CONTROL TECNICO DE LA OBRA
CONTROL TECNICO DE LA OBRA
En la actualidad el desarrollo y la ejecución de un proyecto de construcción ha En la actualidad el desarrollo y la ejecución de un proyecto de construcción ha llevado a los diferentes profesionales que intervienen en el proceso, a implementar llevado a los diferentes profesionales que intervienen en el proceso, a implementar nuevas técnicas y nuevas
nuevas técnicas y nuevas políticas de producción acorde políticas de producción acorde con las necesidades de con las necesidades de susu entorno.
entorno.
Los mecanismos de control se enfocan a la evaluación de los resultados obtenidos Los mecanismos de control se enfocan a la evaluación de los resultados obtenidos est
esto debido a o debido a la vertila vertiginginosa carrosa carrera era concontra el tiemptra el tiempo y o y la displa disponibonibiliilidad de losdad de los recursos.
recursos. Sin embarg
Sin embargo los mecanismo los mecanismos actualeos actuales todavía son arts todavía son artesanales esanales limitlimitándose a lasándose a las actividades de la obra de
actividades de la obra de tal forma que tal forma que los resultados obtenidos los resultados obtenidos solo son evaluadossolo son evaluados con algunas operaciones de producción y no con la de ejecución y secuencia de todo con algunas operaciones de producción y no con la de ejecución y secuencia de todo el proceso.
el proceso.
No se trata de crear nuevos procesos de control sino mas bien de unificar conceptos No se trata de crear nuevos procesos de control sino mas bien de unificar conceptos de tal forma que lo
de tal forma que los mecanisms mecanismos de control os de control produzcproduzcan efectos maan efectos mas preventis preventivos yvos y oportunos que curativos. Los controles deben dejar de ser el reporte del error oportunos que curativos. Los controles deben dejar de ser el reporte del error ocurrido o la patología de los hechos ocurridos.
ocurrido o la patología de los hechos ocurridos.
Pues bien los mecanismos de control o quien juzga y emite sentencias es aquel que Pues bien los mecanismos de control o quien juzga y emite sentencias es aquel que basado en
basado en políticas políticas claras y claras y previamente establecidas previamente establecidas o o en een estrategias strategias concebidasconcebidas para un proceso espec
para un proceso especifico contifico controla rola acorde a un grupo de trabajo para el benefiacorde a un grupo de trabajo para el beneficiocio total.
total.
Es entonces
Es entonces el ejercicio el ejercicio de la de la profesión quien profesión quien tiene la tiene la responsabilidad responsabilidad de establecer de establecer ta
taleles s memecancanisismomos, s, lalas s fafalenlencicias as en en la la ininfoformrmacacióión n acacadadémémicica a cocondnduceucen n a a lala desinf
desinformaciormación y a la falta de orientación y a la falta de orientación al proceso, no podemón al proceso, no podemos pretendeos pretender r queque med
medianiante mecte mecanisanismos mos se den sose den soluclucioniones es a las defa las deficiiciencencias e incias e incompeompetentenciascias profesionales.
profesionales.
MECANISMOS DE CONTROL MECANISMOS DE CONTROL
El conce
El concepto de contropto de control l aplaplicaicable a ble a estestos casos espeos casos específcíficos sigicos signifnifica que todaica que toda act
activivididad ad prprogrogramamadada a popor r el el hohombmbre re titiene ene ununos os lilimimitetes s lolos s cucualales es imimplplicica a ununaa inspecc
inspección ión de los de los hechos hechos ocurridoocurridos vists visto desde o desde un punun punto de eto de examinaxaminador dor o de unao de una in
inspspececcición ón esesto to imimplplicica a ununa a rerevivisisión ón tatantnto o de de lolos s prpropopósósititos os cocomo mo de de susu cum
cumpliplimiemiento nto pero pero mas mas aun aun impimpliclica a un un posposiciicionaonamiemientonto, , una una evaevalualuacióción, n, unaunass conclusiones.
conclusiones. Un control com
Un control como simple cheqo simple chequeo no pasa de ser una lista de obserueo no pasa de ser una lista de observacionvaciones es o unao una descripción
descripción de las de las situaciones el situaciones el control debería control debería tener claro tener claro los objetivos los objetivos del por del por queque y para que
y para que se aplica se aplica de allá su de allá su carácter preventivo, no curaticarácter preventivo, no curativovo
SIGNIFICADO DEL CONTROL EN LA CONSTRUCCION SIGNIFICADO DEL CONTROL EN LA CONSTRUCCION
Tener el control es sinónimo de PODER en nuestro medio muy apetecido visto en Tener el control es sinónimo de PODER en nuestro medio muy apetecido visto en esta forma
esta forma para que para que controlar el controlar el verdadero sentido verdadero sentido de control de control en en la construcción la construcción eses que nos permita asegurar el hacer bien las cosas el tener los soportes necesarios que nos permita asegurar el hacer bien las cosas el tener los soportes necesarios para que las justificaciones sean antes y no después, el simple hecho de tener un para que las justificaciones sean antes y no después, el simple hecho de tener un control al desarrollo propio de la etapas del proyecto le da un orden al proceso.
control al desarrollo propio de la etapas del proyecto le da un orden al proceso.
CLASES Y FORMAS DE CONTROL CLASES Y FORMAS DE CONTROL
Por las innumerables actividades se hace necesario que existan igual número de Por las innumerables actividades se hace necesario que existan igual número de clases y fo
clases y formas de contrmas de control, mierol, mientras la intras la interventnterventoría oría controlcontrola tareas a tareas de verifide verificaciócaciónn técnic
técnica de la calidad técna de la calidad técnica de los trabajica de los trabajos, la supervisos, la supervisión adminiión administratstrativa iva de losde los diferentes contratos es competencia de la dirección general del proyecto
diferentes contratos es competencia de la dirección general del proyecto
NIVELES DE CONTROL NIVELES DE CONTROL EL RIGOR;
EL RIGOR;
□
□ VeVerdrdadeadera ra didimemensnsióión n de de la la fufuerzerza a apaplilicabcable le eqequiuivavale le tatan n bibien en al al grgradado o dede
participación que tenga a esa actividad en
participación que tenga a esa actividad en el desarrollo del proyectoel desarrollo del proyecto
□
□ Del grado de rigor que se le implanDel grado de rigor que se le implante a un control te a un control depende de de la cantdepende de de la cantidad deidad de
mecanismos y estrategias propios del control mecanismos y estrategias propios del control
LA FRECUENCIA DEL CONTROL LA FRECUENCIA DEL CONTROL
□
□ No solo es importante el rigor sino la frecuencia de su aplicación o sea el numeroNo solo es importante el rigor sino la frecuencia de su aplicación o sea el numero
de
de intervalos que se hintervalos que se hacen necesarios para que estacen necesarios para que este sea oportuno y e sea oportuno y eficiente.eficiente.
□
□ En muchas ocasioEn muchas ocasiones se plannes se plantean conttean controles ríroles rígidos gidos pero si su fpero si su frecuencrecuencia ia no esno es
debida o
debida o acorde con acorde con el proceso el proceso de ejecución de ejecución el control el control es inoperante.es inoperante.
EL CONTROL DE CALIDAD EL CONTROL DE CALIDAD
□
□ Es evidente que la sociedad de consEs evidente que la sociedad de consumo se umo se ha encargadha encargado de aplicar el anto de aplicar el anterior erior
concepto a la
concepto a la industria de la industria de la construcción según sea construcción según sea la capacidad económica la capacidad económica dede quiere lo habita
quiere lo habita
□
□ El no ejecutar actividades en control de calidad la resultante final será mayoresEl no ejecutar actividades en control de calidad la resultante final será mayores
ccososttoos s dde e mmaantnteeninimmiienentto o y y mmenenoor r rereccupupereraacicióón n pparara a eel l ususuuarariio o nnoo necesar
necesariamentiamente e la la reduccireducción ón de de la la calidcalidad ad en en la la obra obra se se hace hace económieconómica ca alal contra
contrario en cuanto sea menor su calirio en cuanto sea menor su calidad, dad, el costo final reel costo final representapresentativo será mastivo será mas alto.
alto.
□
□ El no ejecutar actividades El no ejecutar actividades finales finales con dotación con dotación de equipos de equipos puede reducir el puede reducir el costocosto
final del proyecto pero queda en entredicho la calidad del mismo final del proyecto pero queda en entredicho la calidad del mismo
□
□ El control de calidad no puede alterar costos finales El control de calidad no puede alterar costos finales ya que su control se basa enya que su control se basa en
optimizar
optimizar las las diferentes diferentes operaciones.operaciones.
□
□ Usualmente existe un mayor control Usualmente existe un mayor control de calidad a lo de calidad a lo que se ve que que se ve que a lo que no sea lo que no se
ve ve
Tener el control es sinónimo de PODER en nuestro medio muy apetecido visto en Tener el control es sinónimo de PODER en nuestro medio muy apetecido visto en esta forma
esta forma para que para que controlar el controlar el verdadero sentido verdadero sentido de control de control en en la construcción la construcción eses que nos permita asegurar el hacer bien las cosas el tener los soportes necesarios que nos permita asegurar el hacer bien las cosas el tener los soportes necesarios para que las justificaciones sean antes y no después, el simple hecho de tener un para que las justificaciones sean antes y no después, el simple hecho de tener un control al desarrollo propio de la etapas del proyecto le da un orden al proceso.
control al desarrollo propio de la etapas del proyecto le da un orden al proceso.
CLASES Y FORMAS DE CONTROL CLASES Y FORMAS DE CONTROL
Por las innumerables actividades se hace necesario que existan igual número de Por las innumerables actividades se hace necesario que existan igual número de clases y fo
clases y formas de contrmas de control, mierol, mientras la intras la interventnterventoría oría controlcontrola tareas a tareas de verifide verificaciócaciónn técnic
técnica de la calidad técna de la calidad técnica de los trabajica de los trabajos, la supervisos, la supervisión adminiión administratstrativa iva de losde los diferentes contratos es competencia de la dirección general del proyecto
diferentes contratos es competencia de la dirección general del proyecto
NIVELES DE CONTROL NIVELES DE CONTROL EL RIGOR;
EL RIGOR;
□
□ VeVerdrdadeadera ra didimemensnsióión n de de la la fufuerzerza a apaplilicabcable le eqequiuivavale le tatan n bibien en al al grgradado o dede
participación que tenga a esa actividad en
participación que tenga a esa actividad en el desarrollo del proyectoel desarrollo del proyecto
□
□ Del grado de rigor que se le implanDel grado de rigor que se le implante a un control te a un control depende de de la cantdepende de de la cantidad deidad de
mecanismos y estrategias propios del control mecanismos y estrategias propios del control
LA FRECUENCIA DEL CONTROL LA FRECUENCIA DEL CONTROL
□
□ No solo es importante el rigor sino la frecuencia de su aplicación o sea el numeroNo solo es importante el rigor sino la frecuencia de su aplicación o sea el numero
de
de intervalos que se hintervalos que se hacen necesarios para que estacen necesarios para que este sea oportuno y e sea oportuno y eficiente.eficiente.
□
□ En muchas ocasioEn muchas ocasiones se plannes se plantean conttean controles ríroles rígidos gidos pero si su fpero si su frecuencrecuencia ia no esno es
debida o
debida o acorde con acorde con el proceso el proceso de ejecución de ejecución el control el control es inoperante.es inoperante.
EL CONTROL DE CALIDAD EL CONTROL DE CALIDAD
□
□ Es evidente que la sociedad de consEs evidente que la sociedad de consumo se umo se ha encargadha encargado de aplicar el anto de aplicar el anterior erior
concepto a la
concepto a la industria de la industria de la construcción según sea construcción según sea la capacidad económica la capacidad económica dede quiere lo habita
quiere lo habita
□
□ El no ejecutar actividades en control de calidad la resultante final será mayoresEl no ejecutar actividades en control de calidad la resultante final será mayores
ccososttoos s dde e mmaantnteeninimmiienentto o y y mmenenoor r rereccupupereraacicióón n pparara a eel l ususuuarariio o nnoo necesar
necesariamentiamente e la la reduccireducción ón de de la la calidcalidad ad en en la la obra obra se se hace hace económieconómica ca alal contra
contrario en cuanto sea menor su calirio en cuanto sea menor su calidad, dad, el costo final reel costo final representapresentativo será mastivo será mas alto.
alto.
□
□ El no ejecutar actividades El no ejecutar actividades finales finales con dotación con dotación de equipos de equipos puede reducir el puede reducir el costocosto
final del proyecto pero queda en entredicho la calidad del mismo final del proyecto pero queda en entredicho la calidad del mismo
□
□ El control de calidad no puede alterar costos finales El control de calidad no puede alterar costos finales ya que su control se basa enya que su control se basa en
optimizar
optimizar las las diferentes diferentes operaciones.operaciones.
□
□ Usualmente existe un mayor control Usualmente existe un mayor control de calidad a lo de calidad a lo que se ve que que se ve que a lo que no sea lo que no se
ve ve
CIRCULO D
CIRCULO DE E CALIDAD DEL CALIDAD DEL CONTROLCONTROL
□
□ Objetivo del controlObjetivo del control □
□ Definición de prioridadesDefinición de prioridades □
□ Definición de estrategiasDefinición de estrategias □
□ definición de la frecuenciadefinición de la frecuencia □
□ definición del rigor definición del rigor □
□ creación del mecanismocreación del mecanismo □
□ aplicación del controlaplicación del control □
□ evaluación de los resultadosevaluación de los resultados □
□ ajustes al mecanismoajustes al mecanismo
Las últimas tres dependerán de las 6 anteriores Las últimas tres dependerán de las 6 anteriores
GERENCIA DE PROYECTOS GERENCIA DE PROYECTOS
o
o Definiciones generales previasDefiniciones generales previas o
o Clasificación según el tipo de edificaciónClasificación según el tipo de edificación o
o Tipos de edificaciónTipos de edificación o
o Clasificación según categoría del contratistaClasificación según categoría del contratista o
o Alcance servicios profesionalesAlcance servicios profesionales o
o Descripción actividadesDescripción actividades
GERENCIA DE OBRA GERENCIA DE OBRA
o
o Actividades generalesActividades generales o
o ResponsabilidadesResponsabilidades o
o Selección de personalSelección de personal o
o Capítulos de obraCapítulos de obra o
o Administración de obraAdministración de obra o
o Personal de obraPersonal de obra o
o Sistemas de controlSistemas de control o
o Formatos de controlFormatos de control o
o Procesos administrativosProcesos administrativos o
o Seguimiento y controlSeguimiento y control o
o Programa de inversiónPrograma de inversión o
CONSTRUCCIÓN • Definiciones • Equipo de trabajo • Herramientas de trabajo • Sistemas de planeación o Recursos o Personal o Materiales o Equipos • Selección de recursos o Personal o Proveedores o Contratistas • Actividades previas • Análisis de documentación: Preparación de licitaciones Evaluación de ofertas • Modalidades de contratación
• Contratos por administración delegada:
o Descripción
• Contratos por precios unitarios fijos:
o Descripción
• Contrato por precio global o alzado
o Descripción
INTERVENTORÍA: Interventoría básica:
o Revisión y análisis de documentos
o Organización y disposiciones normativas o Ajuste de estudios, diseños y planos
o Control de inversión y buen manejo del anticipo
Solicitud del anticipo
Apertura de la cuenta de manejo de anticipo Manejo del anticipo
Informe mensual de manejo del anticipo Liquidación del anticipo
Reintegro de saldos del anticipo en bancos a favor del contratante
o Manejo de explosivos o Señalización
o Disposiciones legales al área del proyecto o Impacto ambiental
o Seguridad industrial
o Análisis de documentos del proyecto con el contratista o Acta de iniciación
o Entrega de bienes y/o equipos
o Verificación del estado, calidad y cantidad del equipo propuesto
o Replanteo
o Referencias topográficas o Avance del proyecto o Modificaciones
o Control de personal y equipo
o Control legal y administrativo del contrato o Control financiero del contrato
o Revisiones periódicas
o Evaluación del cumplimiento del contratista o Actas de recibo parcial
o Resumen mensual de seguimiento
o Sugerencias, reclamaciones y consultas del contratista o Siniestros
o Manuales de mantenimiento de equipos instalados o Terminación del contrato
o Recibo y aprobación de diseños o Recibo definitivo del contrato o Liquidación del contrato
o Cambio de interventoría o supervisión del contrato o Entrega del objeto contratado a la entidad contratante o Suspensión y reanudación del contrato
o Adiciones y/o prórrogas
ACTIVIDADES ADICIONALES
o Diario de la obra o Registros de soporte
o Archivo
o Ensayos y control de calidad o Planos definitivos de la obra o Informe mensual
o Informe final
ANEXOS
o FORMATOS
o GLOSARIO DE TÉRMINOS BÁSICOS
CAPÍTULO 5.- HERRAMIENTAS DE CONTROL
o Presupuesto
o Programación
Gerencia de proyecto
La Gerencia de proyectos de construcción se debe entender como una macro-actividad que agrupa las tareas que una persona natural o jurídica debe desarrollar, y/o la coordinación y seguimiento de otras personas o empresas que llevarán a cabo las sub-actividades vinculadas con el proceso de construcción.
Actividades generales: son todas aquellas actividades que tienen que ver con la definición, planeación, diseño, programación, construcción, entrega y puesta en funcionamiento de un proyecto arquitectónico o de construcción, y que involucran aspectos técnicos, legales, administrativos y financieros del mismo.
Estas actividades o trabajos se definen en tres fases claramente diferenciadas así:
1. Preconstrucción - Actividades previas (corresponde a la etapa de
planeación del proyecto de construcción)
2. Construcción - Durante la ejecución (corresponde a la construcción o
ejecución del proyecto propiamente dicha)
3. Postconstrucción - Actividades posteriores (corresponde a la
puesta en operación del proyecto o la construcción, mantenimiento del mismo y garantías de operación de equipos, materiales, aparatos, etc.)
Sector público: es mucho más exigente en cuanto a las definiciones previas y las exigencias en el alcance de los trabajos, ya que se rige por las diferentes normas y leyes de contratación que tiene el Estado, y que son las mismas para todos los niveles de la administración pública.
Sector privado: en este sector es más fácil definir con la entidad contratante o promotora de la construcción los
alcances de los servicios profesionales, pues se tienen en cuenta los intereses específicos del contratante y sus beneficios previos en el proceso de planeación y durante el proceso de construcción.
Logística: en esta etapa previa una de las principales actividades que debe desempeñar la gerencia del proyecto es establecer los recursos con que cuenta: el personal que se requiere, pues así como se establecen las necesidades de recursos económicos, es necesario establecer las necesidades de recursos humanos. Éstos pueden ser seleccionados y definidos a través de las mismas metodologías ya expuestas y hay varias modalidades de ejecución. En primer lugar, el personal que depende directamente de la gerencia del proyecto está definido por la modalidad con la cual se va a realizar la construcción, por administración, por contrato por servicios, o por cualquiera que sea se genera un vinculo de dependencia de la gerencia que es importante definir con anticipación. En general, y dependiendo de la magnitud del proyecto, se establece una gerencia de obra, (ver capítulo 2 - Gerencia de obra) con un director de obra cuya responsabilidad es específicamente velar por el cumplimiento de todos lo o recursos aspectos de la misma programados previamente en la etapas precedentes. Así mismo se deben definir los diferentes niveles de responsabilidad y el personal a cargo de cada uno con el fin de establecer el equipo de trabajo que llevará a cabo la construcción. Por otra parte, y de acuerdo con todos los miembros del comité de gerencia, se deben establecer las características y calidades necesarias de quienes participarán como contratistas en el proceso de construcción. Se elaborará una lista de los requerimientos mínimos, la experiencia necesaria, y en general todos aquellos criterios que se deban tener en cuenta para seleccionar a los diferentes contratistas que van a participar. Así mismo se debe establecer en que casos se hará convocatoria a través de licitación pública, licitación privada, o simplemente por invitación a participar. Es conveniente utilizar las mismas metodologías que se han venido mencionando, pues esto genera una “cultura” de procesos de aseguramiento de la calidad en todos los niveles de participantes en la obra. Se deben establecer bases de datos y referencias sobre los posibles participantes o contratistas en los cuales se tiene interés. Algunos de los capítulos de la construcción donde se debe establecer esta selección son los siguientes:
o Selección de contratistas:
1. Excavaciones 2. Cimentación
3. Estructura 4. Obra negra
5. Acabados
6. Equipos 7. Proveedores
Ejecución : se refiere a todas las actividades que tienen que ver con la ejecución de la obra misma, como el desarrollo y seguimiento de los diferentes capítulos de la construcción, desde el descapote y excavación hasta el aseo y entrega final de la obra a su propietario .
Entrega y puesta en operación: consiste en todas aquellas actividades posteriores a la terminación de la obra, su puesta en operación y entrega al propietario. Dependiendo de la categoría de la construcción surgen diferentes actividades que tienen que ver con la intervención del arquitecto o la empresa que haga sus veces o represente:
• En proyectos de vivienda, comercio, bodegas, y en general en proyectos
destinados a la venta, deben llevarse a cabo la ejecución de las garantías; la realización y seguimiento de las ventas; la escrituración y entrega a los compradores; los aspectos técnicos, financieros, legales y comerciales del proyecto u obra realizada.
• En proyectos privados se deben realizar los seguimientos de todos los
contratos ejecutados por los diferentes proveedores y contratistas, así como establecer los procedimientos para el cumplimiento de los mantenimientos y de las garantías de los contratos ejecutados.
Gerencia de obra
Se entiende por gerencia de obra disciplina que reúne todas las actividades que intervienen en el desarrollo, ejecución y realización de un proyecto de construcción. En general todas las actividades y procedimientos que se realizan con el fin de hacer el seguimiento y control de la construcción deben estar encaminadas a desarrollar con éxito todo el proceso constructivo, cumpliendo a la vez con unos estándares o procesos mínimos de calidad. Si todo esto se cumple, es lo que podemos llamar una eficiente gerencia de obra. Una persona natural o jurídica, responsable final de todos los procedimientos, es quien lleva a cabo esta gerencia.
El gerente debe establecer las pautas bajo las cuales se va a desarrollar la obra teniendo en cuenta los factores determinantes propios como son: ubicación, tipo de obra, magnitud, complejidad, disponibilidad de materiales, transportes, además del manejo financiero y económico de la obra.
Analizados estos factores, debe establecer con qué personal se va a contar de planta por administración o personal por contratación, analizando en cada uno de los casos la conveniencia, en el manejo del tiempo de ejecución pero también en el control y buen uso de los materiales.
El gerente debe establecer también cómo se va a realizar el manejo ambiental de la obra desde el punto de vista de posible contaminación, tanto del ambiente como visual y auditiva, así como el manejo de escombros y residuos de obra, protecciones, reciclaje, manejo y aprovechamiento de aguas, entre otros.
Un procedimiento adecuado para iniciar una obra puede ser:
1. Inicio del proyecto.
2. Campamento (oficinas depósitos, baños, comedor, etc.).
3. Cerramiento, seguridad, seguridad industrial, condiciones ambientales y de
higiene, servicios públicos, transporte, entre otros.
4. Estudio de planos.
5. Estudio de programación. 6. Personal de oficina.
7. Personal de obra.
8. Capacitación de personal.
9. Equipos y herramientas (alquiler, compra y manejo). 10.Compras – proceso.
11.Recibo de materiales.
12.Manejo y entrega de materiales. 13.Comités de obra
Actividades generales
Siguiendo los pasos en que se desarrolla una obra, los proyectos de construcción se han venido agrupando por capítulos de construcción. Cada capítulo agrupa las actividades afines y facilita el proceso constructivo así como la programación y el desarrollo de la obra. A continuación se enumeran esas actividades que son las generalmente aceptadas y utilizadas en la industria de la construcción.
CAPÍTULOS 1. PRELIMINARES
2. CIMENTACIÓN
3. DESAGÜES E INSTALACIONES SUBTERRÁNEAS 4. MAMPOSTERÍA
5. PAÑETES
6. ESTRUCTURA DE CONCRETO 7. CUBIERTAS Y CANALES
8. CIELOS RASOS 9. BASES Y PISOS 10.ENCHAPADOS Y ACCESORIOS 11.INSTALACIÓN SANITARIA 12.INSTALACIÓN ELÉCTRICA 13.APARATOS SANITARIOS
14.CARPINTERÍA MADERA y CERRAJERÍA 15.CARPINTERÍA METÁLICA 16.EQUIPOS ESPECIALES 17.VIDRIOS Y ESPEJOS 18.PINTURA 19.VARIOS Y REMATES 20.HERRAMIENTA Y EQUIPO 21.ADMINISTRACIÓN OBRA
Para realizar una gerencia de obra eficaz en cabeza del gerente de obra, es definitivo establecer, identificar y enumerar todas las actividades que se van a desarrollar durante la obra. Esto tiene por objeto implantar? una serie de jerarquías y prioridades dentro de las múltiples actividades por desarrollar y determinar los procedimientos para organizarlas e ir evacuándolas sistemáticamente. En estas actividades es de primordial importancia establecer sistemas y procesos de calidad, así como indicadores de gestión en todos los niveles que se van a trabajar. Éstos son: niveles ejecutivos (gerencias), profesionales (especialistas), técnicos (profesionales y técnicos), operativos (contratistas y personal técnico calificado) y no calificado (personal raso no calificado).
Esto se puede observar mejor en los formatos de sistemas de control para cada una de las diferentes actividades.
2.3 Responsabilidades
Al referirnos a las actividades, es muy importante tener presente que cada una tiene un responsable, desde la cabeza, en este caso el gerente de obra o director de obra, hasta el último de los operarios de la obra. Por esto, cuando se establezcan los grupos de trabajo y las actividades asignadas a cada uno, es muy importante que se les definan claramente cuáles son las responsabilidades de cada equipo y de cada persona dentro del mismo.
2.4 Selección de personal
Para poder conformar un equipo de trabajo, una vez establecidas las magnitudes y alcances de las actividades a desarrollar dentro de la obra, es necesario escoger un personal calificado que permita que todos los miembros
del equipo “hablen el mismo idioma” y actúen en función de las necesidades de la obra tanto en términos de tiempo como de costos.
CARGO: RESPONSABILIDAD
GERENTE Es el principal responsable de todas las actividades de la obra. A el se reporta todo el personal y es quien debe tomar las decisiones finales en todos los aspectos. Cuenta con el apoyo del comité de obra y se reporta a la Gerencia del Proyecto.
COMITÉ DE OBRA Esta constituido por le director de la obra(Gerente), el o los residentes, los profesionales que intervienen externamente como el interventor, el ingeniero de suelos, el calculista y los en cargados de los contratos técnicos especializados según el caso.(Ing. Eléctrico e Hidro-sanitario)
INTERVENTOR: Se reporta a la Gerencia del proyecto o al Contratante según el caso, y su principal función es velar por que se realicen todas las obras de acuerdo con las especificaciones y estándares de calidad definidos por el cliente, los diseñadores o los pliegos de condiciones de cada contrato.
RESIDENTE ESTRUCTURA: Es un profesional, Arquitecto o Ingeniero que tiene a su cargo la realización de la estructura, cimentación y en general todas aquellas actividades especializadas que tengan que ver con el manejo del concreto , acero, equipos necesarios y personal para la ejecución de estos capítulos de obra. Se reporta al Director (Gerente) de Obra
RESIDENTE ACABADOS: También es un profesional, al igual que el anterior que tiene a su cargo la ejecución de todas las actividades de acabados de la obra, la supervisión, coordinación y controles de calidad que se requieren para la correcta realización de cada capitulo. Se reporta al Director (Gerente) de Obra
RESIDENTE INTERVENTORIA: Al igual que los anteriores su función esta relacionada con la correcta ejecución de todas las actividades de la construcción. Se reporta al Interventor y es su obligación colaborar con el personal para que se corrijan todas aquellas fallas o errores que se pudiesen cometer. También tiene atribuciones de aprobar o rechazar el recibo de contratos de mano de obra o de suministro de insumos.
MAESTRO GENERAL: Es un técnico constructor que por su experiencia y conocimiento de las diferentes actividades se constituye en la mano derecha de los residentes y del Director de la obra. Dentro de sus responsabilidades esta el manejo
del personal, la medición de cantidades de obra, el replanteo y trazado de ejes, muros, etc., la supervisión de la ejecución de los contratos y la aprobación del suministro de insumos al personal de contratistas.
MAESTRO ESTRUCTURA: Con el fin de especializar las actividades aparece este cargo, pues es conveniente responsabilizar a una persona de las actividades de mayor responsabilidad como es la estructura, y al igual que el Maestro general tiene funciones de manejo de personal, manejo y pedido de materiales, replanteo y trazado, supervisión de ejecución, y aprobación y recibo de subcontratos.
MAESTRO INSPECTOR: También puede ser un Técnico constructor que se reporta en este caso al residente de InterventorÍa y debe supervisar la ejecución de los contratos de mano de obra y realizar en el campo todas las pruebas de calidad en materiales e insumos. Dentro de sus funciones esta la revisión de cantidades y aprobación y recibo a satisfacción de los contratos.
JEFE DE COMPRAS: Puede ser un profesional o un tecnólogo, que tiene a su cargo la cotización de materiales, insumos y subcontratos, los pedidos de aquellos, el seguimiento y supervisión de la calidad de los mismos y se reporta al residente y al director de la obra.
ALMACENISTA: También es un tecnólogo en construcción, y debe tener la formación necesaria para recibir todos los materiales que lleguen a la obra, llevar los correspondientes inventarios, realizar las entregas de los mismos al personal de contratistas y se reporta al residente y al jefe de compras.
AUXILIAR DE ALMACEN : Este cargo corresponde a personal administrativo auxiliar que dependiendo de la magnitud de la obra debe colaborar con el almacenista para que se reciban y entreguen correctamente todos los materiales e insumos que se van a utilizar en la construcción.
CONTRAMAESTRO: Las funciones de este cargo corresponden también a un técnico constructor, que aunque no tiene la experiencia del maestro general, debe estar en capacidad de realizar casi todas las actividades del maestro. Su principal función es coordinar y supervisar las cuadrillas de personal encargadas de las diferentes actividades. Se reporta al Maestro general y al Residente
EJERO: Cargo que debe ser desempeñado por un oficial de construcción con el suficiente conocimiento de lectura de planos. Su principal responsabilidad es estar verificando constantemente las dimensiones y medidas de los ejes, los muros los niveles de las placas, los niveles de acabados y en general que estas correspondan a lo especificado en los planos de construcción.
AUXILIAR DE MEDIDAS: Como su nombre lo indica debe ser auxiliar del ejero y los maestros en la medición y replanteo de las diferentes actividades de la obra.
OFICIALES DE 1ª.: Este personal corresponde a los técnicos o personal especializado en alguna actividad especifica como son: mampostería, pañetes, enchapes, carpintería de obra, pero en general deben poderse desempeñar eficazmente en cualquiera de estas actividades. Generalmente forman una cuadrilla con un ayudante de obra y se reportan al Contramaestro y al maestro.
OFICIALES DE 2ª: De las mismas calidades de los anteriores pero sin la experiencia o experticia suficientes para desempeñarse en cualquier actividad.
AYUDANTES DE 1ª.: También llamados Media Cuchara, son el personal que junto con los oficiales pueden llevar a cabo actividades muy especializadas.
AYUDANTES DE 2ª.: Constituyen el grueso del personal, y aunque deben tener algún conocimiento del proceso de construcción, generalmente se les asignan funciones donde no se requiere experiencia previa. Por ejemplo trasiego de materiales, excavaciones manuales, manejo de carretillas, cernido de arena, acopio de insumos, etc.
CELADORES: Este personal generalmente debe ser exclusivo en la actividad de control y seguridad de la obra, y adicional a su función de vigilancia tienen la responsabilidad de registro y control de acceso de todo el personal de la obra.
APUNTATIEMPOS: Como su nombre lo indica, su función es supervisar los tiempos de ejecución de las diferentes actividades por parte de las cuadrillas, supervisar las horas de acceso, descanso y salida de la obra y en general llevar el control del personal. Generalmente el cargo lo puede desempeñar un ayudante avanzado.
Capítulos de obra
Dentro de cada uno de estos macro-capítulos es posible determinar sub-capítulos según las actividades que se van a desarrollar en cada uno, teniendo en cuenta el orden cronológico desde la iniciación hasta la finalización de la obra, así como algunas actividades de soporte que se dan durante toda la construcción.
Aquí se deben incluir todas las actividades preliminares a la iniciación, las actividades de la ejecución propiamente dicha y que tienen que ver con la realización de la obra. A continuación se darán algunos ejemplos de las diferentes actividades en cada uno de los capítulos:
(Estas actividades y su secuencia no son universales y varían de acuerdo con la obra que se vaya a desarrollar. Este Listado da un ejemplo de una obra típica.)
PRELIMINARES Copias heliográficas
Limpieza del terreno Descapote del lote Cerramiento obra Replanteo y trazado Campamento obra
Excavación manual en tierra Excavación mecánica en tierra Excavación mecánica en roca Extras excavación
Retiro de sobrantes Corte y poda de árboles Trasplante árboles
Reposición de árboles (especie nativa) Provisional de agua
Provisional de energía
Instalaciones provisionales de obra CIMENTACIÓN
Excavación en tierra zapatas
Excavación en tierra vigas de amarre Excavación en tierra trincheras Excavación en tierra muro contención Excavación en roca
Pañete taludes Zapatas Concreto Cimiento Ciclópeo Concreto viga de amarre
Concreto cimentación muro de contención Filtros de Gravilla
Rellenos de Excavaciones Tubería PVC corrugada sin filtro
Geotextil
DESAGUES E INSTALACIONES SUBTERRÁNEAS Cajas de inspección (.6x.6)
Cajas de inspección (.8x.8) Tubería de gres 6"
Tubería de gres 4" Accesorios en 4" Sumideros con rejillas Accesorios en 6" Cajas de conducción Cámaras de desarenador Trampa de grasas
Tubería campo de filtración Tanques del pozo séptico
Pozo de bombeo MAMPOSTERIA Muro en piedra
Muro fachada tolete 0.25 tipo Santa Fe o similar Muro fachada tolete 0.12 tipo Santa Fe o similar Refuerzo muros fachada (dovelas)
Enchapes de placas Enchapes de columnas
Hiladas de remate fachada prensado Alfajía fachada prensado
Ménsulas en prensado Remates cubierta prensado Muros Interiores en bloque #5 Muro seco tolete
Antepechos bloque Antepechos tolete Laterales ventana tolete Dinteles puertas y vanos Dinteles ventanas Dintel tolete doble-cara Chazos de madera Jardineras
Dinteles clósets
Poyos clóset, muebles y baños Chimeneas
Instalación shut basuras Corte tolete prensado
Remates y resanes generales en ladrillo PAÑETES
Pañete liso bajo/Placas (mortero 1:6 ) Pañete liso sobre/Muros (mortero 1:4) Pañete impermeabilizado sobre/Muros Pañete antepechos
Pañete liso dinteles Pañete lateral ventanas Filos
Dilataciones Goteras
ESTRUCTURA CONCRETO Concreto muros de contención
Concreto columnas + muros pantalla Concreto muro de contención piscina Placa de repartición
Placa de entrepiso piso1 Placa de entrepiso piso2 Placa de entrepiso piso3 Sucesivamente……
Placa maciza para base tanques Concreto escaleras
Pasos prefabricados escaleras jardines Tanque de agua concreto
Refuerzos acero
Acero refuerzo. Fy=4200 kg/cm2 Acero refuerzo. Fy=2400 kg/cm2 Acero ref. Muro de contención 1er p Mallas H-0,84
Mallas E-0,47
Ensayos concreto cilindros CUBIERTAS
Estructura de madera Listón machihembrado Malla amarre de teja
Impermeabilización cubierta inclinada (ver especificación)
Canales en lámina (ver especificación)
Impermeabilización cubiertas planas (ver especificación)
Afinado cubiertas planas (mortero impermeabilizado) Media cañas cubiertas planas
Teja de barro
Caballetes teja de barro CIELOS RASOS
Molduras en yeso Cielo rasos en yeso
Listón cielo raso hall principal Cielo raso cocinas
BASES Y PISOS
Sub-base recebo contrapiso piso 1 Placa de contrapiso piso 1
Sub-base recebo 1er piso Sardineles piedra/ladrillo Afinado endurecido piso 1
Placa contrapiso rampas Topes llanta concreto
Sub-base recebo placa rampa Polisec (polietileno)
Afinados simples
Afinado impermeabilizado terrazas Afinado impermeabilizado baños Pisos garajes
Pisos area húmeda
Pirlanes en ladrillo 1er piso Pisos exteriores adoquín Pisos acceso generales Pirlanes de madera halles Pisos baños alcobas Pisos cocina y patio ropas Pisos baños servicio Piso zonas sociales
Piso circulación y estar alcobas Alfombras zona alcobas
Pisos alcoba servicio Pisos terrazas
Impermeabilización terrazas
Impermeabilización jardineras1er piso Pisos zonas común (mármol)
Enchapes zona húmeda Pisos escaleras principales Pisos escaleras exteriores Piso escalera jardines Piso escalera interiores Guarda escobas madera ENCHAPES
Enchapes muros W.C. principales Enchapes W.C. servicio
Enchapes muros zonas comunes Enchapes lineales
Tapas registros 20*20 Pirlanes duchas
Instalación Wing plástico Juego incrustaciones Ref. Stilo Juego incrustaciones Ref. Nova Juego incrustaciones Ref. Prestigio
Rejillas piso
Rejillas ventilación baños Rejillas ventilación gas (dobles) Enchapes cocinas
Poyos cocinas Enchapes lavaderos Enchapes patios ropas Enchapes WC. emergencia Gabinetes W. C. servicio Mesones en mármol baños
Divisiones duchas vidrio templado.
División poliestireno duchas alcoba servicio Acabado chimeneas
INSTALACIÓN SANITARIA Instalación aparatos
Acometidas parciales Red de suministro externa Red de suministro interna Llaves cromadas
Puntos suministro AF Puntos suministro AC Instalación calentadores
Instalación equipo hidroneumático Puntos desagües 3" Puntos desagües 4" Bajantes A.N. 4" Bajantes A.LL. 3" Reventilaciones Registros 3/4" Registros 1/2" Tubería PVC colgante Acometida parcial gas Punto salida gas Registros gas Medidores de gas Contadores acueducto Acometida de piso 1 1/2" Tubería PVC 6" Accesorios PVC 6" Tubería PVC sanitaria de 4" Válvulas y accesorios especiales Montaje medidores de gas
INSTALACIÓN ELÉCTRICA Acometida exterior
Tableros parciales 36 circuitos Tableros parciales 30 circuitos Tableros parciales 24 circuitos Tableros parciales 12 circuitos Tableros parciales 6 circuitos
Acometidas parciales Acometida telefónica
Acometidas parciales teléfonos Salidas lámparas
Interruptor conmutable Salidas extractores baños Tomas dobles monofásicas Tomas bifilares
Tomas trifásicas Salidas timbres
Salida campanas extractoras Salidas teléfonos Salidas antena TV Cableado antena TV Salidas citófonos Salida sonido Aparatos citófonos Antena y amplificador TV
Consola citofonía circuito cerrado TV Cámaras circuito cerrado TV
Portero parlante
Balas de incrustar común Balas de incrustar halógenas Apliques lámparas
Lámparas fluorescentes 2x40 Transformador eléctrico 15 KVA Tablero de transferencia
Armario P/15 medidores Strip teléfonos 40 pares
Caja 60x60x20 para empalme acometida Contadores energía
APARATOS SANITARIOS Sanitarios color Ref. Prestigio Lavamanos color Ref. Prestigio Sanitarios color Ref. Stilo
Sanitarios color Ref. Nova Lavamanos color incrustar Lavamanos color Nova Tinas (1.6x0.80) Tinas jacuzzi 1,8x1,2
Equipo jacuzzi Desagüe tinas
Mezcladores tinas doble salida
Mezcladores duchas WC principal con chorro Mezcladores duchas WC servicio
Mezcladores duchas WC auxiliar con chorro Duchas teléfonos con desviador
Lavaderos cemento
Calentadores eléctricos de paso Calentadores de gas de paso
Mezcladores lavaplatos doble poceta Mezcladores lavaplatos corriente Sifones y canastilla lavaplatos Llaves con extensión
Llaves lavadoras Llaves terrazas
CARPINTERÍA DE MADERA Puertas acceso 1.50 c/marco Puertas alcobas .85
Puertas alcobas y vestieres .75 Puertas baños .75
Puertas baños .70 Puertas baños .65 Puertas vaivén
Puertas corredizas, ver detalle (especificación) Puertas ventana ver detalle (especificación) Estantería alacena
Puertas dobles? ver detalle (especificación) Portones principales
Clóset tipo (ver detalle nomenclatura) H=2.40 Clóset típico vestier fondo .60
Clóset típico inclinado Clóset típico linos F:0.30 Clóset tipo cocinas
Clóset tipo alcoba servicio Clóset cajoneras
Mueble típico biblioteca fondo:.40 Muebles baños
Mueble gabinete baño Difusores claraboyas Difusores domos Pasamanos escaleras
Remates muros y antepechos Remates chimeneas
Remates ventanas Cortineros madera
CARPINTERÍA METÁLICA Ventanería aluminio Ventanería doble aluminio Puertas ventanas aluminio Ventanas vidrio fijo
Ventanas .50x.50
Ventana celosía aluminio (ropas) Barandas escaleras
Ductos chimeneas Ductos Shut basuras Ducto planta eléctrica Ductos desfogue gas Ducto gas en cubierta Tapas con tolva Shut basuras
Barandas terrazas Baranda escalera jardín
Escalera gato jardín H= Variable Marquesinas aluminio
Rejas
Reja ventana garajes
Reja cerramiento vecinos H=Variable Portón reja
Claraboya baños Claraboya ropas Claraboyas escaleras Marcos puertas lámina Puertas lámina depósitos
Puertas y marcos lámina semisótano Soportes tuberías
Fijaciones soportes
Cajas contadores agua
Marcos tapas cajas inspección Rejillas piso garaje.30
Rejillas ventilación garaje. Abrazaderas 1 1/2
Abrazaderas 2" a 4"
Soportes en placa de 2" a 4" Niple pasamuros acero inox 1 1/2" Niple pasamuros acero inox 2" Niple pasamuros acero inox 4" EQUIPOS ESPECIALES Muebles bajos cocinas Muebles altos cocinas Lavaplatos doble poceta Mesones granito cocina
Estufas empotrar eléctricas. 2 puestos Estufas empotrar gas 4 puestos Estufas empotrar 4 puestos mixta Lavaplatos sencillo Hornos incrustar Parrilla de empotrar Campanas extractoras Lavaplatos eléctricos Triturador desperdicios
Mesones cocina cerámica Equipo presión constante CERRAJERÍA Cerraduras acceso Cerraduras seguridad Cerraduras alcobas Cerraduras baños Cerraduras depósitos Cerraduras terrazas Instalación cerraduras Topes puertas Manijas puertas Botones muebles
Cerraduras puerta ventana madera Manija puertas corredizas
Bisagras vaivén VIDRIOS Y ESPEJOS
Vidrios 4mm
Vidrios 5mm ventana madera Vidrios 6mm
Vidrios puerta acceso Vidrios martillados
Vidrios marquesinas 4mm Espejos 3mm
Espejos cristal belga 4mm PINTURA
Estuco S/muros Estuco B/techos Vinilo Sobre estuco Vinilo S/techos Vinilo S/pañete
Esmalte puertas metálicas.
Esmalte marcos puertas. metálicas Laca marcos puertas
Laca sobre puertas Tintilla clósets
Tintilla listón machihembrado Tintilla muebles baños
Tintilla remates madera y pasamanos Tintilla muebles fijos
Tintilla muebles linos Tintilla chimeneas Tintilla G/escobas
Filos y dilataciones Tintilla puertas ventanas
Limpieza e impermeabilización fachada Líneas de tráfico parqueaderos
Pintura tuberías VARIOS Y REMATES Retiro de escombros Jardinería Pradización Resanes y remates Aseo final de la obra Tierra negra
Señalización y nomenclatura
Elaboración manual de mantenimiento Elaboración planos récord
HERRAMIENTAS Y EQUIPOS Alquiler andamios
Alquiler plumas y grúas Alquiler motobombas Alquiler vibrador Alquiler rana Alquiler cortadora Disco cortadora Decámetro 30 m Flexómetros 3 m Manila 1/2" Cascos plásticos Botas de caucho Cinturón de seguridad Carretillas Buggy Carretillas corrientes Bateas Baldes Palas Picas Barra 16 lbs Escobas Cepillos Almádena Alquiler cizalla Canecas 55 gls Boquilleras metálicas Planchones Manguera de niveles Manguera 1/2" plástica 10 m Malla zaranda Niveles aluminio 18" Poleas
Marcos para seguetas Seguetas
Cinta barrera protectora Botiquín primeros auxilios Malla protección fachada Lona polipropileno verde Ductos para escombros
Administración de obra
Éste es un capítulo importante en cuanto a la selección del personal que se requiere, pues como ya se vio en el organigrama el personal se debe organizar por un sistema jerárquico de responsabilidades en el cual la cabeza, en este caso el gerente de la obra, tiene la responsabilidad total de todo este equipo, así como del éxito o fracaso de las metas que se deben cumplir.
Los objetivos principales (metas) en una obra es que se cumplan los tiempos de ejecución (programación) con los costos programados (presupuesto) y con la calidad esperada (procesos de calidad).
Por lo anteriormente expuesto, las calidades, condiciones, selección del personal y responsabilidades son fundamentales para conformar el equipo de trabajo. La descripción de los miembros del personal a seleccionar.
Sistemas de control
Una vez establecidos los diferentes niveles de necesidades tanto a escala del personal como de los insumos y materiales, deben definirse los sistemas de control para garantizar el éxito de la construcción. A continuación se presenta una serie de ejemplos de formatos de control para las diferentes actividades que se llevan a cabo en la obra.
Formatos de control
FG - 01 Cuadro comparativo propuestas – Obras
FG - 02 Cuadro comparativo propuestas - Resumen completo FG - 03 Cuadro comparativo propuestas - Económica completa FG - 04 Cuadro comparativo propuestas - Calificación
FG - 06 Recibo y apertura de propuestas
FG - 07 Sello de distribución de planos y documentos FG - 08 Control de planos
FG - 09 Control de correspondencia recibida FG - 10 Control de correspondencia enviada FG - 11 Entradas y salidas de almacén
FG - 12 Solicitud y entrega de materiales de almacén FG - 13 Utilización de materiales
FG - 15 Acta de reunión
FG - 19 Reporte diario de actividades FG - 21 Control recibo de concreto
FG - 27 Solicitud de revisión de obra ejecutada FG - 33 Corte de obra
FG - 34 Control de afiliaciones del personal en obra FG - 35 Orden de compra
FG - 36 No conformidades FG - 38 Requisición de material
FG - 39 Solicitud de inicio de actividad FG - 40 Formación
FG - 41 Control individual de pilotes de tornillo FG - 44 Control de resistencia de concreto
FG- 47 Solicitud y entrega de herramientas
Procesos administrativos
Dentro de los formatos vistos anteriormente se pueden establecer unos mínimos procesos administrativos que deben propender para que el personal de la obra siempre lleve un completo control de la ejecución de la misma .
Por lo tanto, toda esta información debe ser archivada en forma consecutiva con el fin de que pueda ser consultada, de forma fácil y rápida, por cualquier funcionario tanto de la obra como de las oficinas. También es útil para los contratistas, ya que les permite llevar controles de los suministros de cada capitulo de obra.
Esto quiere decir que se puede establecer el día y la hora (por lo menos si fue en mañana o tarde) de la ejecución de una actividad, así como el origen de los
materiales, su fecha de llegada a la obra y quien fue el proveedor. Esto se llama trazabilidad, lo cual permite, en las etapas posteriores y finales de la obra cuando se están realizando los acabados y se presentan por lo general problemas de dimensiones, espesores, etc., saber a ciencia cierta quién ejecutó la actividad, así como quién la supervisó y recibió.
Estos procesos también son importantes en lo que se refiere a construcciones para vivienda o comerciales, pues le permite al constructor entregarle a un cliente o comprador una hoja de vida de la unidad inmobiliaria que está adquiriendo y, si es el caso, poder establecer el origen de fallas o los responsables de las garantías tanto de materiales como de mano de obra.
1. Niveles de responsabilidad en los procesos de control
Como se pudo observar en los formatos de control, también es posible establecer las responsabilidades de cada uno de los participes en la obra. Por ejemplo, el residente que revisa y tiene a su disposición toda la información puede verificar con el almacenista cuándo y qué cantidades de material salieron, pues en los formatos se establecen las fechas y horas de entrega así como el destino de los mismos. También es posible establecer quién supervisó y recibió o no la ejecución tanto a contratistas como a subcontratistas, quién fue el responsable de la formación o replanteo de muros, o quién estuvo recibiendo un concreto o un mortero, y cuáles fueron las pruebas o controles a los que fue sometido el material.
Hoy en día la mayoría de las firmas grandes, tanto de proveedores como de contratistas, tiene ya sus certificados de calidad ISO 9000. Esto las obliga a presentar los protocolos de pruebas de sus materiales y a llevar procesos administrativos unificados que permiten que los controles de obra sean más sencillos, pues la norma ISO exige que los procedimientos sean los mismos para todas las empresas. De ahí radica la importancia de la listas de chequeo (check list ), que permiten unificar el lenguaje y procesos de todos los participantes en la ejecución de la obra: constructor, proveedores, contratistas, consultores, diseñadores, entre otros.
1. Comités de obra
Con el fin de lograr una máxima eficacia en el desarrollo de la obra, es necesario establecer un comité de obra que se debe reunir por lo menos una vez a la semana. El objetivo de este comité es supervisar y hacer seguimiento, junto con el personal responsable de la obra, esto es el propietario o su delegado, el director de obra, el residente, el interventor, el almacenista o el jefe de compras, los contratistas, los diseñadores, etc., de la ejecución de la obra y los diferentes problemas o inconvenientes que se puedan presentar, así como la revisión de la programación y la planeación. Otro tema importante a tratar en los comités es la selección de los proveedores, los contratistas y el personal que se requiera, de acuerdo con las propuestas presentadas en los formatos ya vistos, lo que permite gran agilidad en la toma de decisiones. De estos comités deben quedar actas con el fin de poder llevar
una memoria del desarrollo de la construcción y al final poder realizar la evaluación
de cumplimiento de objetivos.
1. Actas parciales
De acuerdo con los procedimientos establecidos se pueden y deben realizar mediciones que deben quedar consignadas en actas parciales de avance de obra, con el fin de ir liquidando a los contratistas de acuerdo con la modalidad de contratación que se haya establecido. En estas actas solamente se deben consignar los avances de obra terminada completa evitando avances sobre futuros trabajos, pues de lo contrario se empiezan a pagar anticipos sobre mano de obra no ejecutada. En caso de otorgar anticipos, éstos deben estar respaldados por pólizas de garantía de cumplimiento expedidas por compañías de seguros de reconocida solvencia y seriedad, y en los términos que se presentaron en la solicitud de servicios. Generalmente los pagos se pueden realizar quincenalmente o mensualmente pues casi todos corresponden a mano de obra por lo cual se asimila a quincenas.
1. Pagos y retenciones
Cuando se hacen los pagos a los contratistas, es práctica común dejar un mínimo de 10% de retención de garantía de calidad y cumplimiento, la cual se va acumulando, con el fin de tener una reserva en caso de que el contratista por algún motivo no termine el objeto de su contrato. En todo caso, también se deben hacer las retenciones de ley, como la retención en la fuente y otras que indiquen las autoridades, como el IVA y otros aportes parafiscales. En el caso de contratistas a los cuales se les haya entregado un anticipo, se les debe hacer, además del 10% ya mencionado, la amortización de la parte correspondiente al anticipo, con el fin de que la obra siempre esté cubierta ante cualquier eventualidad. Una vez liquidados los contratos y recibidos a satisfacción, se le cancelará al contratista el valor de la retención, previo descuento de las sumas que deba por garantías o por incumplimiento. Esto se realiza generalmente al finalizar la obra, ya que en ese momento es cuando generalmente se presentan los problemas de calidad o de garantía de estabilidad de materiales.
1. Pólizas y garantías
Con el fin de garantizar los anticipos y el cumplimiento de las obras contratadas, y dependiendo de la modalidad de contratación, se les exige a los contratistas, al firmar el contrato con cada uno, pólizas de garantía que cubran a la obra de cualquier problema que se pueda presentar y que ponga en riesgo la ejecución y desarrollo de la misma.
Cuando el contrato exige anticipos, se piden pólizas de buen manejo de anticipo, pólizas de cumplimiento y pólizas de estabilidad de obra. Los términos y detalles de
cada póliza varían de acuerdo con la exigencia de la parte contratante y con las políticas de las compañías de seguros.
En el caso de los contratistas de mano de obra, se les debe exigir además una póliza de seguro de accidentes y que todo su personal esté afiliado a una EPS y una ARS pues la industria de la construcción tiene un alto riesgo de accidentes. Así mismo deben garantizar el pago de las prestaciones sociales de sus trabajadores.
Seguimiento y control
Si bien la programación es quizás la herramienta más importante para realizar el seguimiento y supervisión? de la obra, como se verá más adelante (VER CAPITULO DE PROGRAMACION), los procesos y formatos de control que se describen ayudan muchísimo, pues permiten estar al día en cuanto a los distintos avances que se presentan en la obra y tomar los correctivos correspondientes en forma inmediata cuando sea el caso.
Es aquí donde se observa que los sistemas de evaluación y selección de las diferentes propuestas de los proveedores y contratistas adquieren suma importancia, pues permiten tomar decisiones con mayores criterios ya que están avalados por la información exigida en los formatos que se elaboraron para los pliegos de licitación pública o privada.
Los principales ítems que se deben licitar o por lo menos solicitar propuestas o cotizaciones (mínimo tres para poder comparar) son los siguientes:
o Proveedores y suministros selección de contratistas:
i. Excavaciones
ii. Cimentación iii. Estructura
iv. Obra negra
v. Acabados: 1. Pisos y alfombras 2. Enchapes 3. Carpintería de madera 4. Carpintería metálica 5. Aparatos sanitarios 6. Cerraduras 7. Pinturas vi. Equipos: 1. Bombas 2. Andamios y formaletas 3. Ascensores
4. Aparatos y equipos eléctricos 5. Cocinas
7. Subestaciones 8. Sistemas de CCTV
9. Calefacción y aire acondicionado vii. Proveedores:
1. Ladrillo y bloque
2. Cemento
3. Concretos
4. Madera ordinaria y aserrada 5. Morteros
6. Material de patio
Flujo de caja
El flujo de caja sirve para establecer en el tiempo las necesidades de recursos, principalmente económicos, y de acuerdo con el presupuesto y el programa de inversión ayuda a determinar claramente cuándo hay excedentes de caja y cuándo hay déficit, esto con el fin de conseguir los recursos faltantes y no entorpecer el desarrollo de la obra.
El siguiente cuadro ilustra un flujo de caja de una obra típica:
FLUJO DE CAJA DEL PROYE CTO Agosto Septiem
bre Octubre Noviembre Diciembre Enero Febrero Marzo Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8
INGRESOS 38.000.0 00 70.000.000 60.0 RECURSOS PROPIOS INGRESOS CRÉDITO HIPOTECARIO 100.000.000 100.000.000 150.000.000 150.000.000 200.000.000 200.000.000 150.00 SUBTOTAL 0 0 100.000. 000 100.000.000 150.000.000 150.000.000 238.000.000 270.000.000 210.00 OTROS RECURSOS PROPIOS 88.000.00
0 30.000.000 PREVENTAS VENTAS FINALES CREDITOS FINANCIEROS 82.000.0 00 83.000.000 16.000.000 68.0 TOTAL INGRESOS 88.000.00 0 30.000.000 100.000.000 100.000.000 000150.000. 232.000.000 321.000.000 286.000.000 278.00 EGRESOS
COSTOS DIRECTOS OBRA 0 0 48.881.8
INCREMENTO C. D. 0 0 1.466.45 4 2.110.272 1.913.832 3.106.346 3.381.938 1.568.063 0 COSTOS DTOS. INCREMENT. 0 0 50.348.267 72.452.659 65.708.240 106.651.204 116.113.189 53.836.840 0 FLUJO NETO 0 0 49.651.7 33 27.547.341 84.291.760 43.348.796 121.886.811 216.163.160 210.00 FLUJO ACUMULADO 0 0 49.651.7 33 77.199.074 161.490.833 204.839.629 326.726.440 542.889.600 752.00 Otros costos 19.386.79 7 10.386.796 4.027.861 5.796.213 5.256.659 8.532.096 9.289.055 4.306.947 0 Intereses 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Corrección monetaria 0 0 0 0 0 0 0 0 0 TOTAL EGRESOS 19.386.79 7 10.386.796 54.376.128 78.248.872 70.964.899 115.183.300 125.402.245 58.143.787 0 FLUJO NETO 68.613.20 3 19.613.204 45.623.872 21.751.128 0179.035.1 116.816.700 195.597.755 227.856.213 278.00 FLUJO NETO ACUMULADO 68.613.20
3 88.226.407 133.850.278 155.601.406 507234.636. 351.453.206 547.050.962 774.907.175 1.0.17
Capítulo 3
1.
La construcción
Son actividades interrelacionadas unas con otras es posible que se dupliquen o superpongan unas actividades con otras o que se repitan nuevamente funciones entre la Gerencia del Proyecto, la gerencia de la Obra y el Constructor responsable. En mi concepto esto no debería suceder, pero como es muy difícil deslindar una función de otra y todos los partícipes tiene una gran responsabilidad, entonces no se vería mal que se repitan algunas funciones, ya que en la construcción nunca sobran los controles y siempre es mejor que la misma actividad sea revisada por varias personas, ya que cualquier error en la ejecución puede ser sumamente costosa.
Por otra parte en este capítulo es necesario entrar a ver una serie de definiciones y conceptos que permiten una mejor comprensión de estos procesos.
3.2 Definiciones
Equipo de trabajo
Hay que mirar el proceso de construcción de una obra como una actividad referida a un proceso industrial, que implica sistemas administrativos modernos, gerenciales y toma de decisiones por parte del constructor y del equipo de trabajo participante en el mismo. Por lo tanto el equipo de trabajo es una unidad de producción que debe actuar como un solo ente y que de
acuerdo con las condiciones de sus miembros puede garantizar el éxito de la obra que se va a realizar .
Para su selección ya se vieron unos procedimientos que permiten evaluar la capacidad profesional y la experiencia de los mismos. Debemos recordar que existen tres niveles de responsabilidad y trabajo:
Ejecutivo o directivo: tiene a su cargo la responsabilidad total de la obra.
Profesional o técnico: tiene la responsabilidad de la dirección y supervisión
del personal de la obra.
Operativo:ejecuta finalmente las labores de construcción.
Dentro de este mismo esquema es muy importante contar con el equipo de consultoría de la obra, el cual corresponde a las firmas o profesionales que de una u otra manera participan en su ejecución, bien sea en el diseño en la parte técnica o en la planeación de la obra.
Algunas de estas personas seguramente formarán parte del comité técnico de la obra, y generalmente corresponden a las siguientes áreas de trabajo:
o Arquitectos diseñadores: o Ingenieros de suelos: o Ingenieros estructurales: o Ingenieros eléctricos o Ingenieros hidro-sanitarios: o Ingenieros mecánicos: o Consultores:
o Constructores especializados(pilotes)
o Personal de administración de la obra: está constituido por el
gerente de obra, los residentes, los maestros generales, contramaestros, supervisores, inspectores, personal de seguridad industrial y por todos aquellos que de una u otra manera contribuyen al buen resultado de la construcción, como porteros, celadores, herramienteros, almacenistas, auxiliares, ejeros, entres otros.
3.3 Herramientas de trabajo
Por otra parte están los sistemas y procesos que permiten generar y utilizar herramientas, entendiéndose herramientas como estos procesos que facilitan el trabajo en equipo, como pueden ser los enunciados a continuación:
Sistemas de planeación, presupuesto y control de obra: se entienden como aquellos procesos que permiten establecer de antemano las mejores condiciones para la ejecución de la obra así:
Cubicación de cantidades de obra: establece las magnitudes de la obra, los diferentes materiales en cantidades y volúmenes que se van a utilizar, así como la disponibilidad de los mismos dentro del mercado.
Programación: establece el tiempo durante el cual se debe desarrollar la obra, así como el orden de ejecución de los diferentes capítulos, las actividades precedentes y simultáneas que pueden realizarse asi como el personal requerido para llevarlas a cabo. En esta etapa? debe establecerse la ruta crítica que corresponde al tiempo mínimo en el cual puede ejecutarse la obra de acuerdo con las diferentes actividades que se van a desarrollar.
Presupuesto: determina los costos de los materiales y del personal, con base en las cantidades de obra a ejecutar y los tiempos en los cuáles hay que hacerlo. Establece los cuadros básicos de costos de materiales, los análisis unitarios de las diferentes actividades y los análisis compuestos de las diferentes opciones que se pueden presentar para realizar una misma actividad con el fin de establecer cuál es la más conveniente. Además debe permitir establecer el programa de inversión y el flujo de caja de la obra.
Controles: éstas son quizás las herramientas más importantes, pues establecen los sistemas que permiten el desarrollo de la obra en las mejores condiciones que se definieron previamente. Existen varios sistemas o procedimientos de control. Controles de rendimiento de materiales, rendimiento de mano de obra, rendimiento de subcontratos, rendimiento de proveedores, entre otros. Así mismo se deben establecer controles para verificar los costos de ejecución de la obra y si están dentro de los parámetros del presupuesto y la programación. Gracias a estos controles, el comité de obra debe poder analizar los resultados y tomar las decisiones que se requieran. Por ejemplo, en caso de estar avanzados o atrasados en determinada actividad, se pueden tomar los correctivos del caso, bien sea aumentando los frentes de trabajo y el personal o disminuyendo el ritmo de otras actividades que pueden ser simultáneas. (ver cuadros y ejemplos de controles)
Selección de recursos: esta actividad también es muy importante, pues una vez definidas la programación y el presupuesto, se debe realizar el inventario de los recursos disponibles para la obra. No es lo mismo construir en una ciudad capital, donde se dispone de todos los recursos, que construir en un pequeño municipio o en el campo, donde los recursos no siempre están a disposición. Dentro del inventario se deben tener en cuenta algunos de los siguientes aspectos:
Personal: es necesario establecer la disponibilidad de personal capacitado o especializado para los diferentes trabajos a realizar. Dentro de esta categoría se