Sector Inmobiliario en América Latina y Ecuador

En las últimas décadas del siglo XX y primeras del siglo XXI, las ciudades de América Latina se han visto sometidas a importantes cambios socioeconómicos.

El neoliberalismo3 _{marca una profunda diferencia}

en la gestión de las ciudades; por ello, el mercado pasa a ser en los años 90 del siglo XX en toda la región el principal motor del desarrollo urbano, en la que las instituciones públicas establecen las mejores condiciones para el capital y sus inversiones, otorgando mayor autonomía y libertad a los proyectos privados urbanos. (Bayon, 2013)

En esta fase del capitalismo financiero que se desarrolla en la fase neoliberal, el mercado inmobiliario tiene un papel central en el sistema económico, y ello se plasmará en el tipo de crecimiento de la ciudad.

En la evolución de las principales ciudades latinoamericanas la débil intervención estatal en

3 El neoliberalismo considera que la economía es el principal motor de desarrollo de una nación, por ello, además de considerar que todos los aspectos de la vida de una sociedad deberían estar subordinados a las leyes de mercado, defiende el libre comercio para propiciar una mayor dinámica en la economía, lo cual, en teoría, debería generar mejores

la gestión y desarrollo urbano, con criterios de neutralidad, impone una lógica mayormente capitalista, una “urbanización capitalista”, que aunque ha estado presente desde los mismos orígenes, ha alcanzado una mayor intensidad en los últimos años.

El comportamiento no regulado de un mercado inmobiliario ha fomentado dos situaciones críticas en materia de acceso residencial. Por un lado, expande la oferta residencial solo para cierto segmento de población. Por otro lado, la ausencia de regulación del mercado inmobiliario contribuye a elevar el precio del suelo. Es necesario destacar, que al referirse a la demanda residencial, constan también los propietarios patrimonialistas y propietarios inversionistas, que compran vivienda como reserva de valor o inversión. En este caso, el proceso de valorización inmobiliaria es capitalizado en su totalidad por estos agentes del mercado. (Baer, 2008)

Destacándose un sector inmobiliario que reproduce pautas similares de producción y consumo en los distintos países latinoamericanos, los proyectos de conjuntos habitacionales generalmente pertenecen a los sectores sociales medio-altos y altos y, finalmente, se trata de ambientes bastante “homogéneos”, dando como resultado la ciudad fragmentada. Ver Gráfico Nº 1.4.

A nivel nacional, el sector inmobiliario sufre una evidente reactivación a partir del año 2010, en el que los índices de construcción de este mercado en el Ecuador se reflejan al doble que en años anteriores, aunque históricamente en el Ecuador es muy escasa la disponibilidad de estudios sobre el comportamiento del mercado de vivienda tanto formal como informal.

1.2.3.1. Trayectoria del Sector Inmobiliario en

el Ecuador

La trayectoria del mercado inmobiliario en el Ecuador se puede conocer desde tres etapas: La primera o inicial, relacionada con la incorporación de la arquitectura moderna y la aparición de los programas de vivienda con financiamiento del Estado; una segunda etapa, relacionada con los primeros proyectos inmobiliarios particulares con apoyo de la banca privada; y, por último la etapa de impulso y desarrollo de las empresas inmobiliarias a partir de la estabilidad económica del país.

• Primera etapa (años 50 a 80)

Aunque de manera incipiente en los años 50 a 80 se puede decir que surge el mercado inmobiliario, con la consolidación urbana en el Ecuador bajo el esquema de una modernización capitalista, las ciudades más

GRÁFICO N° 1.4. El modelo del desarrollo estructural de la ciudad latinoamericana.

Los primeros planes de vivienda que se dan en Quito, Guayaquil y Cuenca, son proyectos de viviendas individuales tipo, flexibles y progresivos, en donde el Estado tiene un papel fundamental en la planificación y construcción, fueron programas dirigidos a la clase media.

En aquel entonces el imaginario colectivo no concibe la idea de vivir en condominio o en departamento: la aspiración es tener una casa individual, que exteriorice el sentido de pertenencia e identidad. (Oleas, 1994)

• Segunda etapa (años 80 y 90)

Teniendo un decrecimiento significativo en la crisis económica del año 1998. Se caracteriza por el papel que la banca privada asumió como ente crediticio y un direccionamiento de la vivienda hacia la clase media y alta. (Ospina, 2010)

En este momento aparecen los condominios, los edificios de departamentos, las urbanizaciones cerradas. (Peralta, 2003)

En el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS), se implementaron departamentos de planificación en donde se diseñan tipologías de vivienda, que deberían ser aplicables en todo el país. Inicialmente se plantean

A pesar de la inversión de capitales externos que ingresan en el sector de la construcción, los proyectos que tienen mayor acogida son los que están orientados a la vivienda de clase alta y media alta, debido a que son inversiones de bajo riesgo y de una rápida recuperación.

El sector de la construcción en el país alcanzó un crecimiento en el tercer trimestre del año 2014 del 9,1% frente a igual período del 2013. Uno de sus segmentos, el inmobiliario, registró un crecimiento del 8,5%, una cifra por encima de las expectativas con las que arrancó el año, según la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Viviendas del Ecuador.

A nivel local, en la ciudad de Cuenca, durante el 2011 se construyeron un total de 1.248.067 metros cuadrados, según datos de la Cámara de la Construcción. Esto supone un incremento en la superficie construida del 35 por ciento respecto a 2010, año en que se edificaron 921.942 metros cuadrados.

Entre el 2009 y 2010 (años de mayor dinamismo del mercado inmobiliario) de acuerdo al Registro de la Propiedad se estableció un incremento del 20% en ventas de propiedades residenciales a jubilados extranjeros, quienes prefieren adquirir viviendas a orillas o cercanas a los ríos, con vistas a valles, o zonas denominan “programas de vivienda”; posteriormente,

el planteamiento es vertical, es decir, edificios de departamentos llamados “condominios” o “bloques multifamiliares”. El Estado se constituye en promotor, planificador y constructor, después de esta etapa el Estado da paso a la intervención protagónica del sector privado.

• Tercera etapa (hasta la actualidad)

La estabilidad económica que tiene el país luego de la dolarización genera el fortalecimiento de las empresas inmobiliarias, siendo el sector de la construcción la actividad que experimentó un mayor crecimiento en los primeros años de dolarización. Por lo tanto, el crecimiento de la producción de vivienda nueva tiene que ver con la seguridad económica que se vio reflejada en la estabilidad del costo de la vivienda. Las políticas de financiamiento, los créditos hipotecarios con bajas tasas de interés, han permitido que la demanda de vivienda se multiplique.

De acuerdo con el estudio del mercado inmobiliario realizado por la consultora Marketwatch al año 2013, el 91% de los proyectos inmobiliarios están en Quito, Guayaquil y Cuenca, aunque las ciudades intermedias como Cuenca presentaban un desarrollo del sector inmobiliario más lento, en comparación con Quito y

De igual forma se registra cifras en el año 2009 de 18.000 transacciones inmobiliarias en el Cantón de Cuenca. En el año 2011 el presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces del Azuay (ASOCOBIRA) mencionaba que especialmente en las zonas residenciales el precio de la vivienda tendía a subir ante la demanda presentada.

En el 2012 el representante de la Cámara de Construcción de Cuenca, afirmaba que predominaba la construcción de propiedad horizontal en departamento y viviendas adosadas, superando ya a la edificación de vivienda tradicional.

Para el año 2013, estas cifras constituyen una muestra del dinamismo que experimenta el sector de la construcción en la ciudad, pues muchos de los planes habitacionales o proyectos, sean estos públicos o privados, se logran vender hasta máximo dos o tres meses de concluidas las obras o en muchos de los casos, incluso se venden en planos, es decir, solo anunciando los proyectos o durante su ejecución.

CONSTRUCCIÓN CUENCA