Casos Controvertidos en la venta primera venta de inmuebles Primera venta de

inmuebles futuros

Posición del la Administración Tributaria

Directiva 012-99-SUNAT

“La primera venta de inmuebles futuros, se encuentra incluida en lo dispuesto en el Literal B del Apéndice I del TUO de la Ley del IGV”.

Informe Nº 104-2007-SUNAT/2 B0000

“La primera venta de inmuebles futuros se encuentra gravada con el IGV. La obligación tributaria nacerá en la fecha de percepción, parcial o total, del ingreso”.

Posición el Tribunal Fiscal RTFs 640-5-2001, 256-3-99 y1104-2-

2007

“En la compraventa de bienes futuros el nacimiento de la obligación tributaria para efectos del Impuesto General a las Ventas está sujeta a que exista una venta, la cual recién ocurrirá cuando los bienes hayan llegado a existir, momento en el cual opera la transferencia del bien”.

Venta de terrenos con habilitación urbana Posición de SUNAT

Informe Nº 044-2001-SUNAT/ K00000

“La primera venta de terrenos en los que se han efectuado obras de habilitación urbana no se encuentra dentro del campo de aplicación del IGV”.

Venta de estacionamientos independizados Posición de SUNAT

Informe 063-2005-SUNAT/2 B00000

“La primera venta, efectuada por el constructor, de los estacionamientos independizados de las viviendas cuya

adquisición es financiada por el Fondo MIVIVIENDA, está gravada con el IGV.

3.12.2.- Definición de actividad de construcción

De conformidad con lo establecido por el artículo 3° inciso d) del Texto Unico Ordenado de la Ley del Impuesto General a las Ventas, se entiende por actividad de construcción a las actividades calificadas como construcción en la Clasificación Internacional Uniforme de las Naciones Unidas – CIIU- ( Ver numeral 2 ).

3.12.3.- Definición de constructor

Se entiende por tal, a cualquier persona que se dedique en forma habitual a la venta de inmuebles construidos totalmente por ella o que hayan sido construidos totalmente por un tercero para ella.

Para este efecto se entenderá que el inmueble ha sido construido parcialmente por un tercero cuando este último construya alguna parte del inmueble y/o asuma cualquiera de los componentes del valor agregado de la construcción.

En el caso de reorganización de empresas (fusión, absorción, otros) la calidad de constructor también se transfiere al adquiriente del inmueble construido.

3.12.4.- Nacimiento de la Obligación Tributaria a) En los contratos de construcción

En el caso de los contratos de construcción, la obligación tributaria nace en la fecha de emisión del comprobante de pago o en la fecha de percepción del ingreso, sea total o parcial o por revaluaciones periódicas, lo que ocurra primero.

La obligación tributaria, en este caso, nace en la fecha de emisión del comprobante de pago por el monto consignado en el mismo, o en la fecha de percepción del ingreso por el monto percibido, lo que ocurra primero, sea éste por concepto de adelanto, de valorización periódica, por avance de obra o los saldos respectivos, inclusive cuando se le denomine arras.

Tratándose de arras de retractación, la obligación tributaria nace cuando éstas superen el quince por ciento del valor total de la construcción.

b) En la primera venta de inmuebles efectuada por sus constructores

En el caso de la primera venta de inmuebles efectuada por sus constructores, en la fecha de percepción del ingreso, por el monto que se perciba sea total o parcial.

En tal sentido, se considera nacida la obligación tributaria en el momento y por el monto que se percibe, inclusive cuando se trata de arras de retractación, siempre que éstas superen el quince por ciento del valor total del inmueble.

c) Habitualidad en el caso de las personas naturales

Se presume que existe habitualidad, y por ende, gravamen con el IGV, cuando la persona natural (enajenante) realice la venta de por lo menos dos inmuebles dentro de un período de doce meses, debiéndose aplicar a partir de la segunda transferencia del inmueble.

De realizarse un solo contrato la venta de dos o más inmuebles, se entenderá que la primera transferencia es la del inmueble de menor valor.

Sin embargo, si el inmueble fue edificado para efectos de su enajenación, no será de aplicación lo dispuesto anteriormente estando gravada con el Impuesto la venta del mismo, aún cuando se trate de la primera venta.

3.12.5.- De la base imponible

La base imponible está constituida por:

a. En el caso de los contratos de construcción, por el valor de la construcción.

b. En el caso de primera venta de inmuebles efectuada por sus constructores, por el ingreso percibido, con exclusión de la parte correspondiente al terreno.

En este último caso, para determinar la base imponible del impuesto, se entiende que el valor del terreno representa el cincuenta por ciento del valor total de la transferencia del inmueble.

3.12.6-. Régimen tributario aplicable a las personas ubicadas en la Amazonía

Por Ley 27037, se dictaron una serie de normas destinadas a favorecer a algunas actividades agropecuarias que se desarrollasen en la zona de la Amazonía.

Para tener derecho a la aplicación de los beneficios previstos en la citada ley, se deben cumplir los siguientes requisitos:

a. Tener domicilio fiscal o sede central en el territorio comprendido como zona amazónica. A estos efectos, el domicilio fiscal debe estar ubicado en la zona y deberá coincidir con el lugar donde se encuentre su sede central, incluida la Oficina Administrativa y Contable. Las regiones consideradas como Amazonía, son las siguientes:

b. Las personas jurídicas deben estar constituidas e inscritas en los Registros Públicos del territorio

comprendido como zona amazónica.

c. La producción deberá ser realizada en la zona y los activos fijos deberán encontrarse en la misma en

un porcentaje no menor del 70% del total de producción y/o de sus activos.

Para efectos del Impuesto General a las Ventas el artículo 13° de la Ley 27037, establece que los contribuyente ubicados en la Amazonía gozarán de la exoneración del Impuesto General a las Ventas por los contratos de construcción o primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos.

Los contribuyentes aplicarán el Impuesto General a las Ventas por todas las operaciones fuera de la zona de Amazonía.

3.13.- CONTRIBUCIÓN AL SERVICIO NACIONAL DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN-