: Antonio Lagos

Jefe de Inversiones Inmobiliarias Presente

De nuestra consideración:

Tenemos el agrado de adjuntar el informe del evaluador

independiente (en adelante “el Informe”) que contiene los resultados del análisis de condiciones de mercado de tasa de endeudamiento para la cesión de una operación de leasing por parte de Compañía de Seguros Corpseguros a Compañía de Seguros Confuturo S.A. Con el objetivo de dar cumplimiento a lo estipulado en la Ley Nª 18.046 de Sociedades Anónimas, para transacciones entre empresas relacionadas. El presente informe corresponde a nuestra propuesta de trabajo, con fecha 05 de agosto 2015, la cual comprende la entrega del Informe del evaluador independiente, y las discusiones con la administración. Se ha considerado el análisis de la situación, variada información de mercado, y la información provista por Cia de seguros Corpseguros S.A. Cabe destacar que la información proporcionada no ha sido objeto de auditoria por nuestra parte. Por lo tanto, como se estableció en nuestra propuesta, es responsabilidad de la administración la veracidad y confiabilidad de los datos proporcionados, quedando las conclusiones de nuestro trabajo sujetos a dicho alcance.

El presente Informe está dirigido a la administración superior de Confuturo, y, por lo tanto, no debe ser considerado para ningún otro propósito. Por lo que la entrega de éste a terceros debe contar con nuestra autorización, ya que como se indicó en nuestra propuesta, en ese caso particular, se deberá firmar una “carta de entrega de informes a terceros” que delimita las condiciones de su utilización y nuestra responsabilidad al respecto. Esta limitación no aplica a los requisitos de la Ley Nª 18.046.

Limitaciones de nuestro alcance

Este trabajo tuvo por objetivo estimar una tasa de endeudamiento a valores de mercado, asociada a la compraventa de un inmueble y cesión de un leasing descrita en este documento.

Sujeto a nuestra obligación de realizar nuestro trabajo con cuidado y habilidad razonable, no tendremos ninguna responsabilidad por cualquier pérdida o daño de cualquier naturaleza, derivadas de información que se haya retenido, ocultado o tergiversado a nosotros por parte de los directores o empleados de Confuturo o cualquier otra persona a las cuales nosotros hemos realizado consultas, exceptuando en la medida en que dicha pérdida o daño se produce como consecuencia de nuestra mala fe o dolo en la retención, ocultamiento o tergiversación que debería ser evidente para nosotros, sin una nueva petición de la información proporcionada y requerida a nosotros para ser considerada por nosotros bajo los términos de nuestro compromiso.

Saluda atentamente a usted,

Emilio Venegas Valenzuela

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1. RESUMEN EJECUTIVO

2. DESCRPCIÓN DE LA OPERACIÓN

3. DETERMINACIÓN DE LA TASA DE INTERÉS COMPARABLE

4. CONCLUSIONES

5. ANEXOS

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GLOSARIO

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Corpseguros Compañía de Seguros Corpseguros S.A.

Confuturo Compañía de Seguros Confuturo S.A.

Bodecen Deudora – Inmobiliaria e Inversiones Centro Nacional de Bodegaje S.A.

Préstamo Contrato de leasing a ser transferido por Corpseguros a Confuturo

UF Unidad de Fomento

Fecha de Análisis 30 de septiembre 2015

Activo/garantía Bodecen – Inmueble ubicado en Cristóbal Colón 9585, Hualpén

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RESUMEN EJECUTIVO

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Compañía de Seguros Confuturo - Tasa Leasing - Informe Final

Introducción

El objetivo de nuestro trabajo ha sido el de preparar una evaluación independiente, de acuerdo al Título XVI de la Ley Nª 18.046 de Sociedades Anónimas.

A los efectos de nuestro trabajo, entendemos como valor razonable de mercado lo siguiente:

“es el valor al cual un activo/garantía cambiaría de manos entre un potencial comprador y un potencial vendedor cuando ninguno de éstos actúa bajo compulsión y cuando ambos tienen un conocimiento razonable de los hechos relevantes”.

Para aplicar este concepto al Préstamo, se estimó cuanto hubiese sido la tasa de interés aplicada por un participante de mercado, para un Préstamo de condiciones similares, considerando la naturaleza de la transacción y la información de mercado disponible a la fecha.

Resultados

De acuerdo con el objetivo del presente trabajo y en virtud de la información analizada, se obtienen las siguientes conclusiones de nuestro trabajo:

1. Una tasa de mercado esperada para el Préstamo analizado se encontraría en un rango entre 4,40% a

5,84% (real anual)

2. El caso mas probable seria una tasa de 5,07% (real anual).

3. Se consideraron clasificaciones de riesgo mejores a B, dada la relación deuda a valor de activo/garantía, considerando un valor del activo/garantía de

546.950 UF informado por Corpseguros.

4. Se estima que la clasificación de riesgo de Bodecen es de A y/o A-, dada su relación deuda/patrimonio de 1,87, la que se asemeja al promedio del mismo ratio para los bonos A y A- de Estados Unidos, el cual es de 1,77.

5. En caso de disponer de una clasificación de riesgo de Bodecen, se podría determinar un valor con mayor certeza, el que se espera se encuentre en el rango determinado.

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DESCRIPCIÓN DE LA OPERACIÓN

Análisis de la situación

El Préstamo analizado corresponde a un leasing con las siguientes características:

 Monto : UF 495.174 (05 de septiembre 2015)

 Deudor : Inmobiliaria e Inversiones Centro Nacional de Bodegaje S.A.  Cuotas Anual : UF 37.385

 Cuotas Anuales por Pagar : 22,8

 Activo/garantía : Av. Colón N° 9585 – 9765, Concepción

 Valor de activo/garantía : UF 546.950 (Informe Gabriel Rodríguez de fecha 27 de abril 2015)

Descripción de la transacción

Mencionado leasing será traspasado de Corpseguros a Confuturo. El análisis solicitado corresponde a la estimación de una tasa de mercado a la cual traspasar mencionado Préstamo.

Situación Actual

Transacción

CORPSEGUROS Bodecen LEASING activo/gara ntía CONFUTURO Traspaso CORPSEGUROS Bodecen LEASING activo/ga rantía

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www.bdo.cl 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 UF

Composición Cupones Anuales

Amortización Intereses

Año Intereses Amortización Cupón Anual (UF)

1 25.006 12.023 37.029 2 24.399 12.630 37.029 3 23.761 13.268 37.029 4 23.091 13.938 37.029 5 22.388 14.641 37.029 6 21.648 15.381 37.029 7 20.871 16.157 37.029 8 20.055 16.973 37.029 9 19.198 17.831 37.029 10 18.298 18.731 37.029 11 17.352 19.677 37.029 12 16.358 20.671 37.029 13 15.314 21.714 37.029 14 14.218 22.811 37.029 15 13.066 23.963 37.029 16 11.856 25.173 37.029 17 10.584 26.444 37.029 18 9.249 27.780 37.029 19 7.846 29.183 37.029 20 6.372 30.656 37.029 21 4.824 32.205 37.029 22 3.198 33.831 37.029 23 1.489 35.539 37.029 Página 8

DESCRIPCIÓN DE LA OPERACIÓN

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DETERMINACIÓN DE LA TASA DE INTERÉS

COMPARABLE

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Metodología

La metodología utilizada para la conformación de la tasa exigida al Préstamo se basa en tres elementos: la tasa libre de riesgo, el spread del préstamo exigido a una deuda de una empresa con características similares y que transe en el mercado y finalmente una prima por liquidez.

La tasa libre de riesgo (R_f) representa el rendimiento de un

bono libre de riesgo. En este caso hemos considerado un Bono del Banco Central en UF (BCU), a 22,83 años, en base al plazo del Préstamo.

El Spread de Préstamo es determinado considerando el promedio de 3 escenarios de tasa distintos. Cabe destacar que estos intentan estimar el retorno adicional exigido a papeles que transan en el mercado, dado el riesgo del emisor. Se realizó un análisis de razonabilidad del spread del Préstamo con spread similares en Chile.

La prima por liquidez (R_Liq) surge debido a que el Préstamo es de carácter privado, y no puede ser liquidado por el prestamista hasta el vencimiento. Por ésta característica, los inversionistas piden un premio en la tasa de descuento de un activo/garantía. En este caso se estimó el descuento por

liquidez de acuerdo al descuento estimado por activo/garantías de similar tamaño en USA, de acuerdo al estudio de Ibboston

Risk Premia Over Time Report 2010. Dados los diferentes

tamaños de los activo/garantías relativos, se ajustó el tamaño de los activo/garantías Americanos a los activo/garantías chilenos de acuerdo al tamaño de las economías relativas. Cabe destacar que para el análisis de la tasa del Préstamo se considero el valor del activo/garantía que es la garantía de mencionado Préstamo.

A partir de la suma de estos elementos generamos un rango estimativo de posibles tasas de interés exigidas al Préstamo. Y se consideró finalmente el promedio entre el mínimo y el máximo de este rango.

DETERMINACIÓN DE LA TASA DE INTERÉS COMPARABLE

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Plazo Precio Yield (%) Precio Yield (%)

2 años 105,25 3,96 105,01 0,55 3 años 107,14 4,16 106,84 0,76 5 años 102,84 4,22 110,54 1,06 10 años 100,28 4,56 100,55 1,46 20 años 104,22 4,85 105,04 1,73 22,83 años 108,36 4,87 110,94 1,77 30 años 118,86 4,90 125,90 1,86 BCP BCU

• Se utilizó el bono del banco central denominado en UF a 22,83 años (BCU) para estimar la tasa libre de riesgo. Para obtener la tasa libre de riesgo de referencia se extrapoló a partir de las tasa de 20 y 30 años, 1,73% y 1,86% respectivamente. Obteniendo una tasa de 1,77%.

DETERMINACIÓN DE LA TASA DE INTERÉS COMPARABLE

Tasa Libre de Riesgo

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Fuente: Bloomberg y cálculos propios 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00

2 años 3 años 5 años 10 años 20 años 22,83

años 30 años

%

Plazo

Tasa Libre de Riesgo (BCU y BCP)

BCP BCU

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Min Max Promedio BCU 22,8 años 1,77% 1,77% 1,77% Real Estate USA 1,28% 2,82% 1,95% A (1) 0,71% 1,88% 1,20% A- (2) 1,16% 1,66% 1,41% BBB+ (3) 1,02% 2,41% 1,53% BBB (4) 1,10% 2,87% 1,85% BBB- (5) 1,38% 2,99% 2,17% BB+ (6) 1,62% 4,09% 2,98% BB (7) 2,97% 2,97% 2,97% BB-(8) 3,55% 5,11% 4,07% Spread Bodecen ( a ) 0,94% 1,77% 1,31% Promedio 3,37% Promedio ponderado 3,58% Mediana 3,36% Percentil 20% 2,83% Percentil 80% 3,90% Max 4,26% Min 2,42%

El spread utilizado en el cálculo de la tasa final es el resultado del promedio entre tres escenarios considerados relevantes para este caso. En cada uno se construyó un rango para el spread y se consideró el promedio entre el limite inferior y superior para obtener un spread para ese escenario. Ahora procederemos a explicar el procedimiento a través del cual se llegó a dichos spread:

1. En primer lugar, se utilizó el spread promedio ponderado mínimo (1,28%) y máximo (2,82%) de las empresas pertenecientes a la industria del “Real Estate” en EEUU (Ver anexos). Es importante destacar que al no disponer de información sobre la clasificación de riesgo de Plaza Américas se consideró el promedio de todas las clasificaciones de riesgo disponibles en el Real Estate (desde A hasta BB-). Resultando en un spread promedio ponderado de 1,95%.

2. En segundo lugar, se hizo un análisis utilizando el spread de comparables de mercado en USA con clasificación de riesgo A (ver Anexos), considerando que la relación Deuda/activo/garantía para esta operación se encuentra más cercano a éstos, quedando un spread mínimo de 0,71%, máximo de 1,88% y promedio de 1,20 %.

3. En tercer lugar, se calculó el promedio de los bonos con clasificación de riesgo A y A-, considerando la similitud entre el ratio deuda/patrimonio de Bodecen es de 1,87, y el promedio de estos mismos ratios para los bonos A y A- es de s de 1,77, quedando un spread mínimo de 0,94%, máximo de 1,77% y promedio de 1,31%. 4. En tercer lugar, se realizó un análisis de razonabilidad calculando los

spread de empresas comparables. Se tomó el spread mínimo como limite inferior (2,42%) y el máximo como limite superior (4,26%).

DETERMINACIÓN DE LA TASA DE INTERÉS COMPARABLE

Spread del Préstamo

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Spread de créditos Confuturo comparables Spread de créditos según clasificación de riesgo

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DETERMINACIÓN DE LA TASA DE INTERÉS COMPARABLE

Spread del Préstamo

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Adjusted Ibbotson (in millions US$)

Decile Smallest _Comp. Largest _Comp. _PremiumSize

Mid - Cap (3-5) 1.602,43 5.936,15 1,08% Low - Cap (6-8) 432,18 1.600,16 1,85% Micro - Cap (9-10) 1,01 431,26 3,99% Breakdown of Deciles 1- 10 1 - Largest 14.692,02 329.725,26 -0,37% 2 5.975,84 14.691,67 0,74% 3 3.482,57 5.936,15 0,85% 4 2.386,99 3.414,63 1,15% 5 1.602,43 2.384,03 1,69% 6 1.063,33 1.600,17 1,73% 7 685,13 1.063,31 1,73% 8 432,18 684,70 2,49% 9 214,19 431,26 2,85% 10 -Smallest 1,01 214,11 6,28% Breakout of 10th decile 10a 123,54 214,11 4,45% 10b 1,01 123,52 10,01% Fuente: Ibbotson Premia Over time Report, 2010

Adjusted Ibbotson (in millions US$)

Decile Smallest _Comp. Largest _Comp. _PremiumSize

Mid - Cap (3-5) 26,37 97,69 1,08% Low - Cap (6-8) 7,11 26,33 1,85% Micro - Cap (9-10) 0,02 7,10 3,99% Breakdown of Deciles 1- 10 1 - Largest 241,79 5.426,48 -0,37% 2 98,35 241,79 0,74% 3 57,31 97,69 0,85% 4 39,28 56,20 1,15% 5 26,37 39,24 1,69% 6 17,50 26,33 1,73% 7 11,28 17,50 1,73% 8 7,11 11,27 2,49% 9 3,53 7,10 2,85% 10 -Smallest 0,02 3,52 6,28% Breakout of 10th decile 10a 0,00 0,00 3,99% 10b 0,00 0,00 9,73% Fuente: Ibbotson Premia Over time Report, 2010, ajustado para Chile

USA

CHILE

Dada la baja liquidez del Préstamo entregado (no existe un mercado en el cual transar dicha deuda), es coherente aplicar una prima por liquidez a la tasa de interés.

Basándonos en las estimaciones del Ibboston Risk Premia Over Time Report 2010, podemos observar distintas primas que son asignadas al retorno exigido de activo/garantías, dependiendo de su tamaño.

Haciendo un símil entre el cobro que se aplica a estos activo/garantías, considerando que uno de los principales factores del “size discount” es la liquidez, es posible generar un valor aproximado de prima por liquidez para el Préstamo.

La prima asociada a un activo/garantía de un tamaño similar al monto del valor del activo/garantía estaría en un rango entre 1,73% y 1,85%, con un promedio de 1,79%.

DETERMINACIÓN DE LA TASA DE INTERÉS COMPARABLE

Prima por Liquidez

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Ajuste al 1,65% del tamaño de los activo/gara ntías

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De acuerdo con el objetivo del presente trabajo y en virtud de la información analizada, se obtienen las siguientes conclusiones de nuestro trabajo:

1. Una tasa de mercado esperada para el Préstamo

analizado se encontraría en un rango entre 4,40% a 5,84% (real anual)

2. El caso mas probable seria una tasa de 5,07% (real

anual).

3. Se consideraron clasificaciones de riesgo entre A y A-,

dado que el ratio deuda/patrimonio de Bodecen es de 1,86, y se asemeja considerablemente al promedio del ratio para los bonos A y A- de Estados Unidos, el cual es de 1,77.

4. En caso de disponer de una clasificación de riesgo de

Bodecen se podría determinar un valor con mayor certeza, el que se espera se encuentre en el rango determinado.

CONCLUSIONES

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Min Max Promedio

BCU 22,8 años 1,77% 1,77% 1,77% Real Estate USA 1,28% 2,82% 1,95% A (1) 0,71% 1,88% 1,20% A- (2) 1,16% 1,66% 1,41% BBB+ (3) 1,02% 2,41% 1,53% BBB (4) 1,10% 2,87% 1,85% BBB- (5) 1,38% 2,99% 2,17% BB+ (6) 1,62% 4,09% 2,98% BB (7) 2,97% 2,97% 2,97% BB-(8) 3,55% 5,11% 4,07% Spread Bodecen ( a ) 0,94% 1,77% 1,31% Descuento Liquidez 1,73% 1,85% 1,79% Tasa Promedio Real Estate USA ( b ) 4,77% 6,44% 5,51% Tasa Bodecen ( c ) 4,43% 5,39% 4,86% Tasa Real Estate USA A ( d ) 4,21% 5,49% 4,76% Tasa Comparables ( e ) 4,19% 6,03% 5,14%

Tasa Elegida ( f ) 4,40% 5,84% 5,07%

Spread Implicito 0,91% 2,22% 1,51%

( f ) Promedio de b, c, d y e

( d ) BCU 22,8 años + Spread de los bonos con clasificación de riesgo A, USA, considerando relación D/A para esta operación se encuentra más cercano a éstos + Descuento por liquidez

( a ) El spread de Bodecen fue calculado como el promedio de los spread de los bonos con clasificación A y A-, considerando que su ratio deuda/patrimonio (1,87) se asemeja a los ratios de deuda/patrimonio de los bonos A y A- (1,77)

( c ) BCU 22,8 años + Spread Bodecen + Descuento por liquidez

( e ) BCU 22,8 años + Spread de comparables (mínimo, máximo y promedio). Notar que el spread de comparables ya considera el descuento por liquidez

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ANEXOS

Spread Industria Real Estate EEUU

A-BBB

A

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ANEXOS

Spread Industria Real Estate EEUU

BB+

BB-

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