Observación: La evaluación que se presenta a continuación fue realizada para el proyecto original de la I.D.T. no incluyendo los resultados del la propuesta piloto que se encuentra aún en evaluación.
5.1 – Evaluación Económica
Los aspectos económicos que se han tenido en cuenta en todo el desarrollo del Proyecto, en los que se hizo referencia en la Evaluación de Alternativas, abarcan criterios de viabilidad que se enmarcan en:
- La adaptabilidad del proyecto al objetivo, desde el punto de vista de ingeniería como medioambiental y social;
- con condicionantes tales como participación del sector público y privado, - ventajas y desventajas para la ciudad,
- la disponibilidad de recursos (materiales, humanos, tecnológicos y económicos).
Por esta razón el proceso de evaluación económica del Proyecto es de tipo iterativo, con una permanente determinación y evaluación de los costos en los que se incurre en cada decisión del Proyecto.
El estudio consiste en calcular la tasa interna de retorno (TIR) para la economía en su conjunto, utilizando la metodología del daño evitado. El mismo consiste en considerar los ingresos o beneficios como el valor actualizado de los daños evitados (afectados a la probabilidad de ocurrencia en el período considerado como vida útil del proyecto) y los egresos como los costos de construcción, mantenimiento y eventuales reparaciones de las obras.
Esta metodología de evaluación fue la indicada por los Consultores Internacionales del B.I.D. que trabajaron en la preparación del Programa P.D.G.M. IV por parte del Banco. La misma fue estudiada y aprobada por los técnicos del B.I.D. Cabe recordar que el proyecto fue aprobado por el B.I.D. en aquella instancia.
5.1.1 – Daños Evitados
El cálculo y valoración actual de los daños que pueden evitarse con la ejecución del proyecto suponen los ingresos en la evaluación económica que se realiza. Se identificaron y evaluaron cuantitativamente los daños que se evitarán construyendo la protección costera. Los daños se clasificaron en:
5.1.1.1 – Pérdidas de la propiedad privada y pública
Terrenos, y construcciones: se estima que se podrían perder de aprovechamiento óptimo aprox. 15.440 m2 de terrenos, cuyo precio unitario es de 30 USD/m2, y por otro lado se perderán 2.162 m2 de construcciones a 556 USD/m2, de acuerdo a los precios aportados por agentes inmobiliarios. (Ver Anexo A).
57 5.1.1.2 – Efectos sobre la actividad privada de tipo empresarial
Pérdidas en inmuebles, equipamiento, etc.: las inversiones realizadas por los empresarios de los dos Hoteles y Restaurante en baños, cocina, piscina climatizada, etc., estimados en 133.333 USD cada uno6.
El lucro cesante por inactividad, en actividades que producen servicios asciende a USD2.500/mes para cada uno. La pérdida de Valor Agregado se puede aproximar a través de VA = Ventas – Compras; con criterio altamente conservador se toma el beneficio a perder como lucro cesante total.
En lo que respecta a alquileres perdidos, corresponden a 50 cabañas y casas, alquiladas 2 meses al año (enero y febrero), a USD 80 día/cabaña.
En la zona de camping, consideramos una ocupación de 300 carpas en enero y febrero a USD 15 U$S día/carpa. (cabe acotar que fuentes locales informaron una ocupación de más de 300 carpas en los meses de verano, no se consideraron diciembre, marzo y Semana Santa, cuya ocupación también es importante).
5.1.1.3 – Daños a infraestructura, bienes y equipamiento públicos
Las inversiones realizadas en la zona de camping, el parador, servicios públicos, por parte de los emprendedores privados, además de los complejos de cabañas y dos importantes Hoteles. A efectos de la evaluación solo consideramos 2/3 de estas inversiones, al acordar la concesión del Hotel y Restaurante fueron de USD 50.000, lo que en la actualidad serían 2/3 de la cifra, lo que se presenta en la siguiente tabla como Pérdida de Bienes Públicos.
Tabla 7 - Valoración actual de los daños evitados
Notas:
( 1 )- No se consideraron las pérdidas asociadas a las personas, efectos sobre la salud, bienestar, actividades e ingresos. ( 2 )- No se consideraron los beneficios generados por la actividad turística, como ser Hoteles y Restaurantes y demás viviendas que se alquilan en temporada alta en el resto de la ciudad; pues solamente se tomaron las que están muy cercanas a la Obra. ( 3 )- A efectos de calcular el valor de los terrenos y construcciones privados, el análisis se basó en los datos de mercado proporcionados por Inmobiliaria ING de San Gregorio de Polanco (empresa con amplia y probada experiencia en el mercado local), datos que se presentan en el Anexo 7.1.
6
A la cantidad informada por cada propietario de USD 200.000 se le ha aplicado el coeficiente de 2/3 en base a variaciones en la cotización de la moneda de referencia, el dólar americano.
58 5.1.2 – Criterios de Evaluación del Proyecto
A efectos de determinar el Valor Actual Neto (V.A.N.) y la Tasa Interna de Retorno (T.I.R.). Se considera una vida útil del proyecto de 10 años7 (duración ésta muy inferior a la vida útil de la obra), a partir de la finalización de la obra.
La tasa de descuento aplicada para la valuación es de 12 %.
A continuación se describen los componentes de los cálculos realizados: 5.1.2.1 – Inversión Inicial
Es el costo de Ejecución de la Obra, incluye el beneficio del contratista, así como la Contrapartida Municipal (que se detallará más adelante).
Como se detalló en el punto 4.8.1 de Presupuesto, el costo total de la obra, corresponde al Total de Fondos Requeridos, sin impuestos.
5.1.2.2 – Egresos esperados
Son los costos de mantenimiento de la obra en el período considerado. Se estiman trabajos de reparación y reacondicionamiento de la zona afectada por la obra, equipamiento urbano (camping y demás) y de los elementos que constituyen la protección, y la infraestructura vial, se calculan en unos USD 18.000 en los primeros años (ver Operación y Mantenimiento); y se consideramos que podría aumentar hasta USD 60.000 anuales en su valor máximo (del lado de la seguridad, a efectos de la evaluación económica), la variación esperada de estos costos se muestran en la planilla adjunta.
5.1.2.3 – Ingresos esperados
Se consideran ingresos todos los daños evitados, que se definieron anteriormente.
La distribución de estos ingresos se corresponde con la ocurrencia de los daños que se causarían en caso de no realizar la obra y que se consideran serán los evitados; por lo que estos ingresos tienen como función de distribución, la determinada en el pronóstico realizado (que se comporta de manera similar a la evolución esperada del efecto progresivo de erosión) y que es del tipo:
De (t) = α + P x (1 - a^bt
)
En base a ésta se distribuyen los daños evitados en el período de 10 años (ver Tabla 8):
7
La vida útil de la obra es sensiblemente superior a la utilizada para la evaluación. Generalmente se toman 30 años para vidas útiles de proyectos similares.
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Tabla 8 - Distribución de Daños Evitados según ecuación.
Gráfico 2 - Distribución de daños evitados
5.1.2.4- Beneficios:
Son los flujos resultantes de restar los Egresos y la Inversión inicial de los Ingresos
5.1.3 – Cuadro de Flujos, T.I.R. y V.A.N.
A continuación se presenta el cuadro de inversiones y flujos de fondos que determinan los cálculos de la tasa interna de retorno y el valor actual neto de la inversión:
Tabla 9 - Criterios y valores para valuar y evaluar el Proyecto.
Obs.:
En la presente evaluación y cálculos de la TIR y el VAN no se consideraron efectos inflacionarios de cobros y ni pagos.
60 5.1.4 – Análisis de Sensibilidad
A efectos de considerar en forma integral para el proyecto posibles efectos de variaciones de entorno que puedan suceder, con impactos económicos y financieros, se realiza un análisis de sensibilidad haciendo variar estos valores en más menos 20% de su valor establecido; considerando además el máximo costo de mantenimiento desde el primer año de ejecutada la obra.
En este sentido se tomaron dos variantes:
- Por un lado se entiende como valores críticos el costo del tejido de gaviones y de geotextil, son materiales importados y de costo elevado. Se les aumentó el costo de los mismos en un 20%
- Por otro lado se aumentó el costo total de la Obra en un 20%.
Los resultados obtenidos en ambos casos no afectan la viabilidad económica del Proyecto (cfr. Anexo B).
5.1.5 – Evaluación de la alternativa constructiva en base al criterio de la T.I.R.
A efectos de comparar la tasa interna de retorno de la solución definida, con el retorno de la solución alternativa; se consideró como mejor alternativa la de construir un muro de hormigón armado que cumpla funcionalmente con el objetivo básico del proyecto de protección costera. Los resultados de esta alternativa se pueden consultar en Anexo C
5.1.6 – Addendum
La actividad turística de San Gregorio de Polanco se vio fuertemente respaldada cuando en 1978, se terminó el parador Municipal, que fue acompañado por la construcción del primer muro de gravedad, (realizado para proteger las inversiones Municipales), luego en esa zona se invirtió en un Hotel, en canchas deportivas y finalmente en el camping Municipal. A partir de ese momento es que San Gregorio se comenzó a considerar como un destino turístico de la región y los inversores tanto de la zona como de otras partes del país comenzaron a operar.
Este punto y el desarrollo de políticas que apuesten fuertemente al sector turístico por parte del Municipio es en el que nos apoyamos para suponer que una vez realizada la obra y por lo tanto, que se asegure la estabilidad y seguridad de las construcciones, la inversión privada, la que ha venido aumentando, crecerá significativamente, debido a las excepcionales características naturales del entorno y a que en la zona de estudio, existen todos los servicios (agua potable, energía eléctrica, caminería en buen estado, etc.) y esto a su vez dinamizará toda la zona creando fuentes de trabajo.
Hasta ahora se evaluó las repercusiones de la obra en una determinada zona, la cual se va a ver beneficiada en forma directa, no teniéndose en cuenta el resto de la ciudad y las zonas suburbanas, sobre las cuales se van a ver repercusiones indirectas. Ya existe una expansión de la ciudad hacia el NE del casco antiguo, con sus primeros fraccionamientos y construcciones, destacándose un emprendimiento turístico, con un restaurante y cabañas de alquiler en la costa del Lago.
61 Si la ciudad de San Gregorio de Polanco consigue a partir de la obra atraer inversiones, la misma no vendrá solamente para instalarse en la zona de la obra, sino que debería de tener variantes, para los distintos públicos que podrían optar por un turismo en la ciudad, en el camping o en la zona suburbana, pero siempre cerca de esas hermosas playas.
5.2 – Evaluación Financiera
En este capítulo se pretende demostrar la sustentabilidad y racionalidad financiera del Proyecto.
Para esto se detallarán los recursos que destinará la IDT como aporte de la misma, ya sea se trate de recursos propios como de otros suministrados por otras entidades, tales como UTE ó privados.
5.2.1 – Contrapartida Municipal
En lo que respecta a lo que se ha definido como aportes propios por parte de la I.D.T., podemos clasificar los mismos en:
Recursos Humanos.
Terrenos donde se realizará la obra.
5.2.1.1 – Recursos Humanos:
En lo que respecta al personal técnico que ha desarrollado el anteproyecto y el proyecto, ha sido contratado por la I.M.T., incluyendo los estudios Geotécnicos, de Relevamiento Plano- Altimétrico, Relevamiento de Especies Vegetales, Cálculo Estructural, Urbanismo, Estudio Económico Financiero, Diseño Gráfico, para la presentación del Proyecto,. etc. También será el Municipio el que contratará los profesionales, sobrestantes, etc., para realizar la Dirección de la Obra.
5.2.1.2 – Terrenos donde se realizará la obra:
Una parte muy importante de los terrenos donde se realizará la obra son propiedad Municipal, doscientos cincuenta de los seiscientos metros de la faja costera. Para el resto de los terrenos la Junta Departamental aprobó el decreto que posibilita la expropiación de los mismos.
Hay que notar que los terrenos necesarios para la ubicación física de obra, en ningún caso – solares municipales ni solares privados – incluye la totalidad del padrón afectado, por lo que se está garantizando al propietario del mismo, un mejoramiento en su propiedad, posibilitando la revalorización de la misma y a su vez una protección contra el proceso erosivo que ahora lo amenaza.
Respecto de lo indicado en el párrafo anterior se tiene como antecedente que la Intendencia realizó una importante obra de Ingeniería Civil, enclavada en el corazón de la ciudad de
62 Tacuarembó, el encauzamiento del Arroyo Sandú. Para dicha obra se utilizó un sistema de expropiación similar al que se pretende aplicar en este caso, con mucho éxito. Otro tema importante donde la I.D.T. tendrá en consideración a los propietarios, es que le expropiará partes de terrenos que en realidad ya están perdidos, porque al erosionarse los mismos son parte de la playa. Considerando que los valores en los procesos licitatorios generalmente son menores a los de mercado, estimamos el metro cuadrado de terreno a 15 U$S.
63 Terrenos Públicos: 4300 m2.
De lo anterior se desprende que el monto total de la contrapartida es:
Tabla 11 - Contrapartida Municipal
5.2.2 – Disponibilidad 5.2.2.1 – Material Pétreo:
El principal recurso a utilizar lo constituyen los materiales pétreos, que se pueden dividir en: Material para fundación de gaviones
Material para gaviones
Estos materiales serán extraídos de una cantera muy próxima a la zona afectada por la obra, lo que va a diferenciarlos es el tamaño en el que se deberán triturar, siendo el material para drenes el mas fino, el del gavión, intermedio y para el enrocado, el menos seleccionado. La cantera es propiedad de U.T.E., organismo que ha permitido la explotación de la cantera por parte de la I.D.T. y ha expresado su voluntad y compromiso en aportar el material mencionado. La potencia de la cantera ha sido estudiada por los técnicos, concluyendo que no existen problemas en lo que a este aspecto se refiere. Cabe acotar que toda la zona está sobre una gran formación basáltica que se extiende incluso más allá de los límites del departamento.
En lo que respecta a la calidad del material, se han realizado ensayos (Desgaste Los Angeles), cuyos resultados se adjuntan, comprobando que el material es apto para los fines que se requiere. Cabe mencionar que existen zonas en la península, en la que la IMT ha colocado el material a manera de pequeños enrocados y se ha observado que el material se comporta de muy buena forma, lo que puede ser considerado como un ensayo in situ.
5.2.2.2 – Gaviones y Geotextil:
El Geotextil es un material que ha sido utilizado en el país en reiteradas oportunidades (Ej: Rambla Sur de Montevideo), encontrándose en plaza. La dificultad radica en su correcto dimensionado, debiéndose tener en cuenta el uso y el tipo de suelo existente.
Los gaviones también han sido utilizados en el país pero en menos ocasiones (Aeropuerto de Carrasco), para el cálculo del costo y para respaldar el cálculo estructural realizado por nuestros técnicos se recurrió a un representante local (Saima Ltda.), de la empresa Maccaferri,
64 el mismo nos contactó con la filial de San Pablo de dicha empresa. Se adjunta el material con información del material y las especificaciones técnicas.
El resto de los materiales y maquinarias necesarias, son habituales en las obras de ingeniería civil realizadas en nuestro país y por lo tanto existen empresas que pueden perfectamente realizar el trabajo.
5.2.3- Capacidad Financiera de la I.D.T. para el mantenimiento de la Obra
En lo que respecta a la capacidad de la I.D.T. de hacer frente a los costos que se originen por concepto de Operación y Mantenimiento de la obra en el periodo definido como vida útil, podemos decir que se estima que los mismos sean menores que los costos actuales. Esto, debido a que actualmente, los costos derivados de los daños causados por efectos climáticos son de gran cuantía. Particularmente, en lo que respecta a la protección actual (muro inclinado de hormigón ciclópeo) que sufre daños permanentemente (en otoño e invierno) y es restaurado (precariamente, según los recursos lo permiten) en forma sucesiva, ocasionando pérdidas económicas en forma sistemática. De igual manera, cuando se registran inundaciones, se deterioran las instalaciones de la zona de camping, básicamente por efectos dinámicos de oleaje, que se pretende sean minimizados con la protección propuesta.
Se han calculado un costo anual de mantenimiento de la obra, una vez finalizada la misma de U$ 18000 por año, este número no será constante pues se estima que en los primeros años no se deberá mantener el muro y en cambio, los desperfectos localizados, se darán cuando la obra tenga un tiempo funcionando.
Cabe acotar, que como se verá en el capítulo 9, la I.D.T. podrá hacer frente sin problemas el presupuesto estimado, en base a los ajustes que tendrá que implementar en lo que a tributos municipales se refiere.
El análisis financiero desde el punto de vista de la I.D.T., ha sido desarrollado en el capítulo 10. Allí se analizan los ingresos y egresos que afectarán a la I.D.T., el flujo de fondos y su capacidad de respuesta.