REVISIÓN EXTRAORDINARIA EFICACIA EN LA GESTIÓN DE PORTAFOLIOS ‘G aaa’ (Triple a)

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Contactos:

María Clara Castellanos Capacho

Camilo Andrés Pérez Mojica

Comité Técnico: 29 de septiembre de 2015

Acta No: 822

PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)

ADMINISTRADO POR TERRANUM INVERSIÓN S. A. S.

BRC INVESTOR SERVICES S. A. SCV REVISIÓN EXTRAORDINARIA

EFICACIA EN LA GESTIÓN DE PORTAFOLIOS ‘G aaa’ (Triple a)

Cifras en millones de pesos colombianos (COP) al 31 de julio de 2015:

Valor total del programa: COP2 billones. Valor total colocado: COP981.687 millones. Grupo de activos que componen el PEI: 37.

Historia de la calificación:

Revisión periódica Jun./2015: ‘G aaa’ Revisión periódica Jun./2014: ‘G aaa’ Revisión extraordinaria Abr./2014: ‘G aaa’ Calificación inicial Dic./2006: ‘G a’

La información contenida en este documento se basa en el modelo de proyección financiera elaborado por Terranum Inversión S. A. S., el contrato de fiducia, el prospecto de colocación del Programa de Títulos Participativos del PEI y demás información remitida por parte de Terranum Inversión S. A. S., en su condición de administrador inmobiliario, y de Fiduciaria Corficolombiana S. A., en su condición de agente de manejo.

1. FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN

El Comité Técnico de BRC Investor Services S. A. SCV en su revisión extraordinaria confirmó la calificación de eficacia en la gestión de portafolios

de ‘G aaa’ del Patrimonio Autónomo Estrategias Inmobiliarias – PEI.

En el cuarto trimestre de 2015, el PEI realizará la emisión del séptimo tramo de su Programa de Títulos Participativos con el objetivo de respaldar sus perspectivas de crecimiento. Los recursos obtenidos a través de esta nueva emisión

financiarán parte de las adquisiciones

proyectadas para los próximos años. En nuestra opinión, la consistencia del administrador inmobiliario, Terranum Inversión S.A.S. (en adelante TI), en la ejecución de una estrategia alineada con las políticas de inversión y los límites de exposición establecidos, nos permite prever que con la emisión del nuevo tramo el PEI continuará generando retornos competitivos para sus inversionistas, de forma que conserve su posicionamiento en el mercado local frente a otras alternativas de inversión. A julio de 2015, la rentabilidad efectiva anual acumulada desde febrero de 2007, momento en que el vehículo inició operaciones, calculada con base en el valor de la unidad del título, de 13,62% fue ligeramente inferior al 13,81% reportado al corte de julio de 2014, y al indicador de referencia

(benckmark) definido para el primero y hasta el cuarto

tramo (índice de precios al consumidor [IPC] + 10%) de 14,14%, aunque ligeramente superior al benchmark

establecido para el quinto y sexto tramo (IPC + 9%) de 13,10%. Según una aproximación diferente, con base

Por su parte, al mismo corte, el Information Ratio

(indicador que mide la rentabilidad extra obtenida por la habilidad del gestor en relación con el benckmark

[calculado como el promedio ponderado del índice objetivo establecido para cada tramo], teniendo en cuenta la volatilidad del exceso de los retornos frente al mismo) acumulado desde el inicio de operaciones de 0,76 fue inferior al 0,91 registrado al cierre de julio de 2014.

El incremento de la competencia en los últimos años, la limitada oferta en el mercado del tipo de inmuebles admisibles para invertir y las mayores presiones inflacionarias, particularmente desde el mes de febrero de 2015, son factores que explican la reducción de los diferenciales (spreads) del PEI frente a su benchmark. Por lo anterior, en los próximos años, uno de los retos de mayor relevancia para el administrador inmobiliario será conservar su habilidad para generar rendimientos consistentes frente al índice de referencia definido en línea con la calificación asignada.

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PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)

60,4% registrado en septiembre de 2014, cuando se emitió el sexto tramo de títulos participativos. Por otra parte, a julio de 2015, ningún arrendatario representó más del 8% de los ingresos totales del portafolio (Gráfico 7), cifra que está dentro del límite establecido por el administrador de 40%.

La reciente adquisición de inmuebles en ciudades donde el PEI no tenía activos es un aspecto favorable, dado que estos bienes tienen buenas perspectivas de valorización por su ubicación y características de construcción según las expectativas de TI, lo cual es positivo para la rentabilidad del mismo. En general, hemos evidenciado que las compañías en ciudades intermedias tienen un menor perfil crediticio frente a aquellas que se encuentran ubicadas en Bogotá, no obstante, de acuerdo con TI, los arrendatarios que vincule el PEI en los nuevos activos que adquiera en ciudades intermedias, mantendrán la calidad crediticia de las compañías con las que actualmente tiene contratos de arriendo. TI cuenta con políticas de seguimiento al riesgo crediticio de los arrendatarios, las cuales establecen los criterios para analizar a los arrendatarios, y permiten realizar un monitoreo y generar indicadores de alerta. Esto, aunado a la adecuada gestión de cobranza, contribuyó para que el PEI conservara el nivel promedio anual de recaudo mensual de cartera de 94,1% a julio de 2015, mayor al promedio anual de 92,3% reportado un año atrás.

En particular, destacamos la alta calidad crediticia de los mayores arrendatarios del PEI, así como la definición por parte del administrador inmobiliario de garantías en los contratos de arrendamiento, factores que limitan la probabilidad de pérdida por el eventual incumplimiento en el pago de los cánones.

TI ha buscado maximizar el valor de los activos y mejorar su flujo de ingresos por arrendamiento a través de la realización de obras de expansión y remodelación de los inmuebles, aspectos que han

contribuido para mantener niveles de

rentabilidad competitivos. Los activos que forman parte del séptimo tramo cuentan con altos estándares por sus características técnicas y ubicación geográfica, lo que, aunado a la continuidad del TI en el mantenimiento de los inmuebles, permite prever la mayor valorización del PEI en el futuro y un incremento en la demanda por las unidades arrendables. Entre el momento de la compra y la fecha del último avalúo, la valorización de los activos del PEI ha sido de 27,1% en promedio (calculado como el promedio ponderado por valor del inmueble, incluye inflación). Al cierre de julio

de 2015, los cánones de arrendamiento aportaron el 87% de la rentabilidad y la valorización de los inmuebles el 13% restante, porcentajes ligeramente diferentes frente al 91% y 9%, respectivamente, registrados al corte de agosto de 2014.

La baja volatilidad de los retornos del PEI se asocia con la alta tasa de renovación de los contratos de arrendamiento, 95% promedio durante los últimos dos años, y con su adecuada diversificación por vencimiento, así como con el bajo nivel de vacancia de los inmuebles.

Esperamos una desaceleración económica

interna en lo que resta de 2015 y 2016 que probablemente impacte la dinámica de la demanda inmobiliaria en el mercado local. No

obstante, la adecuada gestión de

comercialización de parte de TI, aunada a la calidad de los inmuebles que forman parte del séptimo tramo y al buen perfil crediticio de los arrendatarios, son factores que permitirían al PEI mantener los bajos niveles de vacancia observados en años anteriores. A julio de 2015, el nivel de vacancia física promedio anual (medida sobre el área arrendable) fue de 1,6% (agosto de 2014 a julio de 2015), ligeramente superior al promedio anual reportado un año atrás de 1,2% (agosto de 2013 a julio de 2014). Por su parte, a julio de 2015, la vacancia económica total fue de 2,5% de los ingresos totales por arrendamientos, ligeramente superior al 2,1% registrado al corte de julio de 2014. Para proteger los ingresos del PEI frente al riesgo de vacancia, los contratos de arrendamiento cuentan con cláusulas de desistimiento y renovación automática.

Por otro lado, según la información del administrador inmobiliario, un 53,5% de los ingresos provienen de contratos de arrendamiento que tienen vencimiento superior a siete años, lo cual es favorable para la estabilidad de los ingresos y limita el riesgo asociado con cambios en el ciclo económico en el corto plazo.

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PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)

los ingresos se ubicó en 101%%, de EBITDA, 111,3% y de flujo de caja operacional, 111,4%. Para el cierre de 2015, el administrador inmobiliario estima un flujo de operativo ajustado (flujo de caja de operación menos las inversiones en CAPEX y capital de trabajo, y los gastos financieros) de $82.276 millones de pesos colombianos (COP), cifra equivalente a un aumento anual de 6,8%, menor al dinamismo reportado en años anteriores y que deriva de los mayores gastos financieros por el endeudamiento adicional que tomaría TI para incrementar el portafolio de activos del PEI.

Tradicionalmente el PEI ha utilizado créditos puente para financiar la adquisición de activos mientras ingresan los recursos de las emisiones de los siguientes tramos de títulos participativos. Con el propósito de reducir el costo del apalancamiento para las futuras compras de inmuebles, TI ha estudiado la posibilidad contraer deuda estructural a través de la emisión de bonos de contenido crediticio a mediano y largo plazo, lo cual tendría un menor costo frente a las líneas de crédito y contribuiría a maximizar el retorno a los inversionistas de los títulos participativos. De acuerdo con la política del PEI, el endeudamiento financiero de corto plazo (deuda con plazo de vencimiento menor a un año) tiene un límite máximo de 30% de su patrimonio, y el de largo plazo de 35%, lo que genera un límite global de 65%. A julio de 2015, el PEI tenía un endeudamiento total por COP326.000 millones, equivalente al 25,8% del valor de su patrimonio. Para lo que resta de 2015, el administrador estima aumentar el apalancamiento del PEI hasta niveles entre 30% y 50% para financiar la compra de propiedades y entregar anticipos a las compañías encargadas de los proyectos en construcción.

TI ha orientado sus esfuerzos hacia la mejora continua de sus procesos administrativos y gerenciales con el fin de colocar al PEI como un participante diferenciador y competitivo frente a otras alternativas de inversión similares. Para lograrlo, durante el último semestre, el administrador inmobiliario fortaleció varias áreas de la organización para optimizar el proceso de selección de las nuevas propiedades y para robustecer las actividades de negociación y

aquellas relacionadas con la planeación

financiera del patrimonio. Entre los principales cambios de la estructura organizacional que respaldarán el crecimiento del vehículo de inversión, destacamos la creación de la Dirección de Inversiones, encargada de realizar, entre otros, las valoraciones de los activos a adquirir y el análisis financiero de los potenciales arrendatarios, y de la Gerencia de Adquisiciones, que

tiene como objetivo principal liderar el proceso de incorporación de nuevos activos al portafolio.

De acuerdo con la información remitida por Terranum Inversión S.A.S., el Patrimonio Autónomo Estrategias Inmobiliarias no ha sido sujeto de llamados de atención ni sanciones por parte de los entes de control.

2. PRINCIPALES AGENTES DEL PROCESO

2.1 Comité Asesor

El Comité Asesor es el máximo órgano decisorio del Patrimonio Autónomo. Está encargado de tomar las principales decisiones relativas a la composición del portafolio (aprobación de compra y venta de inmuebles), la emisión de nuevos tramos, el endeudamiento financiero, la designación de nuevos agentes de colocación y la aprobación de todas las transacciones y operaciones realizadas en nombre del PEI. Está conformado por el representante legal de los inversionistas, un representante de la administradora, el gerente general de la administradora, dos profesionales independientes y dos suplentes que asisten a todas las reuniones. Estos cuentan a su vez con una amplia experiencia en el sector inmobiliario.

2.2 Estructurador

El Grupo Terranum ofrece a las empresas una alternativa estratégica para la gestión profesional de activos inmobiliarios y provee alternativas de inversión dentro del sector inmobiliario. La plataforma inmobiliaria Terranum está compuesta por diversas unidades de negocio, entre las que se encuentra Terranum Inversión.

2.2.1 Terranum Inversión S. A. S.

Terranum Inversión realiza la gestión de activos inmobiliarios e inversión especializada del PEI, en lo referente a la renovación y la terminación de los contratos de compra venta y arrendamiento. Asimismo, para maximizar los rendimientos de los inversionistas, Terranum Inversión se encarga de elaborar el plan estratégico del PEI, además de las estrategias de financiación y de realizar el monitoreo del mercado inmobiliario.

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inmobiliario mediante el registro de la gestión en las actas. El Gráfico 1, a continuación, muestra la estructura organizacional actual del administrador inmobiliario.

Gráfico 1: Estructura organizacional de Terranum Inversión S. A. S.

Fuente: Terranum Inversión S.A.S.

2.3 Plataforma inmobiliaria

El operador inmobiliario del PEI es Terranum Administración. Este se encarga del mantenimiento e inspección técnica de los activos del portafolio; gestión que realiza a través de visitas trimestrales a cada uno de los activos. Adicionalmente, Terranum Administración realiza los procesos de facturación y cartera del centro comercial Atlantis Plaza y del centro comercial Univentas, objetivo que alcanza con el respaldo de un aplicativo. Para respaldar la eficiencia en sus procesos operativos, Terranum Inversión cuenta con un módulo Real State, que permite configurar clientes; modelar activos; gestionar contratos en cuanto a la creación de hojas de términos y administración de condiciones comerciales; realizar modelos de facturación por prestación de servicios, arrendamiento de inmuebles, recobros y demás aspectos relacionados con los proyectos; administrar recaudos y estados de cuentas, y elaborar informes y reportes de cartera, facturación, entre otros. Terranum Administración administra propiedades como edificios corporativos, centros comerciales e instalaciones y portafolios de inmuebles y otros.

2.4 Agente de manejo

El Agente de Manejo es la Sociedad Fiduciaria Corficolombiana S.A., quien se encarga de la administración y la representación legal del Patrimonio Autónomo, y de contratar las colocaciones de nuevos tramos, la emisión de los títulos y todos los trámites relacionados con la Superintendencia Financiera, el Depósito Central de Valores, el Registro Nacional de Valores y Emisores, y la Bolsa de Valores de Colombia.

En general, actúa como contraparte para todas las operaciones relacionadas con el PEI. Es importante mencionar que administrar las inversiones admisibles es obligación del agente de manejo, según lo estipulado en el prospecto de colocación de títulos participativos. Para estos fines, la fiduciaria celebró un “Contrato de Administración Inmobiliaria” con Terranum Inversión S. A. S., el cual estipula que esta última queda en potestad del manejo y de la gestión del portafolio de activos.

2.5 Representante legal de los inversionistas

Fiduciaria Colmena S. A. es la entidad que representa legalmente a los inversionistas y fue elegida por la Asamblea General de Inversionistas. Su principal función con relación al PEI es defender y representar los intereses comunes o colectivos de los inversionistas, por lo que forma parte del Comité Asesor. De igual forma, Fiduciaria Colmena se encarga de citar las asambleas de inversionistas y de realizar todos los informes derivados de las mismas.

2.6 Asesor legal

La firma Brigard & Urrutia Abogados S. A. S. se desempeña como asesora legal del patrimonio autónomo. Esta entidad cuenta con una amplia trayectoria y reconocimiento en la estructuración de procesos legales en el sector financiero e inmobiliario.

3. COMPOSICIÓN Y DIVERSIFICACIÓN DEL

PORTAFOLIO DE INVERSIONES

El administrador inmobiliario tiene límites establecidos para la concentración por arrendatario, por tipo y por ubicación del activo, y en cuanto al nivel de endeudamiento del PEI, aspectos incorporados en el prospecto de emisión y en el contrato de fiducia.

Límite por tipo de activo: La concentración en cada una de las diferentes clases de activos inmobiliarios admisibles para invertir puede alcanzar hasta el 70% del valor total de los activos inmobiliarios del Patrimonio Autónomo y/o de los ingresos anuales de este.

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PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)

presenten una rentabilidad esperada atractiva y que permita un mayor nivel de diversificación del portafolio.

Límite por ubicación: El valor de los activos inmobiliarios ubicados en Bogotá puede tener una representatividad igual a 85% del valor del portafolio, mientras que el valor de los bienes inmuebles situados en Medellín y Cali puede alcanzar el 50% en cada ciudad. Asimismo, la concentración en otras zonas del país puede llegar hasta el 30%.

Como observamos en el Gráfico 6, a julio de 2015, la concentración de los inmuebles ubicados en Bogotá se ubicó en 58,7%, ligeramente inferior a la reportada tras la emisión del sexto tramo de 60,4%. A pesar de la alta participación de los ingresos provenientes de las unidades arrendables situadas en dicha ciudad, se debe tener en cuenta que los activos localizados allí tienen un alto nivel de valorización y que sus arrendatarios cuentan con una buena calidad crediticia, lo cual disminuye parcialmente el riesgo asociado con la alta concentración.

Límite por arrendatario: Los ingresos provenientes de un arrendatario y de sus sociedades relacionadas no pueden exceder el 40% de los ingresos anuales del Patrimonio Autónomo. Asimismo, el valor de los activos arrendados a un arrendatario y a sus sociedades relacionadas no puede exceder el 40% del valor total de los activos del Patrimonio Autónomo.

A medida en que se han emitido los tramos, la diversificación por arrendatario ha aumentado (Gráfico 7) y a julio de 2015, la concentración en el mayor arrendatario se ubicó en 7,9%.

Activos estabilizados y proyectos en etapas tempranas: Con el fin de diversificar su portafolio, aumentar su rentabilidad y tener acceso a activos de primer nivel, que difícilmente podrían ser adquiridos en etapas más avanzadas de construcción y/o comercialización, desde 2013, el PEI ha estructurado mecanismos que le permiten generar compromisos de adquisición futura de activos en etapas tempranas de desarrollo.

Dado que este tipo de proyectos involucran riesgos de construcción, de vacancia y de anticipos, el administrador inmobiliario ha incluido cláusulas en los contratos para mitigarlos. Entre estas destacamos las siguientes: 1) cláusulas penales ante el incumplimiento de cualquiera de las partes del contrato; 2) la especificación de que las obligaciones relacionadas con la construcción del proyecto son de entera responsabilidad del constructor; 3) tipificación de eventos en los cuales el PEI puede suspender los pagos

para la construcción y desarrollo del proyecto, por desvío en el presupuesto y en el cronograma; 4) aunque los contratos estipulan que el PEI puede ser el veedor del proyecto, este prefiere nombrar a un tercero para contribuir a la transparencia del proyecto; 5) el PEI puede contar con flujos de caja preferentes con los cuales asegura ingresos generados por los activos antes que cualquier contraparte, y 6) para reducir el riesgo de comercialización, Terranum Inversión puede definir un porcentaje mínimo de vacancia para perfeccionar la adquisición del proyecto.

4. OPORTUNIDADES Y AMENAZAS

Qué podría llevarnos a bajar la calificación

BRC identificó los siguientes aspectos de mejora y/o seguimiento, y/o de la industria, que podrían afectar la calificación actual:

 Un lento fortalecimiento de las herramientas y metodologías para el seguimiento de los arrendatarios en relación con los avances de la industria, de manera que derive en una menor calidad crediticia de las compañías evaluadas y en una disminución de los retornos.

 Los bajos niveles de Information Ratio como consecuencia de menores retornos ante cambios en las condiciones del mercado inmobiliario, que desvaloricen las propiedades y/o aumenten de las tasas de vacancia.

 La materialización de eventos de riesgo operativo y contingencias legales que puedan derivar en riesgos reputacionales y/o patrimoniales, al igual que cambios normativos con impacto en el desempeño del vehículo.

La entrega de la información se cumplió en los tiempos previstos y de acuerdo con los requerimientos de la calificadora. Es necesario mencionar que hemos revisado la información pública disponible para

contrastar con la información entregada por la entidad.

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PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)

5. FICHA TÉCNICA

Calificación:

Administrador Inmobiliario:

Contactos:

María Clara Castellanos Capacho [email protected] Fecha última calificación: Camilo Andrés Pérez Mojica [email protected] Seguimiento a:

Eficacia en la Gestión de Portafolios 'G aaa'

$ 8,486.4

Crecimiento Anual del valor del título 4.66%

Crecimiento Semestral del valor del título 2.58%

Tabla 2: Concentración en los Cinco Mayores Arrendatarios

Arrendatario Tramo I

Mar 07 Tramo I y II

Nov 07 Tramo I, II y III Nov 09

Tramo I, II, III, IV Mar

12

Tramo I, II, III, IV, V Jul

13

Tramo I, II, III, IV, V, VI Sep 14

Tramo I, II, III, IV, V, VI a Jul./15*

Rentabilidad Primero 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 8.0% 7.9%

Volatilidad Segundo 0.0% 23.2% 12.6% 10.5% 10.4% 7.8% 7.5%

Tercero 58.7% 26.4% 14.7% 9.2% 9.1% 6.9% 6.6%

Cuarto 0.0% 0.0% 0.0% 8.4% 8.3% 6.3% 6.0%

Rentabilidad Quinto 0.0% 0.0% 0.0% 5.2% 5.2% 4.8% 5.2%

Volatilidad Total 58.7% 49.7% 27.3% 33.3% 33.0% 33.7% 33.2%

Página 1 de 2

Tabla 1: Desempeño Financiero

13.65% 13.67%

Semestre

13.64%

0.09% 0.29%

11.89%

Trimestre

0.01%

Trimestre

12.21% 0.01%

12.16% 0.04%

PARES /2

VEHICULO DE INVERSIÓN /1

Valor en miles al:

EVOLUCIÓN DEL TÍTULO

31 de julio de 2015

Semestre Anual

Recursos Administrados y Rentabilidad Obtenida

0.09%

Anual

CALIFICACIÓN DE EFICACIA EN LA GESTIÓN DE PORTAFOLIOS

DEFINICIÓN DE LA CALIFICACIÓN

Gráfico 2. Evolución rentabilidad acumulada vs benchmark (serie mensual) /3

31 de julio de 2015 Terranum Inversión S. A. S. Agente de Manejo:

Gráfico 3. Valor de la Unidad

PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)

Fiduciaria Corficolombiana S. A.

La calificación G aaa es la más alta otorgada por BRC, lo que indica que tanto la calidad de las políticas y procesos de inversión con que cuenta el portafolio, como la consistencia de sus retornos en comparación con el índice de referencia o con portafolios de características de inversión similares son sumamente altas.

'G aaa'

29 de septiembre de 2015

Gráfico 1. Valor del Título

12% 14% 16% 18%

jul-10 ene-11 jul-11 ene-12 jul-12 ene-13 jul-13 ene-14 jul-14 ene-15 jul-15

IPC + 10%E.A. (Acumulado) Rentabilidad Acumulada del Portafolio IPC + 9%E.A. (Acumulado)

1/ Rentabilidad acumulada E.A Periodo Semestre: Últimos 6 meses calendario corrido a partir de la fecha de seguimiento. 2/Grupo comparable establecido por BRC Investor Services S. A. SCV de características similares en el mercado.

3/ El benckmark de IPC + 9% aplica para los inversionistas que adquieran participaciones del quinto tramo en adelante. El IPC +10% se mantiene para los inversionistas de los tramos anteriores al quinto. * Participaciones dentro de esta clasificación incluyen activos inmobiliarios pendientes por titularizar.

La información contenida en este informe proviene de la Sociedad Administradora y la Superintendencia Financiera de Colombia; Cálculos realizados porBRC Investor Services S. A. SCV. Una calificación otorgada porBRC Investor Services S. A. SCVa una cartera colectiva o fondo de inversión, no implica recomendación para hacer o mantener la inversión o suscripción en la cartera, sino una evaluación sobre el riesgo de administración y operacional del portafolio por una parte y sobre los riesgos de crédito y de mercado a que está expuesto el mismo. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas, por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.

7,000 8,000 9,000 10,000 11,000 12,000 13,000 14,000 15,000

jul-10 ene-11 jul-11 ene-12 jul-12 ene-13 jul-13 ene-14 jul-14 ene-15 jul-15 $ Miles

6,000 6,500 7,000 7,500 8,000 8,500

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PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)

Calificación:

Administrador Inmobiliario: Contactos:

María Clara Castellanos Capacho [email protected] Fecha Última Calificación: Camilo Andrés Pérez Mojica [email protected] Seguimiento a:

Tabla 3. Concentración de inversionistas

Tabla 4. Retornos ajustados por nivel de riesgo

Página 2 de 2

Fiduciaria Corficolombiana S. A.

CALIFICACIÓN DE EFICACIA EN LA GESTIÓN DE PORTAFOLIOS

29 de septiembre de 2015

PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)

Gráfico 6. Composición por ubicación Gráfico 5. Distribución de vencimiento de contratos

Fecha dic-13 Beta /5 -0.21 0.36 1.54

Gráfico 7. Composición por arrendatario

26.2% 74.2%

Correlación con rent.

objetivo /6 - 0.16

71.8%

0.16

26.2% dic-14

'G aaa'

Concentración Mayor Adherente

jul-15

Information Ratio /4

Gráfico 8. Composición por inversionista

Terranum Inversión S. A. S. Agente de Manejo:

Gráfico 4. Composición por tipo de activo

- 0.08

12 MESES A JUL./15

21.2% 31 de julio de 2015

Concentración 10 Mayores

12 MESES A JUL./14

74.2%

4/ Information ratio: mide la rentabilidad extra obtenida por el vehículo de inversión como consecuencia de la habilidad del gestor con relación al mercado, teniendo en cuenta la volatilidad del exceso de los retornos sobre el Benchmark. Cuánto más grande es el indicador implica un mayor retorno que su tasa objetivo con una volatilidad menor.

5/ Beta: mide la volatilidad relativa (el riesgo) del vehículo, siendo 1 la volatilidad de la rentabilidad objetivo. Un beta superior a 1 significa que el portafolio tiene una volatilidad mayor que su Benchmark. Un beta inferior a 1 implica que el portafolio es menos volátil que su rentabilidad objetivo. 6/ Correlación: Relación recíproca o medida de asociación lineal entre el valor de la unidad del PEI y la rentabilidad objetivo.

* Participaciones dentro de esta clasificación incluyen activos inmobiliarios pendientes por titularizar.

La información contenida en este informe proviene de la Sociedad Administradora y la Superintendencia Financiera de Colombia;Cálculos realizados por BRC Investor Services S. A. SCV. Una calificación otorgada por BRC Investor Services S. A. SCVa una cartera colectiva o fondo de inversión, no implica recomendación para hacer o mantener la inversión o suscripción en la cartera, sino una evaluación sobreel riesgo de administración y operacional del portafolio por una parte y sobre los riesgos de crédito y de mercado a que está expuesto el mismo. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas, por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.

0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16%

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 Dic./14 Jul./15

8% 8%

23%

13% 10% 10% 8% 8%

59% 26%

15% _9%8% _9%8% 7%6% 7%6%

41% 36%

57% 54% 54% 46% 50%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Tramo I Mar 07 Tramo I y II Nov 07

Tramo I, II y III Nov 09

Tramo I, II, III, IV Mar 12

Tramo I, II, III, IV, V Jul 13

Tramo I, II, III, IV, V, VI Sep 14

Tramo I, II, III, IV, V, VI Jul./15* Pacific Rubiales Banco Corpbanca/Helm Bank Almacenes Éxito Isagen

Carvajal Siemens Suppla Ciplas

Alfacer Hewlett Packard Otros

55% 71% 69%

75% 70%

60% 59%

45% 30% 21% 17% 22%

23% 23%

7% 9%

10% 8% 8% 6% 5%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Tramo I, II, III, IV Mar 12

Tramo I, II, III, IV, V, VI Jul./15*

Bogotá Medellín Alrededores Bogotá Cali Barranquilla Manizales

88% 87% 72%

63% 62% 60% 13%

14% 16% 23%

3% 4% 4%

7% 7% 7%

8% 10% 10% _16% _15% 11%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Tramo I, II, III, IV, V Dic 13

Fondos de pensiones y cesantías Individual Aseguradora Otros 22% 23% 25% _20% _22%

20% 18% 36% 28% 16% 21% 17% 39% 17% 8% 6% 6% 5% 4% 20% 11% 7% 18% 19% 15% 16% 14% 34% 16% _22%

34% 35% _40%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

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PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)

CALIFICACIÓN DE LA EFICACIA EN LA GESTIÓN DE PORTAFOLIOS

Las escalas entre ‘G aa’ y ‘G b’ pueden tener un signo (+) o (-), que indica si la calificación se aproxima a la categoría inmediatamente superior o inferior, respectivamente.

◘ Grado de inversión

ESCALA DEFINICIÓN

G aaa La calificación G aaa es la más alta otorgada por BRC, lo que indica que tanto la calidad de las políticas y procesos de inversión con que cuenta el portafolio, como la consistencia de sus retornos en comparación con el índice de referencia o con portafolios de características de inversión similares son sumamente altas.

G aa La calificación G aa indica que tanto la calidad de las políticas y procesos de inversión con que cuenta el portafolio, como la consistencia de sus retornos en comparación con el índice de referencia o con portafolios de características de inversión similares son muy altas.

G a La calificación G a indica que tanto la calidad de las políticas y procesos de inversión con que cuenta el portafolio, como la consistencia de sus retornos en comparación con el índice de referencia o con portafolios de características de inversión similares son altas.

G bbb La calificación G bbb indica que tanto la calidad de las políticas y procesos de inversión con que cuenta el portafolio, como la consistencia de sus retornos en comparación con el índice de referencia o con portafolios de características de inversión similares son adecuadas.

◘ Grado de no inversión o alto riesgo

ESCALA DEFINICIÓN

G bb La calificación G bb indica que tanto la calidad de las políticas y procesos de inversión con que cuenta el portafolio, como la consistencia de sus retornos en comparación con el índice de referencia o con portafolios de características de inversión similares son bajas.

G b La calificación G b indica que tanto la calidad de las políticas y procesos de inversión con que cuenta el portafolio, como la consistencia de sus retornos en comparación con el índice de referencia o con portafolios de características de inversión similares son muy bajas.

E La calificación E indica que BRC no cuenta con la información suficiente para calificar.

6. MIEMBROS DEL COMITÉ TÉCNICO

Las hojas de vida de los miembros del Comité Técnico de Calificación se encuentran disponibles en nuestra página web