FORMACIÓN DE LOS PLANES PARCIALES
El Ayuntamiento o, en su caso, los particulares, redactarán los planes parciales con arreglo a lo dispuesto en el artículo 136.1 del Reglamento de planeamiento urbanístico.
El Ayuntamiento, en el ejercicio de sus competencias, velará para que el diseño de los planes parciales se adecue a las determinaciones y criterios de las NN.SS. y a las fichas de cada sector.
El Ayuntamiento podrá impulsar la elaboración de los planes parciales redactando de oficio los documentos necesarios, tanto de planeamiento como de reparcelación, con independencia de que posteriormente repercuta su coste sobre los propietarios beneficiados por la nueva ordenación, que deberán abonarlo en metálico o incrementar la cesión del aprovechamiento medio en la cantidad correspondiente al mencionado coste. ARTÍCULO 7.1.02
CONTENIDO DOCUMENTAL DE LOS PLANES PARCIALES
Los planes parciales contendrán las determinaciones necesarias para asegurar el cumplimiento de los objetivos de las NN.SS. y los criterios de ordenación y diseño genéricos y específicos de cada sector. Estas determinaciones se desarrollarán mediante los documentos señalados en el Reglamento de planeamiento urbanístico, en su artículo 45 y siguientes, y, cuando los planes parciales tengan por objeto urbanizaciones de iniciativa privada, se acompañarán como anexo los siguientes documentos:
a).- Los documentos necesarios para justificar la necesidad o conveniencia de la urbanización, en los cuales se razone suficientemente que la urbanización proyectada se adecua a las previsiones y determinaciones contenidas en las NN.SS. y, en su caso, en su programa de actuación.
b).- La relación de todos los propietarios del suelo incluidos al sector, señalando domicilios y datos de identificación.
c).- La forma de ejecución de las obras de urbanización.
d).- Las previsiones para la efectiva realización en el tiempo de la inversión y su correlación con los recursos disponibles para hacer frente a aquella.
e).- Los compromisos que se contraigan entre el urbanizador y el Ayuntamiento y entre aquel y los propietarios de los terrenos afectados.
f).- En todo caso se aportará un cuadro sintético en el cual deberán figurar los siguientes extremos: - Superficie total del sector.
- En su caso, la superficie de los sistemas generales que señalen las NN.SS. - Superficie de viales del plan parcial.
- Superficie de las parcelas para servicios públicos o de interés social de cesión obligatoria y gratuita. - Superficie edificable (suma de las parcelas edificables).
- Techo total edificable, suma de todas las plantas para cada uno de los usos, señalando concretamente el correspondiente a los servicios sociales y edificabilidad neta sobre superficie edificable.
g).- Análogamente, se adjuntará un análisis de la incidencia de la posible afectación, en su caso, por áreas de interés cultural o edificios o espacios catalogados.
h).- Informe de sostenibilidad ambiental y memoria ambiental, de acuerdo con la Ley 11/2006, de 14 de septiembre, de evaluaciones de impacto ambiental y evaluaciones ambientales estratégicas en las Islas Baleares. i).- Se deberán establecer los índices de intensidad de uso, de acuerdo con la normativa vigente.
j).- Al finalizar la tramitación de los planes parciales se deberá presentar un texto refundido con la documentación completa y con el número de ejemplares que determinen los servicios técnicos.
k).- Cualquier modificación de las determinaciones de los planes parciales obligará, así mismo, a la presentación de un texto refundido que incluya la documentación completa del plan modificado, así como la fecha del refundido, con el número de ejemplares que determinen los servicios técnicos.
l).- Será preceptivo, en la documentación de los planes parciales, justificar el suministro de agua potable y las medidas que favorezcan su ahorro.
m).- Justificar, de acuerdo con la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del ruido y Real decreto 1513/2005, de 16 de diciembre, las previsiones adecuadas en relación con las edificaciones y sus distancias a las vías de comunicación e infraestructuras, vías públicas, así como su distribución e insonorización.
n).- Cuanta documentación adicional fuera necesaria, deducida de las características de la ordenación, de la integración dentro de la ordenación de las NN.SS. y del cumplimiento de las condiciones específicas que establecen las normas urbanísticas.
En zona forestal, un Plan de autoprotección según lo establecido en el apartado o) del artículo 7.1.03, con las siguientes funciones básicas:
- Completar los trabajos previstos en los planes de ámbito superior. - Organizar los medios humanos y materiales disponibles.
- Preparar las ayudas exteriores en caso de emergencia garantizando la posible evacuación.
o).- El documento de resumen ejecutivo previsto en el aparato 3 del artículo 11 del Real decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo.
ARTÍCULO 7.1.03
CRITERIOS DE ORDENACIÓN DE LOS PLANES PARCIALES
En el diseño de los planes parciales se tendrán en cuenta, además de los criterios generales, los siguientes: a).- Se tenderá a preservar los elementos preexistentes que, sin desvirtuar su conjunto, se puedan integrar activamente en la ordenación resultante (construcciones, medio físico, vegetación, subsuelo, arqueología y similares).
b).- En la formalización de las determinaciones de cada plan parcial que no queden expresamente reguladas en la ficha de características correspondiente se perseguirá que la acotación física y perceptiva de los espacios urbanos y tipologías edificatorias guarden relación con la estructura urbana de la ciudad tradicional.
c).- La disposición de los equipamientos y zonas verdes y el trazado de la red viaria rodada y peatonal atenderá a un criterio mixto de servicio al propio sector y a la ciudad colindante, especialmente en cuanto a la accesibilidad y estrategia de ubicación. Se evitarán, en lo que sea posible, los viales en fondo de saco, cuya necesidad se deberán justificar.
d).- A efectos de integrar el crecimiento de la ciudad con sus zonas limítrofes se estudiará específicamente el tratamiento de los espacios urbanos de borde de cada plan parcial, con el fin de que las calles, plazas o edificaciones propuestas sean elementos de armonización y nunca de discordancia o singularización.
e).- Para cada sector particular, se observarán los criterios concretos que se señalen en la ficha correspondiente. f).- A efectos de establecer equivalencias entre número de viviendas y de habitantes se considerará que cada vivienda contiene tres (3) habitantes.
g).- Viales
- El ancho mínimo de los viales de distribución será de dieciséis (16) metros. Se admitirán viales de ancho igual o superior a doce (12) metros solo cuando den acceso exclusivo a viviendas unifamiliares o edificios residenciales de altura igual o inferior a dos (2) plantas. Los viales de ancho menor deberán estar debidamente justificados por razones de adaptación a la topografía o de respecto a construcciones existentes. Los carriles de circulación de estos viales tendrán un ancho comprendido entre dos metros y setenta centímetros (2,70) y tres metros y treinta centímetros (3,30).
- El ancho de los viales de penetración y circunvalación, cuando no vengan fijados por las NN.SS., se deberá justificar en función del tránsito previsible. El ancho de los carriles será, en función de su jerarquía, igual o superior a tres (3) metros e inferior a tres metros y treinta centímetros (3,30).
- Los viales de ancho superior a doce (12) metros tendrán las dos aceras arboladas. Los viales de anchura igual o inferior a doce (12) metros tendrán como mínimo la acera más soleada con árboles, recomendándose la sección asimétrica del vial con aceras también asimétricas.
- Se preverá un sistema de hidrantes contra incendios y red de riego de las zonas verdes.
- En los tramos de vial a los cuales sea previsible la ubicación de paradas de autobuses públicos urbanos, se diseñarán fuera de los carriles de circulación. En las aceras se dispondrán espacios adecuados para situar las paradas.
h).- Se diseñarán paradas de carga y descarga de vehículos en lugares en los cuales sea previsible su necesidad. i).- La reserva de aparcamientos será como mínimo de una (1) plaza por cada vivienda o, si estos no vienen definidos, por cada 100 m2 construidos. Además, los públicos, anexos a la vialidad, tendrán una superficie mínima de un (1) m2 por habitante y se ubicarán mayoritariamente en la proximidad de las zonas en las que es previsible la concentración de personas. La reserva de plazas para personas con movilidad reducida y su situación requerirá cumplir con lo establecido en el Decreto 110/2010, de 15 de octubre, por el cual se aprueba el reglamento para la mejora de la accesibilidad y la supresión de barreras arquitectónicas.
j).- En lo que hace referencia a infraestructuras, implantación de servicios y espacios libres, se especificarán los trazados y características de los viales, redes de abastecimiento de agua, riego e hidrantes contraincendios, saneamiento, suministro de energía eléctrica, alumbrado público, telecomunicaciones, zonas verdes y, en su caso, conducción de gas y cualquier otra que se estime necesaria. La no procedencia deberá ser debidamente justificada. Las redes de energía eléctrica de alta y baja tensión y las redes telefónicas serán subterráneas. k).- Se garantizará la accesibilidad y la utilización con carácter general de los espacios de uso público según la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal para personas con discapacidad y el Decreto 110/2010, de 15 de octubre, que la desarrolla.
l).- No se considerarán espacios libres y consecuentemente no contabilizarán como tales, los espacios para peatones o para tráfico rodado, las medianas, los jardines que no sean de uso público, ni los terrenos en cuya superficie no se pueda inscribir un círculo de al menos treinta (30) metros de diámetro. Todas estas zonas pasarán a considerarse espacio viario.
m).- Los espacios libres públicos deberán diseñarse de tal manera que, salvo justificación, sean accesibles como mínimo en un cincuenta por ciento (50 %) de su perímetro.
n).- Acceso rodado
- Se deberá ordenar el territorio de forma tal que todas las parcelas tengan acceso rodado.
a la mínima que dé frente a un vial público rodado, pudiendo ser menor en el caso de que tenga otra fachada a un espacio libre público o que dé a vial en fondo de saco.
o).- Medidas de autoprotección frente al riesgo de incendio forestal.
De acuerdo con el Decreto 41/2005, de 22 de abril, por el cual se aprueba el plan especial para hacer frente al riesgo de incendios forestales (INFOBAL), los planes parciales sobre zonas o entornos forestales han de contener las medidas de autoprotección suficientes para garantizar la seguridad de las personas y de los bienes que se deban establecer. Además, las urbanizaciones deberan contar con un vial exterior de cincunvalación equipado con hidrantes normalizados separados entre sí un máximo de 200 metros. En el exterior de dicho vial debe contarse con la correspondiente faja perimetral de defensa con las condiciones señaladas en el apartado 2.2.a del artículo 8.5.04.
ARTÍCULO 7.1.04
RESERVAS MÍNIMAS DE CESIÓN OBLIGATORIA Y GRATUITA
Todo plan parcial preverá como reservas mínimas de cesión obligatoria y gratuita a la Administración las que como tales determina el anexo al Reglamento de planeamiento urbanístico, considerando las NN.SS., de acuerdo con el artículo 16 del Real decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo, que éstas cesiones son como mínimo las siguientes: Los viales y aparcamientos públicos, espacios libres de dominio y uso público, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella, como el suelo necesario para los sistemas generales.
Cuando alguno de los módulos mínimos de cesión anteriores sea superado por el establecido en la ficha de características correspondiente, regirá el de estas últimas.
ARTÍCULO 7.1.05
SECTORES DE ACTUACIÓN EN SUELO URBANIZABLE 1.- Ordenación del suelo urbanizable.
Se entiende por sector urbanizable cada una de las unidades territoriales en que se divide el suelo clasificado como urbanizable ordenado o, a efectos de su ordenación mediante un planeamiento de desarrollo, no ordenado. 2.- Tipo de sectores urbanizables según su uso:
a).- Residencial.
Corresponde a los sectores predominantemente destinados a alguno de los usos residenciales de carácter permanente previstos en las presentes normas.
b).- Industrial.
Corresponde a los sectores destinados, con carácter exclusivo, al desarrollo del uso industrial o en los que exista un área residencial o de equipamientos, colindantes con el suelo urbano, y que sirvan de elemento complementario y separador del uso residencial y del industrial. En tal caso se reducen los usos industriales a los compatibles con esta situación.
c).- Servicios.
Corresponde a los sectores destinados al desarrollo preferentemente de equipamientos, infraestructuras, servicios y/o de los centros de las actividades e instalaciones complementarias para el servicio urbano.
Corresponde a los sectores especializados en el uso residencial de temporada y, de forma preferente, de baja densidad, como el desarrollo extensivo de viviendas unifamiliares y/o bloques de apartamentos de pequeñas dimensiones.
3.- Tipos de sectores urbanizables: 3.1.- Urbanizable directamente ordenado.
Son sectores que por su reducida dimensión o por estar destinados predominantemente a usos dotacionales o de infraestructura han sido definidos en las fichas particularizadas por sectores y ordenados de forma detallada en los planos correspondientes. En ellos, se señalan las superficies dentro de su ámbito y, en su caso, sistemas generales adscritos que, además del quince por ciento (15 %) de cesión del aprovechamiento medio ponderado, deberán ser objeto de cesión obligatoria y gratuita y destinarse a usos dotacionales, de infraestructuras o a terrenos para patrimonio público de suelo adicionales a los resultados de las determinaciones establecidas en la Ley 7/2012, de 13 de junio.
Estos sectores, mediante el sistema de gestión urbanística que tengan asignado, deberán, además de las referidas cesiones, ejecutar a su cargo y de acuerdo con las especificaciones técnicas señaladas en el artículo 7.3.01, las infraestructuras públicas que figuran en los planos de ordenación detallada.
3.2.- Urbanizable no ordenado.
Son sectores delimitados por el planeamiento que deberán desarrollarse mediante la aprobación definitiva de un plan parcial de acuerdo con las condiciones que se determinan en las fichas particularizadas por sectores. El planeamiento ha incorporado los siguientes sectores urbanizables según su grado de ejecución:
a).- Sectores con plan parcial aprobado y ejecutado que, con las modificaciones introducidas, cuya ordenación queda plenamente integrada en estas Normas Subsidiarias.
b).- Sectores con plan parcial aprobado y sin ejecutar que deberán ser revisados y, en su caso, adaptados a lo establecido en estas normas.
c).- Sectores sin plan parcial aprobado o de nueva ordenación a desarrollar según las determinaciones de las presentes normas.
4.- Normas particulares de planeamiento parcial para los sectores urbanizables no ordenados sin plan parcial aprobado o de nueva ordenación.
4.1.- Ámbito de la ordenación.
La ordenación de cada sector se deberá efectuar mediante un único plan parcial que abarque toda la superficie del mismo. No obstante, justificadamente podrá programarse su ejecución mediante uno o más polígonos. 4.2.- Parámetros generales de la ordenación.
Se especifican, para cada sector, en los planos de ordenación y en el anexo de estas normas. Las intensidades globales definidas en los sectores urbanizables de nueva creación se refieren a los usos lucrativos, incluido el quince por ciento (15 %) de cesión del aprovechamiento medio ponderado.
4.3.- Zonificación, estructura urbanística y densidad de población.
a).- El porcentaje máximo del área de los solares destinados a la edificación privada no podrá superar el valor expresado en el anexo, debiendo adjudicarse el porcentaje restante a sistemas generales, viales, espacios libres públicos, zonas deportivas privadas e instalaciones de infraestructura.
b).- La estructura urbanística de los sectores, cuando se defina en los planos de ordenación, se orientará de acuerdo con los trazados de la red viaria básica. La ordenación deberá solucionar convenientemente las áreas de borde contiguas al suelo urbano de forma que quede asegurada la continuidad de la red viaria y regularizadas las alineaciones, así como las tipologías de edificación.
c).- Las zonas de equipamiento público deberán situarse de forma agrupada y en ubicaciones próximas a las áreas de suelo urbano adyacentes.
d).- En los sectores de carácter turístico, se diseñará una red completa e integrada de itinerarios peatonales, con pautas de trazado autónomas respeto de la red viaria de circulación rodada, favoreciendo la accesibilidad a los espacios libres públicos y demás zonas de equipamiento comunitario, así como la ordenación de los circuitos de paseo y la conexión, en su caso, con los sectores o núcleos colindantes. La anchura mínima de los pasos peatonales será de seis (6) metros o, justificadamente, se podrá reducir hasta cuatro (4) metros.
e).- Índice de intensidad de uso (I).
El planeamiento sectorial de desarrollo determinará, para cada calificación o zona de ordenación, los respectivos índices de intensidad de uso, debiendo justificar convenientemente que el resultado de la aplicación de los mismos no supera la capacidad máxima asignada en estas Normas Subsidiarias.
Los índice de intensidad del uso residencial (Ir) y turístico (It) y su justificación respeto de las capacidades máximas de población previstas en las NN.SS., será de acuerdo con lo establecido en el Decreto 2/1996, de 16 de enero, sobre regulación de la capacidad de población en los instrumentos de planeamiento general y sectorial, artículo 33 de la Ley 6/1999, de 3 de abril, de las Directrices de ordenación territorial de las Islas Baleares y Plan territorial insular de Eivissa y Formentera.
f).- Los sectores de uso predominante residencial, de acuerdo con el artículo 10 de la Ley 7/2012, de 13 de junio, de medidas urgentes para la ordenación urbanística sostenible en las Islas Baleares, estarán sometidos, como mínimo, a la reserva del suelo correspondiente al 30 % de la edificabilidad de uso residencial para viviendas sujetas a un régimen de protección pública. Justificadamente, el Ayuntamiento podrá admitir una compensación de dicha reserva mediante una prestación sustitutoria destinada a la promoción de vivienda protegida. No obstante, no estarán sujetos a la reserva anterior, cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias: - Que más del cincuenta por ciento (50 %) del ámbito de actuación se destine a dotaciones públicas de cesión obligatoria y gratuita.
- Cuando la actuación suponga la edificación de menos de veinte (20) viviendas. 4.4.- Aparcamiento público.
La superficie mínima destinada a aparcamiento público se calculará mediante el módulo de una (1) plaza de aparcamiento para vehículos de turismo por cada 100 m2 de edificación o superficie construida. La dotación de aparcamiento público deberá cumplir además las condiciones estipuladas en el artículo 7 del Anexo al Reglamento de planeamiento urbanístico.
4.5.- Espacios libres públicos.
La superficie mínima destinada a parques y jardines públicos cumplirá el módulo de 18 o 21 m2 por cada 100 m2 de edificación, con un mínimo del diez por ciento (10 %) de la superficie total ordenada. La dotación de espacios libres públicos deberá cumplir, además de las condiciones estipuladas en el Anexo al Reglamento de planeamiento urbanístico, las siguientes prescripciones:
- Se procurará que coincidan con zonas naturales arboladas y lugares con vistas panorámicas.
- No se admitirán terrenos que sean inhábiles para solares, ni que adopten formas marginales sobrantes. - Su posición será céntrica y poco accidentada, bien relacionada, con sus frentes a vía pública y, en caso de proyectarse accesos mediante pasos peatonales, su anchura no será inferior a diez (10) metros.
- Las fachadas de las edificaciones que den frente a los parques y jardines tendrán el carácter de principales y con un tratamiento digno y armónico. En el caso de requerirse retranqueos de la edificación respeto de estos linderos se deberán observa como mínimo idénticas medidas que para las vías públicas.
- La vegetación será un elemento primordial por lo que las especies serán las apropiadas para la zona y el clima, se observará la debida profusión y se preverá la correspondiente conservación.
- La superficie de parques y jardines no se superpondrá, en todo o en parte, a la de aparcamientos, ni tampoco en las otras superficies propias de la vialidad (calles, cruce, plazas, medianas, aceras, arcenes, fajas de protección de viales y similares), pasos e instalaciones de infraestructura urbanística.
4.6.- Equipamiento.
Además de las reservas previstas en los apartados 4.4 y 4.5 del presente artículo y sin perjuicio del cumplimiento