5.1. DEFINICIÓN.
Veamos algunas definiciones de expertos en el tema:
- EDILBERTO CABRERA YDME61.- “Los Principios Registrales son dogmas o notas de una determinada disciplina, de un sistema o de una legislación y concretamente, que constituye el derecho inmobiliario Registral. Tales notas, caracteres o rasgos, para que merezcan la consideración de principios, han de ser básicos”.
- ÁLVARO DELGADO SCHEELJE62.- “Son los medios o instrumentos a través de los cuales, en forma mediata o inmediata se alcanzan los fines de
61 CABRERA YDME, Edilberto. “El Procedimiento Registral en el Perú”. Edit. PALESTAR. Lima-2000. 1er edición. Pp. 73 - 74
62 DELGADO SCHEELJE, Álvaro. “La Publicidad Jurídica Registral en el Perú: Eficacia y principios registrales, Revista Peruana de Derecho Notarial”. Lima-2001. Pp. 21
Dirección
de Sistemas
de Informática
la publicidad registral; esto es, la seguridad jurídica en sus dos manifestaciones, la estática y la dinámica. Por lo tanto los principios registrales, en tanto características o rasgos fundamentales que dan forma sustancial a un determinado sistema, no son otra cosa sino las diversas maneras como este sistema de publicidad registral, en particular cumple sus fines de seguridad jurídica”.
- SANZ FERNÁNDEZ63.- “Son las reglas fundamentales que sirven de base al sistema registral de un país determinado y que pueden especificarse por inducción o abstracción de los diversos preceptos de su derecho positivo”.
5.2. PRINCIPALES PRINCIPIOS REGISTRALES.
5.2.1. PRINCIPIO DE ROGACIÓN.
El artículo 2011 del C.C. prescribe- “Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro".
63 SAN FERNANDEZ. “Instituciones de Derecho Hipotecario”. TOMO 1. Madrid – 1998. Pp. 23.
Dirección
de Sistemas
de Informática
Se le llama también principio de instancia o de petición, puesto que las
inscripciones se hacen a pedido de parte; el pedido se hace a partir de un
formato impreso gratuitamente entregado por la Oficina Registral y esto da
inicio al procedimiento registral.
Si los derechos reales son incompatibles, nuestra Sistema Registral protege a
quien hubiera inscrito su derecho en primer lugar, así por ejemplo en la doble
venta de bienes inmuebles, perjudicando a los que no hubieran inscrito o
hubieran inscrito con posterioridad por primacía registral.
A partir de la solicitud de inscripción, el Registrador califica la capacidad de
los otorgantes y la validez del acto. Si el derecho adquirido no fuese inscrito,
se aplicará las normas del derecho común, es decir la teoría general de los
derechos reales o del negocio jurídico. El Código Civil opta por una opción la
cual el registrador si puede de oficio inscribir un derecho, en el hipotético
caso de las hipotecas legales (artículo 1118 y 1119 del Código Civil).
5.2.2. PRINCIPIO DE PRIORIDAD.
El artículo 2016 del C.C. prescribe- “La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro.”. Según ROCA SASTRE64, este principio “Es el principio hipotecario en virtud del cual el acto registrable que primeramente ingresa en el Registro de la Propiedad se antepone con preferencia excluyente o superioridad de rango, a cualquier otro acto registrable que, siéndole incompatible o perjudicial, no hubiere sido presentado al Registro o lo hubiere sido con posterioridad aunque dicho acto fuese de fecha anterior”. El autor lo ubica en el plano de la
64 ROCA SASTRE, Ramón. Derecho Hipotecario, Tomo II, 6° edición. Editorial Bosch, Barcelona, pág. 147
Dirección
de Sistemas
de Informática
inscripción de hipotecas, dado que sostiene que la inscripción de varios actos
jurídicos hipotecarios respecto al mismo bien inmueble, puede ser en
simultáneo, ya que dichos derechos no son incompatibles. En cuanto a que si
dichos derechos fuesen incompatibles, como por ejemplo: en la concurrencia
de acreedores, se va a preferir al primero que inscriba conforme al artículo
1135 del Código Civil.
Este principio en caso de conflicto de derechos. a) Tiene preferencia el título
que primero se presentó en el Registro, aunque sea de fecha anterior y b)
prevalece el título inscrito ante el no inscrito.
5.2.3. PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL.
El artículo 2014 del C.C. prescribe- “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con
facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho,
aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos
archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del registro”.65
La Exposición de Motivos del Código Civil, considera a este principio
“constituye en todo sistema registral donde aparece, la médula central de su estructura y la expresión más clara de los alcances de la protección que el
registro blinda al tráfico patrimonial”66.
65 Artículo modificado por la Primera Disposición Complementaria Final de la Ley N° 30313, publicada el 26 marzo 2015
66 Comisión Revisora del Código Civil. Ob. Cit., pág 824
Dirección
de Sistemas
de Informática
El principio de la fe pública registral se despliega a partir del principio de
apariencia que genera el Registro, por tanto su forma de adquisición y eficacia
es a non domino (sin ser propietario) y eso se debe principalmente por el
principio de legitimación, puesto que si el asiento registral se debe presumir
cierto y eficaz, por tanto lo lógico es proteger al tercer registral que adquiere el
bien guiándose en lo que consta; sin embargo al ser la transferencia de forma
(a non domino), puesto que no es el transferente el verdadero dueño del bien y
la regla “Nemo plus iuris ad alium tranferre potest, quam ipse habere” - Nadie puede transmitir a otro más derecho que el que él mismo tenga –, se obvia; en consecuencia exige para su eficacia ciertos requisitos que la Ley y la
jurisprudencia señala de forma expresa y restricta, ya que en el supuesto de
salvaguardar la adquisición del Tercero Registral en desmedro del verus
dominus genera la adquisición del tercero registral y la restricción del derecho al verdadero dueño.
Los requisitos que la Ley y la Jurisprudencia67 imponen en este principio son:
LA LEY LA JURISPRUDENCIA DE LA
CORTE SUPREMA El Transferente aparezca con
facultades para otorgarlo
Se trate de una adquisición a título oneroso
La Adquisición sea a título Oneroso
El otorgante aparezca registralmente con capacidad para disponer el derecho
El Tercero sea de Buena Fe El adquiriente haya inscrito su derecho El Tercero (adquirente) inscriba el
Derecho Transferido (recién se llamará Tercero Registral)
Que en los asientos registrales ni de los títulos inscritos aparezcan las causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante; El derecho transferido se anule,
rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan
El tercero adquirente haya actuado de buena fe al momento de la celebración del acto jurídico, así como al momento de su inscripción 67 CASACION N° 3098 - 2011
Dirección
de Sistemas
de Informática
y Comunicación
A continuación graficaremos la lógica del Principio de Buena Fe Pública
Registral antes de la vigencia de la Ley 30313, la cual prescribía “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos”.
Con la vigencia de la Ley 30313, “Ley de Oposición al Procedimiento de Inscripción Registral en Trámite y Cancelación del Asiento Registral por Suplantación de Identidad o Falsificación de Documentación”, en su artículo 5, dispone que “La información contenida en las inscripciones y anotaciones preventivas que han sido canceladas, no perjudica al tercero en los términos establecidos en el artículo 2014 del Código Civil. Tampoco perjudican las inscripciones, anotaciones o los títulos pendientes cuya prioridad registral sea anterior al asiento de cancelación”, en consecuencia modifica el artículo 2014 del Código Civil a partir de la Primera Disposición Complementaria Final de
la Ley N° 30313, y agrega el supuesto de “cancele”, quedando “…mantiene VERUS DOMINUS
ADQUIRENTE
TRANSFERENTE TERCERO REGISTRAL
- El Tercero
(adquirente) inscriba el Derecho.
- Buena Fe.
- Acto jurídico Oneroso.
- aparece con
facultades para
transferir el
Derecho. - Este Acto se anula, rescinda, o resuelva.
- Transferencia a non domino.
Dirección
de Sistemas
de Informática
su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante…”, no obstante el gráfico, con respecto a la vigencia del anterior artículo 2014 del c.c., cambia; debido a que los
supuestos de anule, rescinda o resuelva, se da por entendido que hubo
participación y transferencia del verus dominus, por tal motivo, a pesar de que
el primer acto entró en una patología contractual, dicha parte tuvo una
intencionalidad de transferir el derecho a partir de su Autonomía Privada y es
por ello que se da preferencia al Tercero Registral, sin embargo en el otro
supuesto de “cancela”, se ubica dentro del plano de que el verus dominus no participa de la primera transferencia puesto fue suplantado, a pesar de ello la
segunda transferencia a partir de dicha la suplantación de identidad, logra tener
efectos positivos al Tercero Registral; entonces la Ley 30313 que permite la
cancelación del Asiento Registral, no tiene ninguna razón de ser, ya que los
efectos jurídicos igual se van a dar; y es así como Ley se convierte en la mejor
herramienta para agotar el delito.
A la fecha existe en el Congreso de la República un proyecto de ley otorgado
por la bancada de Solidaridad Nacional, por iniciativa del Congresista Vicente
Antonio Zeballos Salinas, quien solicita la modificación del artículo 2014 del
C.C., el cual prescribe “la inscripción no convalida la nulidad, empero cuando el titular inscrito ha otorgado algún derecho real a un tercero adquirente oneroso y de buena fe, que a su vez se inscribe, entonces mantendrá su adquisición, aunque se declare su nulidad o ineficacia del acto jurídico anterior al suyo, siempre que se tratase de vicios que no consten en el registro. La buena fe se presume. La protección del tercer adquirente no es aplicable cuando los actos jurídicos anteriores y del suyo propio, son
Dirección
de Sistemas
de Informática
falsificados o adolecen de nulidad por ausencia total de manifestación de voluntad o voluntad suplantada”.
Siendo la fe pública registral, una forma excepcional de adquisición a partir de
la apariencia generada por el Registro; trataremos a continuación su definición
y elementos que debe contener el principio de apariencia registral.
5.2.3.1. PRINCIPIO DE APARIENCIA REGISTRAL.
El principio de apariencia se refiere a primer término que da primacía
a lo objetivamente declarado. Su finalidad fundamental de la
apariencia es dar mayor seguridad jurídica en las transferencias siendo
la seguridad jurídica "la expectativa razonablemente fundada del
ciudadano en cuál ha de ser la actuación del poder en aplicación del Derecho"68.
En el derecho civil son varias las instituciones que son reguladas a
partir de este principio, por ejemplo: El heredero aparente regulado en
el artículo 665 del Código Civil, así como la presunción de posesión
que se reputa propietario, articulo 912 del C.C.
Los elementos que debe tener la apariencia en el ámbito contractual
según LORENZETTI69 son:
o La existencia de un título válido, sin embargo, considera que excepcionalmente puede estar basada en la mera apariencia de un
título, sin que este exista realmente; consideración que no
compartimos puesto que el derecho se basa a partir de hechos
68 Sentencia del Tribunal Constitucional (STCE 36/1991, FJ 5),
69 SOTO COAGUILA, Carlos Alberto y VARGAS MACHUCA, Roxana. Contratación Privada – contratos
predispuestos -contratos conexos- Código Europeo de Contratos. Primera Parte Sistema de Contratación
Privado. Por Ricardo Luis Lorenzetti.Editorial JURISTAS. Lima-2002. Pp. 54 y ss.
Dirección
de Sistemas
de Informática
creados por culpa de la parte que genera la apariencia, si este
“hecho” no existió, no hay nada que se puede imputar.
o Creación de una apariencia; este elemento considera que debe
haber una expectativa jurídica creada por la conducta de una parte
y dicha conducta debe haber o no culpa. Consideramos que la
conducta negligente es la que genera la apariencia, y es a él a
quien se le debe imputar los efectos generados; si no fuese así,
sería ignorar toda la esfera privada de las personas imputándose
los efectos sin tener ninguna culpa al hecho, por tal motivo
JOSSERAND afirma “quien crea una apariencia, se hace prisionero de ella”70.
o Existencia de la confianza; esto viene por la conducta del tercero que ha creído en la apariencia; no obstante dicha confianza no es
subjetiva, sino objetiva y a su vez que el tercero no haya podido
conocer la verdadera situación empleando una diligencia media
(autoinformación frente a la contratación).
o Su aplicación a los sistemas expertos; se refiere que existen situaciones de hecho que por su notoriedad es objetivamente
idónea para generar confianza en los terceros.
70 Los tribunales Argentinos, inclusive en su vigente código civil y comercial, lo han tenido claro desde antaño la culpa del verus dominus. En la Cámara Nacional Civil, Sala 26 marzo 1985. Cit. DE REINA TARTIÉRE, Gabriel. La posesión, Abelero Perrot, Buenos Aires 2010, P. 104. “predomina en la doctrina la corriente de interpretación del art. 1051 CCiv, según la cual la transmisión de dominio de inmuebles realizadas por quien no es el titular de ese derecho real (a non domino) urdidas sobre la base de una
falsificación de la firma del enajenante o de la presentación al notario de documentos falsos (…), la
transferencia no puede surtir efectos ni siquiera respecto de terceros adquirentes a título oneroso y de buena fe (por tanto) los principios de la apariencia jurídica, de la protección a los terceros de buena fe, y de la preferencia de la seguridad dinámica frente a la estática, deben ceder frente al interés del
verdadero propietario que no tuvo ninguna autoría y participación –siquiera viciada- en el acto, y que
siendo ajeno a la maniobra es su principal víctima”.
Dirección
de Sistemas
de Informática
En cuanto a la apariencia registral creada por el fraude inmobiliario,
debe considerarse si es el legítimo propietario, por medio de su
negligencia, quien ha creado una situación de apariencia, la respuesta
obviamente es que no; sin embargo existen opiniones que considera
que el legítimo propietario al no presentarse en Registros Públicos a
ver los títulos archivados de su bien inmueble, está actuado bajo
negligencia; dicha afirmación es totalmente absurda, puesto que
Registro se creó, como bien se explicó anteriormente, no solo para
garantizar el tráfico inmobiliario, sino principalmente parar asegurar
un derecho. La culpa lo tienen las instituciones públicas que se
encargan del tráfico, como son notarios, árbitros, registradores, etc. si
esto no fuese así, el Ordenamiento Jurídico Civil violaría un aforismo
de antaño “el delito no crea derecho”, en consecuencia, por criterios de justicia, la falsificación no puede producir ningún efecto jurídico.
En cuanto al Principio de Buena Fe Registral, en los supuestos de que
el acto se anule, rescinda o resuelva (antes de la Ley 30313) y a pesar
de todo se da la adquisición del bien inmueble al tercero de buena fe,
se fundamenta esta excepción en evitar el riesgo consistente en que la
ineficacia general del acto jurídico pueda afectar los adquirente
sucesivos; pero por qué considerar justificada estos tres supuesto de
adquisición a non domino, y no considerar a la inexistencia del
negocio; la respuesta es que en los tres supuestos el negocio ha
existido en el mundo fenoménico (es un hecho dado), y por tanto el
legítimo propietario (por más que este envestido por una causal de
nulidad, como por ejemplo su incapacidad) ha creado esa situación
Dirección
de Sistemas
de Informática
jurídica de apariencia por su participación directa, por ello su
conducta sí fue negligente y se verá afectado por las consecuencias
jurídicas que genera la apariencia, no obstante ¿se podrá aplicar el
mismo criterio en caso de la inexistencia?, objetivamente que no; ese
hecho nunca ha existido y con el rigor científico del derecho social, no
puede generar ninguna apariencia por más que conste en el Registro
siendo injustificado jurídicamente el otro supuesto agregado con la
Ley 30313 de cancelar el asiento y aun así se dé la adquisición a non
domino.
5.2.4. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN.
El artículo 2013 del C.C. prescribe- “El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes”.71
El principio de legitimación o presunción de exactitud es la base para el
Tráfico Jurídico, puesto que presume la correspondencia entre la realidad
registral con la extra-registral, y así dar cabida a la trasferencia de un bien, a su
gravamen, así como la modificación o su extinción de un Derecho, etc; su
71 Artículo modificado por la Primera Disposición Complementaria Final de la Ley N° 30313, publicada el 26 marzo 2015
Dirección
de Sistemas
de Informática
principal fundamento es la protección jurídica a la apariencia del Registro. La
presunción atribuida que señala el principio es la iuris tamtum, es decir admite
prueba en contrario a favor de titular registral.
En cuanto a la presunción de exactitud, consideramos a que acto inscrito o
derecho se extiende este principio, según CABRERA YDME72, son:
- A la existencia del derecho, puesto que el principio de legitimidad, su
principal función es que el derecho que consta en registros existe desde
la fecha y hora que fue presentada al Registro para los terceros; y fenece
o termina hasta cuando se inscriba un nuevo título.
Debe entenderse que la existencia del derecho solo se entiende en
términos de derecho registral, es decir de su aspecto formal de reconocer,
ya que, obviamente, el derecho, en tanto derecho, existe así no esté
inscrito; no obstante aquellos actos o derechos que no estén inscritos, no
existen para el Registro.
- A la titularidad o pertenencia del Derecho, y así los terceros tienen la
seguridad de conocer la identidad del titular registral.
- Al título o causa de la adquisición del derecho, es decir que el principio
se hace extensivo a la causa o título del cual deriva el derecho o acto
inscrito en el Registro.
- A la extensión del derecho, en consecuencia no solo da seguridad en
cuanto a la existencia del derecho, sino a la extensión de este, es decir
que el derecho puede tener todas las modalidades de los actos posibles,
entre ellas los pactos, condiciones, resoluciones, etc; así como a los datos