Des pays, dont plusieurs provinces canadiennes7, ont mis en place un système calqué sur le droit australien, le « système Torrens ». Le principal inconvénient de la version originale du système Torrens était la possibilité de réinitialisation.
Les fondements du syst~me Torrens
Malgré sa place importante dans le système Torrens, le principe d'irrévocabilité ou d'incontestabilité n'est pas clairement énoncé dans les lois des provinces australiennes relatives au transfert de propriété. 34 ; Nous verrons qu'il existe des exceptions, notamment dans les cas de fraude que nous aborderons plus tard, ainsi que la question de savoir si la prescription acquisitive est autorisée ou non par la loi australienne et par les provinces canadiennes qui ont adopté le système. Elle dépend plutôt de l'élimination des vices de propriété résultant de contrôles pouvant être effectués dans le cadre de systèmes monistes, attachés au principe de consensualisme.
Ce principe était absent de la réforme tardive du système d'annonce foncière prévue au Code civil du Québec. E Cart, Inscription des biens immobiliers au corps des lois germaniques, Lausanne, Auguste Jaunin, 1904 à la p.
L'application des principes r6gissant le systdme Torrens
La port6e du principe d'assurance
Dans ce contexte, il est normal que l'État soit tenu d'indemniser les personnes qui, sans la valeur probante absolue des inscriptions au registre foncier, n'auraient pas subi la perte de leurs biens. au profit d'un seul. Thion de la Chaume, Sur la publicité des droits réels en France et à l'étranger, Paris, A. En l'absence de la personne privée d'un droit réel, elle ne peut intenter une action en recouvrement contre le titulaire du droit qui a été enregistrée au lieu de La seule chose qui reste à cette victime de l'application de la règle de l'incontestabilité est la possibilité d'introduire une action en dommages-intérêts contre l'État sur la base du principe de l'assurance.
Tout recours contre l'État, représenté par l'officier de l'état civil, n'est possible que si le responsable du préjudice subi est décédé, en faillite, introuvable ou a cédé de bonne foi son droit réel à un tiers. 3 Une certaine complexité entoure donc, la mise en œuvre du principe d’assurance, qui retarde le délai d’indemnisation du dommage.
Les contr6les sur lesquels repose le bon fonctionnement du systdme Torrens
Les contr6les conduisant A l'implantation du syst~me Torrens En Australie, la proc6dure d'immatriculation qui permet aux propri6taires
Les conversions volontaires au système Torrens aux États-Unis n’ont pas eu le même succès. En Alberta, où il existait un système d'enregistrement des actes avant l'introduction du système Torrens, tous les bâtiments sont désormais convertis au système Torrens ; voir Petersson, supra note 45, à la p. L'officier d'état civil est également libre d'ordonner la notification de toute demande d'inscription à toute personne - telle qu'un bénéficiaire ou un voisin - désignée par le demandeur dans le formulaire d'inscription. s'assurer de leur consentement.
Cette procédure est similaire à celle proposée par un auteur pour faciliter la mise en œuvre du système Torrens aux États-Unis. Les contrôles résultant de la mise en œuvre du système Torrens L'enregistrement est le point de départ de l'application des trois principes.
Les contr6les r6sultant de I'implantation du syst~me Torrens L'immatriculation marque le point de depart de l'application des trois principes
Le certificat de propriété, délivré par le conservateur à l'issue de la procédure d'immatriculation, est un duplicata de la feuille du cadastre propre à un immeuble. Le cadastre est en fait un ensemble, souvent informatisé, de registres immobiliers identifiés par un numéro de référence et sur lesquels sont inscrits tous les droits encore en vigueur sur un immeuble, ainsi que le nom du titulaire. Les irrégularités ayant pu intervenir lors de la procédure d'inscription ne peuvent être invoquées pour contredire les inscriptions au registre de terrain.
Après que le greffier ait vérifié que l'acte de vente a été signé par les parties en présence de témoins et qu'il respecte le formalisme requis par la législation applicable, le transfert s'effectue par inscription du droit de l'acheteur au registre foncier. 38. Cette opération est ensuite complétée par la délivrance d'un nouveau titre de propriété ou de l'ancien certificat modifié'39.
La protection offerte par le syst~me Torrens
La simplicité des procédures de transfert est, avec les garanties attachées aux enregistrements fonciers, l'un des principaux avantages du système Torrens. L'intervention d'un agent public dans les transactions immobilières, comme le proposait depuis longtemps Challamel, augmenterait sans doute la sécurité des titulaires de titres sans nuire aux acquéreurs. Cette théorie, selon laquelle un système de cadastre parfait rendrait cette prescription inutile, servira de point de départ pour tenter de mesurer la qualité de la protection des droits immobiliers offerte par le système Torrens.
Nous chercherons notamment à savoir si le succès de ces assurances, qui visent à indemniser les titulaires de droits incertains en cas de poursuites judiciaires, peut être attribué à l'existence de systèmes d'annonces foncières n'apportant aucune garantie aux propriétaires inscrits2. En principe, le degré de pénétration de l'assurance acquisition de prescriptions et de titres en Australie, aux États-Unis et dans l'ouest du Canada devrait permettre de déterminer le niveau de protection des titulaires de droits réels accordé par le système. ~me Torrens et comparez-le à la performance du système de publicité foncière québécoise.
Le syst~me Torrens et la prescription
Lapproche australienne
Par ailleurs, les conditions de recours à la prescription d'acquisition sont sensiblement les mêmes en Nouvelle-Galles du Sud qu'en Australie occidentale, en Tasmanie et dans l'État de Victoria : le propriétaire inscrit au Land Registry dispose d'au moins un mois pour s'opposer à l'annulation de son titre. Le délai court à compter de la notification par l'officier de l'état civil de la demande d'immatriculation du possesseur. L’Australie-Méridionale, le Queensland et la Nouvelle-Zélande ont adopté une approche différente en matière d’obtention d’ordonnances par rapport à celle acceptée en Australie-Occidentale, en Tasmanie, à Victoria et en Nouvelle-Galles du Sud.
62 La connaissance, par le pro-imprimeur, de la demande d'immatriculation du propriétaire est fondamentale. Toutefois, cette exception est plus ou moins importante selon que l'on admet ou non que la résistance d'un propriétaire exproprié puisse faire obstacle à l'annulation de son droit et à l'exécution de la prescription d'acquisition en faveur d'un tiers propriétaire qui exige l'enregistrement d'un droit de propriété au registre foncier.
Le systdme Torrens et I'assurance-titre
Au Canada, l'assurance titres est offerte par quelques sociétés ayant leur siège social aux États-Unis, ainsi que par l'Association du Barreau de l'Ontario83. L’introduction de l’assurance titres a été facilitée aux États-Unis. , par la complexité du système d'enregistrement foncier qui, dans la plupart des États américains, impose aux acheteurs de procéder à des examens de titres à l'aide de registres tenus au nom des cocontractants. Le peu de succès obtenu par le système Torrens aux États-Unis, combiné à l'exportation par les Américains de l'assurance titres tant en Australie que dans les provinces de l'Ouest canadien ne doit pas être interprété comme un signe de faiblesse ou de futilité.
En revanche, l’assurance titres ne garantit pas la qualité du titre d’un acheteur dont il souhaite protéger les intérêts. En fin de compte, ni l'assurance titres ni les statuts de dévolution ne permettent de mesurer adéquatement la qualité de la protection apportée par le système Torrens.
Conclusion
Il favorise, au contraire, la continuation des irrégularités et des défauts de la loi'9' alors que le système Torrens a un effet législatif. Ces deux instruments de protection ne font que compléter l'action du système Torrens dans les pays où il est mis en œuvre. Sans être tout à fait identiques à ceux résultant de l'application du régime Torrens, les effets des articles 2944 et 2962 C.c.Q.
Le marché québécois sera d'autant plus tentant pour les entreprises multinationales œuvrant en assurance de biens que la réorganisation partielle du système d'annonce foncière simplifiera leur travail sans permettre aux examinateurs de garantir l'exactitude des actes publiés. Auparavant, le système d'annonce foncière dans cette province était similaire à celui que nous connaissons au Québec, sauf pour le comté d'Albert où, en 1984, le Nouveau-Brunswick avait introduit le système Torrens dans le cadre d'un projet pilote.
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À moins, comme l'a fait le Nouveau-Brunswick, de trouver le moyen d'adapter et de mettre en œuvre des principes comparables à ceux du système Torrens, la prescription acquisitive continuera de jouer un rôle crucial en matière de preuve de droit de propriété au Québec. Quant à l'assurance de biens, elle aura sans doute le temps de s'imposer - pour le meilleur ou pour le pire - comme un moyen rapide de protection des propriétaires fonciers, ce qui s'est produit aux Etats-Unis. Espérons que le programme québécois de réforme de la publicité foncière ne se limite pas à introduire des moyens technologiques de pointe pour faire fonctionner un système publicitaire dont les effets, tout bien considéré, demeurent les mêmes.
Lamontagne propose la reconnaissance d'une présomption irréfragable de l'existence des droits énoncés dans des documents authentiques. 9' Le 19 mars 2001, le Nouveau-Brunswick a complété la mise en place d'un système d'annonce foncière, qui permet à l'État de garantir les titres et de délivrer un « certificat de propriété enregistré à l'issue d'une procédure de conversion similaire à celle prévue à l'article 3048 et 3049 C.c.Q.
