Las líneas que siguen se proponen, dentro del acotado marco que la convocato- ria admite, el análisis de aquellos aspectos del sistema registral inmobiliario vigente en Argentina que ameriten ser modificados, de cara a la Comisión creada por Decre- to del Poder Ejecutivo Nacional Nº 191, de fecha 23 de febrero de 2011.
Advertimos que el tronco argumental de las reflexiones que aquí hacemos refleja, a modo sintético, las impresiones ya expuestas en “La registración inmobi- liaria argentina. Reflexiones contemporáneas en torno a sus aspectos medulares”, aporte que integra el trabajo Estudios de Derecho Civil con motivo del Bicentenario, realizado el año 2010 con la dirección de Julio Conte Grand también en el marco de la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica Argentina Santa María de los Buenos Aires.
En una primera aproximación, y receptando el parecer pacífico de la generali- dad de nuestra doctrina, corresponde subrayar que los caracteres del ordenamiento registral inmobiliario argentino son los que siguen:
1) necesidad de título y modo para las mutaciones del derecho real que sean derivadas y por actos entre vivos, salvo para la hipoteca, que se adquiere con el título;
2) el título debe constar en instrumento público como regla general;
3) el modo requiere la relación real estable, adquirida voluntariamente por tradición (o sus sucedáneos, traditio brevi manu y constituto posesorio) o por el primer uso, según el derecho real de que se trate;
4) las declaraciones de las partes sobre el cumplimiento del modo tienen efica- cia, pero no subrogan a su cumplimiento efectivo109;
5) se registran derechos reales, medidas cautelares, afectaciones a regímenes especiales y excepcionalmente derechos personales;
109 Sobre este ítem y todos los anteriores, ver UrbaNeJa, Marcelo Eduardo, “Tradición, ‘constituto
posesorio’, ‘traditio brevi manu’ e inmueble ocupado por un tercero: su reflejo escriturario”, Revista Notarial, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, número 957, año 2007, pág. 765 y sigs.
6) registración a cargo del notario en los actos autorizados por él, y deber o facultad, según los casos, cuando el instrumento público es judicial o admi- nistrativo;
7) registración del título con distintos efectos, rechazándose el de ser un requi- sito de la transmisión y destacándose como principal el de oponibilidad de esa transmisión a determinados terceros (carácter declarativo), que puede también alcanzarse por las publicidades “posesoria” y “cartular”;
8) inexistencia de convalidación y fe pública registral, entendida esta última en el sentido tradicional;
9) “reserva de prioridad indirecta” establecida a favor de determinados actos; 10) ordenamiento de las constancias registrales según el inmueble (folio real)
y vuelco de los datos de los documentos mediante “breves notas” (técnica de inscripción);
11) existencia de al menos un registro inmobiliario en cada demarcación, la que decidirá número, organización y dependencia funcional.
A excepción de las directivas de los puntos 6 y 11, que deben complementarse con lo dispuesto por los ordenamientos locales, todas las demás surgen de la norma- tiva vigente a nivel nacional, que en la actualidad es el Código Civil y el Decreto Ley Nº 17.801/1968, esta última con las reformas del Decreto Ley Nº 20.089/1973 y de las Leyes Nros. 25.345 (en vigencia desde enero de 2001) y 26.387 (junio de 2008). Se controvierte doctrinalmente la eficacia de los Artículos 80 y 81 de la Ley Nº 24.441 sobre el texto de sus pares 3 y 6 del Decreto Ley Nº 17.801/1968.
Puede decirse que, con el transcurso del tiempo y tal como lo reseñamos en nuestro estudio ya citado, se afianzó desde hace décadas la idea dominante de que este esquema general debe conservarse, por constituir un sistema sumamente exito- so, que ha colocado a nuestro país a la vanguardia del Derecho Comparado.
El aquilatado prestigio internacional del ordenamiento registral inmobiliario argentino encuentra el más significativo hito en la organización del primer Con- greso Internacional de Derecho Registral (Buenos Aires, 1972). Del mismo surgió, como documento aprobado por unanimidad por los países concurrentes, la famosa “Carta de Buenos Aires”, que sentara las bases de un régimen registral seguro y eficaz. Muchas de las propuestas allí volcadas eran ya legislación vigente en nuestro país a partir de 1968, y por la alta estima y admiración que merecieron por parte de los estudiosos, académicos y registradores extranjeros se decidió volcarlas en el texto final aprobado. Recordamos las muy significativas afirmaciones respecto de la necesidad del instrumento público como principio general de documento inscribible, la importancia de la calificación registral, la inoponibilidad de lo no inscripto solo a aquellos que desconocían la situación jurídica de buena fe (es decir, que no tenían la posibilidad de haberla conocido por otros medios con un obrar diligente).
En ese primer encuentro se creó el Centro Internacional de Derecho Registral, organismo encargado hasta la fecha de la convocatoria y temario de los sucesivos congresos.
En otros tantos de ellos se ha consolidado el prestigio del sistema nacional, y como simple demostración recordamos aquí lo declarado por el XIII Congreso, reali- zado en Punta del Este, Uruguay, en 2001.
J.N. LAFFERRIERE – G. LIMODIO – D. HERRERA
Más allá de diferencias de matices, y para citar autores provenientes de dis- tintas formaciones y ámbitos de especialidad, recordemos que en similar sentido razonaron Alterini110, Coghlan111, Borda112, Falbo113 y Scotti114, pudiendo sumarse
la recordada opinión de Gatti en torno a la posesión como “investidura de poder”115.
Esta idea es reflejada en la doctrina y los simposios científicos con inveterada frecuencia. Así, podemos recordar aquí las VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil (La Plata, Provincia de Buenos Aires, 1981, comisión nº 4); las III Jorna- das Sanrafaelinas de Derecho Civil y I Jornadas Nacionales de Derecho Registral (Mendoza, 1973); las IV Jornadas Sanrafaelinas de Derecho Civil (Mendoza, 1976, tema VII); la mayoría en la XXVI Jornada Notarial Bonaerense (Tandil, 1986, tema II).
En este ámbito académico, la más significativa muestra de este sentir mayo- ritario y el éxito que el sistema inmobiliario presenta en nuestro país están repre- sentados por los cuatro proyectos de reforma integral de la legislación civil o de uni- ficación con la comercial, que en ningún caso pretendieron alterar los lineamientos medulares de esta estructura.
Pero, y acaso fundamentalmente, el prestigio del régimen registral inmobi- liario argentino descansa en una tradición que es mucho más que centenaria, ya que, como lo recuerdan valiosos estudios116 y nos ocupamos de subrayar en uno de
nuestros aportes, ya citado (“La registración inmobiliaria argentina. Reflexiones contemporáneas en torno a sus aspectos medulares”), la mayor parte de esos carac-
110 alTeriNi, Jorge Horacio, “Gravitación de la reforma al Artículo 2505 del Código Civil (con espe-
cial referencia a las proyecciones de la tradición y al concepto de terceros)”, ED 43-1187 a 1189; ídem, “La buena fe y la publicidad inmobiliaria registral y extrarregistral (con una armonización entre la tradición y la inscripción registral)”, aporte de la Delegación Argentina al II Congreso Internacional de Derecho Registral (Madrid, España, 1974), Ponencias y comunicaciones presentadas al II Congreso Internacional de Derecho Registral, Ilustre Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Centro de Estudios Hipotecarios, España, págs. 83 a 107.
111 coghlaN, Antonio, Teoría general de derecho inmobiliario registral, Buenos Aires, AbeledoPe-
rrot, 1991, pág. 57 y sigs.
112 borDa, Guillermo Antonio, La reforma de 1968 al Código Civil, Buenos Aires, Editorial Perrot,
1971, págs. 377 y 378.
113 falbo, Miguel Norberto, “Las reformas al Código Civil y su significación con respecto a la fun-
ción notarial”, Revista Notarial, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, número 784, año 1969, pág. 975.
114 scoTTi, Edgardo Augusto, “Efectos registrales” (disertación realizada el 18 de noviembre de
1964 en la delegación Junín del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires), en Aportes al dere- cho registral argentino, Avellaneda, Editorial Fides, 2002, pág. 23.
115 gaTTi, Edmundo, Teoría general de los derechos reales, Buenos Aires, AbeledoPerrot, tercera
edición, 1985, pág. 375; alTeriNi habla de “investidura” [alTeriNi, Jorge Horacio, “Gravitación de la reforma al Artículo 2505 del Código Civil (con especial referencia a las proyecciones de la tradición y al concepto de terceros)”, ED 43-1188].
116 berNarD, Tomás Diego, “Los registros de la propiedad inmueble en las provincias y la Ley
Nacional Registral Inmobiliaria (Nº 17.801)”, Revista Notarial, nº 793, 1970, pág. 1887 y sigs., Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires; falbo, Miguel Norberto, “La certificación registral con reserva de prioridad”, Revista Notarial, nº 819, 1975, pág. 361, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires; lÓPeZ De ZaValÍa, Fernando Justo, “Evolución histórica del derecho registral en la Argentina”, en Curso de Derecho Registral Inmobiliario, organizado por Alberto Domingo MoliNario, publicación del Ministerio de Justicia, 1971, pág. 139 y sigs.
teres tenía vigencia antes siquiera de que nuestro ilustre codificador emprendiera su magna obra.
Y lo cierto es que, más allá de la inconstitucionalidad alegada en virtud de encontrarse la legislación local, hasta 1968, en contradicción con el Código Civil, en la realidad argentina continuó operándose con esas previsiones, aun luego de los conocidos fallos de nuestro máximo tribunal (“Jorba, Juan y otros c/ Bambicha, F., y otros”117, el 25-11-1935, y “Papa, José, administrador definitivo de la testamentaría
Susso c/ Sociedad Compagno Hnos.”118, el 18-2-1938).
Si sintetizamos esta recordada evolución y la valoración del ordenamiento vigente en el Derecho Comparado es porque, como dijeran dos Congresos Internacio- nales de Derecho Registral (el primero –Argentina, 1972, punto IV del tema I– y el XII –Marruecos, 1998, conclusión décima del tema I–), a la hora de legislar, en pocas materias como en el sistema inmobiliario deben contemplarse las condiciones de tiempo y espacio de la sociedad recipiendaria de las normas.
De allí que las reformas que se proponen a continuación solo alteran el texto vigente mínimamente, para contemplar las ideas que exponemos, y sin reformar fra- ses que, aunque merecieran una más rigurosa expresión, no provocan interrogantes doctrinarios ni jurisprudenciales.
117 Fallos: 174-127. 118 Fallos: 180-25.
REFORMAS VINCULADAS CON EL EFECTO DE LA REGISTRACIÓN