Modelos contractuales

Contrato de usufructo de tiempo compartido

El usufructo (del latín usus fructus, uso de los frutos) es un derecho real de goce o disfrute de una cosa ajena. El usufructuario posee la cosa pero no es de él (tiene la posesión, pero no la propiedad). Puede utilizarla y disfrutarla (obtener sus frutos, tanto en especie como monetarios), pero no es su dueño. Por ello no podrá enajenarla ni disminuirla sin el consentimiento del propietario168.

Respecto a este instituto jurídico, el Artículo 733 del Código Civil regula que el usufructuario de un patrimonio, o de una parte del patrimonio, estará obligado al pago total o proporcionado a su parte de todas las anualidades de rentas vitalicias, y de los intereses de todas las deudas o legados que graven el patrimonio.

Este tipo de modelo se ajusta al contrato de tiempo compartido, en la medida en que el bien inmueble no pertenece del todo al usuario, pero puede “poseerlo” durante determinado período durante el año (o en la medida de tiempo que se pacte), gozando y disfrutando de su porción de propiedad y del resto que resulta ser propiedad ajena.

Contrato de compraventa de semana flotante (floating-week)

En el contrato de compraventa de semana flotante de tiempo compartido, el usuario obtendrá un derecho de uso por un periodo de tiempo (1 semana –7 noches) según el tamaño de la unidad adquirida y temporada del año, no especificado y sujeto a fecha, número de semana o número de la unidad como sería el caso en la adquisición de la opción de “Semana Fija”.

Ser propietario de una semana flotante no le otorga ninguna garantía para la ocupación de una semana específica o el número de unidad sobre una base anual, pero puede elegir la semana de vacaciones dentro de la temporada

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adquirida y pedir asignación desde el “Pool de inventario vendido”, de su Complejo o Club, lo que ofrece cierto margen de flexibilidad.

El usuario debe solicitar la semana deseada según la temporada designada en la mayoría de los casos, aunque diferentes Complejos de Tiempo Compartido, Clubes de Destinos (Destination-Clubs) o Clubes de Vacaciones en Régimen de Tiempo Compartido pueden aplicar diferentes normas.

En general, el derecho de uso y disfrute de su semana flotante está condicionada a la reserva de su semana dentro de una determinada temporada (alta, media o baja) y está siempre sujeto a disponibilidad y la asignación anual que se suele basar en la norma de – el que primero llega – primero será servido. ¡Las semanas altamente deseables se van antes! (Fiestas nacionales, vacaciones por puentes, Semana Santa, Competiciones Deportivas etc… deben considerarse a la hora de comprar o hacer la reserva).

Si una semana de tiempo compartido flotante se encuentra en temporada alta, el propietario puede reservar cualquier semana comparable y disponible en la temporada alta, mientras que semanas de máxima demanda como las vacaciones escolares y semanas de puentes por ejemplo podrían estar excluidas del concepto de “temporada alta”.

Algunos contratos para semanas flotantes pueden excluir estas semanas para ser vendidos como semanas fijas. Sin embargo, el contrato debe indicar claramente la disposición de los derechos para ocupar el alojamiento, cómo se asigna la reserva de las semanas disponibles en el “pool de inventario disponible” y dar información precisa sobre las restricciones de su capacidad para utilizar un alojamiento en cualquier temporada, sea alta, media o baja.

Al ser propietario de una semana flotante (flex week o floating) es su responsabilidad de ponerse en contacto con el Complejo o Club cada año y pagar su tasa de mantenimiento a tiempo para así poder obtener la confirmación para la asignación de la semana exacta (número), apartamento (número) y fecha de entrada.

En el timesharing la existencia y diferencia de temporadas indica la popularidad o demanda de un determinado complejo (y Zona) en ese determinado período del año. Las semanas más demandadas se clasifican como temporada roja o temporada alta, semanas demandadas moderadamente son conocidos como temporada media o blanca y la temporada menos demandada se conoce como temporada baja o temporada azul.

Alternativamente, como propietario de una semana flotante también puede optar por mejorar o rebajar la asignación a otra temporada para satisfacer sus necesidades anuales de vacaciones. Reservar para una temporada mejor generalmente significa un costo adicional y depende de la disponibilidad de inventario y voluntad de su Complejo o Club.

Forma contractual.

A pesar de la inexistencia de obligaciones de tipo formal en la celebración de contratos mercantiles, resulta útil y necesario para los intereses de las partes el contar con un documento que respalde la negociación ante cualquier contingencia que requiera acudir a un órgano jurisdiccional para dirimir controversias u obligar el cumplimiento de lo pactado.

Aunque no existe, además, un modelo estandarizado de contrato de tiempo compartido, se considera que cualquier instrumento que lo contenga debe observar, como mínimo, los siguientes aspectos:

La fecha, lugar y firma del contrato.

Datos de las partes contractuales, del propietario y/o comercializador de la empresa de servicios y de la sociedad encargada de organizar los intercambios, en caso que se ofrezca.

Descripción y el precio del servicio de intercambio.

Los datos notariales y registrales de la escritura que regula el régimen de aprovechamiento por turnos del inmueble en cuestión.

Indicación de la naturaleza jurídica del derecho que se transmite, así como la duración del régimen de aprovechamiento y su fecha de extinción.

Descripción detallada del edificio, del alojamiento y de sus datos regístrales e identificación del turno que se adquiere (día y hora de su inicio y final).

Indicación de si la obra está acabada o se encuentra en fase de construcción. En este último caso se señalará la fecha límite de finalización de la obra, el domicilio del adquiriente para comunicarle su conclusión, la memoria de las calidades del alojamiento, el mobiliario, etc.

Los servicios e instalaciones comunes y sus condiciones de uso.

El precio y la forma de pago. Precio que deberá pagar el adquirente por el ejercicio objeto del contrato una estimación del importe que deberá abonar por la utilización de instalaciones y servicios comunes, base del cálculo de la cuantía correspondiente a los gastos derivados de la ocupación del bien inmueble por el adquirente, de los gastos legales obligatorios, y de los gastos administrativos complementarios (gestión, mantenimiento y su correspondiente servicio).

La cláusula que estipule que la adquisición no supondrá desembolso, gastos u obligación alguna, distinta de las mencionadas en el contrato. Si existe la posibilidad de participar en un sistema de intercambio o

reventa, o ambas posibilidades, del derecho objeto del contrato, así como posibles costes en caso de que el sistema de intercambio o reventa está organizado por el vendedor o por un tercero designado por éste en el contrato.

Información sobre el derecho de resolución del contrato e indicación de la persona a la que deberá comunicarse la posible resolución, con

indicación, asimismo, del modo o los modos de efectuar dicha comunicación, indicación precisa de la naturaleza.

Fecha, lugar y firma del contrato por cada una de las partes.

Otras cláusulas en los contratos.

Aparte de las anteriormente relacionadas, los contratos de tiempo compartido, suelen a la vez, contener también las clausulas siguientes:

Flexibilidad de intercambio interno. Transmisión por herencia.

Terminación de la membresía.

Contrato de adhesión.

Contrato de adhesión o contrato por adhesión es aquel contrato que se redacta por una sola de las partes y el aceptante simplemente se adhiere o no al mismo, aceptando o rechazando el contrato en su integridad.169

Siendo que el contrato de tiempo compartido es redactado por la empresa promotora y el usuario, al aceptar las cláusulas y estipulaciones, se limita a aceptar, ratificar y firmar el instrumento, este negocio jurídico constituye entonces un contrato de adhesión.

Respecto a este tipo de contratos, el Código Civil hace referencia en el Artículo 1520, cuando establece que "los contratos de adhesión, en que las condiciones que regulan el servicio que se ofrece al público son establecidas sólo por el oferente, quedan perfectos cuando la persona que usa el servicio acepta las condiciones impuestas."

El Contrato de tiempo compartido, puede celebrarse incluso mediante formulario pre-impreso adoptado por voluntad del empresario.

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