FORTALEZAS DEBILIDADES Y PROBLEMAS El 60,44% de los proyectos habitacionales presentan una
2.7.1.4. Marco Normativo
Para el criterio normativo se identifican las características de cumplimiento de la Ordenanza de uso y ocupación de suelo como fortalezas, y los incumplimientos como debilidades o problemas, esto sumado al análisis constate en los anteriores sistemas y a lo largo del documento acerca de la responsabilidad de las autoridades en este tipo de intervenciones inmobiliarias.
Debido a que no existe un marco de control específico que haga referencia a la regulación de la construcción de conjuntos habitacionales, y a la demora en la aplicación de leyes como la cesión gratuita de suelo, las infracciones se vuelven recurrentes, o por el contrario, son evadidas atribuyendo la falta de especificidad en la norma.
Se encuentra así, que casi en su totalidad los conjuntos habitacionales cumplen con el COS dispuesto en la ordenanza con el 95,05%, al igual que la altura de las edificaciones, con el 97,44% de cumplimiento.
Considerando determinaciones dispuestas en la ordenanza como: densidad, COS, altura y tipo de cerramientos, el 50,25% de los conjuntos cumplen con todas las disposiciones municipales, seguido
FORTALEZAS DEBILIDADES Y PROBLEMAS
La altura de las edificaciones es un indicador que se ha normado por parte de
las autoridades, en Misicata el 97,44% de proyectos respetan esta disposición
Aprovechamiento de las determinaciones de uso y ocupación del suelo (densidad) que no son correspondientes a las características de los conjuntos habitacionales, con
el 50,63% de proyectos que sobrepasan la densidad máxima de vivienda permitida en los sectores
En el área de estudio el 95,05% de los conjuntos cumplen con el COS dispuesto en la ordenanza
En el área de estudio el 94% de conjuntos habitacionales se aprueban bajo la figura legal de propiedad horizontal, evitando la cesión gratuita de
suelo obligatoria en los proyectos de lotización El 69,57% de proyectos poseen cerramientos sólidos que
incumplen con la dispoción en el Art. 51 de la ordenanza
CUADRO N° 2.55. Síntesis del Sistema Marco Normativo. Fuente y Elaboración: Grupo de Tesis.
del 40,61% que cumplen tres determinaciones, el 8,62% y 0,52% que cumplen dos y una disposición respectivamente.
El 94% de los conjuntos habitacionales en el área de estudio se han aprobado bajo la figura legal de propiedad horizontal, con el próposito claro de evadir
la cesión gratuita de suelo, y el 50,63% de proyectos sobrepasan la densidad de vivienda permitida para los diferentes sectores, a pesar que los conjuntos aprovechan las determinaciones de la ordenanza en cuanto a densidad que originalmente se planteó para intervenciones multifamiliares en altura. Ver Cuadro Nº 2.55. y Gráfico Nº 2.92.
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±
0 350 700 Metros ! ( ! ( ! ( ! ( Número de cumplimientos por Conjunto Habitacional4 3 2 1 Área de Estudio Hidrografía
Manzanas cumplen cuatro
disposiciones municipales
0,52 %
8,62 %
cumplen dos disposiciones municipales cumplen una disposición municipal Conjuntos en propiedad horizontal 50,63 % Densidad4,95 % Coeficiente de Ocupación de Suelo 2,56 % Altura 30,43 % Cerramientos Porcentaje de incumplimiento de la ordenanza
40,61 %
cumple tres dispociciones municipalesCONCLUSIONES
• Caracterización de los proyectos
inmobiliarios
La metodología planteada para este capítulo se construye desde la perspectiva de la expansión física de la ciudad de Cuenca, al identificar Misicata como una zona con potencialidad para la urbanización y con nuevas tendencias de ocupación a partir de conjuntos habitacionales.
Los impactos provocados por el emplazamiento de proyectos inmobiliarios ha logrado modificar la estructura urbana de Misicata, esto se refleja en los datos obtenidos, con un total de 197 conjuntos habitacionales que se implantan en este sector, entre conjuntos abiertos, cerrados y edificios en altura, donde el 94% de estas intervenciones han sido aprobadas bajo la figura legal de Propiedad Horizontal. En el análisis sobre incumplimientos de las características de uso y ocupación del suelo de los conjuntos habitacionales, según los sectores de planeamiento que conforman el área de estudio, representado en construcciones que aprovechan las inconsistencias de las ordenanzas y normativas municipales, en materia de densidades, tamaño de lotes, tipos de implantación, retiros, alturas, entre otros,
pone en evidencia la importancia de una revisión, o más bien una actualización del marco regulador de la ciudad y su correcta aplicación, así como la necesidad de Planes Parciales de Urbanismo para las zonas de expansión, que contemple a detalle la determinación de regulaciones para proyectos de vivienda unifamiliar y en altura.
Una consecuencia preocupante en cuanto a características de uso y ocupación del suelo en el área de estudio, es la búsqueda del mercado inmobiliario por implantar el mayor número de viviendas en menor superficie de predio, disminuyendo la calidad de vida de la población, reflejando claramente una tendencia que responde a la valorización de la propiedad privada sobre el suelo y a la ganancia capitalista.
Además, aunque la mayoría de proyectos presentan densidad de vivienda media y baja, que teóricamente implica la existencia de una buena cantidad de espacios sin construir destinados a áreas verdes, la realidad es diferente, las zonas libres hacen referencia a vías o espacios degradados.
También se encuentra espacios públicos y vías privatizadas, grandes muros sólidos y puertas, como resultado de la permisividad municipal, aceptando
que los promotores de los conjuntos sean los que conciban la estructura vial y equipamientos, con fuertes incidencias visuales en la estructura urbana.
Los argumentos acerca de la inseguridad con los que justifican el crecimiento de los conjuntos residenciales cerrados, son sólo un factor más para encubrir la potente dinámica inmobiliaria que subyace en este proceso de avance del urbanismo privado.
Las características urbanas que ofrecen una visión amplia del sector inmobiliario en la expansión de Misicata, revelan bajas densidades, dejando vacíos y provocando un gasto innecesario en infraestructura y servicios básicos.
La fragmentación social y territorial, la débil articulación institucional son los principales problemas. Los resultados de los diferentes análisis demuestran la falta de instrumentos normativos, políticas de desarrollo urbano, planificación estratégica, etc. por parte los gobiernos locales para encarar este tipo de procesos de expansión urbana acelerada.
• Relación con el Sistema Urbano
Una de las consecuencia de las actuaciones inmobiliarias en Misicata es la complejidad que crean en la construcción del sistema urbano, ocasionando una ciudad dispersa, invasora de territorios, irrespetuosa de los recursos naturales y que contribuye a los procesos deliberados de segregación socio-espacial.
Se evidencia situaciones que ponen en riesgo la conformación de la estructura urbana, y la seguridad de la población, ocupación de suelos sin aptitud para la urbanización, conflictos graves de accesibilidad provocados por la geometría del trazado vial entorno a los conjuntos.
La segregación en el uso de equipamientos comunitarios, y por lo tanto, el aprovechamiento de inversiones públicas en redes de infraestructura y servicios básicos, para promocionar las privadas, es una de las estrategias que los promotores inmobiliarios utilizan para la venta de sus proyectos.
Otra estrategia utilizada por el mercado inmobiliario para incrementar ganancias y que provoca grandes daños en la conformación del sistema, es la dispersión, siendo contradictorio que existan predios no edificados cercanos a la zona consolidada de la
de las autoridades para que los proyectos de vivienda se implanten en áreas lejanas.
Respecto a la influencia en las actividades de la población, los proyectos habitacionales no han influido significativamente en cuanto a la distribución y diversidad de usos de suelo, al estar dirigidos a estratos de población media y media alta, la variedad de actividades se mantiene, aunque se puede identificar zonas de residencia cercanas al límite urbano, que de mantenerse esta tendencia en el futuro, llegarían a presentar desabastecimiento de usos relacionados con la vivienda.
Estas características encontradas reflejan por tanto, lo permisible del sector regulador, y lo conveniente del sector privado, que en conjunto favorecen el crecimiento desequilibrado y desordenado.
• Modelo Urbano Actual
La síntesis de las características del área de estudio refleja un modelo alimentando por nuevas formas de ocupación, incluso más profundas que las constituidas en tiempos anteriores, acrecentado por nuevos estilos de vida, el uso excesivo del automóvil, los intereses de los desarrolladores inmobiliarios y la tendencia a la autoexclusión de la población.
Estas características, sumada a un criterio económico de la distribución del espacio público, ha provocado que los lugares de libre acceso no sean planificados y los existentes se privaticen, al interior de los conjuntos habitacionales los espacios para vías adquieran mayor importancia que las áreas verdes o espacios comunales. Los habitantes de los proyectos inmobiliarios prefieren sacrificar su libertad por la “seguridad” que el mercado inmobiliario ofrece, provocando intervenciones donde los habitantes crean sus propios “barrios”, olvidándose del entorno y destruyendo el concepto de integralidad de la ciudad.
Estas dificultades en la gestión del suelo, equipamientos, privatización de la vialidad y el espacio público, la forma en que se valoriza el capital en la producción de vivienda, responde a un marco normativo permisible y débil control municipal. Aunque existiera la voluntad política de enfrentar esta realidad, las autoridades se encontrarían con la dificultad de entrelazar tramas totalmente fragmentadas y diferentes.
Sin embargo, es necesario un marco de control específico que haga referencia a la regulación de la construcción de conjuntos habitacionales, la agilización en la aplicación de leyes y claridad en las normas planteadas para la ciudad.
3.1. Antecedentes
En esta etapa el objetivo es formular una propuesta que sustente una nueva concepción para el crecimiento de la ciudad, producto de los resultados de las fases precedentes donde se determina los impactos territoriales y sociales de las actuaciones inmobiliarias en la estructura espacial preexistente.
Se presenta un modelo teórico ideal del área de
estudio, cuyos criterios de intervención puedan ser aplicados en las zonas de expansión de la ciudad que aún no se encuentran consolidadas, se trata de confrontar la realidad existente con una alternativa que demuestre la diferencia entre un espacio planificado y uno construido de manera espontánea, basado en la lógica del capital y con un débil control municipal. El planteamiento parte del concepto de “ciudad
compacta”25, aunque es conocido que en la realidad
no se encuentra este modelo en estado puro, a través de la densificación que favorezca el uso mixto y público del suelo, valorizando los espacios y favoreciendo la
25 La ciudad compacta promueve urbes de alta densidad y diversidad, cohesionadas en sus partes, que presenta una estructura y trama urbana de cierta compacidad, con cercanía a servicios, que propicia el encuentro de actividades generando espacios de sociabilidad.
movilidad colectiva, aprovechando y potencializando las fortalezas y oportunidades del territorio y disminuyendo, o más bien evitando las debilidades y amenazas existentes producto de actuaciones inmobiliarias.
La alternativa propuesta busca a más de adaptarse al crecimiento de la ciudad de Cuenca, conformar una estructura urbana legible, con permeabilidad en el trazado que favorezca la riqueza visual del paisaje y que permita variedad en tramos, optimizando recursos y mejorando la calidad de vida de los habitantes; puesto que la planificación urbana no debe responder sólo a mandatos del mercado, sino a factores sociales y medioambientales, planificar zonas de expansión urbana que consideren el entorno, es más beneficioso que el resultado de varias intervenciones aisladas.