Desde hace algún tiempo, Anif había venido mencionando la existencia de una burbuja hipo- tecaria en el mercado de vivienda colombiano. Ello se evidenciaba en el continuo repunte de los pre- cios de la vivienda frente al menor crecimiento experimentado por los ingresos de los hogares. Así, al cierre de 2016, los precios de la vivienda nueva y usada registraron un crecimiento acumulado (en el período 2005-2016) del 82% y del 102%, respectivamente. Ello impli- có un crecimiento promedio anual del 6.6% para la vivienda usada y del 5.6% para la vivienda nueva, muy superior al 4.3% del PIB, al 4.2% del consumo de los hoga- res y al 4% del ingreso disponible (entendiéndose ingreso disponible como el consumo de los hogares menos los impuestos totales), ver gráfico 27. En términos acumu- lados, la diferencia es aún más grande, puesto que los ingresos registran tasas de crecimiento acumulado en el rango 53%-59% para el período 2005-2016, frente a las ya mencionadas expansiones del 82%-102% de los precios de la vivienda.
Dicha brecha entre el ingreso de los hogares y el precio de la vivien- da también se puede evidenciar a
la hora de definir las condiciones necesarias para la adquisición de vivienda. Así, el número de salarios mínimos legales (SML) necesarios para adquirir vivienda aumentó de 366 en 2005 a 537 en 2016. Lo anterior, en términos de años de vida destinados al consumo de vivienda, implica que, al corte del año 2016, los hogares colombia- nos debían dedicar 44.8 años a la adquisición de vivienda frente a 30.5 de 2005. Para el año 2017 esta brecha disminuyó levemente, cayendo a 525 SML para la adqui- sición de vivienda y manteniéndo- se estable en 43.8 años.
En materia de precios, se observan crecimientos del 2.6% real anual (a mayo de 2017) según el Índice de Precios de la Vivienda Nueva de
Gráfico 27. Índices de precios e ingresos en Colombia (2005=100)
Fuente: cálculos Anif con base en Dane y Banco de la República. Ingresos < Precios
Recuperación de los precios de la vivienda
Crecimiento Acum. Prom.anual
2006 2008 2010 2012 2014 2016 53 4.0 PIB 57 4.2 Ingreso Disponible 59 4.3 Consumo de los hogares 102 6.6 Vivienda Usada 82 5.6 Vivienda Nueva 90 110 100 130 150 170 190 210 120 140 160 180 200
Galería Inmobiliaria (vs. 0.8% un año atrás). Por su parte, el Índice de Precios de la Vivienda Nueva del Dane se expandió al 2.6% anual al corte de marzo de 2017 (vs. -0.8% de 2016), mientras que el Índice de Precios de la Vivienda Nueva del DNP lo hizo al 0.7% en diciembre de 2016 (vs. -0.1% en 2015). Asimismo, el Índice de Precios de la Vivienda Usada del Banco de la República se expan- dió al 4.6% al corte de diciembre de 2016 (vs. 5.9% un año atrás). Nótese que dichas variaciones representan una moderación im- portante frente a las expansiones del 9%-11% (real) observadas durante 2013-2014, evidenciando un “suave rasgamiento de la bur- buja hipotecaria”. No obstante, cabe resaltar que, en niveles, los precios de la vivienda (nueva y usada) continúan siendo bastante elevados, ubicándose entre un 24% y un 49% por encima de su promedio histórico (ver gráfico 28). Desafortunadamente, a nivel re- gional, dicha estabilización de los precios solo es evidente en la ciudad de Bogotá, donde se han presentado variaciones práctica- mente nulas (o negativas) en los últimos meses (+0.5% a mayo de 2017 vs. -0.5% un año atrás). En contraste, los precios de Medellín y Cali han registrado aceleraciones importantes, expandiéndose al 8% anual (vs. +6% en 2016) y al 7% anual (vs. +0.6%), respectiva- mente. Por su parte, en términos de niveles, la situación continúa siendo preocupante. Allí, los pre- cios de la vivienda en Bogotá se ubicaron un 25% por encima de su promedio histórico (al corte de mayo de 2017), manteniendo su posición como la ciudad más cara del país (precios entre $2-8 millones por m2). Entre tanto, los
precios de Medellín superan en un 24% a su promedio histórico (entre $2-6 millones por m2), mientras
que en Cali lo hacen en un 19% ($1-4 millones por m2, siendo los
más bajos del país), ver gráfico 29. Este comportamiento mixto de los precios a nivel regional, ha ge- nerado unas reacciones bastante variadas por parte de la demanda de vivienda. Así, al corte de mayo de 2017, las ventas de vivienda
Gráfico 28. Precios de la vivienda en Colombia (Promedio 1989-2017=100)
Fuente: cálculos Anif con base en DNP (solo Bogotá), Banco de la República (total nacional), Dane (total nacional) y Galería Inmobiliaria (Bogotá, Medellín y Cali).
149 dic-16 124 may-17 145 Dane mar-17 136 dic-16 (Usada) (Nueva) (Nueva) (Nueva) 2013 2009 2005 2001 1998 2017 BR DNP Galería 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150
a nivel nacional se contrajeron al -0.9% anual en el acumulado en doce meses frente al 8.1% de un año atrás (ver gráfico 30). Dicha desaceleración obedece principalmente al desplome en ventas registrado en la ciudad Medellín (-14.7% acumulado en doce meses a mayo de 2017 vs. +24.7% de 2016), afectadas por: i) la reciente aceleración de
Asequibilidad
El Índice Anif de Asequibilidad de Vivienda (IAAV) es un indicador construido por Anif con el fin de evaluar la capacidad de los hogares colombianos para adquirir vivienda. Dicho índice relaciona el ingreso de los individuos con el valor promedio de la vivienda en el país, incluyendo consideraciones respecto al costo
de los créditos hipotecarios. Así, el numerador de esta relación viene dado por los ingresos, donde ana- lizamos salarios particionados por estratos: bajo (2 SML), medio (10 SML) y alto (20 SML). El denomi- nador es el índice de precios de vi- vienda (en este caso, usamos aquel calculado por Galería Inmobiliaria). sus precios (ya comentado); y ii) un efecto estadístico en contra frente a las expansiones del 20%-30% de inicios de 2016. Por su parte, las ventas de Bogotá (+7.1% en 2017 vs. +0.4% en 2016) y Cali (+4.4% vs. +19.3%) registraron variaciones positivas, aunque con una cierta tendencia descendente en Cali (en línea con el mayor cre- cimiento de sus precios).
Gráfico 29. Precios de la vivienda en Colombia por ciudades
(promedio 2005-2017=100, mayo de 2017)
Fuente: cálculos Anif con base en Galería Inmobiliaria (Bogotá, Medellín y Cali). Nacional Bogotá Cali Medellín 125.5 124.2 118.7 123.7 2013 2009 2011 2014 2017 80 90 100 110 120 130
Gráfico 30. Ventas de vivienda en unidades (var. % anual, promedio en 12 meses, mayo de 2017)
*Bogotá y municipios aledaños (Soacha, Mosquera, Chía y Cota). Fuente: cálculos Anif con base en Galería Inmobiliaria.
Medellín Cali Total Bogotá* 4.4 Efecto Space -14.7 -0.9 7.1 2012 2013 2014 2015 2016 2017 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 70 PIPE-I PIPE-II
Durante 2016-2017 el IAAV ubicó a todos los segmentos de ingresos (a nivel nacional) en el plano de asequibilidad desfavorable (ver gráfico 31). Allí influyeron: i) los altos niveles de los precios de la vivienda, ubicándose todavía entre un 24% y un 49% por encima de su promedio histórico (pese a las moderaciones recientes, como ya comentamos); y ii) el apretón monetario realizado por el Banco de la República, incrementando la tasa de intervención en +325pbs entre septiembre de 2015 y agosto de 2016 (y sosteniéndose en ni- veles del 7.75% hasta diciembre de 2016). Esto último, generó un marcado repunte en las tasas de interés de vivienda (+179pbs en VIS y +108pbs en No-VIS, entre septiembre de 2015 y abril de 2017), las cuales apenas reversa- ron su tendencia en febrero-marzo de 2017, en línea con el reajuste de la tasa de interés de intervención (-200pb entre diciembre 2016 y junio 2017).
Perspectivas
Prospectivamente, se espera que el sector de las edificaciones reciba un impulso importante por cuenta de la activación de la nueva ronda de impulsos gubernamentales a la vivienda con el programa “Co-
lombia Repunta”. En particular, con la apertura de nuevos cupos en los programas de: i) Mi Casa Ya (+30.557 cupos en 2017); ii) sub- sidio a la tasa VIS y VIP (+33.500 cupos); iii) subsidio a la tasa No-VIS
Gráfico 31. Índice Anif de Adquisición de Vivienda (IAAV) (Total nacional, base 2005-2017=100, abril de 2017)
Fuente: cálculos Anif con base en Galería Inmobiliaria y Superintendencia Financiera.
2 SML 10 SML 20 SML2 SML con subsidio
Descenso Recuperación Descenso
Asequibilidad Más favorable Menos favorable 2012 2011 2010 2013 2014 2015 2016 2017 90 92 87 78 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150
(+25.000 cupos); y iv) vivienda gratis (+12.500 cupos). A esto se le suma la reciente ampliación del cupo (y el rango) del programa de subsidios a la tasa No-VIS, ahora incluyendo vi- viendas de hasta 435 SML (+25.000 cupos en 2017 y +20.000 en 2018 y 2019, respectivamente). Pese a ello, el PIB edificador se desaceleraría hacia crecimientos de solo el 2.1% anual durante el año 2017 como un todo (vs. 6% de 2016). Allí incidiría: i) el rasga- miento de la burbuja hipotecaria no apalancada, donde las expan- siones en los precios actualmente rondan niveles del 0%-3% real (vs. el 9%-11% de años anteriores); ii) algunas restricciones de oferta dada la incertidumbre jurídica de los POTs regionales; y iii) los aún elevados niveles de las tasas de interés hipotecarias, aunque ello
debería moderarse a medida que se profundice la transmisión credi- ticia de las reducciones de -200pb en la repo del BR durante diciembre de 2016–junio de 2017 (llevándola a su actual nivel del 5.75%). Por su parte, las obras civiles crecerían a tasas favorables del 5.7% anual en 2017 (vs. 2.4% en 2016), impulsadas por: i) la ejecu- ción de la primera ola de conce- siones 4G; y ii) una recuperación de la inversión de infraestructu- ra minero-energética, influenciada por el alza de los precios internacio- nales del petróleo (el Brent cerraría 2017 en niveles de US$52/barril vs. US$44/barril de 2016). Todo ello redundaría en un crecimiento del 4.2% anual en la construcción como un todo, manteniéndose re- lativamente estable frente al 4.1% de 2016.