cuadrados) 1.33 hectáreas, y conforme la densidad habitacional establecida, para la zona señalada en el plano E3 Densidad Habitacional y CUS máximo dentro del Plan de Desarrollo Urbano Municipal de San Pedro Garza García, Nuevo León 2030, el 80% de la superficie del predio equivalente a 10,702.00 metros cuadrados aproximadamente, se ubica en área Urbanizable tipo ”A”(Preservación Ecológica Campestre- Muy Baja- el cual permite hasta 1-una vivienda por hectárea bruta- lote mínimo de 6000 metros cuadrados), por lo que le corresponde un total de 1-una vivienda, y al resto de la superficie correspondiente al 20%, equivalente a 2,676.00 metros cuadrados aproximadamente, se ubica en un área con una densidad tipo H14, el cual le permite una superficie mínima del lote de 1000 metros cuadrados, por lo que le corresponde un total de 3-tres viviendas conforme se indica en la siguiente tabla:
DENSIDAD HABITACIONAL QUE LE CORRESPONDE AL PREDIO IDENTIFICADO CON EXP. CAT. 10-000-339
DENSIDAD HABITACIONAL AREA (M2) No.
VIVIENDAS USO HABITACIONAL UNIFAMILIAR EN AREA URBANIZABLE –
MUY BAJA (1 VIV/HA. BRUTA- Lote Mínimo 6000 M2) 10,702.00 (80%) M2 1 VIVIENDA USO HABITACIONAL UNIFAMILIAR EN AREA URBANA H14
( Lote Mínimo 1000 M2)
2,676.00 M2 3 VIVIENDAS
TOTALES = 13,377.76 M2 4 VIVIENDAS
No obstante lo anterior, los C. C. MARÍA FERNANDA ELIZONDO BOTELLO EN SU CÁRACTER DE TUTRIZ DE GERARDO ELIZONDO GONZALEZ, Y OLGA PATRICIA LOERA TREVIÑO Y/O CELINA ELIZABETH TREVIÑO LOZANO, EN SU CÁRACTER DE DELEGADAS FIDUCIARIAS DE BANCO MERCANTIL DEL NORTE, SOCIEDAD ANONIMA, INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE, GRUPO FINANCIERO BANORTE, solicitan la Factibilidad y Lineamientos Generales de Diseño Urbano de un fraccionamiento para 7-siete viviendas con densidad de 1 a 5 viviendas por hectárea (2000 metros cuadrados lote mínimo); misma que NO CUMPLE con la densidad establecida para la zona conforme al plano E3 Densidad Habitacional y CUS máximo, contenido dentro del Plan de Desarrollo Urbano Municipal de San Pedro Garza García, Nuevo Leó n 2030, y en base a lo dispuesto por los artículos 35 y 36, primero y segundo párrafo del Reglamento de Zonificación y Usos del Suelo del Municipio de San Pedro Garza García, Nuevo León, es por lo anterior, y con fundamento en lo dispuesto por el artículo 246 de la Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León, que no procede la solicitud de factibilidad de fraccionar y urbanizar el suelo planteada por los interesados antes citados.
VII.- ANALISIS TECNICO DE FACTIBILIDAD PLANO DE PENDIENTES DE TERRENO NATURAL.-
Una vez revisado el plano planimétrico y altimétrico con la superficie total del predio indicando las curvas de nivel a cada metro, el plano de pendientes de terreno, así como revisada la carta responsiva en donde indica que la pendiente de terreno natural del terreno presenta un porcentaje de pendiente de 44.70 %, la cual fue firmada planos y documentos por el arquitecto Marco Antonio Cuevas Arango, con la cédula profesional número 653793, expedida por la Secretaría de Educación Pública, Dirección General de Profesiones, en su carácter de responsable del Levantamiento, y en cuyo plano de pendientes se determinan por rangos las siguientes pendientes de terreno natural del predio con superficie total de 13,377.76 metros cuadrados (1.33 hectáreas).
El solicitante anexa el plano de pendientes de terreno natural con la topografía por rangos de los polígonos identificados como Polígono 1 con superficie de 104,562.38 metros cuadrados y polígono 2 con superficie de 13,377.76 metros cuadrados, quedando desglosados en la forma siguiente:
PENDIENTES DE TERRENO NATURAL QUE CORRESPONDE A LOS POLÍGONOS 1 Y 2 CON SUPERFICE DE 104,562.38 Y 13,377.76 METROS CUADRADOS RESPECTIVAMENTE. PENDIENTE AREA (M2) 0-15% 17,162.64 M2 15-30% 35,169.29 M2 30-45% 37,877.29 M2 45% A MAS 27,730.92 M2
Cabe señalar que en la tabla anterior, se indican las pendientes de terreno natural que corresponden a los polígonos identificados con los expedientes catastrales números 10-000-027 y 10-000-339, siendo el caso que nos ocupa el que corresponde al polígono identificado con expediente catastral 10-000-339 con superficie total de 13,377.76 metros cuadrados, para lo cual una vez revisado el plano altimétrico y planimétrico presentado por el solicitante, resultan los rangos de pendientes de terreno natural en la forma siguiente:
PENDIENTES DE TERRENO NATURAL QUE CORRESPONDE AL PREDIO IDENTIFICADO CON EXP. CAT. 10-000-339
PENDIENTE AREA (M2)
57
57/71
30-45% 1,465.00 M2
Superficie sin definir rango de pendiente 6,789.76 M2 SUPERFICIE TOTAL = 13,377.76 M2
Analizada la tabla anterior, en donde se indican los rangos de pendientes de terreno natural que corresponden al polígono identificado con el expediente catastral número 10-000-339 con superficie de 13,377.76 metros cuadrados, de los cuales, de acuerdo al plano presentado por el solicitante anexo al expediente, se encuentra una franja de superficie localizada dentro del inmueble en su parte media del terreno hacia el norte, en donde no quedo definida o fue señalada en el plano de pendientes el rango de porcentaje de pendiente de terreno natural que correponde a esta franja con superficie aproximada de 6,789.76 metros cuadrados. No obstante lo anterior, de acuerdo al Sistema de Consulta San Pedro Geovisor 2002, la superficie de 6,789.76 metros cuadrados sin definir rango de pendiente que cita la tabla anterior, se localiza en una zona en donde predominan las pendientes de terreno natural mayores al 45%.
Es de importancia señalar que de acuerdo al Plano E2 de Zonificación Secundaria Usos y Destinos del Suelo dentro del Plan de Desarrollo Urbano Municipal de San Pedro Garza García, Nuevo León 2030, el predio objeto de la actual solicitud, se ubica en una zona de prevención de riesgos y pendientes mayores al 45%.
Cabe señalar que la Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León, en su artículo 196, señala textualmente lo siguiente
“ARTÍCULO 196. Las acciones de crecimiento que se pretenden llevar a cabo en terrenos con pendiente natural, se sujetarán a las siguientes disposiciones:
I.- En terrenos con pendiente natural mayor al 45%-cuarenta y cinco queda prohibido el desarrollo de cualquier acción urbana;
II.-………. III.-………
La Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León vigente, en su artículo 246, señala textualmente lo siguiente:
“ARTÍCULO 246.- La factibilidad de fraccionar y urbanizar el suelo, es la etapa en la cual la autoridad municipal competente, sobre la base de los planes o programas de desarrollo urbano aplicables, informa a solicitud del interesado acerca de la posibilidad o no de realizar el desarrollo pretendido. Si la urbanización es factible la autoridad fijará los lineamientos generales de diseño urbano que el interesado deberá respetar en la elaboración del proyecto urbanístico.”
El artículo 8 del Reglamento de Zonificación y Usos del Suelo del Municipio de San Pedro Garza García, Nuevo León, establece textualmente lo siguiente:
“Artículo 8.- La zonificación primaria se clasifica en: IV. ………
V. ……… VI. Áreas no urbanizables:
a. Por causas de preservación ecológica; b. Por prevención de riesgos;
c. Por mantenimiento de actividades productivas; y d. Por tener pendientes mayores al 45%
Por su parte los artículos 191, 196, fracción I y 228 de la Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León, establecen que:
“Artículo 191.- Toda acción urbana que genere la transformación de suelo rural o urbano, los cambios en la utilización de áreas o predios, así como todas las acciones de urbanización, construcción y edificación que se realicen en el Estado, estarán sujetas a las disposiciones de esta Ley.
Los municipios expedirán las autorizaciones para realizar las acciones a que alude el párrafo anterior, asegurando el cumplimiento de las disposiciones de esta Ley y sus disposiciones reglamentarias, así como de los planes y programas de desarrollo urbano.
Son acciones de crecimiento en un centro de población las siguientes: I.- El fraccionamiento del suelo;
II.- El fraccionamiento, urbanización del suelo y construcción de viviendas o conjunto habitacional; III.- La construcción de viviendas;
IV.- …; V.-...;
58
58/71
VI.- ….; VII……; VIII.- ...; IX.- ….; X.- …”“Artículo 196.- Las acciones de crecimiento que se pretendan llevar a cabo en terrenos con pendiente natural, se sujetarán a las siguientes disposiciones:
I.- En terrenos con pendiente natural mayor al 45% -cuarenta y cinco queda prohibido el desarrollo de cualquier acción urbana;
II.- ….; III.- … ……..”
“Artículo 228.- Las autoridades o los particulares que pretendan llevar a cabo una obra de construcción o edificación, se sujetarán a ésta Ley, a los reglamentos municipales en la materia, así como a las siguientes disposiciones: ……”
Por otro lado el artículo 88 de la citada ley, establece que los planes o programas de desarrollo urbano, a que se refiere esta Ley tienen como objetivo dar cumplimiento al párrafo tercero del artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos para ordenar los asentamientos humanos y establecer adecuadas provisiones, usos, reservas y destinos de tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras públicas y de planear y regular la fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de población en el Estado. Serán de carácter obligatorio para los particulares y para las dependencias y entidades de las administraciones públicas federales, estatales y municipales, en el ámbito de sus respectivas competencias.
La ejecución de acciones urbanas y obras públicas o privadas deberán sujetarse a lo establecido en esta Ley y en los planes y programas de desarrollo urbano, sin este requisito no se otorgará autorización, licencia o permiso alguno para efectuarlos. Las que se expidan no obstante esta prohibición, serán nulas de pleno derecho, según lo establece el artículo 89 de la Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León.
De las disposiciones antes transcritas se desprende que toda acción urbana y las acciones de construcción y edificación están sujetas a las disposiciones de la Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León; que el municipio se asegurará del cumplimiento de las disposiciones de la citada Ley previa la autorización para realizar las acciones de crecimiento; que la construcción de vivienda es una acción de crecimiento, y que las acciones de crecimiento que pretendan llevarse a cabo en terrenos con pendiente natural quedan sujetas a, entre otras disposiciones, que el desarrollo de cualquier acción urbana se encuentra prohibida cuando se pretende realizar en terrenos que tengan una pendiente natural mayor al 45%-cuarenta y cinco por ciento; en el presente caso, la C. MARÍA FERNANDA ELIZONDO BOTELLO EN SU CÁRACTER DE TUTRIZ DEL C. GERARDO ELIZONDO GONZALEZ, Y LAS CC. OLGA PATRICIA LOERA TREVIÑO Y/O CELINA ELIZABETH TREVIÑO LOZANO, EN SU CÁRACTER DE DELEGADAS FIDUCIARIAS DE BANCO MERCANTIL DEL NORTE, SOCIEDAD ANONIMA, INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE, GRUPO FINANCIERO BANORTE solicitan la Factibilidad y Lineamientos Generales de Diseño Urbano para un fraccionamiento, en el lote con expediente catastral número 10-000-339, ubicado al norte de la Prolongación de la calle del Encino y al Poniente de las calles Encino, del Sauce y Palmas de la colonia Lomas del Rosario de este municipio de San Pedro Garza García, Nuevo León, y que cuenta con una superficie de 13,377.76 metros cuadrados, y que por consiguiente se trata de una acción urbana de crecimiento, de las descritas en el artículo 191, párrafo tercero, fracción I de la Ley antes citada.
Considerando que de acuerdo al plano de Levantamiento Planimétrico y Altimétrico con las pendientes promedio por rangos de la superficie total de terreno natural del polígono presentado por los solicitantes y señalados en los incisos f) y m) del apartado IV-DOCUMENTACIÓN PRESENTADA del presente dictamen, ambos firmando como responsable de los mismos por el arquitecto Marco Antonio Cuevas Arango con cédula Profesional número 653793, expedida por la Secretaría de Educación Pública, Dirección General de Profesiones y en donde se describe gráficamente en dicho plano, que parte del inmueble identificado con el expediente catastral número 10-000-339, en especifico la superficie de 6,789.76 metros cuadrados que representa el 50.75 % de la superficie total del terreno de 13,377.76 metros cuadrados, no quedo definida o fue señalada en el plano de pendientes el rango de porcentaje de pendiente de terreno natural que correponde a esta franja, sin embargo es importante señalar que de acuerdo con el Plano E2 de Zonificación Secundaria Usos y Destinos del Suelo dentro del Plan de Desarrollo Urbano Municipal de San Pedro Garza García, Nuevo Leó n 2030, el predio identificado con el expediente catastral número 10-000-339, se ubica en una Zona de Prevención de Riesgo y Pendientes mayores al 45%, además, de acuerdo al Sistema de Consulta San Pedro Geovisor 2002, plano de pendientes de terreno natural, el predio con expediente catastral 10-000-339, el 90% del terreno aproximadamente se localiza en una zona en donde predominan las pendientes de terreno natural mayores al 45%.
Ademas, conforme la densidad establecida para la zona señalada en el plano E3 Densidad Habitacional y CUS máximo dentro del Plan de Desarrollo Urbano Municipal de San Pedro Garza García, Nuevo Leó n 2030, el 80% de la superficie del predio equivalente a 10,702.00 metros cuadrados aproximadamente, se ubica en área Urbanizable tipo ”A”(Preservación Ecológica Campestre- Muy Baja- el cual permite hasta 1-una vivienda por hectárea bruta- lote mínimo de 6000 metros cuadrados), por lo que le corresponde un total de 1-una vivienda, , y