Diseño de la trama vial y acceso a los conjuntos habitacionales

El trazado vial es parte de los espacios públicos de la ciudad y permite el funcionamiento adecuado de la misma, siendo componente fundamental de la estructuración, jerarquización y organización del tejido urbano, simultáneamente con la base predial y las edificaciones.

Sin embargo la disposición de elementos de diseño urbano como la puerta, genera una barrera física que asegura el control del espacio, privatiza las vías y se convierte en una condición necesaria para establecer una diferenciación no intencionada de la forma de vida frente a los habitantes que se encuentran fuera del condominio.

Siendo la privacidad y seguridad conceptos que parten de una idea rectora de la promoción y marketing inmobiliario, que genera alta demanda de conjuntos habitacionales cerrados. (Vidal-Koppmann, 2014) Para el caso de estudio de Misicata el presente análisis se enfoca principalmente a los conjuntos habitacionales cerrados ya que cuentan con viario interno.

Para el siguiente análisis se toma como referencia la cartografía proporcionada por el GAD Municipal Cantón Cuenca, 2014, puesto que no hubo facilidad de acceso a los conjuntos cerrados, sin embargo es importante mencionar que las vías generadas por los conjuntos habitacionales bajo la figura legal de propiedad horizontal no son consideradas parte de la trama vial de la ciudad ya que son vías privadas y de uso exclusivo de los copropietarios.

Las calles sin salida es una de las características notables en las 71 actuaciones inmobiliarias de tipo condominio en el área de estudio, que han aislado a 567 viviendas con la idea de vivir seguro. Estas vías interrumpen la continuidad de la trama vial implicando un gasto municipal adicional, donde los únicos beneficiados son los habitantes de los conjuntos habitacionales. Ver Gráfico N° 2.37 y 38..

GRÁFICO N° 2.37. Vías de retorno al interior de los conjuntos habitacionales Fuente: Bentley, Alcock, Murrain, McGlynn & Smith (1999). Entornos ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( !( ! ( !( !( !( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( !( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( !( ! ( ! ( !( !( !(!( !(!( ! ( ! ( ! ( ! (!( ! ( !( ! ( ! ( ! ( ! ( Río Y_anun cay Q. El Salado 716009 716909 717809 718709 9676 61 3 96 77 51 3 96 77 51 3 96 78 41 3 96 78 41 3

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Límite Urbano Parroquial Límite Urbano Área de Estudio Manzanas Hidrografía ! ( _{Conjunto Cerrado} Vías de retorno

GRÁFICO N° 2.38. Trama vial generada por conjuntos

Estas vías tienen secciones que varían entre 2,70 y 6,00 metros, cuyos radios de giro y retornos no tienen las características geométricas adecuadas, limitando en ciertos casos que los vehículos puedan maniobrar con facilidad y retornar al sistema vial de la ciudad, dificultando también el ingreso de vehículos de emergencia en caso de algún incidente, esta poblemática se acentúa por la ausencia de diseño de veredas para el encuentro de los moradores, “las calles conducen directamente a la entrada en cada una de las unidades habitacionales, reforzando el modelo de dependencia del automóvil”. (Vidal-Koppmann, 2014, p. 5). Ver Fotografía N° 2.1 y 2.2.

Fuente: Grupo de Tesis.

FOTOGRAFÍA N° 2.1. Condominio Américas

FOTOGRAFÍA N° 2.2. Condominio Torres Ambrosi

La existencia de vías de retorno no solo es una característica de los conjuntos cerrados, sino también en el área de estudio, las vías no han tenido una planificación adecuada por parte la municipalidad y se generan dependiendo la conveniencia de los habitantes del sector provocando una trama discontinua y incrementando la densidad vial en el sector de Misicata que actualmente es de 40,47 m2/hab. Ver Gráfico N° 2.39.

El impacto de las vías de retorno no es del todo negativo siempre y cuando sea la última alterativa para el diseño vial y cuente con las dimensiones óptimas como se observa en el Gráfico N° 2.40.

Fuente: GAD Municipal del Cantón Cuenca, 2014. Elaboración: Grupo de Tesis

GRÁFICO N° 2.39. Trama vial generada por conjuntos habitacionales

Elaboración: Grupo de Tesis

En cuanto a los estacionamientos, la ordenanza vigente en la ciudad, menciona que en conjuntos habitacionales se deberá preveer un aparcamiento cada dos unidades de vivienda. Los proyectos cuentan con espacio para aparcamientos, sin embargo, los promotores inmobiliarios no se han interesado en un diseño adecuado de vías puesto que carecen de aceras y radios de giro funcionales en las intersecciones internas. Las vías se utilizan como aparcamientos de los propietarios, dificultando la circulación peatonal y vehicular dentro del mismo. Ver Fotografía N° 2.3, 2.4

Fuente: Grupo de Tesis. Fuente: Grupo de Tesis. FOTOGRAFÍA N° 2.3. Condominio El Parque.

GRÁFICO N° 2.40. Dimensión óptima de una vía de retorno.

Sin embargo, los miembros de los condominios han preferido la seguridad individual y de sus bienes por encima de la libertad, acogiéndose a los reglamentos internos de convivencia y de uso de espacios que rigen en cada conjunto habitacional, controlando las pautas de comportamientos social de sus habitantes.

FOTOGRAFÍA N° 2.5. Condominio Mallorca. Fuente: Grupo de Tesis.

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El cierre de los conjuntos habitacionales tiene como consecuencia que se dificulte la circulación de los habitantes de los condominios de un sitio a otro, incentivando el uso del automóvil y por lo tanto y repercutiendo directamente en los índices de contaminación de la ciudad.

Quienes viven en calles sin salida, deben recorrer en auto un 26% más que quienes viven en calles que se encuentran interconectadas, ya que el flujo de automóviles y peatones se ve interrumpido con las calles sin salida (The Harvard Business Review, 2010). La búsqueda de la seguridad es el argumento más utilizado por los promotores inmobiliarios, sin embargo es uno de los rubros que eleva el costo de la vivienda, existiendo un vínculo directo, a mayor seguridad mayor exclusividad.

Aprovechando el crecimiento urbano que el área de estudio ha tenido los últimos años y la ubicación cercana a infraestructura y equipamientos, han sido pilares estratégicos para que el sector inmobiliario pueda fundamentar su publicidad, ofreciendo una mejor calidad de vida, el contacto con la naturaleza y una nueva forma de hábitat. A continuación se muestran anuncios que destacan las características de vivir en un condominio.

En Misicata existen 7 conjuntos cerrados que además de tener puertas que impidan el ingreso a particulares, cuentan con guardias que realizan vigilancia permanente a todas las viviendas localizadas al interior de los conjuntos de viviendas. Ver Fotografía Nº 2.5.