HOGARES DE POBLACION 25 A 45 AÑOS
4.1.1 CUALIDADES DE VALOR INTRÍNSECAS DE UN SOLAR:
A.- ELEMENTOS FÍSICOS CONDICIONANTES
Cualquiera de los siguientes componentes puede hacer inviable el desarrollo del solar y, por consiguiente disparar el riesgo.
a.- PENDIENTE, ORIENTACIÓN Y SOLEAMIENTO b.- TIPO DE SUBSUELO QUE PODEMOS ENCONTRAR: - Realización del informe Geotécnico.
- Profundidad de capa con capacidad portante. - Posibles restos arqueológicos.
- Profundidad de nivel freático. - Contaminación del suelo.
- Existencia de redes de agua o alcantarillado. c.- EXISTENCIA DE SERVICIOS EN EL SOLAR: - Red de saneamiento - Red de agua - Gas ciudad - Telefonía - Electricidad - Alumbrado público
TESIS DOCTORAL
Protocolos para la definición del proyecto inmobiliario óptimo
Mediante el análisis de riesgos vinculados al activo inmobiliario
La pérdida de valor del activo será proporcional a los sobrecostes que suponen dichos posibles problemas.
d.- DISPOSICIÓN GEOMÉTRICA DEL SOLAR:
En función de sus características, podremos diferenciar entre varios solares cuál es el más óptimo para desarrollar el proyecto inmobiliario que pretendemos.
Ͳ Longitud de fachada principal.
Ͳ Longitud de fondo Ͳ Superficie del solar Ͳ Accesibilidad
Ͳ Forma.
Tiene que existir una relación entre la superficie del solar, longitud de fachada, la longitud media de fondo, la accesibilidad y la forma, que no nos condicionen la distribución de los usos para que el solar sea óptimo. El proyecto de optimización nos puede definir unos usos y unas superficies óptimas que no se pueden ejecutar en un solar, por consiguiente en dicho solar no se podrían desarrollar los usos óptimos, por lo que hay que tener en cuenta que dicho condicionante afecta mucho al valor.
B.- USOS Y EDIFICABILIDAD DETERMINADAS POR EL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN Para realizar un análisis urbanístico tenemos que recurrir a las normas subsidiarias, a los planes generales, a los planes especiales, a los planes parciales o a los estudios de detalle. En los mencionados instrumentos de planeamiento se encuentran detalladas todas las determinaciones urbanísticas. También podemos y es aconsejable solicitar una cédula urbanística del solar al Ayuntamiento.
En el caso de que el estudio de mercado nos defina un producto inmobiliario óptimo y dicho producto inmobiliario no esté en concordancia con la tipología edificatoria y edificabilidad permitida en el Plan General, lo que habría que hacer, si fuese posible, es realizar una modificación puntual del Plan General que recoja todas las determinaciones del proyecto de optimización o no realizar la inversión.
Ͳ Edificabilidad permitida y distribución de la misma.
Ͳ Tipología de edificación:
Ͳ Edificio a patio de manzana.
Ͳ Edificio entre medianeras.
Ͳ Edificación aislada.
ͲUn elemento a optimizar en un proyecto arquitectónico es siempre la superficie edificable. Un error en el cálculo de la edificabilidad patrimonializable conlleva una pérdida directa de valor, por lo que dicho proyecto no estará optimizado. Por ello, tener unos amplios conocimientos urbanísticos y saber interpretar correctamente un plan general o cualquier figura de planeamiento es fundamental para poder determinar dicho parámetro básico.
ͲUna vez determinada correctamente la superficie total patrimonializable, hay que ver
cuál será el uso más óptimo. Para ello hay que realizar un estudio de mercado muy detallado, y en función de dicho estudio de mercado, se determinará qué porcentaje hay que destinar a los distintos tipos de uso, cuáles son las superficies óptimas de cada una
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Protocolos para la definición del proyecto inmobiliario óptimo
Mediante el análisis de riesgos vinculados al activo inmobiliario
de las tipologías a desarrollar. Por ejemplo, viviendas de entre 80 m2 y 100 m2, las de 100 m2 con 25 m2 de salón, 10 m2 cocina, 13 m2 de dormitorio principal, etc. La superficie óptima de alquiler para oficinas está entre 140 m2 y 200 m2; y para locales comerciales, entre 300 m2 y 500 m2, etc.
ͲHay que tener en cuenta las siguientes cualidades de valor intrínsecas, ya que
las mismas afectan directamente al activo:
Ͳ Parcelas con varias fachadas a vía pública. Para determinar el coeficiente habría
que ver qué distribución tendríamos en dicho solar con una, dos o más fachadas, el precio que alcanzaría el producto inmobiliario en las distintas alternativas y la diferencia de precios. Esto nos permitiría establecer el coeficiente real.
Ͳ Fondo excesivo: Hay que analizar cómo afecta a la distribución de las viviendas óptimas.
Ͳ Forma irregular: Que impida o dificulte el rendimiento óptimo del solar. Para determinar la pérdida de valor que supone esta cualidad de valor intrínseca, habría que ver qué valor alcanzaría el solar con una disposición geométrica normal y con la que tenemos, y así obtendríamos el coeficiente.
Ͳ Longitud de fachada: Longitud de fachada inferior a la mínima.
Ͳ Superficie distinta a la mínima: Según catastro en las parcelas ordenadas para
edificación abierta, con superficie S distinta de la mínima (SM) establecida por el planeamiento o, en su defecto, por la costumbre, se podrán aplicar los siguientes coeficientes:
- S/SM < 1: 0,80 (aplicable a toda la superficie). - 1 o S/SM o 2: 1,00.
- 2 < S/SM : 0,70 (aplicable a la superficie que exceda de 2 SM)
Ͳ Inedificabilidad temporal: En caso de parcelas no edificadas que por circunstancias urbanísticas o legales, debidamente justificadas, resulten total o parcialmente inedificables, y mientras subsista esta condición, catastro aplica a la parte afectada el coeficiente 0,60.
Ͳ Afección a suelos destinados a construcción de viviendas sometidas a regímenes de protección pública: este coeficiente se determina por la diferencia entre el precio de venta en zona similar de la vivienda libre con respecto a la protegida.
Ͳ Orientación y vistas.
Ͳ Nivel de protección (Monumental, Integral, etc.)