Metodologías utilizadas en Perú

Tomando como referencia la información obtenida se explicará de forma detallada la metodología aplicada para hallar el valor razonable de inmuebles rentistas que forman parte de las propiedades de inversión de las FIRBIs y FIBRAs que listan en la Bolsa de Valores de Lima BVL.

AC Capitales Renta (FIRBI), en su informe auditado al 31 de diciembre 2020 y 2019, revela en la Nota 6 de sus estados financieros la composición de sus inversiones inmobiliarias, valorizado en 14.2 millones de dólares, conformado por dos propiedades destinadas a alquiler de oficinas y locales comerciales.

52

Figura 3.1: Inversiones Inmobiliarias AC Capitales Renta

Fuente: Estados Financieros 31 de diciembre de 2020 y 31 de diciembre 2019, FIRBI AC Capitales Renta (2020)

Asimismo, revela en la misma nota que el método usado para hallar el valor razonable de sus inversiones inmobiliarias es el Flujo de Caja Descontado, es decir el valor presente de los flujos netos futuros de los alquileres. Para lo cual utilizó los siguientes supuestos:

 Inflación de largo plazo

 Tasa de ocupación promedio de inmuebles a largo plazo

 Tasa de crecimiento promedio en la renta de alquiler

 Margen EBITDA promedio

 Tasa de descuento

Figura 3.2: Principales supuestos usados en la valorización AC Capitales Rentas

Fuente: Estados Financieros 31 de diciembre de 2020 y 31 de diciembre 2019 - FIRBI AC Capitales Renta (2020)

53

Fondo de Inversión en Renta de Bienes Inmubles Sura Asset Management (FIRBI) en su informe auditado al 31 de diciembre 2020 y 2019, revela en la Nota 6 de sus estados financieros la composición de sus inversiones inmobiliarias valorizado en 101.4 millones de dólares, conformado por tres propiedades destinadas a alquiler de oficinas, estacionamientos, locales comerciales y depósitos.

Figura 3.3: Inversiones Inmobiliarias Firbi Sura Asset Management

Fuente: Estados Financieros 31 de diciembre de 2020 y 31 de diciembre 2019 - Fondo de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles Sura Asset Management (2020)

Asimismo, revela en la misma nota que al 31 de diciembre 2020 y 2019, el método usado para hallar el valor razonable de sus inversiones inmobiliarias es el resultado de promediar el método de flujo de caja descontado, es decir el valor presente de los flujos netos futuros de los alquileres y el método de tasa de capitalización, que es el valor presente estimado de los ingresos de los próximos 12 meses a perpetuidad, menos un descuento que refleja la vacancia normal de los activos inmobiliarios.

Ambos métodos fueron estimados por la Gerencia de la Sociedad Administradora y adicionalmente fue validado por Logan Institutional Value, entidad independiente.

54

A continuación, se detallan los siguientes supuestos:

1. Inflación de largo plazo: este indicador es utilizado anualmente para regular el nivel de los egresos.

2. Tasa de ocupación promedio de bienes inmuebles a largo plazo 3. Tasa de crecimiento promedio en la renta de alquiler

4. Margen EBITDA promedio 5. Tasa de descuento

6. Tasa de capitalización (“Cap rate")

Figura 3.4: Principales supuestos usados en la valorización Firbi Sura Asset Management

Fuente: Estados Financieros 31 de diciembre de 2020 y 31 de diciembre 2019 - Fondo de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles Sura Asset Management (2020)

Fibra Credicorp presentó en sus estados financieros auditados al 31 de diciembre del 2021 y 2020, inversiones inmobiliarias por 23.0 millones de dólares, conformado

55

por una propiedad dedica al alquiler de oficinas corporativas, locales comerciales, plazas de estacionamiento y depósitos.

Figura 3.5: Principales supuestos usados en la valorización Firbi Sura Asset Management

Fuente: Estados Financieros 31 de diciembre de 2021 y 31 de diciembre 2020 - Fibra Credicorp (2021)

En la Nota 5 de los estados financieros auditados se menciona que la metodología de valorización usada es bajo el enfoque de ingresos, dado que la finalidad del inmueble en análisis es la generación de rentas. Desde el enfoque ingresos, se utiliza el método de Flujo de Caja Descontado con la que llegan al valor razonable de los inmuebles.

Dentro de los supuestos más relevantes considerados en el modelo para hallar el valor razonable, se destacan las siguientes:

1. Inflación a largo plazo: considerado como el incremento de precios en el Perú.

2. Tasa de crecimiento anual de contratos de arrendamiento 3. Vacancia a largo plazo

4. Margen sobre los ingresos operativos netos (NOI) 5. Renta por metro cuadrado

6. Tasa de descuento 7. Tasa de Capitalización

Figura 3.6: Principales supuestos usados en la valorización Firbi Sura Asset Management

Fuente: Estados Financieros 31 de diciembre de 2021 y 31 de diciembre 2020 - Fibra Credicorp (2021)

56

Fibra Prime, auditada por Ernst & Young, en sus estados financieros al 31 de diciembre del 2020 presentó inversiones inmobiliarias por 291 millones de soles. La metodología con la cual se halló el valor razonable de los inmuebles fue a través del método de Flujo de Caja Descontado y el valor del método de Capitalización Directa. Tanto los técnicos expertos como la fiduciaria consideran que el promedio de las dos metodologías expresa mejor el valor de un activo de renta.

Figura 3.7: Principales supuestos usados en la valorización Fibra Credicorp

Fuente: Estados Financieros 31 de diciembre de 2020 y 31 de diciembre 2019 - Fibra Prime (2020)

A continuación, se listan las variables relevantes usadas para hallar el valor razonable:

- Inflación de largo plazo

- Ratio de desocupación de la propiedad a largo plazo

- Tasa de crecimiento promedio anual de los ingresos por arrendamiento - Margen NOI promedio

- Tasa de descuento antes de impuestos - Tasa de capitalización (“Cap rate”)

57

Figura 3.8: Principales supuestos usados en la valorización Fibra Prime

Fuente: Estados Financieros al 31 de diciembre de 2020 y 31 de diciembre 2019 - Fibra Prime (2020)