población, que las áreas de reserva de suelo para el crecimiento urbano tengan las siguientes características:
I. Que las pendientes del suelo sean menores al 45%;
ARTÍCULO 196. Las acciones de crecimiento que se pretendan llevar a cabo en terrenos con pendiente natural, se sujetarán a las siguientes disposiciones:
I. En terrenos con pendiente natural mayor al 45% -cuarenta y cinco queda prohibido el
desarrollo de cualquier acción urbana;
ARTÍCULO 212. Serán normas básicas para los fraccionamientos campestres las siguientes:
I. Solo podrán ubicarse fuera de los centros de población, es decir, en áreas que no se hayan definido como urbanas, de reserva para el crecimiento urbano o no urbanizables por causas de preservación ecológica, de prevención de riesgos o de mantenimiento de actividades productivas dentro de dichos límites, según el plan o programa municipal de desarrollo urbano; […]
III. La densidad máxima permisible de viviendas se sujetará a lo siguiente:
c) En predios con pendientes mayores al 45% -cuarenta y cinco, se prohíbe fraccionar,
solo se aprobarán parcelaciones con las superficies y dimensiones que acuerde el Ayuntamiento, no pudiendo ser ninguna parcela resultante inferior a una hectárea y solamente podrá construirse una vivienda y los accesos serán senderos de terracería de 6 metros como máximo; y […]
281.- Queda prohibido el fraccionamiento, urbanización o la construcción de edificaciones, en los
siguientes supuestos:
I. En cauces y lechos de ríos, arroyos y escurrimientos, excepto en los casos que establece el artículo 287 fracción I de este Reglamento; […]
Por consiguiente, atento a lo previsto en los artículos 1, fracciones III, IV, V y IX, 2, fracción XII, 5, fracciones I, V, XXXII y LX, 10, fracción XIII, 81, fracciones III y IV y último párrafo, 82, fracciones I, II, III y VIII, 88, 94, 96, párrafo primero, 98, 137, fracción IV, 138, 167, 191, fracciones I y II, 194, 195, fracciones I y VII, 196, fracción I, 197, párrafo primero, 212, fracciones I y III, inciso c), 242, fracción I, 246 y 333 de la Ley de Desarrollo Urbano en vigor, así como en lo previsto en los artículos 2, fracciones LXXVI y CIV, 14, fracción III, incisos a), b) y d), 27, y 281, fracción I, del Reglamento de Zonificación y Usos de Suelo de San Pedro Garza García, Nuevo León; debe negarse al solicitante la factibilidad de urbanización del predio identificado con el expediente catastral número 10-000-027. 3.- En relación con el uso de suelo y la densidad prevista en el Plan de Desarrollo Urbano Municipal de San Pedro Garza García, Nuevo León 2030, para la zona donde se ubica el predio identificado con el expediente catastral número 10-000-027.
Como antes se precisó, casi la totalidad del predio objeto de la solicitud de factibilidad de urbanización que nos ocupa se encuentra en una zona no urbanizable por presentar pendientes mayores al 45% (cuarenta y cinco por ciento), aunado a que presenta un escurrimiento (cañada) en la parte media del terreno con trayectoria de suroeste a noreste, que hace imposible otorgar la factibilidad de urbanización que se pretende.
No obstante lo anterior es importante mencionar que de conformidad con el Plan de Desarrollo Urbano Municipal de San Pedro Garza García, Nuevo León 2030, y su Plano E3 Densidad Habitacional y CUS máximo, el terreno identificado con el expediente catastral número 10-000-339, en su porción marginal con pendientes menores al 45% (cuarenta y cinco por ciento), se ubica en una zona cuya densidad corresponde a un uso habitacional unifamiliar Tipo “A”, denominado “Preservación Ecológica Campestre”, a la que le corresponde una densidad muy baja, en donde se permite una vivienda por hectárea bruta, y una superficie de vivienda neta mínima de 6000 metros cuadrados por lote.
Pues bien, el hecho de que al predio en cuestión corresponda una densidad muy baja por ubicarse en una zona de preservación ecológica campestre, revela por sí solo que el uso de suelo de ese predio no sea de aquéllos que puedan corresponder al de una zona urbanizable, por cuanto que por definición, lo campestre es lo contrario a urbano, como
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también es lo opuesto a preservación ecológica; y por ende es improcedente otorgar la factibilidad de urbanización que se solicita para el referido predio.
De hecho lo previsto en los artículos 197, fracciones I, II y VI, 199, 200, 201, fracciones I y IV, 204, 205, 206, 207, 208, y 212 de la Ley de Desarrollo Urbano en vigor, permiten advertir las diferencias sustanciales entre fraccionamientos urbanos como son los habitaciones de urbanización inmediata o progresiva, y aquél que correspondería al uso de suelo de preservación ecológica con la densidad muy baja que le asigna el Plano E-3 antes mencionado, que es el de un fraccionamiento campestre.
De cualquier modo, en el presente caso ha quedado ya establecido que el predio identificado con el expediente catastral número 10-000-027, no puede ser aprovechado ni siquiera bajo la modalidad del fraccionamiento campestre, debido a sus características topográficas (es decir, por tener pendientes mayores al 45% cuarenta y cinco por ciento) y a lo dispuesto en el artículo 212, fracciones I y III, inciso c), de la Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León, que impide desarrollar un fraccionamiento de esa naturaleza en terrenos con pendientes mayores al 45%.
Ahora bien, por lo que se refiere a la porción marginal del predio que según el dictamen técnico de la Secretaría equivale al 20% (veinte por ciento) del predio en cuestión, equivalente a una superficie de 2,676.00 metros cuadrados aproximadamente, que presuntamente se ubica en un área con una densidad tipo H14, el cual le permite una superficie mínima del lote de 1000 metros cuadrados, es claro que en ese orden de ideas a esa porción marginal le correspondería un total de dos lotes (no tres, como se señala de forma desafortunada en el referido dictamen técnico), dado que la superficie mínima en zonas H14 es de mil metros cuadrados.
Por consiguiente, si la solicitud que nos ocupa pretende fraccionar el predio en cuestión para obtener siete lotes para vivienda unifamiliar, es evidente que la densidad que establece el Plan de Desarrollo Urbano Municipal de San Pedro Garza García, Nuevo León 2030, y su Plano E3 de Densidad Habitacional y CUS máximo, para la zona donde se ubica una porción marginal de ese predio, no permite autorizar la solicitud de factibilidad de urbanización que nos ocupa.
4.- En relación a la ubicación del predio identificado con el expediente catastral número 10-000-027, en los Planos E-2 y D-2 del Plan de Desarrollo Urbano Municipal de San Pedro Garza García, Nuevo León 2030.
Ahora bien, aunque el dictamen técnico de la Secretaría de Ordenamiento y Desarrollo Urbano no lo precisa, la información relativa a la localización del predio identificado con el expediente catastral número 10-000-027 en el Plan E-2 de Zonificación Secundaria Usos y Destinos del Suelo, del Plan de Desarrollo Urbano Municipal de San Pedro Garza García 2030, contenida en ese dictamen técnico, permite extrapolar la ubicación del predio que nos ocupa a los Planos E-2 de Zonificación Primaria y D-2 de Riesgos Naturales Urbanos del mismo Plan; lo cual arroja como resultado la constatación del hecho de que, primero, la mayor parte del mencionado predio se localiza en zona no urbanizable y, segundo, que todo el predio se encuentra en una zona de alto riesgo por susceptibilidad de derrumbes, deslaves y/o deslizamiento del suelo (riesgo de tipo geológico), así como por acumulación de escombros en cañadas (riesgo de tipo hidrometereológico).
Por lo tanto, resulta indudable que la ubicación del predio identificado con el expediente catastral número 10-000-027, en los Planos E-2 de Zonificación Primaria y D-2 de Riesgos Naturales Urbanos del Plan de Desarrollo Urbano Municipal de San Pedro Garza García 2030, corroboran las causas y, por ende, la corrección técnica de las políticas públicas adoptadas en los Planos E-2 de Zonificación Secundaria por Usos y Destinos del Suelo y E- 3 de Densidad Habitacional y CUS máximo, del mismo Plan, respecto a la zona donde se ubica el predio que nos ocupa.
Luego entonces, si conforme a lo previsto en el artículo 3 del Reglamento de Zonificación y Usos del Suelo de San Pedro Garza García, Nuevo León, todos los documentos que conforman el Plan de Desarrollo Urbano Municipal de San Pedro Garza García 2030, se deben interpretar de manera conjunta y no individualmente, resulta claro que no es posible otorgar el acuerdo de factibilidad de urbanización del predio identificado con el expediente catastral número 10-000-027, debido a que se encuentra en una zona no urbanizable por prevención de riesgos geológicos e hidrometereológicos, por la existencia de pendientes naturales mayores al 45% y a la existencia de escurrimientos (cañadas); esto conforme a
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lo previsto en los artículos 1, fracciones III, IV, V y IX, 2, fracción XII, 5, fracciones I, V, XXXII y LX, 10, fracción XIII, 81, fracciones III y IV y último párrafo, 82, fracciones I, II, III y VIII, 88, 94, 96, párrafo primero, 98, 137, fracción IV, 138, 167, 191, fracciones I y II, 194, 195, fracciones I y VII, 196, fracción I, 197, párrafo primero, 212, fracciones I y III, inciso c), 242, fracción I, 246 y 333 de la Ley de Desarrollo Urbano en vigor, así como en lo previsto en los artículos 2, fracciones LXXVI y CIV, 14, fracción III, incisos a), b) y d), 27, y 281, fracción I, del citado Reglamento de Zonificación y Usos del Suelo.
5.- En relación al oficio número SADM-DG-0621-15, referente a la Factibilidad de servicios de agua y drenaje, emitido el 21-veintiuno de agosto de 2015-dos mil quince, por Servicios de Agua y Drenaje de Monterrey I.P.D. para un predio de tipo habitacional, con un número aproximado de 60-sesenta viviendas en una superficie de 152,522.38 metros cuadrados (área de superficie dentro de la cual se encuentra incluido el polígono de 13,377.76 metros cuadrados, identificado catastralmente con el expediente número 10-000-339).
La solicitud de factibilidad de urbanización que nos ocupa incumple con lo previsto en los artículos 142, fracción II, 195, fracción XIII, 199, fracción I, y 248, fracción V, de la Ley de Desarrollo Urbano vigente en el Estado, en virtud de que los términos y condiciones bajo los cuales se encuentra redactado el oficio SADM-DG-0621-15, referente a la Factibilidad de servicios de agua y drenaje, emitido el 21-veintiuno de agosto de 2015-dos mil quince, por Servicios de Agua y Drenaje de Monterrey I.P.D., revelan que el organismo prestador del servicio de agua potable y drenaje sanitario no se compromete a prestar dichos servicios por encima de la cota máxima de los ochocientos metros sobre el nivel del mar.
Ahora bien, el plano de levantamiento planimétrico y altimétrico suscrito por el C. Arquitecto Marco Antonio Cuevas Arango, responsable del referido levantamiento, se desprende que el terreno que nos ocupa se localiza sobre la cota 845 metros sobre el nivel del mar; situación que provoca incertidumbre e inseguridad jurídica sobre la posibilidad de que realmente Servicios de Agua y Drenaje de Monterrey I.P.D., se encuentre en condiciones de prestar los servicios de referencia; tan es así que en el inciso b) de dicho oficio se previene que se proporcionara el servicio por medio de un medidor de 50 mm. (2”) de diámetro en la prolongación de la calle “Monte Tolima” y las instalaciones interiores para elevar el agua hasta el punto de consumo será responsabilidad del solicitante.
Por consiguiente, es improcedente otorgar a los solicitantes la factibilidad de urbanización y los lineamientos generales de diseño urbano que pretenden, al incumplir su solicitud con lo previsto en los artículos 142, fracción II, 195, fracción XIII, 199, fracción I, y 248, fracción V, de la Ley de Desarrollo Urbano vigente en el Estado.
En virtud de lo anteriormente expuesto y fundado, y habiéndose revisado los antecedentes, aspectos técnicos, urbanísticos y normativos aplicables al predio para la solicitud de Factibilidad y Lineamientos Generales de Diseño Urbano, además de considerado el análisis de uso de suelo, densidades y topografía del predio identificado con el expediente catastral número 10-000-027, ubicado al sur de la Prolongación de la calle del Encino en el sector Lomas del Rosario y colindante al Poniente de las calles del Encino, del Sauce y Palmas en este Municipio de San Pedro Garza García, Nuevo León, con superficie de 104,562.38 metros cuadrados, y toda vez que de conformidad con lo dispuesto por el artículo 8, fracción III, letra d del Reglamento de Zonificación y Usos del Suelo de San Pedro Garza García, Nuevo León, los predios que tengan pendientes mayores del 45% se ubican en áreas no urbanizables, situación que acontece en la especie, ya que el lote con expediente catastral número 10-000-027, cuenta con una franja de superficie equivalente a 27,730.92 metros cuadrados con pendientes de terreno natural mayores al 45% y de acuerdo a lo señalado en el plano E2 Zonificación Secundaria Usos y Destinos del Suelo del Plan de Desarrollo Urbano Municipal de San Pedro Garza García, Nuevo León 2030, el predio se clasifica por su ubicación en una Área No Urbanizable por prevención de Riesgos y Pendientes superiores al 45%, en un porcentaje aproximado al 50 % de la superficie total de 104,562.38 metros cuadrados, además, cabe señalar que de acuerdo a lo indicado en el apartado IV, inciso “C” del presente dictamen, no se cumple con la densidad habitacional establecida en la zona, toda vez que se solicita la factibilidad de 52-cincuenta y dos viviendas; por lo anteriormente expuesto, esta Secretaría dictamina en sentido NEGATIVO la solicitud de FACTIBILIDAD realizada por la C. MARÍA FERNANDA ELIZONDO BOTELLO, en su carácter de Tutriz del C. GERARDO ELIZONDO GONZALEZ, y las CC. OLGA PATRICIA LOERA TREVIÑO y CELINA ELIZABETH TREVIÑO LOZANO,