Colombia
Reporte de calificación
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PUERTA DE ORO EMPRESA DE
DESARROLLO CARIBE S.A.S.
Comité Técnico: 8 de junio de 2017 Acta número: 1166
Contactos:
Luisa Fernanda Higuera Joseph
Juan Sebastián Rodríguez Briceño
WWW.BRC.COM.CO
8 de junio de 2017
PUERTA DE ORO EMPRESA DE DESARROLLO
CARIBE S.A.S.
Resumen
Asignamos nuestra calificación inicial de capacidad de pago de ‘BB’ a Puerta de Oro Empresa de Desarrollo Caribe S.A.S.
Puerta de Oro tiene dos fuentes de ingreso principales: la explotación del recinto ferial y la estructuración y gestión de proyectos, principalmente en el Distrito de Barranquilla y el Departamento del Atlántico.
Consideramos que para Puerta de Oro es una ventaja competitiva contar con el apoyo de Corferias, ya que es un socio estratégico fundamental con conocimiento del tema de ferias y eventos.
Creemos que la entidad tiene una posición débil frente a su competencia en el campo de gestión de proyectos debido a su reciente incursión en este mercado.
Según nuestros escenarios de proyección, el apalancamiento de la entidad sería de 8,02 veces su EBITDA en 2019, nivel que consideramos alto frente a otras entidades con la misma calificación y es superior al proyectado por la entidad de 2,19 veces.
La entidad cuenta con una posición débil de liquidez debido a la baja generación de recursos de caja, la alta amortización de la deuda programada para el 2017 y la inflexibilidad de una parte sus egresos de operación.
Ponderamos positivamente el respaldo por parte del Distrito de Barranquilla y del Departamento del Atlántico.
Acción de Calificación
Bogotá, 8 de junio de 2017.- El Comité Técnico de BRC Investor Services S.A. SCV asignó la calificación inicial de capacidad de pago de ‘BB’ a Puerta de Oro Empresa de Desarrollo Caribe S.A.S.
Fundamentos de la calificación:
Actualmente la operación de Puerta de Oro se concentra en dos líneas de negocio principales, el uso de las instalaciones del recinto ferial y centro de convenciones, y la estructuración y gestión de proyectos. En la primera línea, Puerta de Oro presenta, entre otras, las siguientes actividades:
El desarrollo de ferias y eventos, que opera directamente el Centro Internacional de Negocios y Exposiciones de Bogotá -Corferias-, entidad que consideramos que cuenta con una amplia
trayectoria en la organización de ferias y eventos en el ámbito nacional. Según el acuerdo entre las dos partes, Corferias se encarga de las actividades de administración, control, gestión, y operación de los terrenos y de la infraestructura a un plazo de 20 años con posibilidad de renovación de 10 años adicionales. Puerta de Oro recibirá un porcentaje de la utilidad del contrato de realización de ferias y eventos, los cuales suman, en promedio, $668 millones de pesos colombianos (COP) anuales para el periodo 2017-2019, luego se espera el crecimiento de la misma al madurar la explotación del recinto ferial.
como máximo. A pesar del avance de la compañía en la venta de estos espacios, en próximas revisiones daremos seguimiento a la estabilidad de dichos contratos y el interés que diferentes entidades muestren en ellos.
El arrendamiento de seis locales comerciales de 17,4 m2 cada uno con una renta mensual de COP10 millones, ubicados en el Malecón. De acuerdo con información de la entidad, a la fecha aún no ha firmado ningún contrato.
En 2016, la entidad amplió su objeto social con el fin de incursionar en la línea de gestión y estructuración de proyectos de inversión en la región. Si bien a la fecha tenemos evidencia de contratos firmados,
principalmente, con el Distrito de Barranquilla y el Departamento del Atlántico consideramos que Puerta de Oro tiene una posición por fortalecer frente a sus competidores del sector público debido a que lleva poco tiempo en esta actividad y no contamos con el historial suficiente para opinar sobre los resultados de la gestión y su estabilidad para 2018 y 2019. Los ingresos de esta línea se derivan de las siguientes actividades:
La prestación de asesorías técnicas en los proyectos de inversión de sus principales accionistas que para el cierre de 2017 tendrían un valor estimado de COP7.687 millones. Consideramos que la carencia de contratos para 2018 y 2019 es un riesgo altamente relevante que afronta la entidad, particularmente si se tiene en cuenta que Puerta de Oro aspira a incrementar en, mínimo, 3% el valor percibido por este concepto en los próximos tres años. Otro riesgo importante para la entidad es la alta influencia política propia del sector donde se desenvuelve, ya que de acuerdo con lo que hemos evidenciado en otros calificados, la gestión para los dos últimos años se concentra más en la ejecución de proyectos y la estructuración es menos dinámica; además, en 2019 habrá un cambio en los gobiernos departamentales y municipales en el país.
El acompañamiento y supervisión del desarrollo de las obras de infraestructura, cuenta a la fecha con contratos firmados con el proyecto de las cuatro unidades funcionales del Gran Malecón, ejecutado por Edubar por una valor estimado de COP7.091 millones en los próximos cuatros años.
El margen de EBITDA de Puerta de Oro en los últimos dos años ha sido volátil, debido en gran medida a la entrada en operación del recinto ferial, por lo cual apenas en el segundo semestre de 2016 empezó a percibir ingresos por la venta de servicios de asesoría al distrito y al departamento. Para los próximos dos años proyectamos, en un escenario base, que este margen podría estar entre 18% y 25%, en función de los contratos adicionales que se firmen con las dos entidades mencionadas anteriormente. A pesar de que este nivel es superior al de otras entidades calificadas en el mismo nivel, consideramos que la estabilización de los ingresos será fundamental para considerar incrementos de la calificación.
Uno de los riesgos más importantes que identificamos para Puerta de Oro es la alta carga de costos y gastos fijos, los cuales suman cerca de COP1.247 millones anuales y adicionalmente tiene un componente variable por un valor aproximado COP1.137 que dependerían de los ingresos provenientes de los convenios de estructuración, de los cuales no tenemos certeza a la fecha.
En cuanto a la inversión en activos fijos y al mantenimiento del recinto ferial en 2017, Puerta de Oro estima hacer una inversión adicional de COP41.142 millones en 2017, cuya fuente de pago será el nuevo
endeudamiento por adquirir por COP14.000 millones y el restante provendrá de recursos de capitalización. Para los años siguientes, el mantenimiento del recinto y las inversiones en capex requeridas las cubrirá Corferias, factor que ponderamos positivamente puesto que disminuirá la presión del flujo de caja de Puerta de Oro.
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COP18.000 millones que corresponde a un crédito de corto plazo que también fue destinado a la inversión en el CEEC.
Para el segundo semestre de 2017, Puerta de Oro espera tomar un crédito por COP14.000 millones para financiar la inversión en activos fijos, que consiste en los detalles finales de la obra del CEEC. Dicho crédito se pagaría con la generación de recursos propios de la entidad. De acuerdo con nuestras estimaciones, si no se cumplen las expectativas de la administración de la entidad en términos de generación de ingresos, estos recursos no serían suficientes para cubrir el servicio de la deuda.
Un escenario base para la calificadora se define por el ingreso estimado por Corferias de acuerdo con las siguientes variables:
La ocupación del recinto ferial programado por la entidad.
El ingreso por concepto de auspicios firmado a la fecha.
Los valores que espera recibir la entidad producto de la gestión y estructuración de proyectos vigentes a la fecha.
Para los años siguientes, asumimos un escenario más conservador puesto que, de acuerdo con nuestra opinión, la gestión del ente territorial en 2018 y 2019 se enfocará en finalizar las obras de infraestructura. Los costos corresponden a una participación frente al total de ingresos mientras que los gastos de
administración, ventas, depreciación y amortización corresponden a las estimaciones de la administración de la entidad.
Al incorporar las obligaciones vigentes del calificado, todas ellas de corto plazo, y la deuda adicional que solicitará en 2017, la relación deuda/EBITDA de Puerta de Oro sería de 4,63x en 2017 y las coberturas mínimas de la deuda serían de 0,09 en 2017 lo que evidencia que su capacidad de cumplir con las obligaciones es limitada.
Un factor determinante para la calificación asignada es el respaldo patrimonial que le han brindado sus principales accionistas a Puerta de Oro, el Distrito de Barranquilla (calificación de ‘AA’ con perspectiva negativa) y el Departamento del Atlántico (calificación de ‘AA-’). El valor de las capitalizaciones para el periodo 2015-2017 será de aproximadamente COP71.497 millones proveniente del Distrito y COP35.000 por parte del Departamento. Asimismo, consideramos que la entrega de la supervisión y estructuración de proyectos que se están desarrollando en los dos entes territoriales también denota el respaldo por parte de sus socios mayoritarios.
Liquidez
Uno de los principales riesgos identificados en la entidad es su liquidez, puesto que ha respaldado los requerimientos de capital de trabajo y de inversión con recursos provenientes de los aportes de sus socios y accionistas y solo a partir del último trimestre del año anterior recibió ingresos por el desarrollo de su
operación. Por lo anterior, Puerta de Oro tomó créditos de corto plazo por valor de COP41.256 millones los cuales espera terminar de pagar este año con recursos provenientes de capitalización.
De acuerdo con nuestras proyecciones de flujo de caja, para el 2017 Puerta de Oro estaría en capacidad de cubrir su inversión en capex estimada en COP41.142 millones y cubrir la amortización de la deuda
Oportunidades y amenazas
Qué puede llevarnos a subir la calificación
BRC identificó las siguientes oportunidades que podrían mejorar la calificación actual:
El incremento de los ingresos que percibe la entidad producto de la firma de nuevos contratos del uso del espacio disponible, así como la consecución de contratos de gestión y operación de contratos con terceros sostenibles en el largo plazo.
La definición e implementación de políticas que disminuyan la dependencia política de la toma de decisiones de la entidad.
La administración eficiente del capital de trabajo, evidenciado en un mejor desempeño del flujo de caja.
La estabilidad de los resultados financieros en los próximos 2 años.
Qué podría llevarnos a bajar la calificación
BRC identificó los siguientes aspectos de mejora y/o seguimiento de la compañía y/o de la industria que podrían afectar la calificación actual:
La reducción del apoyo estratégico brindado por sus principales socios.
Mayores presiones de liquidez que deban ser cubiertas con nuevo endeudamiento o con un incremento importante de sus cuentas por pagar.
La inflexibilidad de los costos y gastos asociados a la operación que repercutan en la generación de rentabilidad de la entidad.
El Decreto 1068 del 26 de mayo de 2015 reglamenta la obligación de calificar la capacidad de pago de las entidades descentralizadas como condición para gestionar endeudamiento o efectuar operaciones de crédito público externo o interno con plazos superiores a un año. El proceso de calificación que llevó a cabo BRC S&P cumplió con lo exigido por el artículo 2.2.2.2.2.: análisis de las características de la entidad, de las actividades propias de su objeto y de la composición general de sus ingresos y gastos.
La visita técnica para el proceso de calificación se realizó con una oportunidad suficiente por la disponibilidad de la entidad calificada y la entrega de la información se cumplió en los tiempos previstos y con los requerimientos de BRC Investor Services S. A. SCV.
La información financiera incluida en este reporte está basada en los estados financieros auditados de los últimos cinco años.
BRC Investor Services S.A. SCV no realiza funciones de auditoría, por tanto, la administración de la entidad asume entera responsabilidad sobre la integridad y veracidad de toda la información entregada y que ha servido de base para la elaboración del presente informe. Por otra parte, la calificadora revisó la información pública disponible y la comparó con la información entregada por la entidad calificada.
Una calificación de riesgo emitida por BRC Investor Services S.A. –Sociedad Calificadora de Valores– es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título, sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello, no asumimos responsabilidad por errores u omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.
En caso de tener alguna inquietud en relación con los indicadores incluidos en este documento puede consultar el glosario en www.brc.com.co
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