El Plan Regulador Comunal de 1988.

El fenómeno de expansión que caracterizó el período industrial desarrollista, junto con los desastres naturales y las condiciones climáticas, generan impactos que afectan la calidad de vida y la competitividad económica de Valdivia. A fin de controlar esta situación, en 1988 se promulga un plan regulador que restringe la urbanización en zonas inundables, controlando el crecimiento de la ciudad mediante un nuevo límite urbano11. En el momento de aprobarse el PRC de 1988, la ciudad de Valdivia se regia a través de un instrumento elaborado en 1960. Se buscaba con tal planificación formalizar el crecimiento dado en casi 27 años transcurridos, además de proponer el desarrollo para los siguientes treinta años.

Los principales aspectos que este PRC enfrentaba se referían a las restricciones que venia imponiendo el antiguo plan en relación a exigencias de frentes prediales y superficies prediales mínimas de algunas zonas que resultaron ser incompatibles con las características de la demanda de suelo sobre todo cuando se trataba de viviendas económicas o de carácter social. Asimismo, ciertas disposiciones sobre uso de suelo contenidas en el antiguo plan también se enfrentaban a las exigencias del mercado. Por otro lado, las reservas de extensión urbana previstas por el antiguo plan se agotaron prematuramente, dejando a la ciudad sin alternativas para el crecimiento.

Como uno de los principales objetivos de la planificación de 1988 estaba el zonificar el suelo urbano en función del bien común, considerando la rentabilidad privada y fijar las condiciones y normas a la extensión urbana, procurando planificar el crecimiento urbano de largo plazo de manera de otorgar estabilidad al mercado inmobiliario.

En términos muy globales, el PRC 1988, basado en proyecciones estadísticas de población, llega a determinar que vistos los incrementos proyectados para las áreas urbanas consolidadas, solo un 24% de ese incremento seria absorbido por tales áreas consolidadas, mientras que el 76% restante debería recibir solución a través de áreas de extensión urbana. La superficie total que el plan destinaba a áreas de extensión, considerando una densidad de 100 hab. /há. y la demanda de suelo de proyectos comprometidos, sumaba 763 hectáreas. Sobre este suelo se buscaba satisfacer una demanda proyectada de 68.740 habitantes, de los cuales 55.110, se destinaban a áreas de extensión. Sin embargo, el plan vuelve sobre sus pasos para considerar que los habitantes contados para densificar las áreas consolidadas, probablemente irían a localizarse en áreas de extensión, por lo cual le suma a las 763 hectáreas, 136,3 hectáreas mas, sumando finalmente 937 hectáreas para un incremento proyectado de 68.740 personas en 30 años, es decir, un consumo de suelo promedio de 136,3 m2 por habitante en las zonas de extensión. El

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PRC 1988 considera que la totalidad de los habitantes proyectados para las zonas de extensión demandara suelo para uso residencial.

En relación con la oferta de suelo urbanizable, se define que tal suelo es aquel que presenta aptitud urbana identificada en el entorno del área consolidada de la ciudad y que no presenta restricciones importantes desde el punto de vista de los factores naturales como de la factibilidad de servicios. Se identifican dos sectores de aptitud urbana: el sector de Toro Bayo y el sector de Guacho Copihue, ambos sectores ubicados hacia el sur de la ciudad y con un valor agrícola discreto. Ambos sectores presentaban una aptitud considerada como oferta potencial de 250 hectáreas en el caso del primero y de 600 hectáreas en el segundo.

El PRC 1988 reconoce que el curso de los cuatro ríos que cruzan Valdivia han definido cuatro grandes sectores urbanos:

A. Sector Central: El mas antiguo, extenso y consolidado de la Ciudad. De trama vial ortogonal.

Limites: Norte: Rio Calle Calle

Poniente: Rio Valdivia

Oriente: Cerros Collinco

Sur: Sector de posible Extensión Urbana.

Usos de suelo dominante : VIVIENDA, con presencia de equipamiento.

B. Sector Las Ánimas: En ese entonces parcialmente ocupada por el aeródromo Las Marías y por actividades agrícolas.

Limites: Norte: Zona de menos de 5 metros sobre el nivel del mar (inundable) Poniente: Rios Cruces y Cau Cau

Oriente: Rio Calle Calle

Sur: Rio Cau Cau.

Usos de suelo dominante: MIXTO, vivienda e industria.

C. Sector Isla Teja: Sector limitado por los cauces de los ríos Valdivia, Cruces y Cau Cau que le rodean. Tiene 409 hectáreas declaradas urbanas en su totalidad, sin embargo en 1988 solo 159 podían

considerarse consolidadas. De la diferencia, solo 50 hectáreas estaban disponibles para el desarrollo urbano sin restricciones y otras 200 hectáreas tenían destino de equipamiento y forestación.

Usos de suelo dominante: MIXTO, vivienda y equipamiento.

D. Sector Toro Bayo: En ese entonces recientemente anexado a la ciudad por la construcción del puente Cruces. No disponía entonces de áreas urbanas consolidadas, disponiendo de 259 hectáreas para ello.

Limites: Considerada como área a planificar, no tenia limites definidos. Usos de suelo dominante: No esta consolidado, no hay desarrollo urbano.

Áreas de Valdivia que recoge el PRC de 1988 y que son la base de la propuesta de PRC de 2005. Fuente: Estudio para Actualización del PRC de Valdivia, PULSO S.A., Abril de 2005.

En términos globales, la ciudad de Valdivia presentaba en 1988 la siguiente distribución del uso de suelo:

INDUSTRIA 14,13% del área consolidada

EQUIPAMIENTO 14,38% del área consolidada

VIVIENDA 59,3 % del área consolidada

VIALIDAD 7,84% del área consolidada

ZONAS DE RESTRICCION 4,16% del área consolidada

Finalmente, el PRC 1988 determina los sectores que constituirán el área de extensión de la ciudad:

LAS ANIMAS 21,2 hectáreas.

ISLA TEJA 55,6 hectáreas.

COLLICO 20,5 hectáreas.

TORO BAYO 259,0 hectáreas.

SECTOR SUR: a continuación del límite del área consolidada en el cuadrante determinado entre el río Valdivia y la Av. Picarte.

537,1 hectáreas.

TOTAL 893, 4 hectáreas.

La ocupación de tales zonas se establece en base a prioridades determinadas sobre bases técnicas en relación a la ocupación inmediata, lo que hace que la primera prioridad sea la ocupación de las zonas colindantes con el límite de lo consolidado en 1988, y así paulatinamente.

El plan propone un régimen de ocupación en tres decenios:

Decenio Habitantes % de ocupación Hectáreas

1987 – 1997 15.880 23,1 206,4

1997 – 2007 22.490 32,7 292,1