2. LOS CICLOS INMOBILIARIOS Y MODELOS DE DETERMINACIÓN DE
2.2 Metodología y análisis empírico para estimar los precios de la vivienda:
2.2.2 Modelos Macroeconómicos
2.2.2.2 La vivienda como bien de consumo y bien de inversión
El análisis de los mercados de vivienda precisa distinguir la doble función que tiene la vivienda: bien de consumo y bien de inversión.
De acuerdo con Gónzalez (et al) (1993), desde una visión económica, la vivienda es al mismo tiempo, un activo de inversión y un bien de utilidad para su propietario, ya que le proporciona servicios de alojamiento para él y su familia.
Esta utilidad, de proporcionar servicios de alojamiento, la distingue de otros activos financieros (por ejemplo, una acción), cuya mera posesión no produce ninguna utilidad; pero también de otros activos reales que sí pueden proporcionar una utilidad como el disfrute por lo estético, pero que carecen de un mercado secundario suficientemente desarrollado como para permitir su inclusión en una cartera de inversión, como por ejemplo las obras de arte, etc.
La demanda inmobiliaria de vivienda por parte de un consumidor característico, durante un periodo de tiempo establecido, depende fundamentalmente de su renta y del coste de uso total de mantener económicamente una casa durante dicho periodo. El coste de uso es igual al coste de oportunidad (neto de efectos fiscales) de la inversión en vivienda más la depreciación de la misma, menos la variación esperada de su valor. El coste de oportunidad depende a su vez de las alternativas de inversión y de la financiación hipotecaria existente en cada momento.
La demanda será mayor cuanto mayor sea la renta familiar media neta disponible por hogar y menor sea el coste de uso. A su vez, el coste de uso será menor cuanto menor sea el coste de financiación hipotecaria y la rentabilidad de inversiones alternativas y cuanto mayor sean las expectativas de revalorización de la vivienda.
Las viviendas no sólo se adquieren para su uso y disfrute, sino que, como cualquier otro activo forman parte de una cartera de inversión. Por lo tanto se puede separar el mercado de consumo de servicios de alojamiento de vivienda, del mercado de compraventa de viviendas. Esto es posible por la existencia del
62 alquiler, mediante éste una familia puede consumir servicios de vivienda sin poseer una vivienda. Igualmente, una familia puede poseer una vivienda y alquilarla. En equilibrio, no obstante, toda vivienda tendrá un propietario y un usuario. Los propietarios de hogares con vivienda en propiedad tienen la doble consideración de inversores y consumidores de servicios, ya que adquirieron una vivienda que se alquilarán a ellos mismo por un alquiler virtual.
Como señala González et al (2006), en el mercado inmobiliario la vivienda como inversión, tiene que estar en equilibrio y por lo tanto la rentabilidad esperada, neta de costes de depreciación y plusvalías o minusvalías esperadas, se debe igualar a la rentabilidad alternativa en inversiones del mismo nivel de riesgo. Lo que implica que debe cumplirse una relación entre el precio de mercado de la vivienda y el alquiler de mercado de la misma.
Por ello, los modelos teóricos que explican el comportamiento del mercado de la vivienda se basan generalmente en una ecuación de demanda, en la cual el precio de la vivienda generalmente varía en función del stock de vivienda, de la renta disponible y del coste de uso.
En este sentido, Rodríguez (2006) destaca que existe un mercado de uso de la vivienda y otro mercado como activo. En el mercado de uso, el equilibrio se alcanza cuando el consumidor iguala el precio de los servicios de vivienda, representado por el alquiler real, a la utilidad marginal relativa de los servicios de vivienda en relación con el consumo de otros bienes.
´
( ,
)
´
U h
Rh
f y Kh
U c
(1)En la cual Rh es el alquiler real, Kh es el stock de viviendas, que se supone proporcional al volumen de servicios de vivienda demandado por el consumidor e y es la renta permanente.
En el mercado de la vivienda como activo, el equilibrio se alcanza cuando la rentabilidad neta esperada de la vivienda se iguale a la rentabilidad alternativa en inversiones del mismo riesgo.
63
(
eRh
Ph
i
D
Ph
(2)Donde Ph es el precio de la vivienda en términos reales, Rh es el alquiler real,
i es el tipo de interés de inversiones alternativas descontada la inflación,
D es un factor de depreciación y Phe es la expectativa de variación de precios de la vivienda.
Agrupando las ecuaciones (1) y (2) observamos que el precio de la vivienda en términos reales es una función de la renta permanente, del stock de viviendas y del coste de uso.
( ,
,
)
Ph
g y Kh Ck
(3)Donde Ck es el coste de uso de la vivienda el cual se define como:
(
e)
Ck
i
D
Ph
A la función (3) se pueden agregar variables exógenas que actúan sobre la demanda de viviendas, como el proceso de creación de hogares, ligado a razones demográficas y al ritmo de crecimiento de la economía.
64 Figura 1
Fuente: Rodríguez (2006)
La figura 1, considerada en el trabajo de Rodríguez (2006) muestra que una elevación de los tipos de interés reflejada en un ángulo mayor, genera menores precios de venta. Un ritmo alto de aumento de los precios generaría expectativas extrapolativas de continuidad de dicha tendencia, por lo que bajaría la pendiente del ángulo y crecerían más los precios, siempre que las demás variables mantengan su valor.
En los mercados de vivienda actúan variables de carácter cíclico (crecimiento, empleo, tipos de interés) y variables como la creación de hogares, aumento de la población y la fiscalidad de la vivienda, que experimentan poca variación en el corto plazo.
Con el objeto de identificar la relación del coste de uso con la demanda de vivienda estimamos, para el caso español, el valor del coste de uso del capital residencial8 (CU), para el periodo 1992-2008, y comparamos su evolución con
8
Esta investigación no considera los efectos de la fiscalidad en el coste de uso, dada su complejidad para medirla.
65 los precios de la vivienda. Para ello, consideramos el valor del coste de uso del capital residencial (CU) como la suma del tipo de interés (Euribor) más una tasa de depreciación constante (2%), menos la tasa de inflación, menos la expectativa de revalorización, aproximada por la tasa de crecimiento de los precios. Anexo C
En la gráfica 11, se aprecia la asociación negativa del coste de uso con el precio de la vivienda. Es decir, cuando aumenta el coste de uso disminuye el precio de la vivienda. Estos resultados son consistentes con el análisis realizado por Martínez y Maza (2007) para determinar el coste de uso, en el cual señalan que los movimientos en el coste de uso están determinados en mayor medida por la tasa de variación de los precios de la vivienda (expectativas) y en menor medida por el tipo de interés.
Gráfica 11 -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 30 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800
1991TI 1993TI 1995TI 1997TI 1999TI 2001TI 2003TI 2005TI 2007TI
C o s te d e u s o P o rc e n ta je P re c io d e l a v iv ie n d a m 2 e u ro s
España: Coste de Uso de la Vivienda y Precio m2 de la vivienda real 1992-2007
precio de la vivienda real coste de uso
Elaboración propia
A partir de la relación del tipo de interés con el coste de uso, podemos decir que la desaceleración de los precios y el aumento de los tipos de interés elevan
66 el coste de uso de la vivienda9. El gráfico 11, muestra la relación directa del Euribor con el coste de uso.
El coste de uso de la vivienda manifiesta su influencia sobre los precios, lo cual indica que los costes de financiación influyen en el comportamiento de la demanda. Gráfico 12 0 2 4 6 8 10 12 14 16 -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 30
1991TI 1993TI 1995TI 1997TI 1999TI 2001TI 2003TI 2005TI 2007TI
E u ri b o r C o s te d e u s o p o rc e n ta je
España: Coste de Uso y Euribor 1992-2007
coste de uso Euribor
Elaboración propia