Partiendo de la información contenida en la base de datos catastral 2014 de la UAECD para los 267 predios de las manzanas 001, 012, 020, 021, 022, 023, 033 y 034 del sector 003201 – SAN BERNARDINO, se realizó un primer filtro con el fin de identificar predios cuya destinación actual son vías ó espacio público, los cuales en su mayoría fueron adquiridos por el IDU y actualmente hacen parte de los perfiles viales de la avenida Comuneros y la avenida Fernando Mazuera. De este primer filtro se determinó que los predios con esta condición son 73, por lo que el total de predios que serán objeto de caracterización son 194, que corresponden con los que la ERU deberá gestionar o adquirir para el desarrollo del plan parcial. En el siguiente cuadro se muestran la información general de áreas de cada una de las manzanas que se encuentran dentro de la delimitación del plan parcial.
MANZANA Nº PREDIOS AREA TERRENO (M²) AREA CONSTRUIDA (M²)
001 21 7337.11 5346.46 012 15 4680.50 3026.87 020 7 826.68 631.80 021 5 839.00 266.80 022 31 5849.88 5852.88 023 69 12272.53 13649.37 033 22 3091.80 2832.55 034 24 7668.93 6301.14 Total general 194 42566.43 37907.87
Tabla 23. Generalidades manzanas caracterizadas. Fuente: Base de datos UAECD 2014
Una vez definido el universo de predios se procedió a realizar el análisis jurídico predio a predio, identificando los tipos de limitaciones de orden jurídico que impiden la transferencia de dominio. Estas limitaciones fueron clasificadas en:
GRAVES: Existen procesos judiciales o hipotecas donde hay controversia, conlleva mayores tiempos para su saneamiento por cuanto se involucran derechos de terceros, adicionalmente depende de la capacidad económica del propietario para pagar las obligaciones que recaen sobre los inmuebles.
LEVES: Se trata de limitaciones donde no existe contienda, no han sacado el bien del comercio, donde se pueden sanear y no conlleva mayores tiempos como por ejemplo afectaciones a vivienda familiar, usufructos, cobros coactivos, entre otros.
LIBRES: No existe ningún tipo de limitación al dominio.
Como resultado de este análisis se tiene que el 65.53% del suelo de las 8 manzanas se encuentra sin limitaciones jurídicas, teniendo solo 2 manzanas con suelo sin limitación por debajo del 50%. En la siguiente tabla se observa el porcentaje de suelo sin limitaciones por manzana, con el cual se puede definir una primera ruta para la gestión del suelo en el marco del plan parcial.
MZ ÁREA SIN LIMITACIÓN (M²) %
021 839.00 100.00% 020 652.58 78.94% 023 9144.41 74.51% 001 5139.53 70.05% 034 5276.43 68.80% 022 3729.46 63.75% 033 1391.20 45.00% 012 1721.40 36.78%
Tabla 24. Porcentaje de suelo sin limitación jurídica por manzana. Fuente: Grupo Predios – Dirección Técnica ERU
La siguiente imagen muestra el semáforo jurídico predio a predio, indicando 3 colores básicos de acuerdo con el tipo de limitación: rojo para las limitaciones graves, amarillo para las limitaciones leves y verde para los predios libres de limitaciones.
Imagen 28. Semaforización Jurídica. Fuente: Consultas aplicativo VUC – SDHT.
Adicional a lo anterior y con el fin de tener una mirada integral de los aspectos que influyen directamente en la gestión de suelo, se cruzaron variables y se definieron unos índices por manzana que permiten determinar las condiciones favorables para la gestión de suelo desde el punto de vista catastral así:
IDP (Índice de densidad predial): número de unidades prediales por metro cuadrado de
terreno.
IPP (Índice de propietarios por predio): número de propietarios por unidad predial. El
número de propietarios no se refiere al número de individuos propietarios de un predio sino a los sujetos que ostentan tal calidad, por ejemplo el sujeto “Julia del Carmen Prieto y Otros” es propietario y se cuenta como uno solo aunque sea un grupo de varias personas.
ISJ (Índice de situación jurídica): número de metros cuadrados con limitaciones jurídicas
por metro cuadrado de terreno.
IPH (Índice de terreno afecto a propiedad horizontal): número de metros cuadrados
afectos a propiedad horizontal por metro cuadrado de terreno.
VPM² (Valor promedio metro cuadrado de terreno): Valor en millones de pesos que
costaría liberar cada m² de terreno de una manzana incluyendo valor de construcción y reconocimientos económicos adicionales. No incluye demolición, cerramiento, limpieza y adecuación.
MZ IDP IPP ISJ IPH VPM² 001 0.003 0.86 0.30 0.00 0.78 012 0.003 0.80 0.73 0.00 0.65 020 0.008 0.86 0.21 0.00 0.63 021 0.006 1.00 0.00 0.00 0.52 022 0.005 0.97 0.36 0.00 0.69 023 0.006 0.97 0.26 0.02 0.81 033 0.007 0.86 0.55 0.00 0.67 034 0.003 1.00 0.31 0.00 0.83
Tabla 25. Índices de favorabilidad para la gestión de suelo. Fuente: Grupo Predios – Dirección Técnica ERU
La anterior tabla muestra los índices de favorabilidad para la gestión de suelo por manzana, e indica que entre menor sea el valor del índice, la manzana tiene mayor viabilidad y facilidad de gestión desde el punto de vista analizado. Las siguientes imágenes muestran estos resultados sobre el territorio analizado, para tener una mejor visualización de las cifras obtenidas en la tabla 24.
Imagen 29. Índice de densidad predial. Elaboración: Grupo Predios – Dirección Técnica ERU.
Imagen 30. Índice de propietarios por predio. Elaboración: Grupo Predios – Dirección Técnica ERU.
Imagen 31. Índice de situación jurídica. Elaboración: Grupo Predios – Dirección Técnica ERU.
Imagen 32. Índice de terreno afecto a propiedad horizontal. Elaboración: Grupo Predios – Dirección Técnica ERU.
Imagen 33. Valor promedio metro cuadrado de terreno. Elaboración: Grupo Predios – Dirección Técnica ERU.
Teniendo en cuenta que cada manzana tiene sus particularidades y que posee fortalezas y debilidades dependiendo la variable analizada, se promediaron las variables y del resultado obtenido se clasificaron tres grupos a los cuales se les asignó una calificación de 1 a 3, siendo 3 lo más favorable y 1 lo menos favorable para gestionar desde el punto de vista catastral. La siguiente tabla e imagen muestran los resultados de los promedios y sus correspondientes calificaciones por manzana.
MZ IDP IPP ISJ IPH VPM² Promedio Calificación
001 0.003 0.86 0.30 0.00 0.78 0.44 3 012 0.003 0.80 0.73 0.00 0.65 0.47 3 020 0.008 0.86 0.21 0.00 0.63 0.41 3 021 0.006 1.00 0.00 0.00 0.52 0.31 3 022 0.005 0.97 0.36 0.00 0.69 0.50 3 023 0.006 0.97 0.26 0.02 0.81 0.53 2 033 0.007 0.86 0.55 0.00 0.67 0.50 3 034 0.003 1.00 0.31 0.00 0.83 0.50 3
Tabla 25. Promedio de variables y calificación. Fuente: Grupo Predios – Dirección Técnica ERU
Imagen 34. Promedio de variables y calificación. Elaboración: Grupo Predios – Dirección Técnica ERU.