10.1.2 CONCEPTOS DE SUPERFICIES:

(Obtenidos de la Orden de 30/11/1994 sobre normas de valoración de bienes inmuebles). Superficie útil: Se entiende por superficie útil, la del suelo de la vivienda cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior con otras viviendas y locales de cualquier uso incluyendo la mitad de la superficie de suelo de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda, tales como terrazas, balcones y tendederos, excluyendo la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores, fijos o móviles, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 cm2_.

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Superficie construida: Se entiende por superficie construida la superficie útil definida, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados e incluyendo los cerramientos exteriores al 100% o al 50% según se trate de cerramientos de fachada o de cerramientos compartidos con otras viviendas o locales respectivamente.

Superficie construida con elementos comunes: Se entiende como tal la suma de la superficie construida de la vivienda más la parte proporcional que le corresponde en los elementos comunes del edificio donde se ubica, entendiéndose como tales aquellos que se tienen en cuenta a efectos de cómputo de edificabilidad, salvo casos singulares que tendrán que ser debidamente justificados.

Para mayor abundamiento, nos remitimos al contenido de la Orden ECO / 805 / 2003 de 27 de Marzo sobre Normas de Valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada en el B.O.E. nº 85 del 9 de Abril de 2003 y posteriores modificaciones. En la citada Orden ECO / 805 / 2003 las superficies se definen del siguiente tenor:

Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la

superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.

Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la

cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.

No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.

Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.

Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones

para determinar los valores técnicos.

La proporción de zonas comunes, respecto a la superficie útil o la construida privada, más frecuente viene a ser:

-Sup. construida con comunes (Sccc) / Sup. útil = 1,25 a 1,35 media 1,30 Sccc/Su= 1,30 -Sup. construida con comunes (Sccc) / Sup. construida = 1,10 a 1,20 media 1,13-1,15 Sccc/Sc= 1,14

-Sup. construida sin elementos comunes / Sup. útil = 1,10 a 1,20 media 1,15 Sc/Su= 1,15

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Son valores que no dependen de la finalidad de la valoración, tienen en cuenta la situación actual del mercado, dependen de la oferta y la demanda, y no se encuentran condicionados por elementos políticos, sociales, hipotecarios, expropiatorios, urbanísticos o legales.

a) Valor de Mercado

Es la cantidad estimada por la cual, en la fecha de valoración, se intercambiaría voluntariamente un activo entre un comprador y un vendedor en una transacción libre después de una comercialización adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experimentada, prudentemente y sin coacción.

El valor de mercado se obtiene por comparación con valores de inmuebles similares, lo que quiere decir que dichos inmuebles tendrán que contar con similares cualidades de valor tanto intrínsecas como extrínsecas.

Cualquiera que sea el fin de la valoración, siempre hay que determinar dicho valor, bien con fin último de la valoración o bien como valor de comparación.

b) Valor de Repercusión del suelo

Se refiere al valor resultante de dividir el valor total del suelo por la superficie total construida del inmueble. Siempre hay que tener en cuenta el principio de máxima utilidad. El cálculo del valor de repercusión se realiza por el método residual, para obtener este valor tenemos que saber cuál es el valor de mercado y el coste de construcción del inmueble. Dicho valor se expresa en euros por metro cuadrado construido.

c) Valor de capitalización

Es el valor que adquiere un bien inmueble en función de las rentas que produce o puede llegar a producir. Se calcula mediante la capitalización de las reales o potenciales netas y se le aplica una determinado tipo de interés. Si el tipo de interés de capitalización es la media del mercado inmobiliario, el resultado es un valor objetivo, por lo que es un valor de mercado, siempre que exista un mercado estable.

d) Valor de Reemplazamiento

Nos determina el coste que supondría construir un bien inmueble a precios actuales. A este coste habría que aplicarle coeficiente de depreciación, en el supuesto que sea necesario, por su estado actual de conservación y al mismo habría que incrementarle la repercusión del suelo. Dicho coste tiene en cuenta el suelo más la construcción; sin embargo, el coste de reposición solo tiene en cuenta el coste de construcción.

El cálculo del coste de reposición es muy objetivo, ya que hay publicaciones en las que se indican los costes de construcción muy detalladamente, teniendo en cuenta todas las cualidades de valor intrínsecas de los edificios.

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Un valor subjetivo depende de cada sujeto y es diferente para cada uno de ellos. Está determinado por gustos y circunstancias personales:

a).- Valor de afección: Está condicionado por el apego o valor sentimental de una persona hacia un bien inmueble. La ley de expropiación forzosa lo valora en un 5% del valor de los bienes expropiados, cuando no hay acuerdo en la determinación del justiprecio.

b).- Valor de explotación: Es el valor que una persona estaría dispuesta a pagar por un bien inmueble en función de las rentas esperadas o expectativas de beneficio. Se determina por capitalización de rentas a un tipo de interés subjetivo.

c).- Valor de liquidación: Es el valor que el propietario de un bien inmueble se ve obligado a aceptar por una necesidad apremiante, por una urgencia de venta, por circunstancias anómalas del mercado.

d).- Valor de uso: Este valor se determina atendiendo a su utilidad. Es un valor subjetivo, ya que las necesidades que un bien puede satisfacer en función de su uso pueden ser diferentes.

e).- Valor de plottage: También llamado valor de sinergia. Se trata del valor añadido a un inmueble por pertenecer a un mismo dueño que los inmuebles contiguos, lo que permite un mejor rendimiento al activo y menores costes. Es un valor adicional producido por la sinergia inmobiliaria.