Texto vigente (Decreto Ley Nº 17.801/1968, Artículo 23):
“Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de trans- misión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y cons- tancias que resulten de la certificación”.
Texto proyectado (Decreto Ley Nº 17.801/1968, Artículo 23):
“Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos que impliquen actos de disposición de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constan- cias que resulten de la certificación.
El otorgamiento de un acto de los enunciados en el primer párrafo sin encon- trarse vigente la certificación importará la pérdida del efecto previsto en el Artículo 5º, rigiéndose la prioridad por el régimen de los Artículos 19 y 40”.
El último párrafo consagra lo que constituye la posición que podría califi- carse de unánime en doctrina y jurisprudencia desde la vigencia de la normativa vigente, a salvo una única excepción, por cierto ya morigerada124. En suma, la
falta de certificación vigente al momento del otorgamiento del acto ocasiona la
124 Villaro sostiene, desde 1980, que el acto es inválido (Villaro, Felipe Pedro, Elementos de Dere-
cho Registral Inmobiliario, Avellaneda, Provincia de Buenos Aires, Scotti Editora, 2003, págs. 83 y 110). No obstante, en sus dos ediciones posteriores (1999 y 2003), aclara en una nota que la interpretación contraria es más saludable para el tráfico. Similar reflexión realiza en su última obra (Derecho Registral Inmobiliario, ob. cit., pág. 173).
pérdida de la prioridad indirecta y el sometimiento a las reglas de la prioridad directa.
Por otro lado, la sustitución de los términos utilizados en el Artículo 23 por el de “disposición” abriga el propósito de poner fin a las controversias que un reducido número de actos provoca en cuanto a la necesidad de contar con certificación vigente. Texto vigente (Decreto Ley Nº 17.801/1968, Artículo 24):
“El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero hora del día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal.
Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir esta certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asi- mismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que soliciten escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia o territorio”.
Texto proyectado (Decreto Ley Nº 17.801/1968, Artículo 24):
“El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero hora del día de su solicitud, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal. En caso de que el acto para el cual se haya solicitado la certificación sea una subasta judicial, decretada en ejecución individual o en quiebra, el plazo de validez de la misma será de ciento ochenta días.
Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir esta certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asi- mismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que soliciten escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia o territorio”.
En primer lugar, y de la mano de la interpretación de gran parte de los regis- tros inmobiliarios argentinos y del respaldo de la doctrina más recibida, se aclara que el plazo de validez de la certificación debe computarse desde la cero hora del día de su solicitud. De esta manera, se evita que una interpretación literal que se desentienda del contexto del resto del articulado pretenda que el tiempo que insume la efectiva expedición por el Registro se conjugue en perjuicio del solicitante, por cuanto podría ocurrir que una situación incompatible con la certificación se haya presentado luego de la misma pero sea efectivamente expedida antes. Con lo cual, la ventaja se otorgaría a quien fue, desde el punto de vista del funcionamiento de la prioridad, menos diligente.
J.N. LAFFERRIERE – G. LIMODIO – D. HERRERA
En segundo lugar, y acaso sea la reforma que cuente con mayor cantidad de adhesiones sin matices, se prevé expresamente un plazo de duración más extendido para las certificaciones solicitadas a los efectos de una subasta judicial. Indirec- tamente, además, se pone fin a la controversia sobre la inclusión de esos actos en los del Artículo 23, concluyendo afirmativamente como lo sostiene buena parte de nuestra doctrina125.
Se ha sugerido que encuentre publicidad registral el auto que ordena la subas- ta, con lo cual, si así se procediera, los efectos serían análogos a los que estamos proponiendo aquí. Nuestra opción por la alternativa expuesta estriba en el posible cuestionamiento a la constitucionalidad de una norma que dispusiera la obligatorie- dad de registrar dicha medida judicial, en caso de no encontrar eco esa disposición en un código de procedimientos local. Siendo discutible esa variante, el texto proyec- tado aventa cualquier interrogante.
Texto vigente (Decreto Ley Nº 17.801/1968, Artículo 5º):
“Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación”.
Texto proyectado (Decreto Ley Nº 17.801/1968, Artículo 5º):
“Las escrituras públicas y los documentos en los que conste la realización de subastas judiciales que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días conta- dos desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumen- tación”.
De la mano del agregado propuesto para el Artículo 24, en el sentido de com- prender en él a las certificaciones solicitadas para reservar la prioridad para una subasta judicial, corresponde incorporar al Artículo 5º las previsiones pertinentes a fin de tener por incluidas, con el efecto de la retroprioridad, a las subastas judiciales.
125 Así lo creemos nosotros en función de la frase “escribano o funcionario público” que luce en los Artículos 23 y 24, y nos manifestamos con anterioridad en ese sentido en casTro herNáNDeZ, Manuel Horacio y UrbaNeJa, Marcelo Eduardo, Subasta judicial. Implicancias jurídicas, registrales y notariales, Buenos Aires, El Derecho, Colección Académica, 2005, págs. 71 y 72. Desde antaño sostiene este parecer
Texto vigente (Decreto Ley Nº 17.801/1968, Artículo 8º):
“El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documen- tos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asien- tos respectivos”.
Texto proyectado (Decreto Ley Nº 17.801/1968, Artículo 8º):
“El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documen- tos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.
Examinará también la situación jurídica contenida en el documento presentado exclusivamente a los efectos de verificar su competencia material y territorial, el cum- plimiento del tracto sucesivo, la prioridad que le corresponda y la inexistencia de actos nulos de nulidad absoluta y manifiesta, esto último con el alcance del artículo siguiente.
El conocimiento de cualquier clase de inexactitud registral o ineficacia de las situaciones jurídicas cuya registración se solicite acaecido por cualquier vía que no sea la calificación del documento presentado o de cualquier fuente que no sea de las enunciadas es improcedente para negar la registración definitiva”.
El Artículo 8º es el medular dispositivo vinculado al más polémico de los prin- cipios registrales, el de legalidad. De él surge la espinosa cuestión del alcance de la calificación registral, que cuenta con un sinnúmero de opiniones doctrinarias de singular valía.
Prescindiendo de nuestra particular visión sobre el sistema vigente, expuesta en diferentes oportunidades, pretendemos aquí reflejar el sentir mayoritario que, con naturales matices, se expresa por una importante corriente de pensamiento civi- lista, notarialista y registralista. De esta manera se logra un adecuado balance entre seguridad y celeridad.
El último párrafo atiende a las fuentes de la calificación, enunciadas ya en el primero. Si bien no dudamos, y así lo hemos manifestado126, que lo allí proyectado
J.N. LAFFERRIERE – G. LIMODIO – D. HERRERA
se debe aplicar con el ordenamiento vigente, solitarias e inopinadas ideas reiteradas con cierto énfasis en los últimos años nos mueven a recordar lo que, durante más de treinta años, fue tan elemental que no mereció siquiera una reflexión doctrinaria. Texto vigente (Decreto Ley Nº 17.801/1968, Artículo 9º):
“Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera: a) rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b) si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro
de los treinta días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada del requirente. Si esto no estu- viere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido. Cuan- do la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugna- ción que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional.
La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuan- do se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia”.
Texto proyectado (Decreto Ley Nº 17.801/1968, Artículo 9º):
“Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera: a) solo rechazará los documentos en los casos que se indican a continuación:
1) cuando contengan actos que sean a la vez nulos, de nulidad absoluta y mani- fiesta, siempre que esta última surja del propio instrumento, en los términos del Artículo 8º. Cuando se tratare de situaciones con disparidad de interpre- tación doctrinaria o jurisprudencial deberá inscribir definitivamente. En estos casos se dejará constancia en el folio real de la presentación del documento por ciento ochenta días, a los efectos de la presentación del recurso previsto en el inciso b) de este artículo. Dicha constancia no gene- rará posición registral que afecte la prioridad.
2) cuando el acto otorgado carezca de determinación:
a. de los sujetos, por sus nombres y apellidos en caso de ser personas físicas o su denominación en caso de ser personas jurídicas que la debieran tener;
Nacional de Derecho Registral”, ob. cit., pág. 143 y sigs.; ídem, “Proyecciones de la publicidad cartular frente a las inexactitudes registrales”, que obra en publicación de la convocatoria correspondiente al tema I, Pro- vincia de Buenos Aires, 2010, pág. 255 y sigs.; ídem, “Metodologías subsanatorias de inexactitudes registra- les”, disertación en el LIX Seminario Teórico-Práctico “Laureano Arturo Moreira” de la Academia Nacional del Notariado, 10 y 11 de junio de 2010, edición de la misma institución, pág. 55 y sigs.
b. del objeto, mediante la indicación del número de folio real, señalando la subdivisión administrativa local cuando corresponda, o mediante los elementos que disponga la ley local cuando se tratare de técnicas de registración diferentes al folio real;
c. de la naturaleza de la causa-fuente cuando corresponda;
b) si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada del requirente. Si esto no estuvie- re de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la ins- cripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional.
La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia”.
La redacción propuesta altera el inciso a) del Artículo 9º en su vigencia actual. La propuesta atiende a clarificar los casos en los cuales el Registro puede efectuar un rechazo, es decir, negar la registración provisoria.
Además de aclarar los supuestos en los cuales los defectos de la situación jurí- dica presentada para su registración sean los causantes de ese proceder, se mani- fiestan expresamente los casos en los cuales, por no enunciarse los elementos indi- vidualizantes de la situación registral (sujeto, objeto o causa), no puede haber lugar a la registración provisoria.
Además, y de la mano de destacada doctrina que así lo pregona127, en los
supuestos de invalideces del inciso a) se dejará constancia en el folio real. De esa manera, se evita que, por una equivocada calificación, se perjudique irremediable- mente al rogante.
REFORMAS VINCULADAS CON EL TRACTO SUCESIVO ABREVIADO