CAPÍTULO I. CARACTERIZACIÓN DEL TERRITORIO DE LA PARROQUIA TAMBILLO
4 CAPÍTULO IV: PROPUESTA DE ZONIFICACIÓN DE LAS ÁREAS DEL TERRITORIO DE
7.3 PROPUESTA DE USO Y OCUPACIÓN DE SUELO PDOT MEJÍA 2013
Propuesta de uso y ocupación de suelo
Completando los aspectos determinantes del plan y como parte del fortalecimiento institucional se debe considerar un plan de acción que contenga un estudio profundo y detallado de la estructura urbana existente en el cantón, por lo que es necesario desarrollar un proyecto del uso y ocupación del suelo urbano de manera integral, posibilitando que este instrumento técnico administrativo facilite y viabilice el desarrollo de estos asentamientos humanos.
Inmediatamente se procede a presentar las líneas de acción de este plan urbano, el mismo que deberá ser revisado y ajustado acorde a las nuevas demandas socio espaciales.
El Plan considera al PUOS como la principal herramienta de gestión y concreción de los objetivos planteados, sin perjuicio de otros instrumentos como planes maestros, especiales, parciales que se podrán derivar y que viabilizarán la concreción del POT. El Plan de Uso y Ocupación del Suelo deberá entrar en vigencia a más tardar dieciocho meses después de entrar en vigencia el presente Plan de Ordenamiento territorial.
Directrices para el Plan de Uso y Ocupación del Suelo:
El Plan de Usos y Ocupación del Suelo deberá regular la edificación y el uso del suelo, las alineaciones viarias, así como los futuros instrumentos complementarios que se aplicarán en los sectores sin ordenación pormenorizada. Contenido mínimo:
a) Clases de suelo:
Suelo urbano consolidado.
Comprende los terrenos que cuentan con todos los servicios e infraestructuras propios de los procesos de urbanización y que se encuentran total o parcialmente consolidados (superior al 50%) por la edificación.
El PUOS definirá de forma directa las condiciones de edificación y uso del suelo aplicable.
Los propietarios de suelo urbano consolidado tienen derecho a edificar conforme a lo establecido en el PUOS.
Suelo urbano no consolidado
Es el suelo que, aun teniendo un carácter urbano, no presenta las condiciones mínimas para servir a la edificación, y que requiere de un proceso de urbanización y/o de reordenamiento parcelario.
El PUOS establecerá las condiciones para la redacción de los planes complementarios necesarios para el reordenamiento parcelario y el efectivo reparto equitativo de las cargas y beneficios generados.
Los propietarios de suelo urbano no consolidado tendrán derecho a completar la urbanización y a edificar conforme a lo establecido en el PUOS y los planes complementarios.
Suelo urbano de protección
Es el suelo urbano en el cual por sus especiales características geográficas o de edificación se restringirá su uso y ocupación.
Los propietarios de suelo urbano de protección tendrán derecho a su uso conforme a lo establecido en el PUOS, sin perjuicio de recibir compensación oportuna por las cargas derivadas de la planificación establecida.
Suelo de expansión urbana
Es el suelo de reserva que por sus características propicias para la edificación servirá de soporte para nuevos desarrollos urbanos.
El PUOS establecerá las condiciones para la redacción de los planes complementarios necesarios para la transformación del suelo de expansión urbana en suelo urbano, determinando el reordenamiento parcelario y el efectivo reparto equitativo de las cargas y los beneficios generados.
Los propietarios de suelo de expansión urbana tendrán derecho a promover la transformación de dicho suelo mediante la presentación al municipio del correspondiente plan complementario. Mientras tanto no se haya transformado en suelo urbano, los propietarios tendrán derecho a su uso conforme a su naturaleza.
Suelo para sistemas generales.
Son las reservas de suelo para la vialidad y los grandes equipamientos estructurantes del territorio, y que son susceptibles de un proceso de expropiación.
Los propietarios de suelo destinado a sistemas generales, tendrán derecho a usar los terrenos conforme a su naturaleza, hasta tanto no sean adquiridos por la Administración para la ejecución de los equipamientos y sistemas viarios.
Suelo rural.
Es el suelo que no presenta asentamientos humanos con una clara estructura urbana y que está destinado principalmente a fines agrícolas, ganaderos, forestales, extractivos u otros relacionados con la utilización racional de los recursos naturales.
Los propietarios de suelo rural tendrán derecho a usar y disponer de sus propiedades conforme a su naturaleza rústica.
Suelo rural de protección.
Es el suelo que por sus especiales características geográficas y ambientales, o por presentar factores de riesgo, no es apto para recibir actividades urbanas de ningún tipo.
Los propietarios de suelo rural protegido tendrán restringido su derecho de construcción conforme al grado de protección establecido en el POT, el PUOS y en la legislación nacional vigente.
b) Zonificación:
Sectores
Dentro de zonas con la misma clasificación de suelo, el PUOS delimitará sectores con características homogéneas que servirán de base para el desarrollo de planes complementarios y la aplicación de herramientas de gestión de suelo.
El reordenamiento parcelario y el efectivo reparto equitativo de las cargas y beneficios generados tomará como área de actuación cada uno de estos sectores.
Uso global
Es aquel uso que el PUOS asigna con carácter dominante o mayoritario a una zona o sector y que es susceptible de ser desarrollado en usos pormenorizados por el propio PUOS o por alguna otra figura de planeamiento.
El PUOS definirá el uso global de todo el suelo correspondiente al Cantón.
Uso pormenorizado
Es aquél que detalla las condiciones de uso de cada terreno, completando lo establecido por el uso global.
El uso pormenorizado estará contemplado en el PUOS al menos para el área correspondiente a suelo urbano consolidado. Los usos pormenorizados en el resto del territorio podrán ser definidos mediante un plan complementario.
Cesiones de suelo
El PUOS establecerá las cesiones mínimas obligatorias de suelo para cada sector delimitado, con el objetivo de obtener suelo público de reserva para los equipamientos y espacios libres necesarios.
Lote edificable
Establecerá las condiciones mínimas exigibles para que un lote sea considerado edificable, así como las pautas para permitir la agregación y segregación de varios predios.
El PUOS detallará las condiciones necesarias para que un lote sea considerado edificable al menos en el suelo urbano consolidado. En el resto del suelo, y mientras no se desarrollen planes complementarios, definirá el valor de lote mínimo en función de la clasificación correspondiente.
Ocupación
Establecerá los parámetros de posición y ocupación de la edificación en el lote.
En suelo urbano, el PUOS detallará las condiciones de ocupación de todos los lotes, quedando en el resto del territorio a expensas del desarrollo del correspondiente plan complementario.
Edificabilidad y Aprovechamiento
Se entiende por edificabilidad la relación entre la superficie máxima edificable y la superficie neta de la parcela.
En suelo urbano consolidado el PUOS detallará la edificabilidad de cada lote y los parámetros edificatorios que lo condicionan. En el resto del suelo urbano o de expansión urbana el PUOS establecerá una edificabilidad media para cada sector, que posteriormente será desarrollado por un plan complementario
Condiciones de volumen y forma de los edificios
El PUOS establecerá las condiciones formales de las edificaciones conforme a la tradición cultural y arquitectónica del cantón, y a la imagen urbana deseada.
o El PUOS establecerá las condiciones para el desarrollo de los planes
complementarios que sean necesarios en los sectores definidos en la zonificación.
Estos completarán y detallarán aquellos aspectos que el PUOS sólo ordena de forma general, principalmente en suelo urbano no consolidado y suelo de expansión urbana.
o El plan de regulación urbana es complemento, ya que establece toda la
normativa respecto al uso y la ocupación del suelo urbano existente.
d) Normativa
o Normativa de edificación.- Establecerá la regulación edificatoria aplicable a
cada lote en función de su clasificación y de los parámetros de uso y ocupación establecidos en la zonificación.
o Normativa urbana.- Establece la normativa que regula el crecimiento, la
dotación de infraestructura y equipamiento en la trama urbana.
e) Herramientas de gestión
o El PUOS definirá las herramientas de gestión de suelo aplicables a cada
sector, para el efectivo cumplimiento de las determinaciones de la planificación y el reparto equitativo de las cargas y los beneficios generados.
Mientras el PUOS entre en vigencia las actuaciones en el territorio se las realizará a través de los mecanismos establecidos y con las normativas vigentes que no contradigan al PDOT.