contratos preparatorios

UNIVERSIDAD NACIONAL DE ANCASH

UNIVERSIDAD NACIONAL DE ANCASH

¨SANTIAGO ANTUNEZ DE MAYOLO¨

¨SANTIAGO ANTUNEZ DE MAYOLO¨

TEMA UNO:

TEMA UNO:

CONTRATOS PREPARATORIOS.

CONTRATOS PREPARATORIOS.

DOCENTE:

DOCENTE:

LUCIA BULE

LUCIA BULE

JE AY

JE AY

ALA

ALA

AUTOR:

AUTOR:

 VIDAL

 VIDAL

JARA KEL

JARA KEL

VIN LUSSAC

VIN LUSSAC

Huaraz, 2015- Perú

Huaraz, 2015- Perú

11.1.1.. DDEESASARRRROLOLLLO O HIHISTSTORORICICOO...6...6

FACULTAD

FACULTAD

DE

DE

DERECHO

DERECHO

 Y 

 Y 

CIENCIAS

CIENCIAS

POLÍTICAS

POLÍTICAS

1.3

1.3.. TEOTEORIRIAS DOAS DOCTRCTRINAINARIRIAS SOBAS SOBRE LA RE LA NANATUTURARALEZLEZA JUA JURÍDRÍDICICA DE LOA DE LOSS CONTRATOS PREPARATORIOS

CONTRATOS PREPARATORIOS...88 11..33..11.. TTeessiis s NNeeggaattiivvaa...88 11..33..22.. TTeessiis s PPssiittiivvaa...1010 1.3

1.3.3..3. Ls Ls !"!"e a#ee a#e$ta$ta% &a % &a $s$si'ii'i&i(&i(a( &a( &)gi)gi#a (#a (e e*ie e*isteste%#i%#ia (e a (e &s &s #%#%t+at+atsts $+e$a+at+is, t

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22.. MMAARRCCO CO COONNCCEEPPTTUUAALL...1111 22.1.1.. CCONONCCEPEPTTO O 0 0 EELELEMMENENTTOOSS...11...11

22.2.2.. DDEEIINNICICIOION 0 N 0 TTERERMIMINNOSOS...15...15

22..22..11.. PP++ee$$aa++aatt++ii...1515 22..22..22.. BBii&&aattee++aa&&... 1616 22..22..33.. CC%%tt++aatt  OO%%ee++ss...1717 22..22..//.. CC%%tt++aatt C C%%""ttaattiivv...17...17 22..22.... CC%%tt++aatt  PP++ii%%##ii$$aa&&...17...17 22..22.... SS&&ee%%ee...17...17 2. 2.2.2.4.4. CC%%t+t+atat ( (e ee e5e5e#"#"#i#i)% )% i%i%ststa%a%t6t6%e%eaa...18...18

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22..22..88.. CCssaa... 1818 22..22..1199.. PP&&aa::... 1818 2. 2.3.3. OBOBJEJETO DTO DEL EL COCONTNTRARATTO PRO PREPEPAARARATTORORIOIO...19...19

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22..//..11.. EEs "s "% C% C%%tt++aatt T T;;$$ii##<<...2121 22././.2.2.. EEs s ""% % ##%t%t+a+at t AA""t)t)%%...2222 22././.3.3.. EEs "s "% C% C%%t+t+atat P P++vvisisii%%aa&&...22...22

2. 2././././. Es Es "% "% CC%%t+t+atat ( (e Ee E5e5e#"#"#i#i)% )% DiDi-e-e+i+i(a(a...23...23

33.. MMAARRCCO JO JUURRIIDDIICCOO... 2323 3. 3.1.1. U'U'i#i#a#a#i)% i)% e% e% e& e& C)C)(i(ig g CiCivivi& P& Pe+e+"a"a%%...23...23

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1.3

1.3.. TEOTEORIRIAS DOAS DOCTRCTRINAINARIRIAS SOBAS SOBRE LA RE LA NANATUTURARALEZLEZA JUA JURÍDRÍDICICA DE LOA DE LOSS CONTRATOS PREPARATORIOS

CONTRATOS PREPARATORIOS...88 11..33..11.. TTeessiis s NNeeggaattiivvaa...88 11..33..22.. TTeessiis s PPssiittiivvaa...1010 1.3

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/.

/. ANANALIALISIS DSIS DE LOS AE LOS ARTRTICUICULOS COLOS CONTENTENIDNIDOS EN EL COS EN EL CAPIAPITULTULO DEO DE CONTRATOS PREPARATORIOS

CONTRATOS PREPARATORIOS...32...32 /.

/.1.1. A+A+t. 1t. 1/1/1/ > C/ > C%%t+t+atat P+ P+e$e$a+a+atat++ii...3232 /.

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/... A+tA+t. 1/. 1/17 17 ? N? Negaegativtiva a a a #e&#e&e'+e'+a+ a+ e& #e& #%t%t+at+at ( (e-ie-i%it%itiviv...36...36 /.

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/.7.. A+tA+t. 1/. 1/21 > 21 > CC%t+%t+at at (e (e $#i$#i)% #)% #% +% +esese+ve+va (e a (e Be%Be%e-ie-i#ia#ia+i+i...38...38 /.

/.8.8. A+A+t. 1t. 1/2/22 > C2 > C%%tete%i%i( (( (e& Ce& C%%t+t+atat (e  (e O$O$#i)#i)%%...39...39 /.

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/.1212.. A+A+t. 1t. 1/2/2 >  > ++a&a&i(i(a( a( (e (e &s &s CC%t%t+a+atts Ps P+e+e$a$a+a+att+i+iss...41...41 .

. EL EL CONTCONTRARATO TO PREPPREPARARATATORIO EORIO EN LA N LA LE@ISLE@ISLACILACIN COMN COMPAPARADRADAA...42...42 .

.1.1. E% E% &a&as Ls Legegisis&a&a#i#i%%es es MM(e(e+%+%asas...4242 ..11..11.. AA&&eeaa%%iiaa... 4242 ..11..22.. BB++aassii&&... 4343 ..11..33.. AA""sstt++iiaa... 4343 .. JJUURRIISSPRPRUUDDEENNCCIIAA...4343 CONCLUSIONES CONCLUSIONES... 4545 REERENCIAS BIBLIO@RICAS REERENCIAS BIBLIO@RICAS...47...47 INTRODUCCION INTRODUCCION  No

 No cabe cabe duda duda que que el el Código Código Civil Civil peruano peruano de de 1984, 1984, introdujo introdujo una una serie serie dede modificaciones de la mayor relevancia en materia contractual, bajo una manifiesta modificaciones de la mayor relevancia en materia contractual, bajo una manifiesta in

inflflueuencncia ia dedel l CóCódidigo go CiCivivil l itaitalialiano no de de 19194242  !i!ic"c"as as momodidifificacacicionones es no no sósólolo significaron una mejor sistemati#ación de diversos tópicos en la parte general del $ibro significaron una mejor sistemati#ación de diversos tópicos en la parte general del $ibro %&&

%&&, , 'ue'uententes s de de las las (bl(bligaigaciocionesnes, , sinsino o tamtambi)bi)n n la la intintrodroducuccióción n de de aspaspecectos tos queque moderni#aron diversos temas no legislados en el Código Civil

ntre aquellos aspectos que regula el $ibro de Contratos correspondiente a la -arte ntre aquellos aspectos que regula el $ibro de Contratos correspondiente a la -arte .eneral, el legislador resolvió incluir la relativa a los llamados Contratos -reparatorios, .eneral, el legislador resolvió incluir la relativa a los llamados Contratos -reparatorios, que conforman un ac/pite especial dentro de la parte general !e esta manera, nuestro que conforman un ac/pite especial dentro de la parte general !e esta manera, nuestro Cód

Código vigeigo vigente desdnte desde e el 14 el 14 de noviede noviembrmbre e de 1984de 1984, , regregula normula normatiativamvamentente e loslos denominados Contratos -reparatorios, y a su ve#, y de manera especial regula las denominados Contratos -reparatorios, y a su ve#, y de manera especial regula las clases del Contrato -reparatorio0 el Contrato de

clases del Contrato -reparatorio0 el Contrato de Compromiso de Contratar y el ContratoCompromiso de Contratar y el Contrato de (pción, en sus artculos 1414

de (pción, en sus artculos 1414 al 142al 142

l legislador al optar por incluir a los llamados Contratos -reparatorios, vio por  l legislador al optar por incluir a los llamados Contratos -reparatorios, vio por  conveniente regular como contratos especiales o tpicos, a aquellos acuerdos a

conveniente regular como contratos especiales o tpicos, a aquellos acuerdos a trav)s detrav)s de los cuales las partes quedaban comprometidas de a celebrar otro contrato llamado los cuales las partes quedaban comprometidas de a celebrar otro contrato llamado 3definitivo, que por alguna ra#ón, no resultaba posible de ser celebrado de inmediato 3definitivo, que por alguna ra#ón, no resultaba posible de ser celebrado de inmediato $a justificación que encontró el legislador probablemente radicó en su deseo de resolver  $a justificación que encontró el legislador probablemente radicó en su deseo de resolver  un

una a seseririe e de de sisitutuacacioionenes s quque e rereprpresesenentatababan n lolos s acacueuerdrdos os u u ofoferertatas s prpreveviaias s oo  preparatorias,

 preparatorias, que que merecan merecan tutela tutela dada dada la la ausencia ausencia de de regulación regulación normativa, normativa, que que nono sancionaba de ninguna forma el incumplimiento de tales acuerdos, desalentando su uso sancionaba de ninguna forma el incumplimiento de tales acuerdos, desalentando su uso e incentivando su incumplimiento

e incentivando su incumplimiento

n cada tipo contractual preparatorio asistimos a figuras que dada la temporalidad que n cada tipo contractual preparatorio asistimos a figuras que dada la temporalidad que gobierna a este tipo de contratos, generan situaciones de pendencia entre su celebración gobierna a este tipo de contratos, generan situaciones de pendencia entre su celebración y la celebración del contrato definitivo que desplegar/n efectos que merecer/n tutela y la celebración del contrato definitivo que desplegar/n efectos que merecer/n tutela frente a terceros 5 es que una

frente a terceros 5 es que una ve# celebrado un contrato preparatorio, es ve# celebrado un contrato preparatorio, es posible 6 dadoposible 6 dado el car/cter obligatorio de los contratos en nuestro código civil 6 que antes de la el car/cter obligatorio de los contratos en nuestro código civil 6 que antes de la conclusión del contrato definitivo alguna de las partes se obligue con terceros respecto conclusión del contrato definitivo alguna de las partes se obligue con terceros respecto del mismo objeto del contrato, o disponga del bien materia de la prestación con las del mismo objeto del contrato, o disponga del bien materia de la prestación con las consecuencias que esto supone

-ara abordar el tema del contrato preparatorio, comen#aremos con una breve e7posición del desarrollo "istórico de esta institución, desde su inicio en el derec"o romano "asta la moderna teora precontractual, en donde se postulan los principios 'undamentales que, en materia de la promesa de contrato, comparten las distintas legislaciones del mundo nfati#ando cómo las diversas normas desarrollaron soluciones diferentes para una misma necesidad jurdica0 el formar un contrato por  virtud del cual, una o ambas partes asumen la obligación de celebrar un contrato futuro,  permitiendo as, asegurar su formación cuando no es posible efectuar inmediatamente  por impedimentos subsanables, jurdicos o financieros

!entro de esta e7posición se sealar/ el impacto que tuvo la teora precontractual en las legislaciones0 internacionales, para terminar con un comentario de la legislación actual  peruana, marcando las principales diferencias que pueden encontrarse en la ley civil

local

1. MARCO HISTORICO

1.1. DESARROLLO HISTORICO

-ara llegar a la comprensión de las diversas instituciones jurdicas, al estudiar su desarrollo "istórico es un requisito necesario y considerando los orgenes de nuestro sistema jurdico es menester comen#ar esta e7posición por el desarrollo que el derec"o romano dio a la promesa de contrato

1.2. DERECHO ROMANO

-rimeramente, encontramos que en los tiempos del derec"o romano cl/sico no se contaba con la figura del contrato preparatorio :ecordemos que los romanos

solamente consideraban a los contratos strictis juris,1 _{que e7iga n rigurosas}

formalidades legales, y en el caso de no cumplirlas cabalmente las partes careceran acción para e7igir el cumplimiento 'ue en este conte7to en donde una promesa de un contrato futuro no encontraba cabida, y en caso de formularse las partes carecan de acción, pues si bien, dadas las necesidades de la sociedad en aumento, si surgan convenios similares a un contrato preparatorio, las partes carecan de toda acción

ntonces los convenios an/logos a las "oy promesas de contrato, encontraron como  primeros antecedentes "istóricos0 los pactos ;pactum< y la stipulatio romana

$os pactos, se entendan como los convenios que surgan en el da a da de las relaciones comerciales en :oma, los cuales por no contar con las formalidades requeridas solamente constituan una obligación natural, por lo que el cumplimiento de la obligación quedaba a la buena fe de las partes, ya que en caso de incumplimiento la contraparte careca de acción legal

Con el paso del tiempo, dada la importancia que estos acuerdos fueron alcan#ando, los  pretores y la jurisprudencia, les dotaron de acción civil en ciertos casos0 como el pacto de constituto, el receptum y el pacto de juramento =s, los convenios ;conventio< se dividieron en dos tipos por la legislación romana0 los contratos ;contractum<, de derec"o estricto y los pactos ;pactum< que por regla general no daban acción para su cumplimiento y solamente en especficos casos tenan valor legal pleno

>n segundo antecedente del contrato de promesa que encontramos en la legislación romana es0 la stipulatio -ara comprensión de la stipulatio es importante recordar que en la actualidad estipular se define como convenir, concertar o acordar pero en el derec"o

1 Al!!"#$%& R'$%()*+, A%-*%', D l" '/%"#-"  $ l" %'/!" $ #-", T'/' II, V'l*/# 2, S"#-&")' $ C&l, E$&-'%&"l J*%($&" $ C&l, 2003, . 830

romano era considerada en un sentido diferente, fue la anttesis de la promesa as quien estipulaba en un contrato provocaba una promesa a su favor !e tal manera que la estipulación romana fue un contrato con un car/cter general, formulado a trav)s de una pregunta del acreedor y la respuesta del deudor, ambas en t)rminos solemnes, que llenaba espacios que actualmente ocupa el contrato de promesa 2

?as ser) breve en este punto, para no abordar temas que el profesor :olf @nAtel e7pondr/ en su ponencia 3$a interpretación de la estipulación en el derec"o romano cl/sico

Bnicamente, cabe sealar que en los casos anteriores si bien se cubran algunas de las necesidades jurdicas que a"ora se satisfacen por contratos preparatorios en ninguno de los casos se pretenda dar una promesa para formular un contrato futuro diferente, sino que el pactum y la stipulatio se daban como partes o accesorios de un sólo convenio

=dem/s de estas dos figuras, los romanos tambi)n conocieron a la policitación, entendida como una promesa an no aceptada, pero que solamente fue v/lida en contados casos, como en el derec"o pblico esto es0 cua ndo se "aca una promesa a una ciudad =l respecto de la policitación, debe considerarse que no se trata de un contrato o convenio por no e7istir acuerdo entre las partes y en consecuencia no es equiparable a un contrato preparatorio o de promesa de contrato

=s, en el derec"o romano no e7istió propiamente un contrato de promesa en especfico,* _{solo se contó con distintas figuras que se desarrollaron para satisfacer las}

e7igencias del comercio de su tiempo, figuras que se podran ver como una promesa,

2 P%)*#-" -(&" # l $%' %'/"#' l!&' * D"% !'#$% S'#$'

3 S#+ :$"l, R"/;#, D l'! '#-%"-'! &&l!,20< E $, :=>&', E$&-. P'%%?", 2004, . 137@  Al!!"#$%& R'$%()*+, A%-*%', O C&-.,. 830

 pero no llevaban la obligación de celebrar un contrato futuro caracterstica esencial del contrato de promesa actual

1.3.TEORIAS DOCTRINARIAS SOBRE LA NATURALEZA JURÍDICA DE LOS CONTRATOS PREPARATORIOS

1.3.1. Tesis Negativa

-ara -oder comprender la naturale#a jurdica de los contratos preparatorios, es necesario  partir de la identificación de la disputa doctrinal es as que debemos sealar que algunos sistemas jurdicos "an negado la viabilidad de la promesa dentro de ella tenemos la tesis negativa, que es sostenida por aquellos que piensan que si en un contrato de promesa las partes intervinientes se "an puesto de acuerdo en la totalidad, o  por lo menos en los aspectos esenciales del contrato prometido, el consentimiento es  perfecto para los efectos de la conclusión del contrato proyectado desde el momento en que se celebra dic"a promesa, "abi)ndose solamente apla#ado o condicionado los efectos del mismo !e esta manera la promesa no e7iste, simplemente debe considerarse como el verdadero contrato definitivo y el acto posterior, al que se da comnmente el nombre de contrato definitivo, no es sino, un acto de ejecución que "a sido diferido al acaecimiento de un pla#o o una condición

l Código Civil 'ranc)s acogió esta posición en su artculo 189D0 3$a promesa de venta equivale a venta, cuando "ay consentimiento recproco de ambas partes sobre la cosa y el precio sin embargo, la moderna doctrina francesa reconoce la e7istencia del contrato de promesa l profesor Colombiano E(N&%NF( G&?HNI da cuenta del triunfo de la tesis negativa en dic"o pas0 3l código de Napoleón, siguiendo la posición de la tesis negativa, estableció en el nico artculo relativo a la promesa e7istente en tal cuerpo normativo, el cual se circunscribe en e7clusiva a la promesa de venta, que dic"a

!e la posición de todos los adversarios del contrato preparatorio, los mismos pueden concretarse en una misma objeción0 negar la posibilidad lógica de e7istencia de un contrato preparatorio a un contrato consensual =s en efecto, quienes niegan sin reservas la e7istencia del contrato preliminar, son aquellos adversarios para quienes, al  propio tiempo, no "ay diferencia alguna entre contrato real y contrato consensual, y sostienen que todos los contratos son consensuales4_{ = ellos se pliegan quienes tampoco}

ven diferencia alguna entre contratos simplemente consensuales y contratos formales, desde que la forma segn ellos no sera m/s que un modo de e7presar, solemne y legtimamente, el consentimiento que est/ siempre presente y que en todo contrato de cualquier especie, es siempre el elemento fundamental -ara todos ellos, el problema es uno solo y, por lo tanto impugnan al contrato preliminar con las mismas ra#ones de todos los que, aceptando la diferencia entre ambos tipos de contrato, niegan la  posibilidad lógica del preliminar a contratos puramente consensuales =l mismo punto de vista, obedece la opinión de %on F"Ar, que no ve muy clara la e7istencia de un contrato preliminar a un contrato consensual cuando )ste "a de celebrarse entre las mismas partes, reserv/ndose, en cambio, para ver claramente dos contratos distintos cuando = promete a E cerrar un contrato con J, o sea con un tercero

1.3.2.Tesis Psitiva

$a tesis positiva por su lado considera que si es viable el contrato de promesa, entre otros por los siguientes motivos0 a< el objeto del contrato de promesa es distinto del contrato definitivo, por ejemplo en una promesa de venta, la obligación que surge es de

4DIE PICASO %l"-" "!( l" %(-&" $ "l)?# !-'% $ l" $'-%&#" "l '#-%"-' $ %'/!" ...l %'#-%"-' '#!-&-* *# &#?-&l  !*%*' %'$', *! # l" %-&" ll" "l /&!/' %!*l-"$' " * ll" l '#-%"-' %&#&"l $l * # %&)'% -#$% * !% /%"/#- %"%"-'%&'. I#-%"l"% *# $'l  *)' $ '#-%"-'!, l '#-%"-' %l&/&#"% %&/%'  l '#-%"-' $F#&-&'

$!*=! !, '/' ! " $&', *# &%*&-' &#?-&l. DIE PICAO, L*&!, *#$"/#-'! $l D%' C&&l P"-%&/'#&"l, I I#-%'$*&;#. T'%(" $l C'#-%"-', C&&-"!, :"$%&$, 1996, .331.

celebrar el contrato de venta, mientras en la venta en si misma, las obligaciones son ya de transferir el dominio y "acer la entrega material para el vendedor, y pagar el precio  para el comprador y b< la finalidad del contrato de promesa consiste en preparar el

camino para el contrato definitivo, le da total autonoma negocional sin embargo, es cierto que el llamado precontrato o promesa de contrato puede en muc"os casos 3cumplir plausibles finalidades de orden pr/ctico Ke trata muc"as veces de preparar y asegurar situaciones jurdicas futuras estableciendo una inicial vinculación de las partes,  pero sin provocar todava una inmediata eficacia del negocio

1.3.3.Ls !"e a#e$ta% &a $si'i&i(a( &)gi#a (e e*iste%#ia (e &s #%t+ats $+e$a+at+is, ta%t a &s #%t+ats +ea&es  -+a&es

(tra parte importante de la !octrina, que acepta la posibilidad lógica de la e7istencia del contrato preliminar tanto a los contratos reales y formales, se niega, no obstante, a reconocerlo como contrato autónomo, independiente del definitivo =s por ejemplo =rndts y !ernburg, c)lebres pandectistas alemanes, consideran que el  pactum de

contrayendo no es un contrato autónomo, sino una simple etapa del proceso de formación de un contrato uno de los tantos acuerdos que las partes concluyen en el  perodo llamado de las tratativas = este punto de vista obedece la denominación de

 pactum praeparatorium.

1.3./. Tesis (e !"ie%es s)& a#e$ta% &a $si'i&i(a( (e e*iste%#ia (e& #%t+at $+e$a+at+i a #%t+ats (e-i%itivs (e& '&iga( #% "% te+#e+

Lue, sobre ello, no debe confundirse el contrato preliminar con la promesa del "ec"o de un tercero, aun cuando )ste tenga por objeto la conclusión de un contrato entre el tercero y quien recibe la promesa, pues el objeto de tal negocio jurdico no es precisamente el

"ec"o del tercero, sino el "ec"o del promitente, o sea su cooperación para que el tercero se decida a contratar l objeto no sera un contrato futuro, el promitente no queda obligado a contratar, sino sólo a procurar que el tercero contrate -or su parte, el tercero tampoco queda obligado a contratar si efectivamente contrata, ese "ec"o suyo no puede considerarse cumplimiento de un contrato

2. MARCO CONCEPTUAL 2.1. CONCEPTO 0 ELEMENTOS

= pesar de que nuestro Código Civil no estable#ca una definición e7presa de los contratos preparatorios, la misma se puede construir a partir de los elementos que la integran, y sobre todo pensando en cu/l es su finalidad, esto es, para que esta destinada

=ntes de empe#ar a definir al contrato preparatorio, se debe tener en cuenta lo que dice la !octrina e7tranjera sobre el particular, debiendo de tener cuidado en su denominación en otros sistemas jurdicos es as que el profesor ?anuel de la -uente y $avalle da cuenta de las mltiples formas como se puede denominar a la figura, entre las que est/n0  precontrato, contrato preliminar, promesa de contrato, contrato de promesa, ante contrato, promesa contractual de contratar, contrato de promesa de celebrar contrato y contrato de contratar

l contrato preparatorio, sin lugar a dudas, es un contrato de inmensa utilidad pr/ctica siendo una de las "erramientas jurdicas a diario utili#ada por los operarios del tr/fico sin embargo, generando una serie de inconvenientes en su ejecución igualmente es una de las figuras que m/s inquietudes genera en la doctrina y en la jurisprudencia

$a enciclopedia Gurdica (mega+_{ nos "abla de noción del contrato preliminar como un}

convenio por el que una sola de las partes intervinientes, o ambas, se obligan a concluir 

en el futuro entre ellas mismas o con un tercero, otro contrato, que respecto al primero se llama 3contrato principal o 3contrato definitivo o 3contrato futuro l objeto in obligatione es, pues, un contrato

 Nosotros consideramos que el contrato preparatorio es el convenio mediante el cual dos o m/s partes contratantes acuerdan celebrar en el futuro un contrato definitivo, que por  diversas ra#ones no desean o no pueden celebrar en el momento actual, entre ellas mismas o con un tercero fijando para ello un pla#o o el cumplimiento de una condición  para la celebración o ejecución del contrato definitivo para lo cual ya "an negociado  previamente en forma inequvoca las condiciones del contrato definitivo

$a terminologa que se suele emplear para aludir al Contrato -reparatorio es muy diversa, siendo que las legislaciones y la doctrina utili#an distintas terminologas tales como0 contrato preliminar, contrato de promesa, promesa de contrato, precontrato, antecontrato, contrato preparatorio, entre otros, todos ellos para describir, al contrato por  el cual las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo

-articularmente, la legislación peruana 6Código Civil de 19846, emplea el t)rmino 3Contratos -reparatorios, regulados en el Fitulo % del $ibro %&&0 'uentes de las (bligaciones, artculos del 1414 al 142, t)rmino semejante, al empleado por la legislación me7icana, 6Código Civil me7icano6 que regula los Contratos

-reparatorios en el $ibro &%, Kegunda -arte, Ftulo -rimero, artculos del 224* al 224M Kimilar denominación que reconocidos juristas utili#an para referirse a este tipo  jurdico, como es el caso de Castan, Coviello, !e !iego, !e $a -uente y $avalle y =rias

-or su parte, la legislación italianaM_{, 6Código Civil italiano6 utili#a la terminologa0}

3Contrato -reliminar, que a decir de $uigi 'erri8 _{se trata de una función preparatoria}

o instrumental mediante el cual los contratantes se obligan a celebrar un futuro contrato,  por lo que los contratantes asumen el deber de contratar, que no es otra cosa que una

obligación de "acer

!e otro lado, la legislación c"ilena 6Código Civil de 186, "ace referencia en su artculo 149 _{al t)rmino 3-romesa de Celebrar un Contrato, el mismo que se}

encuentra dentro de la sección destinada a las (bligaciones de acer, t)rmino que "a sido definido por su jurisprudencia como 3aquel por el cual las partes se obligan a celebrar un contrato determinado en cierto pla#o o en el evento de cierta condición

n cuanto a las legislaciones cuatoriana 6con su Código Civil de 18+O6, y Colombiana  6con su Código Civil de 18M*6, podemos afirmar que siguen el mismo estilo, denominación y "asta redacción del Código Civil C"ileno, pues la terminologa utili#ada por ambos dispositivos legales es tambi)n la de 3-romesa de Celebrar un

7 Código Civil I!li!"oA%-(*l' 1351.H El '#-%"-' %l&/&#"% !% #*l' !& #' ! &&% # l" /&!/" '%/" * l" l

%!%& "%" l '#-%"-' $F#&-&'.

8 ERRI, L*&)&. L&'#! S'% l C'#-%"-'. C*%!' $ D%' C&&l. T%"$*&;# $ Nl"% C"%%-%'! T'%%!. 1%" E$&&;#. E$&-'%&"l G%&l E.I.R.L., L&/"  P%?. 2004, ). 87 H 88.

9 Código Civil C#il$"oA%-&*l' 1554.H L" %'/!" $ l%"% *# '#-%"-' #' %'$* 'l&)"&;# "l)*#", !"l' * '#*%%"# l"! &%*#!-"#&"! !&)*&#-! 1. * l" %'/!" '#!- '% !%&-'@ 2. * l '#-%"-' %'/-&$' #' !" $ "*ll'! * l"! l! $l"%"# &#F"!@ 3. * l" %'/!" '#-#)" *# l"+' ' '#$&&;# * F l" ='" $ l" l%"&;# $l '#-%"-'@ 4. * # ll" ! !&F* $ -"l /"#%" l '#-%"-' %'/-&$' * !'l' "l-# "%" * !" %-' l" -%"$&&;# $ l" '!" ' l"! !'l/#&$"$! * l"! l! %!%&"#.

C'#*%%&#$' !-"! &%*#!-"#&"! "% l*)"% " l' %#&$' # l "%-(*l' %$#-.

Contrato, as tenemos que el Código Civil de cuador prescribe en su artculo 19M1O

la regulación de esta figura jurdica, mientras que el te7to Colombiano que inicialmente  prevea en su artculo 1+11 que 3la -romesa de Celebrar un Contrato no produce ningn caso obligación alguna, fue modificado por la $ey 1* de 198M, en cuyo artculo 89 11

se dota de una mejor regulación a 3-romesa de Celebrar un Contrato, sumando algunos requisitos para que esta pueda producir efectos obligatorios entre las partes

!el mismo modo, resulta oportuno precisar que el Código Civil colombiano tuvo una modificación m/s, la misma que mediante el artculo 2*24 de la $ey 1 de 1918 adicionó el Contrato de (pción al artculo 1+11, siendo esta figura jurdica diferenciada de la -romesa de Celebrar un Contrato, ya que a decir de -:I %&%K, citado por  ?>:&$$(, 3es la opción es un contrato en virtud del cual una persona concede a otra,  por tiempo fijo y en determinadas condiciones la facultad e7clusiva de adquirir o de

10 Código Civil E%&!o'i!"oA%-&*l' 1597.H L" %'/!" $ l%"% *# '#-%"-' #' %'$* 'l&)"&;# "l)*#", !"l' * '#*%%"# l"! &%*#!-"#&"! !&)*&#-! 1. * l" %'/!" '#!- '% !%&-'  '% E!%&-*%" P?l&" *"#$' l '#-%"-' %'-"$' %*&%" -"l !'l/#&$"$, !)?# l"! #'%/"! $ !- *%' l)&!l"-&'@ 2. * l '#-%"-' %'/-&$' #' !" $ "*ll'! * l"! l! $l"%"# &#F"!@ 3. * l" %'/!" '#-#)" *# l"+' ' '#$&&;# * F l" ='" $ l" l%"&;# $l '#-%"-'@ 4. * # ll" ! !&F* $ -"l /"#%" l '#-%"-' %'/-&$' * !'l' "l-# "%" * !" %-' l" -%"$&&;# $ l" '!" ' l"! !'l/#&$"$! * l"! l! %!%&"#.

C'#*%%&#$' !-"! &%*#!-"#&"! "% l*)"% " l' %#&$' # l "%-(*l' %$#-.

11 A%-(*l' 89 $ l" L 153 $ 1887, * /'$&F" l "%-(*l' 1611 $l C;$&)' C&&l C'l'/&"#' A%-&*l' 89.H L" %'/!" $ l%"% *# '#-%"-' #' %'$* 'l&)"&;# "l)*#", !"l' * '#*%%"# l"! &%*#!-"#&"! !&)*&#-!1. * l" %'/!" '#!- '% !%&-'.

2. * l '#-%"-' " * l" %'/!" ! %F% #' !" $ "*ll'! * l"! l! $l"%"# &#F"! '% #' '#*%%&% l'! %*&!&-'! * !-"l l "%-(*l' 1511 $l C;$&)' C&&l. 3. * l" %'/!" '#-#)" *# l"+' ' '#$&&;# * F l" ='" # * " $ l%"%! l '#-%"-'. 4. * ! $-%/&# $ -"l !*%- l '#-%"-' * "%" %&'#"%l' !'l' "l- l" -%"$&&;# $ l" '!" ' l"! '%/"l&$"$! l)"l!.

L'! -=%/&#'! $ *# '#-%"-' %'/-&$', !'l' ! "l&"%"# " l" /"-%&" !'% l" * ! " '#-%"-"$'. *$" $%')"$' l "%-(*l' 1611 $l C;$&)' C&&l.

transferir a un tercero determinada cosa o derec"o, oblig/ndose el promitente a mantener, mientras tanto, lo ofrecido en las condiciones pactadas, y quedando libre el estipulante de concluir o no el negocio jurdico12

2.2.DEINICION 0 TERMINOS 2.2.1. P+e$a+at+i

Fal como seala el maestro colombiano E(N&%NF( G&?HNI, se trata de un contrato preparatorio 3vale decir, convenciones celebradas para adere#ar un contrato futuro Ku fin es, primordialmente, "acer posible la reali#ación de otro contrato que est/ sujeto a un evento futuro, cierto o incierto, que las partes "an previsto e7presamente en el campo de la soberana de la voluntad privada1* _{Kignifica entonces, que este contrato}

 prepara la celebración de un contrato posterior entre las mismas partes !ebemos asumir que se trata definitivamente de contratos diferentes, a pesar de las dudas a las cuales pudiera llevarnos el derec"o franc)s y la tesis negativa

C$=:( K($=: es acertado al afirmar que 3la promesa de celebrar un contrato es una convención que tiene su objeto propio y las obligaciones independientes del objeto y las obligaciones del contrato prometido l contrato de promesa tiene por objeto "acer algo, "acer un contrato futuro y de )l nace la obligación de "acer $a promesa de contrato no equivale al contrato mismo que se promete no se identifica con )l =s podemos  precisar las caractersticas del contrato preparatorio en el -royecto de $ey Colombiano

siendo ellas 1< l contrato de promesa es consensual0 nótese que no se dice nada sobre

12 C&-"$' '% :URILLO, :"%(" L*&!". '%/"  N*l&$"$ $l P%'#-%"-'. C'# E!&"l R%#&" "l" L)&!l"&;# I%'"/%&"#". 1%" E$&&;#, E$&&'#! U#&%!&$"$ $ N""%%" S.A., E!"" 1993, ). 70 H 71

13 BONIVENTO JI:MNE, J"&%, 1996, El C'#-%"-' $ P%'/!". L" P%'/!" $ '/%"#-" $ B&#! I#/*l!. T'/'  D l"! Ol&)"&'#!. B')'-, E$&&'#! L&%%(" $l %'!&'#"l.

una posible formalidad a la que deba someterse 2< n la primera parte del artculo ;1M*2< se afirma que debe especificarse el contrato prometido en la promesa *< del contrato de promesa surge una obligación de "acer que consiste en celebrar el contrato  prometido 4< l contrato de promesa no tiene cabida para contratos consensuales, pes

en estos casos la promesa equivaldra al contrato prometido

!e ello indica C$=:( K($=: 14 _{que se admita as la idea de la valide#, en general, de}

toda promesa de celebrar un contrato determinado, como obligación de "acer que quedaba sometida a las reglas que se daban respecto de los derec"os del acreedor en orden al apremio del deudor a su ejecución, a la autori#ación del acreedor para "acerla "acer por otro y a la indemni#ación de los perjuicios por la contravención pero, estableciendo que en los contratos que se perfeccionan por el solo consentimiento de los contratantes, la promesa equivaldra al contrato mismo, la idea que la comisión revisora no acepto se dió al artculo la redacción que tiene en el Código para indicar los requisitos que se estimaron convenientes para la seriedad de la promesa y para la constancia del compromiso contrado y con arreglo al cual debera celebrarse el contrato de promesa

2.2.2.Bi&ate+a&

l contrato de promesa es bilateral, en la medida en que surgen obligaciones recprocas  para las dos partes $as obligaciones se entiende que son recprocas, cada parte se obliga

a un "acer a favor de otro, que es celebrar el contrato prometido sta nota caracterstica sirve para diferenciar a la promesa como contrato bilateral, de otros pactos, o promesas unilaterales, como es el caso de la opción

14 CLARO SOLAR, L*&!, 1992, E>l&"&'#! D D%' C&&l C&l#'  '/"%"$'. C&l, E$&-'%&"l J*%($&" $ C&l TE:IS.

2.2.3. C%t+at O%e+s

n el contrato de promesa, cada parte se grava a favor de la otra, se obligan recprocamente a celebrar en un futuro un contrato, como puede ser el de compraventa, que adem/s les importa un beneficio =mbos contratantes se afectan, ambos obtienen utilidad y tienen inter)s en el objeto del contrato de promesa, que es asegurar la celebración del contrato prometido sta caracterstica no debe confundirse con un 3intercambio de valores como lo denominan :&-:F y E(>$=N.:, quienes afirman0 3 presenta la caracterstica de no traer aparejado inmediatamente ningn intercambio de valores st/ destinada simplemente a asegurar ese intercambio

2.2./. C%t+at C%"tativ

ay una equivalencia en las prestaciones de las partes, cuestión que permite inferir que el contrato es oneroso conmutativo

2.2.. C%t+at P+i%#i$a&

l contrato de promesa es principal y lo preparatorio no lo vuelve accesorio, toda ve# que subsiste por s mismo, no estando llamado a garanti#ar ninguna obligación

-or otro lado la promesa no es accesoria del contrato prometido ya que e7iste v/lidamente desde el mismo instante en que las partes la celebran de acuerdo con la ley, sin que dic"a subsistencia pueda llegar a afectarse por la circunstancia de que el contrato definitivo no llegue a perfeccionarse cosa distinta ser/ el an/lisis de los "ec"os originarios del no perfeccionamiento y de sus consecuencias ;caso fortuito, incumplimiento, perjuicios, etc<

2.2.. S&e%e

n materia civil, la ley no entiende celebrado el contrato si no se celebra por escrito Kin embargo, no debe confundirse a la solemnidad del contrato de promesa que consiste en

un escrito, sea pblico o privado, pues la norma no distingue, con la solemnidad del contrato prometido

2.2.4. C%t+at (e e5e#"#i)% i%sta%t6%ea

l contrato y sus obligaciones nacen de manera suced/nea a su celebración No debe confundirse esto con que el cumplimiento de la obligación de "acer que se deriva del contrato ;celebrar el contrato prometido<, la cual estar/ sometida a un pla#o o a una condición =unque se difiera la ejecución en el tiempo, se cumple el contrato

2.2.7. P+e#i

l precio es la valoración de un bien, e7presada en dinero Fodo precio debe ser  necesariamente en dinero -recio es la forma monetaria del valor =segura adem/s la movilidad de la mercanca -uede el precio estar librado a la decisión de un tercero, se trata de un precio no determinado, pero determinable

2.2.8. Csa

$a cosa no es sino, el bien o el derec"o que es objeto de la celebración del contrato  preparatorio por lo que el bien "ay que entenderlo en su acepción m/s amplia, como

cosa o como derec"o Gurdicamente la cosa es solamente el objeto material con valor  económico y el derec"o el bien inmaterial, con valor económico !e este modo el objeto del contrato, puede ser una o varias cosas, o puede ser asimismo uno o varios derec"os, o puede ser una cosa o un derec"o $as cosas pueden ser muebles o inmuebles pueden ser asimismo los bienes ser materiales o inmateriales

2.2.19. P&a:

l compromiso de contratar tiene pla#o en la ley0 l artculo141+ dice que es determinado o determinable, y si no lo fuera ser/ no mayor de O1 ao

asta el mes de febrero del ao 2OO1, el pla#o m/7imo establecido por la ley para el compromiso de contratar era de un ao, y de seis meses para el contrato de opción $a libertad contractual de las partes se encontraba limitada, ya que no se poda pactar un  pla#o mayor $a ra#ón esgrimida por el Codificador del 84 para establecer un pla#o

legal imperativo consista en evitar que las partes quedasen sujetas a un vnculo indefinidamente, lo cual conllevaba a un freno en el tr/fico contractual asimismo tenda a evitar abusos del contratante de mayor poder

Ki mediante la celebración de los contratos preparatorios las partes contratantes se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo, resulta a todas luces evidente que nadie se encuentra en mejor aptitud que ellas para determinar cu/ndo podr/ o deber/ celebrarse )ste n tal sentido, carece de lógica el que sea el legislador quien estable#ca tal pla#o en forma imperativa, limitando la libertad contractual de los contratantes por  tanto debera dejarlos en libertad para pactarlo y nicamente a falta de acuerdo convencional debera aplicarse subsidiariamente un pla#o legal, siempre arbitrario, que  puede ser mayor o menor de un ao, a fin de evitar que los contratantes queden

vinculados indefinidamente

2.3. OBJETO DEL CONTRATO PREPARATORIO

s necesario subrayar que, para anali#ar el objeto del Contrato -reparatorio, se debe tener en cuenta que el Código Civil de 1984 "a optado por la Fesis Fradicional al momento de regular dic"o ac/pite del mismo modo, es preciso sealar que el referido Código, contempla dos clases de Contratos -reparatorios, por un lado el Contrato de Compromiso de Contratar y por otro el Contrato de (pción, que guardan ciertas diferencias entre s, lo que generó que el nombre del Ftulo % del $ibro %&& se denomine Contratos -reparatorios, pues ello admita la posibilidad de regular m/s de un contrato como es el caso peruano

! $= ->NF a dic"o tipo contractual, por el cual seala que debe ser considerado 3como un acuerdo de declaraciones de voluntad en virtud del cual los declarantes se obligan a celebrar en el futuro un contrato que tenga las caractersticas establecidas en los artculos 1*1 y 14O2 de dic"o Código, o sea un contrato que crea, regula, modifica o e7tingue una relación jurdica obligacional1

!e "ec"o, entre nosotros '(:N( "a comentado, que en el caso del Código Civil  peruano, el Contrato de (pción es un ejemplo de que el contrato es capa# de provocar 

efectos distintos a los obligatorios, pese a que el Código Civil peruano de 1984, fiel a su tradición, fue redactado bajo el esquema de que el contrato es fundamentalmente el acuerdo de voluntades para crear, regular, modificar o e7tinguir, relaciones jurdicas con contenido patrimonial, vale decir, para crear obligaciones1+_{ Keala el autor que lejos de}

generar una relación creditoria, el contrato de opción provoca una situación jurdica que desafa la visión del contrato como sólo productor de obligaciones =dem/s de ello,  pone en evidencia la naturale#a del contrato de opción desde una perspectiva que lo

desmarca de toda relación creditoria

5 es que bien visto el objeto que provoca el Contrato de (pción, nos "ace caer en cuenta que no queda del todo claro que el objeto de dic"o contrato nos lleve al esquema tradicional de una relación obligatoria, pues la prestación de "acer supuestamente creada por este tipo contractual, que dogm/ticamente, supone una actuación f/ctica y factual del deudor en aras de reali#ar aquello a que se "a obligado, no est/ presente en el Contrato de (pción, pues el opcionista tan sólo queda vinculado a su propia voluntad

15 DE LA PUENTE Y LAVALLE, :"#*l. El C'#-%"-' # G#%"l. C'/#-"%&'! " l" S&;# P%&/%" $l L&%' VII $l C;$&)' C&&l. T'/' II. S)*#$" $&&;#. P"l!-%" E$&-'%!. L&/", 2003. P). 165.

mediante la oferta que se deriva de dic"o contrato mientras que el optante, tan sólo queda facultado para decidir o no la conclusión del contrato definitivo con su sola voluntad sto quiere decir, no "ay nada que ambos tengan que reali#ar a trav)s de su conducta para obtener aquello a que se "an 3obligado, sino tan sólo afectar su esfera  jurdica a trav)s de su sola voluntad

sta manera de afrontar el verdadero objeto del Contrato de (pción, supone sin embargo, una reconstrucción de la definición de contrato en el Código Civil peruano,  para que los efectos de dic"os contratos puedan ser admitidos co"erentemente en

nuestro Código

-or tanto, el objeto del Contrato -reparatorio 6tal como e7presa ?KK&N(6 es siempre el de dar lugar a una obligación de "acer, o sea, de prestarse a la estipulación del futuro contrato definitivo, esto es, a desarrollar una actividad determinada por su  parte el profesor :(--(, considera que 3el objeto inmediato del preliminar es la celebración del definitivo1M _{ mientras que en t)rminos ! :>..&:(}18  _{, se puede}

decir que el objeto del Contrato -reparatorio es 3prestarse a cuanto precise para dar  vida al contrato que se promete estipular

2./.CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO PREPARATORIO

!entro de las principales caractersticas del Contrato -reparatorio podemos mencionar las siguientes0

17 ROPPO, V&##+'. 2009. El '#-%"-'. L&/" G"-" J*%($&", . 605.

18 DE RUGGIERO, R'%-'. 1944. I#!-&-*&'#! $ D%' C&&l T'/' II1. :"$%&$ I#!-&-*-'E$&-'%&"l R*!, ). 289.

2./.1. Es "% C%t+at T;$i#<

!ebido a que la mayora de legislaciones "a considerado a los Contratos -reparatorios, dentro de sus ordenamientos jurdicos, denomin/ndolos de la manera m/s conveniente en cada legislación como0 contratos preliminares, contratos de promesa, promesa de contrato, precontrato, ante contrato, contrato preparatorio, entre otras denominaciones,  por lo que para los pases que la contemplan podemos afirmar que se trata de un contrato tpico, pues es determinado y regulado por ley, ya que como indica =:&=K KC:&E: -IF, 3el contrato es tpico cuando est/ regido por una determinada disciplina legal19

2./.2.Es "% #%t+at A"t)%

-ues si bien es cierto el Contrato -reparatorio tiene por objetivo o finalidad la celebración de un contrato futuro ello no implica que de no llegar a celebrarse el definitivo este pierda e7istencia, ni muc"o menos su identidad, ya que se trata de un contrato principal que e7iste por s mismo, sin necesidad de otro acuerdo posterior

= decir de =E$&>@, 3l contrato es principal cuando subsiste por s mismo, sin necesidad de otra convención, y en tal sentido la promesa lo es, porque produce sus efectos, aunque no "aya otro contrato, ni siquiera el definitivo2O

2./.3.Es "% C%t+at P+visi%a&

n tanto el Contrato -reparatorio tiene un car/cter temporal, sujeto al pla#o pactado por  las partes ;para el caso del Compromiso de Contratar< u otorgado por el ofertante ;para el caso del Contrato de (pción<, que dic"o sea de paso, debe ajustarse al pla#o m/7imo

19 ARIAS SCQREIBER PEET, :">. E>=)!&! $l ;$&)' &&l %*"#' $ 1984. T'/' I C'#-%"-'! "%- )#%"l. G"-" J*%($&", L&/", 2000, ). 48.

que cada ordenamiento jurdico prescribe y que para el caso peruano no debe e7ceder el  pla#o m/7imo legal de un ao, tal como lo prescriben los artculos 141+21 _{y 142*}22

  del Código Civil, salvo renovación del Contrato -reparatorio, en cuyo caso estas  podr/n efectuarse tantas veces lo crean conveniente las partes, pero sin e7ceder en cada

oportunidad el m/7imo legal

2././.Es "% C%t+at (e E5e#"#i)% Di-e+i(a

sta caracterstica tiene su sustento en el "ec"o en que el Contrato -reparatorio como tal engendra obligaciones con prestaciones de "acer para un futuro, objetivo que se  perfecciona con la celebración del contrato definitivo, motivo por el cual su ejecución, es decir el cumplimiento de la prestación se suspende en el tiempo "asta que cualquiera de las partes requiera a la otra a cumplir con la celebración del contrato definitivo, con el lan#amiento de la oferta, en el caso del Compromiso de Contratar, o "asta que el optante decida suscribir el contrato definitivo, en el caso del Contrato de (pción

 No es difcil comprender que la justificación de los Contratos -reparatorios radica esencialmente en que las partes por alguna ra#ón no quieren o no pueden celebrar el contrato definitivo sto quiere decir, que su misma naturale#a reclama que el definitivo se celebra o concluya en un momento posterior de acuerdo a la necesidad o inter)s de las partes -or ello, el contrato definitivo, concebido como la reali#ación o materiali#ación del Contrato -reparatorio, siempre tendr/ lugar en un momento  posterior, pues de no ser as no tendra ningn sentido celebrar un Contrato -reparatorio

21 A%-&*l' 1416.HEl l"+' $l '/%'/&!' $ '#-%"-"% $ !% $-%/&#"$' ' $-%/&#"l. S& #' ! !-"l&%" l l"+', !- !% $ *# "'.

22 A%-&*l' 1423.HEl l"+' $l '#-%"-' $ '&;# $ !% $-%/&#"$' ' $-%/&#"l. S& #' ! !-"l&%" l l"+', !- !% $ *# "'.

3. MARCO JURIDICO

3.1. U'i#a#i)% e% e& C)(ig Civi& Pe+"a%

l Código Civil de 1984, "a consagrado la institución de los contratos preparatorios, como el comn denominador de cualquier contrato que se desee celebrar en el futuro, y se reduce, en consecuencia, a preparar y asegurar situaciones jurdicas que comprometen a las partes a la formali#ación o ejecución de un contrato posterior 5 se encuentra en el $&E:( %&& 3'>NF ! $=K (E$&.=C&(NK F&F>$( % 3C(NF:=F(K -:-=:=F(:&(K Ku función es de garanta para asegurar el cumplimiento de un contrato a reali#arse a futuro Ke utili#a normalmente un contrato  preparatorio cuando e7isten algunas dificultades de "ec"o o de derec"o que impiden concluirlo en el mismo acto, pero s resulta recomendable que las partes aseguren su celebración futura

$os contratos preparatorios pueden aplicarse a cualquier contrato, como puede ser a un mutuo, compraventa, arrendamiento, o cualquier otro de cualquier naturale#a

3.2. Ca+a#te+;sti#as -"%(ae%ta&es

= Carecen de un fin económico propio inmediato

E Constituye el acuerdo de la voluntad de las partes de asegurar un contrato futuro C l objeto de estos contratos es que las partes se obligan a "acer un contrato

definitivo a futuro

! l pla#o a futuro es de un ao, renovable

3.3. C&ases (e #%t+ats $+e$a+at+is

= Compromiso de contratar E Contrato de opción

3./. Uti&i(a( $+6#ti#a (e& C%t+at P+e$a+at+i

-ues al respecto, es preciso tener en cuenta que en la actividad ordinaria de cualquier   persona o en el entorno empresarial, es frecuente que se lleven a cabo reali#aciones

comerciales, pues el tr/fico mercantil permite la celebración de diversos tipos de contratos tales como la compraventa, la permuta, el arrendamiento, el mutuo, etc que involucran yPo comprometen el destino de bienes muebles e inmuebles que puedan ser propósito de comercio, para lo cual, se requiere de la celebración de un contrato para formali#arlos y as disponer de estos, pero Qqu) sucede cuando las partes interesadas de la celebración no tienen, por diversos motivos, deseos de que esta contratación se lleve a cabo en el momento en que se propone la oferta de celebrar el negocio jurdicoR Como dijimos, podra ser que por ra#ones especficas no pueden celebrar el contrato definitivo de manera inmediata, o que por ra#ones de territorialidad, ley aplicable en el tiempo,  beneficios tributarios, u otras ra#ones, las partes prefieren diferir la celebración del

contrato definitivo, pero asegurando desde ya que celebrar/n dic"o contrato

-ues evidentemente, es este el supuesto al cual las codificaciones de diversos pases, entre ellos el Código Civil peruano de 1984, "an otorgado protección y seguridad  jurdica, ya que regulan la posibilidad en que los contratantes se obliguen en ese mismo momento a celebrar en un futuro un contrato definitivo respecto del tipo de contrato que les sea de inter)s yPo utilidad, para el caso del Compromiso de Contratar, o que el ofertante, lance la oferta y quede vinculado a esta por el pla#o establecido en el  preparatorio, para que el optante decida si es que celebra o no el contrato definitivo, en

el caso del Contrato de (pción, con lo cual a la suscripción del Contrato -reparatorio ya se "abran desplegado efectos obligatorios, que recaen una obligación de "acer, que se traduce en un 3"acer o llevar a cabo la celebración del contrato definitivo perseguido empero, la celebración de estos contratos, suspenden su ejecución por el pla#o que estipula el propio contrato, el cual siempre se encuentra limitado al pla#o m/7imo que faculta cada ordenamiento jurdico, motivo por el cual dic"o pla#o entre la celebración del Contrato -reparatorio y el definitivo es decisivo para los intereses de las partes, pues

 por alguna ra#ón no les conviene, no les interesa, no les urge o no poseen los recursos necesarios para celebrar el definitivo a cambio del -reparatorio, por lo que con este tipo de contratos ven resueltas las ra#ones que puedan tener para no contratar  definitivamente pero si para asegurarse una contratación posterior que satisfaga sus necesidades o intereses

ntre nosotros, F(::K ?N!I, cuestionó la utilidad del contrato preparatorio de opción sealando que dic"o tipo contractual sólo se justifica en los sistemas jurdicos en que la oferta no tiene car/cter de irrevocable o no es obligatoria, pues de lo contrario, seala dic"o autor, basta con una oferta irrevocable para obtener los mismos efectos que los que persigue un contrato de opción2*

=simismo, seala el autor que el legislador del Código Civil peruano de 1984, justificó de modo errado la presencia de dic"a figura en la e7posición de motivos, pues teniendo en cuenta que en el -er la oferta tiene car/cter irrevocable, no tiene ninguna utilidad  pr/ctica la inclusión del Contrato de (pción, salvo por su registrabilidad que a diferencia de la oferta irrevocable, admitiendo su regulación por dic"a ra#ón Nosotros nos permitimos discrepar de dic"o criterio, por diversas ra#ones

Consideramos importante citar algunos ejemplos que indican la efectiva utili#ación de este tipo contractual y la imperiosa necesidad de contener un acceso al registro que garantice su contratación con la oposición erga omnes, as pues podemos citar a los siguientes0

23 TORRES :ENDE, :&)*l L" *-&l&$"$ $l '#-%"-' $ '&;# # l C;$&)' C&&l. E# R&!-"DERECQO. P'#-&F&" U#&%!&$"$ C"-;l&" $l P%?. L&/", N 42,

D&&/% $ 1988, P). 289 H 304.

3..Cass $+6#ti#s 3..1. Cas N=e+ 1

-ong/monos en el caso en que la empresa Constructores K=C se encuentre en la  bsqueda de una casa de considerables dimensiones para as poder ejecutar un proyecto inmobiliario ;"ec"o que sucede todos los das debido al boom de la construcción<, en su  bsqueda ubica la casa de la familia 3I que se encuentra interesada en la venta de su inmueble, pues los "ijos ya no viven en el -er y la casa 3"a quedado grande para una  pareja de ancianos, quienes dic"o sea de paso se encuentran tramitando sus visas para dar alcance a sus familiares en el e7tranjero bajo dic"as circunstancias, las partes acuerdan la venta de la casa, pero debido a que los ancianos no saben qu) tiempo e7acto les tomara la entrega de sus visas, compra de pasajes, despedida de sus familiares y dem/s preparativos deciden por no celebrar un contrato definitivo, sino que por el contrario optan por la celebración de un contrato preliminar denominado 3Compromiso de Contratar un Contrato de Compraventa por medio del cual no se  pacta el pla#o de duración de dic"o contrato motivo por el cual conforme al artculo 141+ del Código civil, este ser/ entendido por un ao, destacando los elementos esenciales del contrato definitivo, que son la identificación de los contratantes, la identificación del bien y el precio de venta, el mismo que para seguridad de las partes se eleva a scritura -blica

$a empresa 3Constructora K=C intenta inscribir dic"o contrato en el :egistro de -ropiedad inmueble de los :egistros -blicos, pero obtiene una tajante negativa, por lo que solo debe confiar en que la pareja de ancianos cumplir/ su promesa de contratar la compraventa definitiva

=s pasan los meses y en vista de que la pareja de ancianos no comunican a su contraparte 3Constructores K=C que se encuentran listos para suscribir la

compraventa, la empresa los requiere por medio de carta notarial para la celebración del contrato definitivo, obteniendo como respuesta que ellos acaban de vender su propiedad a los seores 35, ya que ante esta nueva oferta ellos se ocuparon de averiguar que en la actualidad el metro cuadrado de terreno por su #ona ya no cuesta >KS 1,OOOOO ;>n ?il y OOP1OO !ólares =mericanos<, que es lo que Constructores K=C estaba dispuesto a pagar, sino que a"ora la valori#ación por  metro cuadrado se "aba elevado a >KS 1,OO ;>n ?il Luinientos y OOP1OO !ólares =mericanos<, lo que a ellos les representaba una ganancia del OT

=nte dic"a negativa, 3Constructores K=C busca a los seores 35 y les enva una carta notarial con la copia legali#ada de su testimonio de compromiso de contratar de contrato de compraventa en donde les seala que ellos tenan la opción de la compra por  el contrato firmado con la pareja de ancianos como se representaba en el testimonio, y que de no restituir la propiedad a sus anteriores propietarios ellos iniciaran un proceso de nulidad de acto jurdico, a lo que los seores 35 contestan que ellos "an comprado al amparo de la publicidad registral, siendo adquirientes de buena fe, por lo que si desean pueden iniciar los procesos que quieran ya que los ampara el aparato registral y su compra diligente

=nte todo lo ocurrido no le queda m/s a 3Constructores K=C, que iniciar un proceso  por daos y perjuicios a la pareja de ancianos, ya que el amparo registral de la  propiedad "acia los seores 35 es impenetrable, pues su adquisición fue de oponiblidad frente a terceros, mientras que su contratación, valida y legal solo era de oponibilidad entre privados, lo que lo perjudico enormemente nicamente por no "aber   podido acceder al registro con su parte notarial de Compromiso de Contratar de

3..2. Cas N=e+ 2

>n ejemplo adicional podra ser la celebración de contratos de compromiso de contratar  respecto de una permuta, en el que por ejemplo la constructora 3&nmobiliaria K=C "a visto que sus vecinos viven en una casa antigua, que recibieron como "erencia de sus  padres, que f/cilmente puede servir para implementar un proyecto inmobiliario, por lo

que los visitan y les proponen la compra de su inmueble, a lo que los seores 3I responden que en realidad no "aban pensado en vender su casa, pues ellos no tienen  planes de vivir fuera de esa urbani#ación por la ubicación y tranquilidad que encuentran

en ella, por lo que 3&nmobiliaria K=C les propone una idea dici)ndoles, nosotros "emos visto que esta casa ya esta vieja y en cualquier momento podra venirse abajo, que les parece si es que llegamos a un trato por el que podemos permutar la  propiedad, como ustedes saben nosotros estamos terminando para el mes de mayo de 2O1 un proyecto inmobiliario al frente de su casa, con departamento de lujo, tal ve# no les interesa vender su propiedad pero si les puede interesar que a cambio de su casa vieja nosotros les podamos entregar un par de departamentos del proyecto que est/ por  concluir, as cada uno de ustedes ;"ermanos< podr/ tener su propio departamento de estreno, sin salir de la urbani#ación en donde "an vivido siempre

$os "ermanos se entusiasman por la idea, pidi)ndoles unos das para pensar el tema, pla#o en el cual buscan la asesora de un abogado, quien les propone la figura del Compromiso de Contratar de un Contrato de -ermuta, mediante el cual se puede  pactar un pla#o para celebrar el contrato definitivo de permuta una ve# que la 3&nmobiliaria K=C "aya terminado el proyecto iniciado frente a su casa y que se cuente con la independi#aran de las partidas lectrónicas, con lo que la propuesta de la 3&nmobiliaria K=C queda de alguna manera atada para poder "acerse efectiva, una

ve# que los departamento de estreno se encuentren listos para ser estrenados por los  jóvenes "ermanos

=s pues, 3&nmobiliaria K=C se rene con sus vecinos, quienes le manifiestan que est/n de acuerdo en la permuta, siempre y cuando se firme el Compromiso de Contratar de un Contrato de -ermuta, que de alguna manera les asegure la obligatoriedad de celebrar el contrato definitivo y proseguir con el intercambio de los  bienes -ropuesta a la que la 3inmobiliaria K=C responde afirmativamente, las partes van a la Notaria y suscriben la scritura -blica de Compromiso de Contratar de un Contrato de -ermuta, en la que consignan la identificación de los contratantes, la identificación de los bienes y la equivalencia de las prestaciones y la condición que el requerimiento de suscribir el contrato definitivo se "aga cuando se cuente con las  partidas independi#adas de los departamentos de estreno, pactando como pla#o del compromiso el pla#o de nueve ;9< meses, que se cumplira el 2 de octubre de 2O1, los que consideran la finali#ación de la obra y la independi#ación de la misma

!e otro lado los "ermanos ven que a unas cuadras de su casa otra empresa inmobiliaria "a concluido una obra de edificios que les parece e7traordinaria, por lo que visitan a dic"a empresa ofreci)ndoles la permuta de su casa ;ya que sin comentar nada a la nueva empresa constructora, se "an dado cuenta que la construcción "ec"a por  3&nmobiliaria K=C no es de su agrado total, adem/s que este nuevo proyecto si se encuentra frente a un "ermoso parque< a lo que la gerencia de dic"a empresa responde  positivamente, ;pues el precio del metro cuadrado por dic"a #ona residencial se "a elevado considerablemente y con el metraje de la casa de los "ermanos podran "acer un negocio redondo<, solicitando de inmediato que su /rea legal verifique el estado de ttulos en donde no encuentran mayor inscripción que la de la sucesión intestada por la

la firma del contrato de permuta y su respectiva scritura -blica, pactando un pla#o de entrega de estreno al momento de la firma del contrato de permuta, mientras que la entrega del inmueble de los "ermanos se pacta a un mes que se cumplira el *O de octubre de 2O1 ;a fin de que puedan desocupar el predio<

$a scritura -blica consigue su inscripción registral el 21 de octubre de 2O1

-or su parte 3&nmobilaria K=C, con fec"a 22 de octubre de 2O1 enva una comunicación a su contraparte, los "ermanos, comunic/ndoles que ya cuentan con todos los documentos en regla por lo que les requieren la firma del contrato definitivo, comunic/ndoles los "ermanos que ser/ imposible la suscripción en tanto ellos ya "an  permutado su propiedad con propiedades de otra empresa que les ofreca mejores

diseos y acabados en los bienes permutados, sealando adicionalmente que la inmobiliaria tuvo a la vista todos los documentos y que todo estaba en regla

3.. Ca$a#i(a( (e &as Pa+tes

-ara abordar el tema sobre la capacidad de las partes, en el trabajo que nos ocupa, "aremos referencia a la capacidad de obrar, conocida tambi)n, como la capacidad de ejercicio, la cual se entiende como, 3la medida de la idoneidad para determinar por acto  propio modificaciones activas o pasivas en la propia esfera de relaciones jurdicas, es

decir, para adquirir, modificar o perder la titularidad de las relaciones24

24 BARBERO, D'/=#&'. 1967. S&!-/" $l $%' %&"$' T'/' II. B*#'! A&%! E$&&'#! *%($&"! E*%'"  A/=%&", ).190.