Reglas para distribuir las adjudicaciones

1. Las parcelas se adjudicarán en la forma que acuerden los propietarios.

2. En defecto de acuerdo, las adjudicaciones se realizarán según las siguientes reglas:

Artículo 174. Criterios de adjudicación.

Artículo 407. Coeficientes correctores del valor de las adjudicaciones reparcelatorias (en referencia al artículo 174 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. La retribución en especie al Urbanizador se ajustará a,lo que los propietarios convengan con él, y en defecto de acuerdo regirá el coeficiente de canje aprobado en el Programa, conforme a la proposición jurídico-económica con él seleccionada en competencia. Los acuerdos o convenios con el Urbanizador en ningún caso podrán ser contrarios a la Ley o a la ordenación urbanística aplicable, ni lesivos de derechos de terceros o del interés público.

Los coeficientes correctores del valor de las adjudicaciones, ya sea por localización, uso o tipología edificatoria se fijarán en el Proyecto de

a) La parcela se adjudicará al mismo propietario de la finca de origen si esta engloba toda la superficie de aquella y su dueño tiene derecho bastante para eso o, también, en el caso de edificación consolidada previsto en el artículo 193 y siguientes de esta ley.

b) Se procurará que las fincas adjudicadas estén situadas en el lugar más próximo posible a las antiguas propiedades de las que traigan causa.

c) Cuando la escasa cuantía de los derechos de algunos propietarios no permita que se adjudiquen fincas independientes a todos ellos, los solares resultantes se adjudicarán en proindiviso a tales propietarios. Esta misma regla se aplicará, en cuanto a los derechos no adjudicados, cuando el derecho de determinados propietarios no quede agotado con la adjudicación independiente que en su favor se haga.

d) Será preferible la adjudicación de fincas independientes al mayor número posible de propietarios, que la adjudicación en proindiviso, y esta última será preferible a la indemnización en metálico. En las adjudicaciones en proindiviso, se procurará también la creación de comunidades del menor número posible de comuneros.

Reparcelación que podrá ratificar o recalcular los fijados en el planeamiento.

2. En los supuestos de gestión directa para la promoción de suelo con destino a viviendas protegidas, la adjudicación de terrenos correspondientes a la cesión del 10% de aprovechamiento se efectuará gratuitamente a favor de la urbanizadora, vinculado a ese destino.

3. La finca o fincas adjudicadas al propietario se formarán, si es posible, con terrenos integrantes de su antigua propiedad. Para la aplicación de esta regla se exigirá la íntegra coincidencia de superficies y que el aprovechamiento subjetivo complete el derecho adjudicado.

Subsidiariamente se procurará la adjudicación según el criterio de proximidad respecto a la ubicación inicial de la finca aportada. En cualquier otro caso, la adjudicación podrá corregirse ponderando los distintos valores, según la localización, uso y calificación de las fincas adjudicadas, siempre que existan diferencias apreciables en aquellos que justifiquen la corrección y esta se calcule adecuadamente en el proyecto de reparcelación.

Artículo 406. Criterios de localización de las adjudicaciones reparcelatorias (en referencia al artículo 174 de la Ley Urbanística Valenciana)

En desarrollo del artículo 174.3 de la Ley Urbanística Valenciana, se establecen las siguientes reglas:

1. Para la aplicación de la regla de superposición entre finca de origen y parcela de resultado, se exige que la totalidad de los derechos del propietario complete una parcela de resultado y que esa parcela ocupe únicamente terrenos de la finca de origen de ese propietario.

2. La regla de superposición no será aplicable en el caso de que las antiguas propiedades estén situadas, total o parcialmente, en terrenos destinados por el Plan a dotaciones públicas u otros usos incompatibles con la propiedad privada.

4. Cuando la retribución al Urbanizador deba efectuarse en parcelas edificables, la reparcelación le adjudicará éstas, sin que para ello sea precisa la conformidad de los afectados.

5. El acuerdo aprobatorio de la Reparcelación podrá extinguir, total o parcialmente, salvo oposición expresa de todos los afectados, los condominios existentes sobre las fincas aportadas, en aplicación de los criterios y con los requisitos establecidos en las normas de Derecho Civil. A tal fin, el Proyecto propondrá las adjudicaciones en finca independiente de los derechos correspondientes a las cuotas indivisas de que cada copropietario sea titular. Idéntico tratamiento tendrán, si es posible, las respectivas cuotas indivisas de un condominio en el supuesto de que algunos de los condueños hubieran optado por retribuir al Urbanizador en metálico y otros en especie, mediante la cesión de parte de su derecho.

Artículo 408. Adjudicaciones en pro indiviso y su extinción (en referencia al artículo 174 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. Las adjudicaciones en pro indiviso y la extinción de los condominios regulada en el artículo 174.5 de la Ley Urbanística Valenciana se sujetarán a las siguientes reglas:

a) El Proyecto de Reparcelación podrá extinguir pro indivisos de origen salvo que todos los comuneros se opongan a ello durante la exposición al público del Proyecto.

b) Las adjudicaciones de parcela independiente en favor de condueños de origen sólo cabe si su derecho individual alcanza para ello. En caso contrario, procede la adjudicación de un proindiviso o la compensación en dinero, en función del aprovechamiento subjetivo de los condóminos

2. Potestativamente para quien redacte el Proyecto de Reparcelación, cuando el condominio estuviese constituido en origen y no se optase por extinguirlo, de acuerdo con lo previsto en el artículo 174.5 de la Ley Urbanística Valenciana.

6. No podrán adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que carezcan de características urbanísticas adecuadas para su edificación. El acuerdo aprobatorio de la reparcelación podrá adjudicar una misma finca en proindiviso a propietarios cuyo derecho supere la mitad de la parcela mínima, incluso contra la voluntad de los interesados. No adjudicará la misma finca en proindiviso, contra la voluntad de los interesados, a propietarios cuyo derecho no alcance la mitad de la parcela mínima, salvo que el condominio ya estuviera constituido en la finca inicial. Se entenderá que la adjudicación en proindiviso no se produce contra la voluntad de los interesados cuando dentro del período de exposición al público de la reparcelación, éstos no hayan formulado los requerimientos a que se refiere el apartado siguiente, sin perjuicio de lo que establece el punto 2 del artículo 170.

2. En relación con el régimen de adjudicaciones regulado en el artículo 174.6 de la Ley Urbanística Valenciana, se estará a las siguientes reglas:

a) El Proyecto de Reparcelación podrá adjudicar una cuota en proindiviso a aquellos propietarios cuyo derecho supere al 50% de la parcela mínima, pero no alcance para ser adjudicatarios de una parcela completa, aun en contra de su voluntad.

b) El Proyecto de Reparcelación sólo podrá adjudicar una cuota en proindiviso a aquellos propietarios cuyo derecho no supere el 50% de la parcela mínima en los siguientes supuestos:

(i) Que conste por escrito en el expediente el acuerdo de dos o más propietarios con cuota inferior al 50 por ciento que pretendan resultar adjudicatarios de una parcela en pro indiviso entre sí, y entre todos ellos reúnan derechos suficientes para ser adjudicatarios de una parcela completa independiente.

7. Durante la exposición al público de la reparcelación, a fin de evitar el proindiviso, los interesados, podrán efectuarse requerimientos recíprocos para sustituir las cuotas de condominio previstas en el proyecto con indemnizaciones en metálico. El requerimiento deberá cursarse mediante acta notarial y ofrecer, simultánea y alternativamente, el pago o el cobro de la indemnización en metálico, dando un plazo de diez días al requerido para elegir si prefiere pagar o cobrar a un mismo precio unitario. El pago o consignación de la indemnización deberá ser objeto de garantía financiera con carácter previo a la aprobación del proyecto de reparcelación. La aportación de la referida garantía es condición de eficacia de los indicados requerimientos. Si un propietario no atiende un requerimiento debidamente formulado se entenderá que prefiere cobrar y la reparcelación se aprobará en

e) Si la cuantía de los derechos de los propietarios, una vez deducida la retribución al urbanizador, en su caso, no alcanzase el quince por cien de la parcela adjudicable de menor aprovechamiento, la adjudicación podrá sustituirse por una indemnización en metálico. La misma regla se aplicará cuando los derechos no adjudicados a los que se refiere el apartado c anterior no alcancen dicho tanto por ciento.

f) Salvo en el caso de edificación consolidada regulado en el artículo 193 y siguientes de esta ley, no se podrán hacer adjudicaciones que excedan del quince por cien de los derechos de los adjudicatarios. El propietario a quien se adjudique un exceso deberá desembolsar su pago en la primera cuota de urbanización.

g) Si existen parcelas sobrantes, tras la aplicación de las anteriores reglas, podrán adjudicarse en proindiviso a los propietarios cuyo defecto de adjudicación supere el mínimo del apartado e.

consecuencia.

(ii) Potestativamente para el urbanizador , siempre que los propietarios no efectúen los requerimientos del artículo 174.7 de la Ley Urbanística Valenciana para resolver los pro indivisos.

Artículo 409. Requerimientos para la extinción de condominios (en referencia al artículo 174.7 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. Durante la exposición al público del Proyecto de Reparcelación, a fin de evitar el pro indiviso, quienes resulten adjudicatarios en condominio podrán efectuarse requerimientos recíprocos para sustituir las cuotas de condominio previstas en el Proyecto por indemnizaciones en dinero.

2. El requerimiento deberá cursarse mediante Acta notarial o mediante cualquier medio admitido en derecho que deje constancia de su recepción. El requirente habrá de ofrecer, simultánea y alternativamente, el pago o el cobro de la indemnización en dinero, dando un plazo de diez días al requerido para elegir si prefiere pagar o cobrar a un mismo precio unitario

3. El pago o consignación de la indemnización deberá ser objeto de garantía financiera con carácter previo a la aprobación del Proyecto de Reparcelación. La aportación de la referida garantía habrá de producirse en el plazo de quince días desde la terminación de los diez días referidos en el apartado anterior, siendo condición de eficacia de los indicados requerimientos. A los efectos de acreditar tal circunstancia, se depositará ante el Ayuntamiento la garantía expedida en favor de quien deba recibir la compensación.

4. El requerido podrá aceptar o rechazar el requerimiento. Cualquier condición incluida en la contestación al requerimiento deberá entenderse en el sentido de que el requerido rechaza ser compensado con dinero.

5. Si dentro del plazo de exposición al público del proyecto de reparcelación, alguno de los condueños efectúa requerimiento con el fin de proceder a la extinción del condominio, éste deberá realizarse a todos ellos. En caso contrario el requerimiento se entenderá por no efectuado. En aquellos supuestos en los que el requerido opte por pagar, la oferta se considerará realizada a todos los condueños.

Para los casos en que se ejerciten requerimientos o contestaciones reciprocas, se preferirá:

a) El remitido en fecha anterior.

b) Si se hubiesen emitido en la misma fecha, tendrá preferencia aquél que ofrezca mayor precio de adquisición

6. Si el propietario no atiende un requerimiento debidamente formulado se entenderá que acepta ser compensado en dinero

7. Para que el Urbanizador pueda requerir al Ayuntamiento la compensación en dinero del Excedente de Aprovechamiento, será necesario que tal posibilidad esté establecida en las Bases reguladoras de la programación. A estos efectos, los requerimientos servirán para valorar el Excedente de Aprovechamiento y la cuantía de la compensación ofrecida en el requerimiento no podrá ser inferior a la prevista en la Proposición Jurídico-Económica.

8. Cuando la cuantía exacta del derecho de un propietario no alcance o exceda lo necesario para adjudicarle lotes independientes completos, los restos, siempre que su cuantía no exceda del 15% de la parcela mínima edificable, podrán satisfacerse mediante compensaciones monetarias complementarias equivalentes a las diferencias de adjudicación. Si la cuantía de los restos es mayor del 15% de la parcela mínima, procederá la adjudicación de cuota indivisa de una finca resultante en condominio en los términos previstos en el artículo 172.2 de la presente Ley. La adjudicación podrá aumentarse para mantener en su propiedad al dueño de fincas con construcciones compatibles con la Actuación, imponiendo la compensación monetaria sustitutoria correspondiente.

Artículo 86. Reglas especiales sobre