III. Proyecto “Mejoramiento de la capacidad de gestión de la Municipalidad de
2. Diagnóstico
3.3 Objetivos de la intervención
El proyecto se planteó contribuir en la dotación al municipio de herramientas y capacidades, para actuar sobre las variables que configuran el problema del suelo en la comuna, como una determinante de que en Moreno corresponde al sector público implementar acciones que reorienten el funcionamiento del mercado de tierras y corrijan las distorsiones e inequidades generadas.
Se consideró que las presiones sobre el suelo urbano provocadas por la demanda de vivienda para los sectores pobres y por las tendencias de desconcentración de sectores de recursos medios y altos de la Capital Federal, deben abrir un nuevo ciclo en la administración del uso del suelo, con las necesarias acciones concertadas entre el sector público y privado para la inversión en vivienda y servicios.
Además se consideró que los conflictos con relación a la propiedad que generaría el proyecto, según sus componentes de Regularización Dominial y Gestión Legal, son mínimos dado que el primero saneará la situación de gran cantidad de hogares adquirientes legales de sus lotes y el segundo, en la intervención municipal en la oferta de suelo, movilizará un recurso actualmente ocioso y abandonado que se prevé no podría de otra manera incorporarse al mercado. 3.3.1 Objetivo general
El proyecto se planteó como objetivo general, “Organizar e implementar un programa de mejoramiento de la capacidad de gestión municipal en relación al suelo urbano”, con el propósito de:
i. Facilitar el acceso a la propiedad del suelo a los sectores de menores recursos; ii. Planificar la expansión urbana;
3.3.2 Objetivos específicos y acciones
Se establecieron los siguientes tres objetivos específicos:
• Implementar procedimientos para la regularización masiva de los dominios y el funcionamiento transparente del mercado de los lotes populares: Desarrollar y capacitar recursos humanos e implementar procedimientos, para el otorgamiento masivo de títulos de propiedad a adquirientes de lotes, actualmente habitando sin seguridad jurídica sobre la propiedad, en base a la normativa nacional y provincial vigente.
• Organizar formas de intervención pública para ampliar la oferta de tierra urbanizada. En este objetivo el proyecto se propuso evaluar y poner en ejecución modalidades de intervención pública para incorporar la tierra ociosa al mercado:
- ejecución judicial de deudas en relación a lotes baldíos que no registran contribuciones pagadas;
- generar condiciones que permitan sustentar un programa de intervención de cinco años;
- activar una oferta de suelos por 19 años;
- inversiones de servicios en lotes, producto de la intervención;
- venta de lotes producidos por la intervención;
- evaluación de condiciones ambientales para densificación habitacional y riesgo de apegamiento;
- análisis de impactos en demanda de servicios e inversiones en zonas a densificar;
- asignación de recursos a la Municipalidad para detectar la tenencia y posteriormente adquirir el dominio legal de parcelas abandonadas de valor estratégico, para sus programas urbanos.
• Actualizar la información catastral. Desarrollar un sistema de información apto para la gestión integral del suelo urbano, como herramienta funcional al desarrollo de los dos primeros objetivos específicos.
3.3.3 Metas del proyecto (en cifras)
A través de la implementación de las acciones planteadas en los objetivos específicos o en los componentes del proyecto, como se denominarán para su análisis, el proyecto se planteó como resultados:
i. contribuir a consolidar la tenencia de la tierra por parte de los sectores de menores recursos;
ii. ampliar la base de contribuyentes de Moreno y recuperar deudas por tasas; iii. otorgar transparencia al funcionamiento del mercado;
iv. dinamizar la oferta de suelo para uso habitacional y usos públicos v. fortalecer la capacidad en la gestión urbana del Municipio;
Según los componentes del proyecto, se definieron las siguientes metas específicas: a) Regularización dominial: El proyecto se propuso encarar acciones de
regularización dominial, involucrando a 8.000 hogares.
b.1) Ejecución judicial y extrajudicial de deudas en relación a 4.000 lotes baldíos que no registran pago de contribuciones. El proyecto en este componente prevé generar las condiciones que permitan sustentar un programa de intervención de recuperación de tierras de cinco años, con una meta de 14.400 lotes baldíos en similares condiciones.
b.2) Asignación de recursos para detectar la tenencia de 2.400 parcelas abandonadas consideradas de valor estratégico, en un proceso previo para obtener el dominio legal.
Los subcomponentes b.1) y b.2) generarán las partidas objeto de la intervención municipal, estimadas en la constitución de un padrón de al menos 16.800 parcelas.
3.3.4 Actividades previstas
El proyecto definió las siguientes actividades para el Componente 2, de Gestión Legal en parcelas abandonadas:
1. Evaluación Ambiental: determinación de riesgo de inundación de las distintas zonas de la comuna.
2. Formulación de un programa de densificación en áreas residenciales, determinando las demandas adicionales de infraestructura y otros servicios.
3. Análisis de viabilidad del programa definido.
4. Determinación de partidas objeto de la intervención municipal. Considera la constitución de un padrón integrado de 16.800 parcelas.
5. Realización de acciones tendientes al cobro extrajudicial de créditos registrados por inmuebles del distrito, concluyendo con el pago, donación del bien o su entrega en pago.
6. Realización de acciones orientadas al cobro judicial de los créditos aludidos en el resultado 5, concluyendo con el pago, la donación del bien, su entrega en pago o la venta en subasta.
7. Realización de acciones tendientes a que el Municipio adquiera la propiedad de aquellos inmuebles en estado de abandono o vacancia, según los artículos 2.342 y 2.607 del Código Civil.
8. Publicación de edictos (decretos).
9. Toma de posesión de 2.400 parcelas con abandono presunto, de valor estratégico por localización y uso potencial. Construcción de cercos.
(Los resultados 5, 6, 7 y 8 involucran acciones en relación a 4.000 inmuebles). Para el componente Sistema de Información:
1. Constitución e instalación de un Sistema de Información Geográfica (SIG) con datos en el ámbito de parcela. Contará con información sobre estado de ocupación, redes, equipamiento y planos del origen de las parcelaciones. Lo encomendado supone la provisión de las licencias para el uso del software, en dos puestos de trabajo y carga de información a proporcionar.
2. Depuración del Catastro Dominial del distrito.
3. Producción de software específico para los procesos a seguir en materia de regularización dominial.
5. Tramitación de certificaciones registrales a un promedio de 700 oficios mensuales durante los primeros tres meses, y de 450 durante el resto del contrato.
3.3.5 Componentes y tramos de financiamiento:
El proyecto se estructuró financieramente con aportes del Programa de Fortalecimiento y Desarrollo Municipal (PFDM) de la Provincia de Buenos Aires, este último proveyó recursos por un total de $1.718.093, provenientes de préstamo del Banco Mundial a la Provincia y con una contrapartida municipal de $106.568.
CUADRO 5
ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO DEL PROYECTO Componente Aporte PFDM $ Aporte Municipio $
Coordinación general 134 127 11 000
Regularización Dominial 404 728 6 249
Gestión Legal de Suelos 1 144 532 77 750
Sistema de Información 34 706 11 569
Totales 1 718 093 106 568
Fuente: Elaboración propia en base a informe consultor, componente gestión legal, julio 2000.
Para el desarrollo de los componentes del proyecto se definieron dos tramos de financiamiento (nos referiremos sólo a los componentes de gestión legal y de sistema de información):
• Primer tramo; i) Ejecución total en 13 meses de las acciones previstas en materia de Intervención y Evaluación Ambiental y ii) Ejecución en 20 meses del total de las acciones previstas en materia de Intervención y Gestión Legal, iii) Ejecución total durante 13 meses de las acciones previstas en materia de Sistema de Información. • Segundo tramo: i) Ejecución del resto de las acciones previstas en materia de Gestión
Legal.
A continuación se presenta por cada componente la programación de avance según los tramos de financiamiento previstos.
CUADRO 6
COMPONENTE INTERVENCIÓN LEGAL, PROGRAMACIÓN DE AVANCE SEGÚN TRAMOS DE FINANCIAMIENTO PREVISTO
Porcentaje de avance Componente intervención legal
Tramo 1 Tramo 2
Actividades 13 meses 20 meses 10 meses
1 Evaluación ambiental 100
2 Formulación programa de densificación 100
3 Análisis del programa formulado 100 4 Determinación de partidas de la
intervención
100
5 Acciones de cobro extrajudicial 100
6 Acciones de cobro judicial 100
7 Acciones de adquisición municipal de inmuebles en abandono o vacancia
100
8 Publicación de edictos 38 62
9 Toma de posesión de parcelas abandonadas y construcción de cercos.
47 53
CUADRO 7
COMPONENTE SISTEMA DE INFORMACIÓN, PROGRAMACIÓN DE AVANCE SEGÚN TRAMOS DE FINANCIAMIENTO PREVISTO
Porcentaje de avance Componente Sistema de Información
Tramo 1 Tramo 2 Actividades 13 meses 20 meses 10 meses
1 Constitución e instalación de SIG 90 10
2 Depuración del Catastro Dominial 100
3 Producción de software 100
4 Capacitación de personal 100
5 Tramitación de certificaciones registrales 57 43 Fuente: Elaboración propia en base a informe consultor, componente Sistema de Información, julio 2000.
Como puede apreciarse, para las acciones y metas descritas hasta aquí, importan en lo principal acciones orientadas a la incorporación al patrimonio estatal, en un proyecto a 30 meses (según la programación de avances señalada en los cuadros precedentes), de 6.400 parcelas, que son parte de la meta de incorporación en un programa de cinco años de un total de 16.800 parcelas con deudas de contribuciones al municipio y con abandono presunto.
3.3.6 Oferta de la tierra recuperada
Veremos en adelante las propuestas programáticas de gestión municipal de la oferta del suelo urbano incorporado, por la recuperación de tierras a través de la operación del proyecto.
El proyecto previó sustentar un programa de intervención incorporando al patrimonio municipal 16.800 parcelas en cinco años y activar una oferta de suelos por un período de 19 años:
a. Por recuperación de deudas de tierras ociosas: El inicio de acciones judiciales de deudas devengadas por la tierra ociosa, permite a la Municipalidad recuperar sus acreencias en relación al 90% de 14.400 lotes (35% de las 40.944 parcelas urbanas baldías actuales), a través de subasta pública en base a su atribución de compensación de la deuda, un 10% estimado a adquirir por particulares en subasta pública. Descontado un 5% de los inmuebles con destino para usos públicos, se genera una oferta de 13.680 lotes.
El 85% en poder del Municipio es puesto a la venta, en un periodo de 10 años, con un plazo de pago de 8 años.
b. Por adquisición de inmuebles en estado de abandono o vacancia: Una vez obtenida la sentencia judicial de 2.400 parcelas, se destina un 5% a usos públicos. El resto del suelo 2.280 parcelas es vendido: i) a demandantes particulares, en un periodo de 4 años, con un plazo de pago de 8 años, o ii) a inversionistas privados con un plazo de pago de 4 años.
Estos dos recursos de gestión municipal permiten activar una oferta de 15.960 predios con distintos niveles de urbanización en un periodo de 10 años, a razón de 2.154 anuales durante los 4 primeros años (3º al 6º tras inicio del proyecto) y 1.224 cada año durante los seis años siguientes.
La tierra adquirida se estima en aproximadamente 520 hectáreas, de las cuales 26 correspondientes al 5% que serán destinadas al uso público.