Cuestiones de orden público en los conflictos de arrendamiento

El Título Sexto del Código Civil para el Estado de Nuevo León establece las disposiciones aplicables para la resolución de conflictos que se susciten con motivo de la interpretación y cumplimiento de contratos de arrendamiento. Como parte de su contenido podemos encontrar las disposiciones generales aplicables al arrendamiento, los derechos y obligaciones del arrendador y el arrendatario así como disposiciones para el arrendamiento de fincas rústicas y urbanas por tiempo determinado e indeterminado. Por ello, consideramos este apartado idóneo para determinar cuáles son las principales cuestiones de orden público que se deben tomar en cuenta para resolver los conflictos de arrendamiento en el Estado de Nuevo León.

190 En ese sentido el artículo 2292 del CCNL establece que hay arrendamiento cuando dos personas se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto. Además, establece que el arrendamiento no puede exceder de diez años para las fincas destinadas a habitación, de cuarenta años para las fincas destinadas al comercio y cincuenta años para las fincas destinadas al ejercicio de una industria. Por tanto, uno de los aspectos que se deben considerar en la resolución de conflictos de arrendamiento es la temporalidad de los contratos que obligan a las partes involucradas y los límites impuestos categóricamente por nuestra legislación.

Adicionalmente, establecen los artículos 2293, 2294, 2295 y 2297 del CCNL que el precio que se debe pagar por concepto de renta en un arrendamiento puede ser en dinero o cualquier otra cosa equivalente siempre y cuando sea cierta y determinada. Además, que solo son sujetos a dar en arrendamiento los derechos estrictamente personales, porque el que no fuere dueño solo podrá dar en arrendamiento una finca si existe autorización del propietario o por disposición de la ley, mientras que el copropietario de cosa indivisa no puede dar en arrendamiento sin el consentimiento de los demás copropietarios. Por lo que, en un conflicto de arrendamiento es importante identificar el precio pactado por concepto de renta y analizar si éste es cierto y determinado, además de verificar la personalidad de los contratantes para determinar si tienen facultad legal para dar en arrendamiento la cosa objeto del contrato.

Algunas de las prohibiciones categóricas en materia de arrendamiento se encuentran establecidas en los artículos 2298 y 2299 del CCNL en los cuáles se establecen dos supuestos jurídicos a considerar. En primer término, la Ley prohíbe a magistrados, jueces y a cualquiera otros empleados públicos, tomar en arrendamiento, por sí o por interpósita persona, los bienes materia de los negocios en que intervengan, y en segundo término, prohíbe a los empleados públicos y encargados de establecimientos públicos tomar en arrendamiento los bienes que deban administrar. Por tanto, la prohibición a que hacen

191 referencia los numerales antes citados debe ser considerada una cuestión de orden público muy relevante al analizar un conflicto de arrendamiento porque atiende a características de las partes contratantes y que deben ser proporcionadas por estas en caso de encontrarse en el supuesto jurídico antes referido.

En cuanto a la formalidad del arrendamiento el orden jurídico vigente obliga a los contratantes a que el arrendamiento debe celebrarse por escrito cuando la renta pase de cien pesos anuales. Además, si el predio objeto del arrendamiento fuere rústico y la renta fuera superior a cinco mil pesos anuales el contrato de arrendamiento debe celebrarse en escritura pública. Estos aspectos referentes a la formalidad del contrato deben ser tomados en cuenta en la resolución de un conflicto derivado de un arrendamiento porque se trata de supuestos jurídicos que impactan directamente en las obligaciones contractuales.

Establece también el artículo 2306 del CCNL una serie de obligaciones que tiene el arrendador del inmueble aunque no exista contractualmente un pacto expreso en ese sentido. Se trata de obligaciones de entregar la finca arrendada para su uso y conservar la misma, no estorbar y garantizar el uso de la cosa arrendada así como responder por los daños y perjuicios derivados de vicios ocultos de la cosa. Por tanto, al resolver un conflicto derivado de arrendamiento se deben tener presentes estas obligaciones que, aunque no existan contractualmente, nacen directamente del orden jurídico vigente.

Una obligación irrenunciable y de alta relevancia en la resolución de un conflicto de arrendamiento es el que establecen los artículos 2325, 2326 y 2327 del CCNL, los cuales refieren al acontecimiento de casos fortuitos o de fuerza mayor. En ese sentido, refieren que si se impide total o parcialmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada por caso fortuito o fuerza mayor se suspenderá la obligación del arrendatario total o parcialmente a pagar la renta mientras dure el impedimento, y si dura más de dos meses, podrá este último pedir la rescisión del contrato. Por lo que, dada la característica de obligación irrenunciable, en caso de actualizarse este supuesto jurídico, estas obligaciones se

192 entenderán por pactadas aunque no existan contractualmente o aunque exista pacto en contrario.

Ahora bien, en cuanto al arrendamiento de fincas urbanas establecen los artículos 2342, 2343, 2344 y 2345 del CCNL que no podrá darse en arrendamiento una localidad que no reúna las condiciones de higiene y salubridad exigidas por la Ley. Que el arrendador que no acondicione la finca con las obras necesarias para que sea habitable e higiénica es responsable de los daños y perjuicios que el arrendatario sufra por esa causa. Este supuesto jurídico y la obligación que nace del mismo no puede ser objeto de renuncia anticipada por las partes contratantes del arrendamiento, por lo que, reviste el carácter de obligatorio en base a nuestro orden jurídico.

Otro aspecto importante en la resolución de conflictos de arrendamiento es el referente a la vigencia del contrato de arrendamiento y las obligaciones derivadas del mismo, así como la tácita reconducción de las obligaciones contractuales. En ese sentido, establecen los artículos 2380, 2381 y 2382 del CCNL que si después de terminado un arrendamiento el arrendatario continua en goce y uso de la cosa arrendada sin oposición del arrendador, se entenderá renovado automáticamente por otro año en fincas rústicas y por tiempo indefinido si se trata de fincas urbanas. Por lo que, en estos supuestos subsisten las obligaciones contractuales tal y como fueron pactadas entre arrendador y arrendatario pero cesan las obligaciones de terceros intervinientes, salvo pacto en contrario.

Una vez analizados los supuestos jurídicos más relevantes en materia de arrendamiento y que impactan directamente en cuestiones de orden público, nos permitimos concentrarlos y delimitarlos conceptualmente en una tabla de contenido. Esto con la finalidad de exponer con mayor claridad los supuestos antes referidos y facilitar el manejo de la información relevante en los conflictos de arrendamiento. Con ello, buscamos exponer un catálogo de cuestiones de orden público en conflictos de arrendamiento en el Estado de Nuevo León que facilite la resolución de este tipo de conflictos.

193 Catálogo de cuestiones de orden público en el arrendamiento

Concepto Especificaciones Fundamento legal Temporalidad El arrendamiento no puede

exceder de:

10 años para las fincas destinadas a habitación 40 años para las fincas destinadas al comercio, y, 50 años para las fincas destinadas al ejercicio de una industria.

Artículo 2292 del Código Civil para el Estado de Nuevo León.

Precio o renta El precio que se debe pagar por concepto de renta en un arrendamiento puede ser en dinero o cualquier otra cosa equivalente, siempre y cuando sea cierta y determinada.

Artículos 2293 del Código Civil para el Estado de Nuevo León.

Personalidad Un tercero puede arrendar si existe autorización del propietario o por disposición de la ley.

El copropietario de cosa indivisa no puede dar en arrendamiento sin el consentimiento de los demás copropietarios.

Artículos 2294, 2295, 2297 del Código Civil para el Estado de Nuevo León.

Prohibiciones para tomar en arrendamiento

La Ley prohíbe a magistrados, jueces y a cualquiera otros empleados públicos, tomar en arrendamiento, por sí o por interpósita persona, los bienes materia de los negocios en que intervengan, y los bienes que deban administrar

Artículos 2298 y 2299 del Código Civil para el Estado de Nuevo León.

194 Formalidad El arrendamiento debe

celebrarse por escrito cuando la renta pase de cien pesos anuales.

Si el predio objeto del arrendamiento fuere rústico y la renta fuera superior a cinco mil pesos anuales el contrato de arrendamiento debe celebrarse en escritura pública.

Artículos 2300 y 2301 del Código Civil para el Estado de Nuevo León.

Obligaciones legales del arrendador

Entregar la finca arrendada para su uso y conservar la misma.

No estorbar y garantizar el uso de la cosa arrendada. Responder por los daños y perjuicios derivados de vicios ocultos de la cosa.

Artículo 2306 del Código Civil para el Estado de Nuevo León.

Casos fortuitos o fuerza mayor

Se suspende total o parcialmente la obligación del arrendatario a pagar la renta mientras dure el impedimento del uso.

Artículos 2325, 2326 y 2327 del Código Civil para el Estado de Nuevo León.

Higiene y salubridad La finca debe entregarse con las obras necesarias para que sea habitable e higiénica.

En caso contrario el arrendador es responsable de los daños y perjuicios que el arrendatario sufra por esa causa.

Artículos 2343, 2344 y 2345 del Código Civil para el Estado de Nuevo León.

Vigencia del contrato Se entenderá renovado automáticamente por otro año en fincas rústicas y por tiempo indefinido si se trata de fincas urbanas

Artículos 2380, 2381 y 2382 del Código Civil para el Estado de Nuevo León.

195