ZONAPROP INDEX
INFORME DE MERCADO CIUDAD DE BUENOS AIRES
AGOSTO 2021
TENDENCIAS DESTACADAS
ALQUILER
Precios suben 35.1% en 2021
El alquiler de un 2 ambientes en la ciudad se ubica en $ 41.447 por mes, 2.7% por encima del mes previo. En 2021 acumulan suba de 35.1%, levemente por encima de la inflación. Los departamentos a estrenar suben por encima del resto. La oferta sigue siendo acotada.
En los últimos doce meses el precio medio de alquiler (nuevos contratos) acumuló suba de 58.6% por encima de la inflación (52.0%) y de ajuste de los contratos existente firmados hace 12 meses (46.1%). En 2021 los alquileres nuevos siguen subiendo por encima de la inflación.
RENTABILIDAD
2.91% bruto anual
La relación alquiler/precio detiene su recuperación, disminuye levemente en agosto ubicándose en 2.91% anual. Se necesitan 34.3 años de alquiler para recuperar la inversión, 22% por debajo de lo requerido en mismo mes de 2020.
Lugano y La Boca son los mejores barrios para inversores que buscan renta.
VENTA
Precios bajan 5.1% en 2021
Precio medio en la Ciudad se ubica en USD 2.413 por m2, disminuye 0.9% respecto al mes pasado. Los precios de venta acumulan baja de 5.1% en 2021 y 13.8% desde el máximo de 2019. Los deptos. de pozo son los que muestran más resistencia a la baja de precio en 2021.
El 34% del total de los deptos. en venta fueron retasados a la baja en los últimos 6 meses, nivel máximo. El descuento promedio efectuado en los últimos 6 meses es actualmente de 8.0%.
Actualmente el 96% de los barrios registran disminución de precio mensual, % máximo desde 2016.
TRANSFORMANDO DATOS EN ESTADÍSTICAS CONFIABLES
PERIODICIDAD: CÁLCULO Y PUBLICACIÓN MENSUAL
METODOLOGÍA: UTILIZAMOS LAS MEJORAS PRÁCTICAS ESTADISTICAS INTERNACIONALES. DOCUMENTO
METODOLÓGICO DISPONIBLE EN ZONAPROP.COM OBJETIVO: BRINDAR ESTADÍSTICAS CLARAS, OBJETIVAS
Y CONFIABLES SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO FUENTE DE DATOS: TODOS LOS ANUNCIOS DE INMUEBLES PUBLICADOS EN ZONAPROP.COM
01 PRECIOS DE VENTA
Tendencias de precios en el mercado
El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 125 mil dólares.
Un depto. de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los 178 mil dólares.
SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES BALCÓN 5 M2
PRECIO 2.393 USD/M2
SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES BALCÓN 7 M2
PRECIO 2.433 USD/M2
2 AMB 3 AMB
UNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE
VARIACIÓN ANUAL EVOLUCIÓN MENSUAL. USD/M2
PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
Precio medio en la Ciudad se ubica en USD 2.413 por m2, disminuye 0.9% respecto al mes pasado. Los precios de venta acumulan baja de 5.1% en 2021 y 13.8% desde el máximo de 2019. Los deptos. de pozo son los que muestran más resistencia a la baja de precio en 2021.
1.4%
-0.3%
1.0%
3.7%
7.7%
12.3%
5.9%
-1.8%
-7.1%
-5.1%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2,053 2,087 2,080 2,100 2,177
2,346
2,6342,776 2,800 2,738
2,544 2,413
mar 12 sep 12 mar 13 sep 13 mar 14 sep 14 mar 15 sep 15 mar 16 sep 16 mar 17 sep 17 mar 18 sep 18 mar 19 sep 19 mar 20 sep 20 mar 21 sep 21
80%
48%
-41% -55% -35%
-100%
-20%
6%
179%
329%
EXPANSIÓN DE MERCADO
71%
90%
71%
48% 38%
21%
40%
10% 4%
21% 15%
25% 27%
52% 63%
79%
60%
75%
90% 78%
96%
En abril ’18 el 90% de los barrios registraba incremento de precio. Actualmente el 96% de los barrios registran disminución de precio mensual, % máximo desde 2016
En julio 2021 el volumen de escrituras es cuatro veces mayor al volumen de julio 2020, sin embargo el volumen representa una caída
de 23% respecto a 2019
OPERACIONES DE COMPRA-VENTA EN CABA
% variación respecto al mismo mes del año anterior VARIACION MENSUAL DEL PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD
% de incremento respecto al mes previo
PRECIO MEDIO Y CANTIDAD DE OPERACIONES EN LA CIUDAD
Fuente: colegio de escribanos de CABA
BARRIOS SEGÚN VARIACION DE PRECIO MENSUAL
% respecto al total de barrios de la ciudad
SUBE BAJA 0.6%
1.6% 1.8%
-0.3% -0.1%
-0.7% -0.9%
5.2% 5.7% 5.7%
7.0%
8.7%
8.0%
Actualmente el 34% del total de los deptos. en venta fueron retasados a la baja en los últimos 6 meses, nivel máximo. En 2017 el porcentaje de retasados se ubicaba en 18%, a partir de fines de 2018 se incrementa hasta hoy. El descuento promedio efectuado en los último s 6 meses
es actualmente de 8.0%. El descuento efectuado registró un salto en mayo 2020 pasando de 7.0% a 8.7% en promedio en tres mese s.
ANUNCIOS CON RETASACIÓN DE PRECIO LA BAJA
% DE ANUNCIOS CON BAJA DE PRECIO
% DE DESCUENTO PROMEDIO
% DE ANUNCIOS CON BAJA DE PRECIO EN ULTIMO 6 MESES
% DE DESCUENTO PROMEDIO
17% 18% 18% 20%
25%
29% 29%
32% 34%
16%
18%
25%
29%
31%
31%
5.1%
5.2%
5.2%
5.8%
7.8%
7.9%
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Cambio Metodológico: se excluye avisos nuevos Ver Nota de Cambio Metodológico
INICIO CEPO
-3.7% -2.7%
CAC EN USD INDEX BA DEPTOS -35%
-12.1%
CAC EN USD INDEX BA DEPTOS PRECIO DE LAS PROPIEDADES Y COSTO DE LA CONSTRUCCION EN USD
Luego de la recuperación de Oct 2020 a Mayo 2021 el costo de construcción en dólares vuelve a completar un trimestre descendiendo, ubicándose -3.7% por debajo de Abr 2021. Actualmente construir cuesta 27% menos que el promedio 2012 -2021.
VARIACIÓN ACUMULADA
FUENTE: CÁMARA ARGENTINA DE LA CONSTRUCCIÓN
PRECIO MEDIO Y COSTOS CONSTRUCCIÓN. EVOLUCIÓN
DEVALUACION ENE’14
DEVALUACION
DIC’ 15 DEVALUACION
2018
ULTIMO TRIMESTRE VARIACION DESDE ABRIL 2018
Fuente: Cámara Argentina de la Construcción Nota: Tipo de Cambio promedio dólar MULC y MEP
0.92
1.21
0.85
1.08
0.72
0.50 0.70
2,053 2,100 2,133
2,346
2,800
2,732 2,634
2,413
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
REGIÓN USD/M2 MES ANUAL VALORACIÓN
PRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD
CORREDOR NORTE CORREDOR
NOROESTE
MACRO- CENTRO
SUR-ESTE
SUR OESTE
NOROESTE
EJE CENTRAL
1,370 2,004
2,032 2,204
2,228 2,276
2,413 2,479
2,947 -0.9%
-0.7%
-0.9%
-0.5%
-0.5%
-1.2%
-0.3%
-0.9%
-1.1%
-9.5%
-8.0%
-8.4%
-7.6%
-7.7%
-9.0%
-6.3%
-9.1%
-2.7%
SUR SUR ESTE OESTE MACROCENTRO EJE CENTRAL NOROESTE CABA CORREDOR NOROESTE CORREDOR NORTE
RANKING
HEAT MAP DE PRECIOS
Rango de precio en la ciudad encuentra máximo en Puerto Madero USD 5.628 y mínimo en Lugano USD 1.128
MAYOR PRECIO
ZONA MEDIA
MENOR PRECIO
BARRIO USD/M2
1,128 1,692
1,710 1,987
2,141 2,201
2,301 2,483
2,987 3,112
5,628
LUGANO LA BOCA NUEVA POMPEYA PARQUE AVELLANEDA VILLA REAL VERSALLES LINIERS PARQUE CHACABUCO
SAAVEDRA NUÑEZ BELGRANO PALERMO PUERTO MADERO
PRECIO MEDIO DE CADA BARRIO EN USD/M2
PRECIO DE VENTA SEGÚN BARRIOS
5,628
2,987
2,647
2,483 2,349 2,201 2,115 1,960 1,823 1,692
1,128
BARRIO VARIACIÓN 12 MESES RANKING
MAYOR SUBA
ZONA MEDIA
MAYOR BAJA
HEAT MAP VARIACIÓN PRECIOS ANUAL
Todos los barrios menos Villa Riachuelo registran baja de precio respecto a 2020. Zonas Oeste y Sur son las que presentan menores bajas.
BARRIOS CON VARIACION DE PRECIO MAYOR A LA MEDIA
4.7%
-2.2%
-2.3%
-5.2%
-7.4%
-8.3%
-8.6%
-9.2%
-11.3%
-11.6%
-11.6%
BARRACAS SAN NICOLÁS AGRONOMÍA SAN CRISTOBAL COLEGIALES BOEDO CABALLITO VILLA REAL VILLA DEVOTO VERSALLES LUGANO CHACARITA VILLA RIACHUELO
02 PRECIOS ALQUILER
Precio de alquiler mensual de un departamento de
2 ambientes y 50 m2 de superficie cubierta
El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 se alquila por 41.447 pesos por mes.
Los deptos. de 3 ambientes y 70 m2 se alquilan por 57.894 pesos por mes.
SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES BALCÓN 5 M2
PRECIO 789 $/M2/MES
SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES BALCÓN 7 M2
PRECIO 788 $/M2/MES
2 AMB 3 AMB
UNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE
25%
48%
54%
36%
32.7%
29%
31%
33%
35%
33%
62%
35.1%
2015
2016
2017
2018 2019
2020
2021
EVOLUCIÓN MENSUAL. AR$/MES VARIACIÓN EN EL AÑO
El alquiler de un 2 ambientes en la ciudad se ubica en $ 41.447 por mes, 2.7% por encima del mes previo. En 2021 acumulan suba de 35.1%, levemente por encima de la inflación. Los departamentos a estrenar suben por encima del resto. La oferta sigue siendo acotada.
PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
INFLACIÓN ALQUILER
FUENTE: INDEC. ULTIMO MES ESTMADO REM BCRA
2,424 2,896 3,566 4,702 6,086 7,951 10,589 14,290
18,990
30,683 41,447
mar 12 sep 12 mar 13 sep 13 mar 14 sep 14 mar 15 sep 15 mar 16 sep 16 mar 17 sep 17 mar 18 sep 18 mar 19 sep 19 mar 20 sep 20 mar 21 sep 21
30.8%
23.5%
54.7%
52.0%
28.6%
31.8% 35.2%
31.3%
72.3%
58.6%
1.5%
3.7%
1.8% 2.7%
7.9%
4.9%
2.7%
VARIACIÓN ACUMULADA ULTIMOS 12 MESES
ALQUILER INDEX, INFLACIÓN E ICL ICL = Índice para Contratos de Locación
VARIACIÓN ACUMULADA 12 MESES
VARIACION ACUMULADA 2021
En los últimos doce meses el precio medio de alquiler (nuevos contratos) acumuló suba de 58.6% por encima de la inflación (52.0%) y de ajuste de los contratos existente firmados hace 12 meses (46.1%). En 2021 los alquileres nuevos siguen subiendo por encima de la inflación.
PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
DEVALUACION DEVALUACION LEY
ALQUILER
VARIACION 1M INDEX ALQUILER
VARIACION 12M INDEX ALQUILER VARIACION ACUMULADA INFLACION
58.6% 52.0% 46.1%
INDEX BA INFLACION ICL
35.1% 32.7% 31.9%
INDEX BA INFLACION ICL
FUENTE: INDEC, BCRA, BCRA REM
PRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD
CORREDOR NORTE CORREDOR
NOROESTE
SUR-ESTE
SUR OESTE
NOROESTE
REGIÓN ARS/MES MES ANUAL
VALORACIÓN
MACRO- CENTRO EJE CENTRAL
36,475 36,502 38,199
38,714 40,174
41,447 43,938
45,581 2.7%
2.4%
2.7%
1.4%
3.6%
2.6%
3.1%
2.6%
52.8%
64.2%
58.6%
62.4%
58.3%
53.5%
83.3%
59.5%
SUR ESTE OESTE MACROCENTRO EJE CENTRAL NOROESTE CABA CORREDOR NOROESTE CORREDOR NORTE
RANKING
HEAT MAP DE PRECIOS
Puerto Madero es el barrio más caro, con un precio medio de $ 85.943 por mes. Lugano el más barato con $ 30.694 por mes
MAYOR PRECIO
ZONA MEDIA
MENOR PRECIO
BARRIO ARS/MES
30,694 34,426 34,460 36,652
38,184 40,167 40,893
43,284 48,061
48,115
85,943
LUGANO LINIERS FLORESTA MONSERRAT BALVANERA
SANTA RITA ALMAGRO VILLA CRESPO COLEGIALES NUÑEZ PALERMO VILLA ORTUZAR PUERTO MADERO
BARRIO VARIACIÓN ANUAL RANKING
HEAT MAP VARIACIÓN PRECIOS ANUAL
MAYOR SUBA
ZONA MEDIA
MENOR SUBA
Lugano y Parque Patricios son los barrios con mayor incremento interanual
BARRIOS CON VARIACION DE PRECIO MAYOR A LA MEDIA
96.0%
88.7%
86.1%
69.7%
64.4%
62.4%
57.6%
53.1%
47.4%
45.6%
35.8%
MONTE CASTRO MONSERRAT SAN NICOLÁS BARRACAS CHACARITA CABALLITO FLORESTA VILLA PUEYRREDON
SAAVEDRA MATADEROS VILLA LURO PARQUE PATRICIOS LUGANO
03 RENTABILIDAD INMOBILIARIA
Retorno bruto anual, porcentaje de la inversión
17.3 20.0 21.5 21.8 20.1
32.8
49.1
34.3 5.91%
5.61%
4.29%
5.47%
4.95%
3.23%
2.04%
2.91%
0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 120.0
1.00%
2.00%
3.00%
4.00%
5.00%
6.00%
EVOLUCIÓN MENSUAL
La relación alquiler/precio detiene su recuperación, disminuye levemente en agosto ubicándose en 2.91% anual.
Se necesitan 34.3 años de alquiler para recuperar la inversión, 22% por debajo de lo requerido en mismo mes de 2020.
PROMEDIO ANUAL
RETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER
AÑOS PARA RECUPERAR INVERSION
Nota: Tipo de Cambio promedio entre MULC y MEP
5.6%
5.1%
4.6%
4.5%
4.9%
5.3%
4.1%
3.0%
2.3%
2.8%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
RETORNO ANUAL DEL ALQUILER
CORREDOR NORTE CORREDOR
NOROESTE
SUR-ESTE
SUR OESTE
NOROESTE
REGIÓN % PRECIO MES ANUAL
VALORACIÓN
MACRO- CENTRO EJE CENTRAL
2.7%
2.9%
3.0%
3.0%
3.0%
3.1%
3.1%
3.2% =
=
=
=
▼
=
=
=
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
CORREDOR NORTE CABA EJE CENTRAL NOROESTE CORREDOR NOROESTE OESTE MACROCENTRO SUR ESTE
RANKING
Lugano y La Boca son los mejores barrios para inversores que buscan renta.
RETORNO ANUAL DEL ALQUILER
MAYOR PRECIO
ZONA MEDIA
MENOR PRECIO
BARRIO % PRECIO
2.6%
2.6%
2.6%
2.8%
2.9%
3.0%
3.1%
3.2%
3.4%
3.5%
4.7%
RETIRO PUERTO MADERO BELGRANO PALERMO CABALLITO VILLA CRESPO ALMAGRO COGHLAN FLORESTA VILLA GRAL MITRE PARQUE PATRICIOS LA BOCA LUGANO
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