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6. Conclusiones
Como se ha visto, la respuesta de los organismos in- ternacionales ha sido amplia. Todos los principales orga- nismos han ofrecido su análisis de la crisis y sus recomendaciones para corregir aspectos de los mercados o de la operativa de las entidades cuya incorrección se ha puesto en evidencia. Las propuestas más recurrentes se centran en la mejora de los procesos de valoración de ac-
tivos complejos, en la información más clara y completa sobre estas valoraciones y los supuestos que hay detrás de ellas, y en la necesidad de que las entidades mejoren el control de sus riesgos, con un enfoque global que incor- pore el riesgo de liquidez.
La introducción y puesta en marcha de estas reco- mendaciones tiene costes. Por un lado, hay que conside- rar diversos costes operativos ya que en muchos casos se aboga por crear departamentos de control de riesgo o mejorar el funcionamiento de los que ya existen, introdu- ciendo nuevos métodos, datos a capturar o validar y for- matos de información a publicar. Por otro lado, habrá costes en términos de negocio, ya que muchos de los nuevos requisitos implicarán un freno a ciertas activida- des ligadas a la originación, diseño y comercialización de productos estructurados. En general, se puede conside- rar que la mayor percepción del riesgo conlleva una ra- lentización de la actividad financiera. Los inversores también tienen que afrontar el coste de comprender la información que se les proporciona y realizar su propia formación de juicio.
Las medidas recomendadas tienen distintos niveles de adopción: unas dependen de iniciativas de la propia in- dustria y otras de regulación y supervisión. Su aplicación re- querirá tiempo y coincidirá con una fase de desaceleración de la economía de los países desarrollados. Se puede con- siderar que nos encontramos en el final de una etapa de un modelo de negocio financiero y de una prolongada fase de crecimiento económico.
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LAS SOLUCIONES PROPUESTAS POR LOS OGANISMOS INTERNACIONALES A LA CRISIS FINANCIERA
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1. Introducción
A partir de la segunda mitad de los noventa, la econo- mía española ha experimentado una intensa expansión in- mobiliaria, especialmente en el mercado de la vivienda.
Éste ha jugado un papel fundamental en la prolongada fase de auge de la economía española, pues ha impulsado el crecimiento de la demanda, ya sea de forma directa, a través del volumen de inversión en vivienda, o indirecta, por el efecto riqueza que ha generado en las familias y el de arrastre sobre los demás sectores de la economía. Ade- más, al mismo tiempo que se ha producido esta expansión de la economía real, la economía financiera ha crecido a un ritmo si cabe más rápido y superior. La financiación, li- gada a la construcción y los servicios inmobiliarios, se ha constituido en la partida más dinámica del crédito conce- dido a las empresas y particulares.
Sin embargo, el ciclo ha tocado techo, el mercado in- mobiliario se ha desacelerado, no sólo en España sino en casi todos los países de nuestro entorno. El caso de Esta- dos Unidos e Irlanda es relevante, ya que en 2007 han re- gistrado importantes caídas en inversión y en precios reales de vivienda, otros países como Japón y Alemania mantie- nen un tono recesivo en el sector, aunque éstos no han re- gistrado procesos de boom inmobiliario como los anteriores o España. La cuestión fundamental es como de importante es la crisis inmobiliaria y sus efectos sobre la economía. Obviamente, la evolución de numerosos facto- res, como la renta disponible, los tipos de interés, la gene- ración de empleo y las expectativas de los agentes, entre
otros, sería lo que determinará la evolución futura de los precios y del sector inmobiliario en España. Todo ello de- penderá asimismo de cuál es la hipótesis de la que parti- mos con respecto a los precios de la vivienda: ¿estaban sólo sobrevaluados o existía realmente una burbuja inmo- biliaria? Muchos de los expertos que han analizado este fenómeno se han decantado por la primera de las hipóte- sis, por lo que descartaban un final desordenado del epi- sodio expansivo del sector y predecían un ajuste suave en la actividad del sector de la vivienda ante el exceso de oferta, de forma gradual y con un impacto limitado sobre el crecimiento global de la economía, aunque otros, no tan optimistas alertaban de la existencia de una burbuja cuyo desenlace supondría un fuerte shocksobre la actividad económica.
El estallido de la crisis de las hipotecas subprime ha convulsionado el escenario financiero afectando a muchos países, con especial incidencia en aquellos en los que el ciclo económico es más dependiente de la actividad in- mobiliaria, entre ellos España, reduciendo la liquidez de los mercados financieros y provocando restricciones de crédito, lo cual no favorece esta actividad, tan dependiente de la facilidad para acceder al crédito. Los efectos son di- fíciles de predecir en estos momentos, pero está claro que los próximos años serán de contención de la demanda in- terna, máxime si tenemos en cuenta que el nivel de en- deudamiento de las familias y las empresas españolas se encuentra entre los más altos de los países de nuestro en- torno.
En este trabajo se revisarán los condicionantes macro- económicos del rápido crecimiento del mercado de la vi- vienda en España. A continuación, el siguiente apartado describirá el mercado hipotecario español, su evolución y el recurso a la titulización para atender a las grandes nece-
Boom inmobiliario y financiero: el final del ciclo
María Teresa Sánchez Martínez*
* Departamento de Economía Aplicada. Fac. de CC. Políticas y Sociología. Universidad de Granada.
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MARÍA TERESA SÁNCHEZ MARTÍNEZ
la construcción y en especial, de la vivienda. Este boom inmobiliario se caracteriza por afectar no sólo a los precios, sino también a la cantidad de viviendas iniciadas.
Es indudable que la actividad del sector de la cons- trucción, tanto de la vivienda como del resto de activida- des, tiene unos efectos de arrastre sobre la producción de otras ramas de actividad ciertamente considerables.
Su relevancia queda evidenciada a la vista del peso del valor añadido bruto en la economía y de su evolución en los últimos años, un 11,6% en 2006, frente al 6,8% que tenía en 1995, por encima de otros países europeos (grá- fico 1). Su contribución a la generación de empleo repre- sentaba en 2006 el 13% del empleo total, mientras que en 1996 era el 9,5%, de igual forma se ha pasado de una tasa de paro en el sector del 22,5% en 1996 a solo el 5,6% en 2006. Desde finales de 1997, el precio de la sidades de financiación que el mercado requiere. En el
cuarto apartado se analizan los grandes retos a los que se enfrenta la economía ante los signos de marcada desace- leración que se presentan, teniendo en cuenta las turbu- lencias surgidas en los mercados financieros y la vulnerabilidad de los hogares ante el desorbitado endeu- damiento producido en este periodo. Finalmente en el úl- timo apartado se aportan las conclusiones.