HECHOS. ANTECEDENTES
Según los datos aportados por el Ayuntamiento, los antecedentes del asunto objeto del presente informe, de manera resumida, son los siguientes:
• Con fecha XX de agosto de 2017, tiene entrada el Registro General de la Diputación escrito del Ayuntamiento, mediante el que se solicita informe jurídico
“… sobre posibilidad de enajenación de bien patrimonial por concurso según documento adjunto.”
• A solicitud se acompaña la siguiente documentación:
• Escrito del Sr. Alcalde de julio de 2017, con el siguiente contenido:
“Este Ayuntamiento es propietario de un trozo de terreno de naturaleza urbana, uso industrial y carácter patrimonial y que fue declarado por el Pleno como parcela sobrante.
El terreno ha sido valorado por el técnico municipal en 26.800 •.
El Ayuntamiento se plantea vender dicho terreno pero a un precio inferior (3.000 • aproximadamente) con la condición de que se destine el mismo a la construcción y puesta en funcionamiento de una instalación industrial en plazo determinado y bajo condición resolutoria, al amparo del artículo 137.3 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas.
Se platean las siguientes cuestiones:
• ¿Es posible la aplicación del artículo 137.3 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, en
orden a enajenar el bien mediante concurso y por un precio inferior al fijado en la valoración técnica?
• ¿La rebaja del precio propuesta está justificada en orden a la promoción y desarrollo
industrial de la localidad?”
• Solicitados nuevos antecedentes al Ayuntamiento, se remite por correo electrónico el expediente seguido para la declaración como parcela sobrante de una porción de terreno de 485,09 m² de propiedad municipal, segregada de la finca registral XX, de naturaleza urbana y uso industrial y carácter patrimonial, formado por el informe técnico de clasificación de parcela sobrante y de valoración, providencia de inicio, informe de Secretaría, anuncio publicado en el BOP y propuesta de acuerdo en la que consta anotación indicando que fue aprobado por el Pleno con fecha XX/03/2016.
LEGISLACIÓN APLICABLE
• Constitución Española de 1978. • Código Civil (CC).
• Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local (LBRL). • Texto Refundido de Disposiciones Legales Vigentes en Materia de Régimen Local, aprobado por Real Decreto Legislativo 781/1986, de 18 de abril (TRRL).
• Ley 33/2007, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas (LPAP).
• Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (TRLSRU).
• Texto Refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre (TRLCSP).
• Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, aprobado por el Real Decreto 1372/1986, de 13 de junio (RBEL).
FONDO DEL ASUNTO
1º. Como bien señala el informe de XX de febrero de 2016 emitido por el Sr. Secretario del Ayuntamiento, el concepto de parcela sobrante se extrae del artículo 7.2 del RBEL: “2. Se conceptuarán parcelas sobrantes aquellas porciones de terreno propiedad
de las Entidades Locales que por su reducida extensión, forma irregular o emplazamiento, no fueren susceptibles de uso adecuado.” Identificada y delimitada la parcela en el informe
técnico de XX de diciembre de 2015, resulta imprescindible, para dar cumplimiento al apartado 3 del mismo precepto, la tramitación del correspondiente expediente de calificación jurídica, de modo que no basta que la parcela en cuestión reúna las condiciones materiales transcritas, sino que es imprescindible y contingente para el Ayuntamiento la tramitación del correspondiente expediente tendente a su declaración y calificación jurídica, tal y como ha recordado el Tribunal Supremos en Sentencia de de 9 diciembre 2002, Recurso de casación 4287/1996: “Pues bien,
de tales previsiones normativas no puede extraerse la necesidad u obligatoriedad de que hubiera de tramitarse un concreto expediente antes de adoptarse el acuerdo plenario del Ayuntamiento, de fecha 22 de mayo 1992, por el que se desestima la petición de la recurrente de que se enajenara a su a favor una parcela de terreno sobrante propiedad de dicho Ayuntamiento. En efecto, como advierte la sentencia de instancia, el terreno solicitado ni siquiera podía ser considerada «parcela sobrante», ya que, frente al criterio que parece sustentar la recurrente, no basta para tal consideración la concurrencia de los requisitos materiales previstos en el artículo 7.2 RBEL, sino que es precisa la declaración formal como tal, que implica una calificación jurídica, o la recepción formal, en el caso de bien desafectado, establecida en los artículo 7.3 y 8 RBEL.”
2º. En cuanto a la primera de las cuestiones que propone el Ayuntamiento,”¿Es
posible la aplicación del artículo 137.3 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, en orden a enajenar el bien mediante concurso y por un precio inferior al fijado en la valoración técnica?”,
procede destacar que declarada y calificada como sobrante la parcela en cuestión mediante a cuerdo del Pleno de la Corporación de 14/03/2016, se despliegan los efectos jurídicos que ello acarrea. En primer lugar, pasa ser de aplicación el régimen jurídico propio de los bienes patrimoniales, si bien con un específico procedimiento de enajenación, regulado en el artículo 115 del RBEL como excepción a la regla general de la subasta establecida en el artículo 80 del TRRL. El procedimiento que prevé la norma reglamentaria no es otro que la venta directa a favor del propietario o propietarios colindantes o su permuta con terrenos de los mismos. Caso de ser varios los propietarios, el apartado 2 dispone que “… la venta o permuta se hará de
forma que las parcelas resultantes se ajusten al más racional criterio de ordenación del suelo, según dictamen técnico.”
Entiende este funcionario que no es de aplicación lo dispuesto en el artículo 137 de la LPAP al carecer el precepto de carácter básico conforme a la Disposición final segunda de la misma norma, no se puede en modo alguno anteponer su orden de aplicación a legislación básica y no básica estatal en materia de régimen local. A mayor abundamiento, debe señalarse que precisamente el propio artículo 137 da una solución totalmente distinta a la propuesta coincidiendo con la normativa en material de régimen local en la venta directa a favor de colindantes tanto cuando se trate de solares que por su forma o pequeña extensión resulten inedificables como cuando se trate de fincas rústicas que no lleguen a constituir una superficie económicamente explotable o no sean susceptibles de prestar una utilidad acorde con su naturaleza.
El artículo 118 del RBEL exige como “... requisito previo a toda venta o permuta de
bienes patrimoniales la valoración técnica de los mismos que acredite de modo fehaciente su justiprecio.” Esa valoración, puesto que va formar el expediente de enajenación, es
la que determinará el precio enajenación que, en nuestro caso, coincidirá con el de adjudicación por tratarse de una venta directa, por lo que no debería venderse por un importe inferior, evidentemente tampoco podrá ser superior al no promoverse licitación que verse sobre el precio. Esa conclusión se extrae del artículo 138.2 de la LPAP, “2. El tipo de la subasta o el precio de la enajenación directa se fijarán por el
órgano competente para la enajenación de acuerdo con la tasación aprobada.”
Caso que el valor de la enajenación, exceda del 25 por 100 de los recursos ordinarios del presupuesto anual de la Corporación, conforme a los artículos 79 del TRRL y 109.1 del RBEL, exigirá autorización previa del órgano competente de la Comunidad Autónoma (en la actualidad el Servicio de Administración Local de la Secretaría General de Política Territorial y Administración Local de la Consejería de Medio Ambiente y Rural, Políticas Agrarias y Territorio, conforme al artículo 6 del Decreto 263/2015, de 31 de julio, modificado por el Decreto 65/2016, de 7 de agosto). Si no lo excediera bastará con dar cuenta de la misma. Asimismo, con
depurar la situación física y jurídica del mismo, practicándose su deslinde si fuese necesario, e inscribiéndose en el Registro de la Propiedad si no lo estuviese.”
En cuanto al órgano competente para acordar la venta y adjudicación de la parcela será la Alcaldía o el Ayuntamiento Pleno de acuerdo con el reparto de atribuciones establecido en los apartados 1 y 2 de la Disposición adicional segunda del TRLCSP y, caso de superar su importe el 20 por 100 de los recurso ordinarios del presupuesto, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 47.2.m) de la LBRL el acuerdo se adoptará con el quorum de mayoría absoluta.
3º Por lo que respecta a la segunda cuestión propuesta, “¿La rebaja del precio
propuesta está justificada en orden a la promoción y desarrollo industrial de la localidad?”,
la respuesta no puede ser afirmativa.
El artículo 6.1 del RBEL define los bienes patrimoniales como aquellos “…
que siendo propiedad de la Entidad Local no estén destinados a uso público ni afectados a algún servicio público y puedan constituir fuentes de ingresos para el erario de la Entidad.”
Como se ha dicho, todo procedimiento de enajenación de bienes patrimoniales debe ir precedido de su valoración técnica de modo que se acredite su justiprecio y la tasación resultante será la que se tome como base para la determinación del precio de licitación. Por todo ello, se considera que en principio no procede la adjudicación por precio inferior.
No obstante, resulta llamativa la ostensible diferencia entre el importe de la valoración técnica, 26.800 euros, y el importe que se propone por el Ayuntamiento, 3.000 euros. A la vista del informe de tasación, se observa que la norma citada es el Texto Refundido de 2008, en tanto que la aplicable en el momento de emisión del informe, 04/12/2015, es el actualmente vigente TRLSRH, que regula las valoraciones con carácter general para todas las Administraciones en los artículos 34 y siguientes. A este respecto, se advierte que en los supuestos de venta, como es el caso, el artículo 34.1.c) del TRLSRH establece que la valoración debe llevarse a cabo conforme a los criterios establecidos en dicha norma, por lo que si se considera que la tasación no se ajusta a la misma o se encuentra desfasada no debe haber inconveniente para realizar una nueva, más aun cuando el apartado 2.c) del mismo precepto impone esa actualización al establecer que “2. Las valoraciones se entienden
referidas: ... c) Cuando se trate de la venta o sustitución forzosas, al momento de la iniciación del procedimiento de declaración del incumplimiento del deber que la motive.”