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INEXACTITUD DEL REGISTRO. ASPECTOS QUE QUEDAN COMPRENDIDOS DENTRO DEL CONCEPTO DE INEXACTITUD REGISTRAL.
REGISTRO EXACTO
FE PÚBLICA REGISTRAL EN SENTIDO POSITIVO
El tercero que adquiere confiado en los pronunciamientos del registro deviene titular real de tal derecho con el contenido y extensión que resulten del registro.
Lo anterior se traduce en lo que la ley hipotecaria española regula como “el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo registro.
Disposición que también se encuentra contenida en la legislación guatemalteca en los artículos 1146 y 1177 del c.c.
Carta de Buenos Aires ... XIV.- El registro se presume exacto e íntegro, tanto cuando proclama la existencia de un derecho como cuando publica su extinción, mientras por sentencia firme inscripta no se declare lo contrario.
Carta de Roma: 27.- Constituye principio universalmente aceptado del Derecho Registral que el Registro se presume exacto e íntegro cuando publica la existencia o extinción de un derecho o situación jurídica, mientras por sentencia firme no se declare lo contrario.
REGISTRO ÍNTEGRO
FE PÚBLICA REGISTRAL EN SENTIDO NEGATIVO
Presunción negativa de veracidad.
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Lo no inscrito no perjudica a tercero. O
Solo perjudica a tercero lo inscrito o anotado en el registro; afirmación que se extiende tanto a inscripciones de dominio, servidumbres, usufructos, hipotecas como a anotaciones de embargo o de demanda, condiciones resolutorias, suspensivas contratos de arrendamiento, etc. Art. 1148 c.c.
Jorge Horacio Alterini citado por Américo Atilio Cornejo (CORNEJO, 1994) destaca que, a su criterio, mejor que hablar de “errores registrales” hubiese sido emplear el giro que emplea la ley española: “inexactitudes registrales”.
Citando la Ley 17.801, artículo 34, capítulo 8 de Argentina afirma que “se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la realidad extrarregistral”.
Por su parte, Luis Díez Picazo y Antonio Gullón al explicar el artículo 39 de la Ley Hipotecaria española dicen que inexactitud registral es “todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurídica”
(1997, pág. 365)
De acuerdo a las causas que señalan dichos autores, quedan comprendidos dentro del concepto de inexactitud tanto los errores registrales como toda discrepancia, desacuerdo o diferencia entre lo que consta en el registro y la realidad extrarregistral o jurídica. Así, hay inexactitud, cuando el área registral sea mayor al área física o viceversa; cuando no aparezca registrada alguna enajenación o constitución de derecho real; cuando no aparezca registrada la extinción de algún derecho inscrito, la desaparición de algún inmueble o de algún derecho anotado
CAUSAS DE INEXACTITUD QUE SE SEÑALAN EN EL TEXTO DE LUIS DÍEZ
PICAZO Y ANTONIO GULLÓN.
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a) Cuando la inexactitud proviene de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria.
Aquí se contemplan los casos en los que se deja de inscribir alguna enajenación o la constitución de alguna hipoteca; o cuando sobre un terreno se realiza alguna construcción que no existía al momento de su inmatriculación, sea propia del titular o ajena.
La inexactitud se corrige procediendo a inscribir la situación jurídica pendiente de registro.
b) Cuando la inexactitud tiene su origen en la extinción de la vida extrarregistral de algún derecho inscrito o anotado.
El caso en que el usufructo vitalicio se ha extinguido extrarregistralmente por fallecimiento del usufructuario, pero no es posible la cancelación del mismo por carecer de la partida de defunción. Tal el caso de usufructos muy antiguos y derivado de la falta de datos respecto a la fecha de defunción se dificulta hallar la partida de defunción para proceder a su cancelación y una vez encontrada resulta que el nombre del titular del usufructo no coincide con el nombre que consta en la partida de defunción.
El Código Civil no contempla solución a este tipo de casos, por lo que una
reforma al mismo debería contemplar el procedimiento de notoriedad de la
extinción del usufructo, pues si se trata de un derecho real vitalicio
constituido hace cien años, en mil novecientos quince, por ejemplo, es
físicamente imposible que el titular esté aún vivo y para el caso en que se
cuente únicamente con los documentos auténticos de su constitución en los
que figure la edad del constituyente y la fecha en que se operó la
inscripción, se carezca de datos acerca de la fecha y lugar de defunción y
por ser un hecho notorio que, por raras excepciones, ninguna persona vive
más de cien años. A la notoriedad debería acompañarse testimonio de la
escritura de constitución del derecho real y certificación extendida por el
Registro General de la Propiedad.
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Como dicho procedimiento no existe regulado en la actualidad, la búsqueda de la defunción del usufructuario se convierte en una tarea titánica por lo que muchas personas optan por dejarlo vigente y hacer aplicación de la norma que permite la enajenación de los bienes con la limitación impuesta.
En otros casos, basta la presentación de la solicitud de cancelación acompañando la certificación de defunción para que se proceda a la cancelación del derecho real vitalicio.
También genera inexactitud, el hecho de que se pague totalmente el crédito garantizado con hipoteca y no se presente la carta de pago total para cancelar la hipoteca. Esta situación se resuelve, a la presentación de la carta de pago total.
Si no media carta de pago, pero por tener plazo inscrito, se alega prescripción de la hipoteca y se solicita su cancelación de conformidad con los artículos 856 y 1170 num 1º del Código Civil.
c) Cuando la inexactitud tiene lugar por nulidad o error de algún asiento.
Al declararse la nulidad de un asiento de inscripción, si bien no afecta la validez del acto o negocio jurídico, impide que dicho negocio jurídico produzca efectos frente a terceros y se rompe el tracto sucesivo, por lo que genera inexactitud. Tal el caso del crédito que se ha otorgado sin plazo y por consiguiente la inscripción carece de plazo. Debido a que entre los requisitos de inscripción de la hipoteca debe incluirse el plazo, art. 1136 Código Civil, la inscripción sin tal requisito es nula; lo que equivale a demandar su nulidad en juicio ordinario para obtener la cancelación de la hipoteca.
En igual forma, los errores materiales y de concepto generan inexactitud
por su discordancia con lo plasmado en el título. Pero para ello el Código
Civil sí regula un procedimiento.
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d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiese motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente.
La falsedad o nulidad del título también genera inexactitud. Porque, en cuanto al título falso, hace ingresar al registro un titular inexistente, una persona a la que nunca se le transfirió el derecho y por tanto el propietario sigue siendo el titular inscrito con anterioridad a quien ostenta título falso.
Lo mismo puede decirse de la nulidad, aunque en este último caso, debe tenerse presente que la causa que haya originado la nulidad no conste en el registro y que el tercero registral haya adquirido de buena fe y a título oneroso, en cuyo caso conserva su derecho y el tracto sucesivo de la finca no se pierde. En tal caso, el titular anterior expeditas las acciones que le confiere el artículo 1317 del Código Civil, siempre y cuando las haya hecho valer dentro del juicio de nulidad.
También es importante señalar que, quien demanda la nulidad de un título material o formal está obligado a solicitar la anotación de la demanda a efecto de impedir el surgimiento del tercero registral de buena fe, pues quien adquiera con la anotación de demanda de nulidad, se atiene a las resultas del juicio que podrían derivar en el despojo del bien por dicha causa.
Pero aunque los asientos del Registro sean “exactos”, y concuerden con la realidad extra registral, la discordancia puede presentarse entre los asientos y la publicidad que de ellos da el Registro, caso en el cual la “inexactitud publicitaria”
es producto de un error del Registro.
De todo lo anterior se deduce que, el “error” es sólo una especie dentro del género de las “inexactitudes” que pueden presentarse en el Registro.
PROCEDIMIENTOS PARA REANUDAR EL TRACTO SUCESIVO
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En la legislación comparada, especialmente la española se contemplan dos procedimientos: a) el procedimiento de dominio; y b) el acta de notoriedad contenidos en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria española.(LUIS, DÍEZ-PICAZO;
GULLÓN, ANTONIO;, 1997, págs. 366-367) PROCEDIMIENTO DE DOMINIO:
Cabe la posibilidad de que en el folio de la finca no figure toda su historia jurídica sea porque los sucesivos adquirentes dejaron de inscribir su derecho y si alguien adquiere de quien no inscribió y pretende inscribir se encontrará con que no podrá hacerlo en virtud de no existir el tracto sucesivo.
Como indican los autores citados, lo lógico sería acudir ante quienes no inscribieron, solicitarles sus títulos y proceder a solicitar su inscripción simultánea, si hay certeza de quienes han adquirido con anterioridad.
El problema en Guatemala, se ha dado cuando los folios de los libros manuales han sido arrancados o aparecen deteriorados dificultando el hallazgo de tales titulares. Si se cuenta con los últimos folios podrá acudirse a los asientos y duplicados para tratar de establecer el tracto sucesivo hacia atrás, pero en determinado momento recurrir a los asientos se dificulta si no se cuenta con los datos de los mismos que solo constan en los asientos.
Para tales casos la legislación española contempla el expediente de dominio cuyas características son:
1. “Quien lo promueve no está obligado a determinar ni a justificar las transmisiones operadas desde la última inscripción registral hasta la adquisición de su derecho.
2. Han de ser citados los titulares (o sus causahabientes) de inscripciones
contradictorias. La inscripción contradictoria es aquella que pertenece al
titular inscrito o a sus causahabientes… sus herederos que deben ser
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designados por quien incoa el expediente en el escrito inicial, si fueren conocidos, o expresando que son personas ignoradas.
3. El expediente de dominio acaba, si el juez estima justificada la adquisición por el incoante del mismo, con un auto aprobatorio en el que se ha de ordenar la cancelación de las inscripciones contradictorias… Si tuvieran más de treinta años de antigüedad, el titular de las mismas ha de haber sido citado en debida forma y no haber formulado oposición. Si las inscripciones contradictorias son de menos de treinta años de antigüedad, el titular de las mismas o sus causahabientes han de haber sido oídos en el expediente (tras habérseles citado tres veces, por lo menos una personalmente). Si aquel o aquellos no comparecieren después de haber sido citados, se les tendrá por renunciantes a los derechos que pudieran asistirles dentro del expediente…
Para la inscripción es necesario la presentación de testimonio judicial en que conste el auto aprobatorio, que se insertará literalmente”. (LUIS, DÍEZ- PICAZO; GULLÓN, ANTONIO;, 1997, págs. 366-367)
OBJETO DEL ACTA DE NOTORIEDAD PARA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO
Acreditar el hecho de que una persona es notoriamente dueña de una finca inmatriculada en el Registro, con el fin de reanudar el tracto sucesivo interrumpido.
En Guatemala, solo se regula el acta de notoriedad de la identificación de la
persona, no así para la reanudación del tracto sucesivo, pero se considera que su
inclusión en la legislación guatemalteca es necesaria tanto para la notoriedad del
dominio como para la notoriedad de la extinción de derechos reales, como el
comentado del usufructo vitalicio caso que solo constituye ejemplo y que no debe
restringirse a ese exclusivo caso.
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FASES DEL PROCEDIMIENTO
Según los autores que se han venido citando y la Ley Hipotecaria española, tales fases son:
1. Citación de las personas que tengan interés según certificaciones catastrales y de la finca.
2. Publicación de edictos.
3. Si el notario estima suficientemente comprobado el hecho notorio pretendido, se prosigue el procedimiento ante el juez de primera instancia civil.
4. Si el juez lo estima, puede acordar nuevas pruebas.
5. El juez dicta auto ordenando protocolizar el expediente y ordenando se practiquen las inscripciones o cancelaciones que procedan.
6. Las actas de notoriedad solo pueden inscribirse cuando las inscripciones contradictorias tengan más de treinta años de antigüedad sin haber sufrido alteraciones y el notario haya notificado personalmente su tramitación a sus titulares o causahabientes.
7. Si tienen menos de treinta años, deben consentirlo expresa o tácitamente ante notario.
EN QUÉ CONSISTEN LOS ERRORES MATERIAL Y DE CONCEPTO; CUÁL ES EL PROCEDIMIENTO PARA SU RECTIFICACIÓN TANTO SI LA FINCA YA HA SIDO TRANSFERIDA A UN TERCERO O NO. CITA LEGAL.
Carta de Roma recomienda: “ 28. Que en caso de inexactitud, es necesario que
los medios para subsanarla se inspiren en principios de agilidad, eficacia,
seguridad. La consecución de estos medios y la integración de la realidad registral
y la extrarregistral, a través de su más completa adecuación, deben ser fines
primordiales de toda legislación registral” (http://ipra-cinder.info/congresos-
cinder/congresos-anteriores-2/xx-congreso-internacional-en-dubai-2016/, 1973).
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ERROR DE CONCEPTO
Cuando alguna de las palabras expresadas en la inscripción alteren o varíen su verdadero sentido.
PROCEDIMIENTO DE RECTIFICACIÓN:
Los errores de concepto no pueden rectificarse sino por acuerdo unánime de los interesados, y en defecto de tal acuerdo, mediante resolución judicial que ordene la rectificación.
Por nuevo asiento que se extenderá mediante la presentación del mismo título ya inscrito si el registrador reconoce su error o el juez lo declara.
En virtud de nuevo título si el error ha sido cometido a causa de la redacción vaga, ambigua o inexacta del título primitivo y las partes convienen en ello, o se declara así por resolución judicial.
Siempre que se rectifique un error en virtud del mismo título antes presentado, son de cuenta del registrador los gastos y perjuicios que del error se originen.
EJEMPLOS:
Se solicita la inscripción de determinado contrato en la finca 12, folio 122 del libro 2152 y el registro la lleva a cabo en la finca 12, folio 12, folio 122 del libro 2125.
Estando inscrito el usufructo vitalicio a favor de 2 personas, al fallecer una de ellas el registro cancela ambos usufructos.
Cuando se solicita la inscripción de compraventa de fracción de bien inmueble y el registro inscribe venta de la finca total.
ERROR MATERIAL
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Hay error material, según el art. 1244 del Código Civil, cuando:
Se han escrito unas palabras por otras: usar préstamo por mutuo.
Se ha omitido la expresión de alguna circunstancia cuya falta no causa nulidad. No cambia el sentido de la inscripción, si se omite el área general pero se consignan las medidas de todos los rumbos de los cuales se puede determinar el área total.
Se han equivocado los nombres propios. José Pedro por Pedro José.
o las cantidades al copiarlas del título: un mil por diez mil.
Sin cambiar por eso el sentido general de la inscripción, ni, el de ninguno de sus conceptos.
PROCEDIMIENTO DE RECTIFICACIÓN
Nuevo asiento que se extenderá mediante la presentación del mismo título ya inscrito si el registrador reconoce su error o el juez lo declara.
Siempre que se rectifique un error en virtud del mismo título antes presentado, son de cuenta del registrador los gastos y perjuicios que del error se originen.
Esto es así en la actualidad, toda vez que las operaciones se hacen electrónicamente por lo que no es posible testar o entrelinear y hacer salvados.
EJEMPLOS:
Consignar erróneamente la fecha del contrato.
Equivocar el nombre propio de algún colindante.
Equivocar el nombre del notario autorizante del documento.
Consignar mal el nombre de uno de los comparecientes en el contrato.
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