CAPITULO I MARCO TEÓRICO
REGISTRO DE LA PROPIEDAD A) ANTECEDENTES HISTÓRICOS
En el Epígrafe anterior se abordó el origen del Derecho Registral, y de manera disimulada se fueron incorporando reseñas históricas sobre los inicios del Registro de la Propiedad como institución. En este apartado, nos concentraremos específicamente en las definiciones relativas al Registro de la Propiedad del Ecuador. A este respecto, el Diario el Comercio, en su edición digital del dieciséis de octubre de dos mil once, nos presenta una redacción muy clara sobre los antecedentes de nuestro Registro, por ello, nos remitiremos a dicho artículo periodístico.
‘La primera anotación que reportan los archivos del Registro de la Propiedad corresponde a un contrato de compraventa entre José Antonio Monroy y Juan Javier de Aguirre. Fue por una huerta de árboles de cacao, palma de cocos y una casa que lindaba con el río Baba por 4 100 pesos y seis reales. Ese documento, que consta como el número uno en el libro Anotaciones de Instrumentos Públicos, data del 23 de octubre de 1826. Ivole Zurita [Registrador, 2011] nos cuenta que dicho registro es el más antiguo en la ciudad. Desde entonces, el ente albergó gran parte de la historia de la ciudad luego de la Independencia del 9 de Octubre de 1820. A partir de 1826, cuando el Libertador Simón Bolívar fundó el Registro de la Propiedad como tal, en el nacimiento de la República, por sus libros pasaron hechos y transacciones de todo tipo.
La segunda anotación que se registró fue el 31 de octubre de 1826, en la Oficina Municipal. Fátima Ponce, jefa de Archivo de la Empresa Pública Municipal de Registro de la Propiedad, comenta que el documento inscribió la venta que Antonio Molina hizo a favor de Gertrudis Marques de una casa ubicada en el barrio del Astillero, frente al Hospital de la Caridad en 500 pesos. Uno de los hechos anecdóticos es el de la hipoteca de la esclava Petra Quiñónez. El documento registrado el lunes 4 de diciembre de 1826 indica que la esclava fue hipotecada por 100 000 pesos. El acreedor era Francisco Jurado y el deudor Juan Bauz. Giovanni Valle, funcionario, dice que según la historia se empeñaba a los esclavos. Había una cláusula que decía que si el deudor quería endosar la deuda tenía que contar con el consentimiento de la esclava.
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Y las historias son innumerables…“remato las casas situadas en Baba, Babahoyo y Palenal…”, “remato un pedazo de terreno para sembrar en río Daule…”, hipotecan una hacienda, casa y dos esclavos en 250 pesos [1842] siendo acreedor María Morán y el deudor Antonio Molina…”. También está el testamento de José Joaquín de Olmedo, el registro de los bloques de piedra que se trajeron desde España para construir el malecón… Todo eso ha perdurado a lo largo de los años salvándose, incluso, del gran incendio de Guayaquil en 1896.
El Registro de Guayaquil recogía información de otras jurisdicciones que a través de los años fueron desmembrándose para convertirse en cantones como Samborondón, Daule, Durán… En sus archivos físicos constan documentos desde 1851 hasta la fecha. 12 libros que recogen la historia entre 1826 y 1850 fueron enviados para la custodia y conservación al Archivo Histórico del Guayas, comenta Gina Delgado, gerente del Registro. Una de las características que tuvo el Registro en sus inicios fue que los documentos se hacían a mano, con tinta traída de Inglaterra, España y Estados Unidos, en papel de algodón. Zurita nos dice que era una caligrafía perfecta, de la época en que se decía que la letra con sangre entra.
El 5 de junio de 1974, en el Tomo 31, se reportó el último documento escrito a mano. Fue el gobierno de Guillermo Rodríguez Lara que decretó el término de la era manuscrita iniciándose la etapa de la escritura mecanografiada en papel sellado con timbres. Este sistema se registra desde el 25 de junio, en el Libro 32. María Lavid, quien para el 2011 llevaba laborando en la entidad 43 años, recuerda que en sus inicios [1967] trabajaban con índices generales hechos a mano, comenta: “teníamos que buscar, por letra, nombre a nombre, porque estaban revueltos. Las letras a las que les teníamos miedo, porque eran las más numerosas, eran A, C y M. Nos tomábamos hasta 15 días en encontrar un registro”. Ella ha vivido los últimos cambios en la entidad, entró cuando funcionaba en la Gobernación hasta los años ochenta en el que se trasladaron al Palacio de Justicia. Lavid sigue diciendo: “nos tocó empaquetar los libros y llevarlos en camiones. Cuando nos cambiamos al edificio actual [Víctor Rendón y Panamá en el 2001] se lo hizo con escolta de la Policía y guardias privados pues esta es la historia de Guayaquil”.
Ahora, en la era de la informática apuntan a ser parte de la Ciudad Digital que promueve el Municipio. Por ello se alista un concurso para digitalizar 18 millones de documentos de sus
27 libros5.
B) DEFINICIÓN
Definición general: El Registro de la propiedad es una institución pública destinada a crear titularidades en virtud de poder público y a la publicidad de la situación jurídica de los inmuebles, con la finalidad de proteger el tráfico jurídico.
En el Registro de la propiedad se adquieren el dominio y demás derechos reales con seguridad suficiente evitando reivindicaciones. La función básica del Registro no es publicar actos y contratos sino crear titularidades inatacables en virtud de un acto de poder público.
La implantación de los registros como nuevos mecanismos de seguridad se acompañó de la creación del Registrador de la Propiedad. Los fuertes efectos de los asientos exigen un intenso control de entrada, tanto formal como material, que recibe el nombre de calificación y que constituye la función del registrador.
El Registro de la propiedad también puede definirse como la institución que, destinada a robustecer la seguridad jurídico-inmobiliaria, tiene por objeto la registración de la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles, así como las resoluciones judiciales relativas a la capacidad de las personas y los contratos de arrendamientos y opción. El estudio del Registro de la Propiedad corresponde al derecho inmobiliario6.
Registro de la Propiedad en el Ecuador: El registro de la propiedad es un registro civil oficial y obligatorio en Ecuador en el que se colocan los derechos de propiedad sobre los bienes inmuebles, así como todos los demás derechos que recaen sobre estos. Es decir permite inscribir y dar publicidad a la propiedad de los bienes inmuebles. El principal fin del Registro de la Propiedad consiste en brindar información confiable a las personas sobre la propiedad, impuestos o limitaciones que se aplicaron a un bien inmueble para la realización de algún tipo de contrato sobre el mismo, además de dar seguridad jurídica a los actos realizados sobre los distintos inmuebles.
5. DIARIO EL COMERCIO. [2011]. Registro de la Propiedad guarda historia; Disponible en http://www.elcomercio.ec/pais/Registro- Propiedad-guarda-historia-Guayaquil_0_572942775.html
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Cada Municipio es el encargado de la administración de los Registros de la Propiedad de cada cantón, es por eso que ellos están a cargo también de la recaudación de impuestos relacionados con éste.
Los requisitos para realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad -principalmente de una transferencia de dominio- son:
Presentar la primera copia certificada de la escritura legalmente otorgada.
La escritura debe contener: Comparecientes y en qué calidad lo hacen, antecedentes de dominio, objeto del contrato, descripción, linderos y superficie del inmueble, cuantía o precio y las demás cláusulas de rigor de acuerdo al contrato.
Adicionalmente los documentos habilitantes como el pago de impuestos que genero el contrato, cédulas y papeletas de votación de los comparecientes, certificado de gravámenes y todos aquellos que den validez al título.
Cabe recalcar que estos documentos pueden estar sujetos a cambios, de acuerdo a las reglamentaciones de cada Gobierno Municipal.
Otro de los documentos que se obtiene es el certificado de propiedad, en donde se específica las propiedades que están a cargo de una persona en cada uno de los Municipios, para obtener este certificado será necesario llenar un formulario que se obtiene en las administraciones cantonales respectivas.
Una vez realizado este proceso cada año se pagará un impuesto predial, que será establecido por los respectivos gobiernos municipales. Existe un descuento del 10% para las personas que lo cancelen durante los primeros 15 días de enero. Este impuesto es destinado a la realización de obras en los respectivos barrios.
C) FUNCIÓN E IMPORTANCIA
GRISSEL [2008] nos dice que la función en que se enfoca todo Registro Público es dar a conocer la titularidad y condiciones que tiene todo sujeto de derecho sobre un derecho real o persona, y aún sobre situaciones de su personalidad, originándose así una presunción jurídica [iuris tantum], la cual permite contemplar el instrumento que ampara la información que es ingresada a un Registro, situación que en suma constituye una
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estabilidad jurídica en beneficio del legitimado, quien se encuentra en óptimas condiciones para defender el derecho que le ampara.
Todo Registro se considera importante por la trascendencia que tiene para el ámbito jurídico y económico de un país, ya que su existencia y organización junto con el marco jurídico que lo regule deben tener en consideración no sólo la publicidad de los actos jurídicos sino también, asegurar ‘la constitución, autenticidad, y prueba de aquellos derechos sujetos a inscripción’7.
D) REGISTRO DE TÍTULOS
Para la construcción teórica de este apartado invocaremos nuevamente a la doctrina general. GRISSEL [2008] nos dice que el Registro de Títulos se caracteriza porque es posible únicamente si es expresada la voluntad del que proporciona la información o titulante directamente ante el registrador. Los títulos inscribibles pueden ser:
a) Traslaticios; Parte del hecho de que se traspasa a otro el dominio, mediante la tradición, sin necesidad que medie el registro posterior.
b) Constitutivos; Lo que caracteriza a este tipo de registración es la creación de un derecho real nuevo, el cual no es independiente, si no que requiere de un antecedente ya inscrito, así para el caso el derecho de usufructo en donde existen dos derechos coexistentes los cuales son el nudo propietario y el de usufructo, en donde el propietario posee solamente la capacidad de disponer del bien inmueble no así de usarlo y gozarlo, ya que por voluntad propia ha cedido ese derecho que por ley le corresponde, teniendo en claro que una vez pasado el tiempo que dura el derecho de usufructo recupera totalmente sus facultades o sean el jus utendi [el usar la cosa], el jus fruendi [a todos sus frutos], el jus abutendi [la potestad de abusar], el jus disponendi [la disposición del bien], y el jus vindicandi [el poder de reivindicar a un injusto poseedor].
c) Modificativos; Trata principalmente de que el propietario dueño de un derecho real puede alterarlo, tanto ampliándolo como restringiéndolo.
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d) Declarativos; La duda que recae sobre un derecho debe ser justificada probando su existencia ya sea por vía notarial o judicial.
e) De reconocimiento; Este tipo de títulos se limita al reconocimiento de un derecho ya existente. En consecuencia al reconocerse lo que se hace es afirmar el derecho que se tenía con anterioridad, es así que esta clase de títulos viene a robustecer derechos que no estaban inscritos anteriormente a nombre de quien se le reconoce.
f) De extinción o cancelación; Este título se enmarca en la finalización o terminación de un derecho existente. Por ejemplo: una persona habiendo adquirido una obligación y habiéndola terminado procede a cancelarla cuando dicho gravamen ha sido inscrito.
E) LEY DE REGISTRO DEL ECUADOR
La Ley de Registro del Ecuador [1966], es una copia del Reglamento de Registro e Inscripciones [1869]. El Registrador da fe pública sobre la legalidad, autenticidad, antecedentes e historia del dominio. Sus asientos y certificaciones, son definitivos; dan publicidad sobre patrimonios privados y estatales, facilita su transmisión y financiación con la certeza de cual y quien es el dueño responsable. Sólo lo que dice el Registro se considera veraz.
El Artículo 1 de Ley de Registro define así el objeto del registro: “La inscripción de los instrumentos públicos, títulos y demás documentos que la ley exige o permite que se inscriban en los registros correspondientes, tiene principalmente los siguientes objetos:
a) Servir de medio de tradición del dominio de bienes raíces y de los otros derechos reales constituidos en ellos;
b) Dar publicidad a los contratos y actos que trasladan el dominio de los mismos bienes raíces o imponen gravámenes o limitaciones a dicho dominio; y,
c) Garantizar la autenticidad y seguridad de los títulos, instrumentos públicos y documentos que deben registrarse”.
TORRES y BERNAL [2013] nos dicen que la Ley de Registro está estrechamente vinculada con las leyes civiles, penales, tributarias, Ley del Sistema Nacional de Registro
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de Datos Públicos, etc., razón por la cual se exige que los Registradores y Registradoras de la Propiedad sean profesionales en Derecho, de tal forma que conozcan las consecuencias jurídicas que pueden ocasionar la falta de cuidado o el cometimiento de alguna anomalía al momento de la inscripción del acto o contrato8.
La Ley de Registro del Ecuador se encuentra estructurada en once Títulos vigentes y uno derogado:
TÍTULO I: Objeto del Registro
TÍTULO II: De la oficina del registro
TÍTULO III: Del registrador, sus deberes y atribuciones
TÍTULO IV: Del repertorio
TÍTULO V: de los registros y de los índices
TÍTULO VI: Títulos, actos y documentos que deben registrarse
TÍTULO VII: Del procedimiento de las inscripciones
TÍTULO VIII: De la forma y solemnidad de las inscripciones
TÍTULO IX: De la variación de las inscripciones y de su cancelación
TÍTULO XI: Disposiciones generales
TÍTULO XII: Disposición transitoria
EPÍGRAFE III