Análisis global de métodos de valoración y orientación sobre criterios de valoración de propiedades en alquiler. Títulos de tesis: Análisis global de métodos de valoración y orientación sobre criterios de valoración de activos inmobiliarios clasificados según ingresos Autor(es): Sarai Gutiérrez Vargas.
CAPÍTULO I: INTRODUCCIÓN
- Antecedentes del problema
- Problema de investigación
- Pregunta de la investigación
- Objetivos de la investigación
- Diseño Metodológico
- Limitaciones
Qué criterios determinan la elección del método de valoración para una inversión en propiedades de alquiler en el mercado peruano. Comparar los criterios utilizados en el mercado local con el marco teórico de la investigación para generar una guía de valoración de activos inmobiliarios rentistas.
CAPÍTULO II: MARCO CONCEPTUAL Y TEÓRICO
Conceptos básicos
- Bienes Inmuebles
- Activos Inmobiliarios
- Activos Rentistas
- Tasación
- Valorización
- Valor razonable
- Fondos de inversión inmobiliarios FIRBI y FIBRA
El Reglamento Nacional de Tasación (2007) lo define como el procedimiento donde el tasador estudia, inspecciona y analiza las características y cualidades de un activo en una fecha determinada con el fin de determinar su valor razonable. La valoración no está sujeta a regularización durante el proceso de estimación del valor de un activo.
Mercado inmobiliario
- Mercado inmobiliario internacional
- Mercado inmobiliario nacional
Otro punto importante que afectó al sector inmobiliario comercial fue el cobro de rentas, ya que el sector se detuvo debido a la cuarentena y se observó que su impacto fue más drástico en comparación con las oficinas y viviendas multifamiliares. En marzo de 2021 (Lamudi), México figuraba como uno de los países con mayor número de centros comerciales en América Latina. Asimismo, repasamos el caso de España, ya que, a diferencia de otros países, creció en 2020 respecto a 2019 de la mano de la reactivación de los centros financieros.
Este escenario rara vez se ve, ya que la mayoría de los sectores retrocedieron durante la pandemia. Finalmente se analizó el mercado mexicano, siendo este uno de los países latinoamericanos donde se encuentra más desarrollado el sector inmobiliario. Para ello, se revisó la evolución de la estructura de los hogares según niveles socioeconómicos para entender cómo cambia la pirámide.
Esta tendencia de crecimiento de los hogares socioeconómicos de clase media y de los hogares con más recursos estuvo respaldada por un crecimiento sostenido del PIB, que rondaba el 3% en los años previos a la pandemia. En 2019, Perú es uno de los países con menor número de centros comerciales por millón de habitantes en América Latina, por lo que todavía hay una brecha de crecimiento en los próximos años.
Descripción de las metodologías de valorización
- Metodologías de valorización
- Comparación de las metodologías
Cuando la base de valoración de un activo es el costo de reposición, es decir, el valor de reposición. La tasa de capitalización es comparable al dividendo que se recibiría en el primer año si la propiedad lo fuera. Castaño & Tamayo (2014) indican que la rentabilidad actual de los inversionistas es comparable a la tasa de capitalización.
Aunque la tasa de capitalización es una buena forma de valorar una propiedad, tiene limitaciones, el método de Flujo de Caja Descontado se considera la mejor manera de valorar una propiedad ya que tiene en cuenta el valor del dinero en el tiempo. Por si fuera poco, esto se puede complementar con el método de Flujo de Caja Descontado. Cuando la base de valoración de un activo es el costo de reposición, es decir el valor de reposición.
El método de flujos de efectivo descontados es uno de los más completos cuando se conocen los flujos de efectivo futuros. En transacciones que involucran flujos futuros estables de ingresos inmobiliarios, el método de capitalización o Cap Rate podría ser una medida legítima de valoración y comparación.
CAPÍTULO III: METODOLOGÍAS APLICADAS
Metodologías utilizadas
- Metodologías utilizadas en Perú
- Metodologías utilizadas en Latinoamérica
Margen EBITDA promedio: Ingresos proyectados por alquiler de inmuebles, menos los costos asociados al mismo. Tasa de descuento: representa el riesgo de mercado actual y la incertidumbre asociada a la obtención del flujo. Asimismo, revela en la misma nota que el método utilizado para determinar el valor razonable de sus inversiones inmobiliarias es el Discounted Cash Flow, es decir, el valor actual del flujo neto de alquileres futuro.
Asimismo, revela en la misma nota que al 31 de diciembre de 2020 y 2019, el método utilizado para determinar el valor razonable de sus inversiones inmobiliarias es el resultado del promedio del método de flujos de efectivo descontados, es decir, el valor presente del valor neto flujo, contratos de arrendamiento a plazo y el método de la tasa de capitalización, que es el valor presente estimado de los ingresos para los próximos 12 meses a perpetuidad, menos un descuento que refleja la desocupación normal de los activos inmobiliarios. Desde el enfoque de ingresos, se utiliza el método de Flujo de Caja Descontado para llegar al valor razonable de las propiedades. La metodología utilizada para encontrar el valor razonable de las propiedades fue mediante el método de Flujo de Caja Descontado y el valor mediante el método de Capitalización Directa.
Para determinar el valor presente se utiliza una tasa de descuento ajustada al riesgo para descontar los flujos futuros. Para el resto de activos inmobiliarios, que representan el 95% del total, se aplicó el método de Flujo de Caja Descontado.
Análisis de entrevistas a expertos en valorización de activos inmobiliarios
En Colombia, a diferencia de Perú y México, se utilizan diferentes métodos de valoración para cada tipo de inmueble, por ejemplo, para el comercio minorista se utiliza el método de comparación directa, y para las bodegas se utiliza el método del costo. Por otro lado, en México también se utiliza el método de Flujo de Caja Descontado, y en algunos casos se complementa con el método de Capitalización Directa para calcular las perpetuidades. En cuanto a las variables evaluadas para calcular el valor de la propiedad, se han identificado similitudes entre Perú, Colombia y México, como la tasa de crecimiento, la tasa de desocupación y la ocupación.
Descuento ya que permite captar todo el potencial del inmueble y la visión de la empresa que lo gestiona. Los expertos entrevistados concluyen que el mejor método de valoración siempre será el que contenga más información, método que se adaptará a la realidad del activo. En el marco de la aplicación de la metodología de Flujos de Caja Descontados, se incluye como variable relevante la tasa de descuento, que a su vez debe tener en cuenta el riesgo sistemático del sector, representado por la beta.
En Perú no es posible determinar una beta al no ser un mercado líquido, por lo que se toma como referencia información de países desarrollados de Norteamérica y Europa.
Criterios de modelos de valorización que se ajustan al mercado peruano
Por parte de los inversores institucionales, es el ámbito contable el que define la aplicación de su metodología. Juan Luis Valdiviezo mencionó que la metodología más utilizada por estas empresas reguladas del sector financiero es el método de Flujo de Caja Descontado. Sin embargo, es posible utilizar un segundo método como medida adicional como medio de comparación, como son los Múltiplos Comparables, aunque oficialmente solo se debe reflejar el valor razonable de los Flujos de Caja Descontados.
La prioridad de las metodologías se determina en las Normas Internacionales de Información Financiera y el tratamiento del valor razonable se describe en las Normas Internacionales de Contabilidad (NIC 40). Miguel Abanto agregó que la supervisión de banca, seguros y AFP dicta lineamientos específicos y propone ciertos parámetros para determinar la tasa de descuento aplicable. De acuerdo a la información financiera analizada con base en las metodologías utilizadas en el Perú, existen tanto FIRBI como FIBRA que utilizan únicamente el método de flujo de efectivo descontado, mientras que las demás utilizan la combinación de valorizaciones antes mencionada.
Estas variables coinciden nuevamente con las utilizadas por las distintas FIRBI y FIBRA estudiadas, que consideran principalmente.
CAPÍTULO IV: RESULTADOS
Resultados Cualitativos
Finalmente, Valdiviezo menciona que, en el ámbito de la Contabilidad (NIIF), si bien es cierto que es recomendable utilizar este método de comparación para contrastar y ser más preciso en la evaluación, la Superintendencia considera válido únicamente el método de flujo de caja descontado. .
Guía de Valorización
Comprador de bienes inmuebles: Un promedio entre el enfoque de mercado (valoración comparable) y el enfoque de ingresos (flujo de caja descontado). Si el proyecto tiene un cierto grado de flexibilidad operativa y de toma de decisiones en todo su alcance. Nota: En cualquier caso, es posible comparar la información obtenida con otros métodos para hacerla más precisa.
Si hay suficiente información y la información no es asimétrica. Enfoque de Ingresos (Flujos de Caja Descontados).
CAPÍTULO V: CONCLUSIONES
Normalmente utilizamos flujo de caja descontado (capitalización directa) y mercado (múltiplos industriales comparables). Finalmente, la primera y dominante opción es el método de flujo de efectivo descontado. No debería haber mucha diferencia entre el valor obtenido utilizando el método de flujo de caja descontado y el método de múltiplos comparables.
Por ejemplo, se puede utilizar el método de flujo de efectivo descontado para observar la recuperación y, en un año determinado, cuando se trata de un negocio maduro, se utiliza el enfoque múltiple. Únicamente flujo de caja descontado, ya que es el método que representa específicamente el valor razonable. La particularidad de los flujos de caja se desprende de lo que dicen los contratos: el uso de la perpetuidad.
Es válido que se presenten métodos complementarios, pero siempre van junto al flujo de caja descontado. En su opinión, ¿sería un método más apropiado si la información estuviera disponible, o debería basarse siempre en el enfoque de ingresos y flujos de efectivo descontados? El valor de mercado debe corresponder al flujo de caja descontado, que en mi opinión debería coincidir con el precio de mercado.
Flujo de caja descontado como mejor método para determinar el valor de un negocio.
