TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS E - 7 Calificación Inicial

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Rafael María González Guillén

rmgg@brc.com.co

Septiembre de 2005

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS E - 7

Calificación Inicial

BRC INVESTOR SERVICES S.A. Tips A E - 7 Tips B E - 7 Tips Mz E - 7

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS E – 7 AAA AA A

Él análisis contenido en este documento se basó en la información contenida en los Prospectos de Emisión de los Títulos Hipotecarios Tips E-76, así como el Reglamento de las Universalidades y en el portafolio de cartera a titularizar con fecha 20 de Diciembre 2004, y en la evaluación, por parte de BRC Investor Services del comportamiento de los flujos de caja derivados de la cartera a titularizar en diferentes escenarios de tensión.

CARACTERÍSTICAS DE LOS TÍTULOS:

Títulos: Títulos de Contenido Crediticio

Emisor: Titularizadora Colombiana S.A. Universalidad Tips E – 7.

Monto: 4.436 millones de UVR

Clases: Tips A E – 7, Tips B E - 7, Tips MZ E-7.

Series y Plazo: A 2010; 60 meses.

A 2015; 120 meses.

A 2020; 180 meses.

B 2020; 180 meses.

Mz 2020; 180 meses.

Tasa Facial: Tips A E – 7: A 2010: 4.00%

A 2015: 4.50%

A 2020: 5.00%

Tips B E – 7: B 2020: 8.00%

Tips Mz E – 7: B 2020: 12.00%

Pago de Intereses: Tips A E – 7: Mes Vencido. El primer pago se realizará 90 a partir de la fecha de emisión.

Tips B E – 7: Mes Vencido. El primer pago se realizará 90 a partir de la fecha de emisión.

Tips Mz E – 7: Mes Vencido. El primer pago se realizará 90 a partir de la fecha de emisión.

Activo Subyacente: Universalidad TIPS E -7 conformada por los Títulos No VIS y Títulos Vis. Universalidad VIS E-7: Cartera Hipotecaria Vis (Vivienda Interés Social)

Universalidad No VIS E-7: Cartera Hipotecaria No Vis (Vivienda diferente a Interés Social)

Originadores: Banco Colpatria S. A.

Banco Davivienda S. A. Administradores de la Cartera: Banco Colpatria S. A.

Banco Davivienda S. A.

Proveedor Mecanismo de Cobertura Parcial: International Finance Corporation Garante del Título VIS A: La Nación

Representante Legal de Tenedores: Helm Trust S.A.

Administrador: Depósito Centralizado de Valores Deceval S.A.

Fundamentos de la Calificación

La calificación asignada a los Tips A E-7 AAA en grado de

inversión, indica que la capacidad de repagar oportunamente

capital e intereses es sumamente alta. Es la más alta calificación en grados de inversión. Para los Tips B E–7 AA en

grado de inversión indica una buena capacidad de repagar

oportunamente capital e intereses, con un riesgo incremental limitado en comparación con las emisiones calificadas con la

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También fue considerado el sistemático y adecuado proceso de evaluación de los bancos originadores en términos de su capacidad de originación y de administración de la cartera a titularizar, así como su calidad en términos financieros. Se destaca la formalidad de los mecanismos y procedimientos de control de Titularizadora que garantizan la ejecución de las diferentes actividades en los procesos de titularización.

En este nuevo proceso de titularización, se destaca el nuevo procedimiento de selección del portafolio de cartera, consistente en un “scoring” de comportamiento para los créditos con edades iguales o superiores a 1 año y para los créditos con edades inferiores a un año, la Titularizadora desarrolló un sistema de scoring de originación, el cual con base en variables históricas indicativas del desempeño de los préstamos hipotecarios asigna un puntaje a cada uno de estos y así es seleccionado o descartado. A juicio de BRC este procedimiento es adecuado a los requerimientos de la estructura y de la calificación asignada a los títulos Tips A.

El análisis de la calidad de la cartera titularizada efectuado bajo la óptica de la pérdida esperada del portafolio de cartera, evidenció la capacidad de la estructura para soportar escenarios de tensión extremos, en los niveles requeridos para las calificaciones asignadas a cada clase de título. Ahora bien, se efectuó un análisis separado para el Tips A E–7 y el Tips B E–7, con el propósito de determinar el máximo nivel de incumplimiento que la estructura de la emisión está en capacidad de asumir, sin incurrir en incumplimiento frente a los tenedores de los títulos. Este análisis se realizó sobre estos dos títulos por cuanto sobre ellos pesa la obligación contractual de repagar el capital a los inversionistas. Fue definido entonces un nivel de pérdida esperada mínima de los portafolios en los que cada clase de título fuera pagado en su totalidad a los inversionistas.

Con el propósito de determinar la capacidad de la estructura para asumir comportamientos desfavorables del portafolio de cartera, se utilizó el criterio de “Cobertura de la pérdida esperada del portafolio” y así establecer, de acuerdo con una matriz de calificación para los diferentes niveles de pérdida, la calificación de cada clase de título.

Posteriormente, dicho nivel fue comparado con los estándares mínimos previstos por la calificadora para cada escala de calificación. Cabe destacar que este análisis se lleva a cabo una vez realizada la evaluación de las políticas y procedimientos relacionados con la adecuada administración de la cartera titularizada por parte de cada administrador y/o originador, y específicamente de Titularizadora Colombiana en su calidad de administradora de la emisión.

Fue ponderado dentro del análisis de la estructura de subordinación de las universalidades el creciente nivel de cobertura proporcionado por los títulos subordinados (B y Mz) al título senior a los largo de las titularizaciones que ya están en el mercado.

La calificación del título Tips B E–7, se deriva principalmente de la aplicación del criterio de “cobertura de pérdida esperada” del portafolio de cartera titularizada, por cuanto este título en

particular no cuenta con mecanismos de cobertura externos como la garantía de la Nación y/o el Mecanismo de Cobertura Parcial IFC. El nivel de pérdida esperada que el portafolio está en capacidad de sostener sin que el título incurra en incumplimiento, es concordante con el nivel de calificación asignado.

Las características de la cartera titularizada en cuanto a la relación del valor del préstamo con respecto a la garantía, el nivel de madurez, el plazo, las moras presentadas, la ubicación geográfica, es consistente con los criterios de selección del emisor, además de proporcionar las condiciones adecuadas para mantener un comportamiento adecuado durante la vida de la emisión.

Los mecanismos internos de cobertura de la emisión se fundamentan en el esquema de prioridad de pagos para la atención de las tres tipos de títulos y los compromisos de carácter administrativo de la Universalidad Tips. La subordinación de pagos existente entre las Clases A, B y MZ en ese orden de prioridad proporcionan un mayor nivel de cobertura para la Clase A.

El sistema de subordinación del Tips B al Tips A, y el Tips Mz al Tips B, proporciona altos niveles de seguridad al Tips A. El sistema de cascada implementado a través del Ajuste de Balance de Capital Requerido entre el valor del activo productivo de las universalidades Vis y No Vis, frente al pasivo constituye un instrumento eficaz en la asignación de la disponibilidad de los recursos destinada a la atención de los pasivos y de los gastos a cargo de las universalidades.

Los mecanismos externos de garantía provienen del otorgamiento de garantías por parte de la Nación y el Mecanismo de Cobertura Parcial IFC a los Títulos Vis A y No Vis A respectivamente, que son retitularizados para conformar la Universalidad Tips, con lo cual ésta última universalidad queda amparada igualmente por las mismas garantías mencionadas. Las garantías de la Nación y el Mecanismo de Cobertura Parcial IFC son fundamentalmente mecanismos de liquidez para la estructura. La Nación garantiza el 100% de los títulos Vis A y la IFC el 1% de los títulos No Vis A.

Uno de los garantes la International Finance Corporation- IFC, es el brazo de inversión del Banco Mundial y cuenta con una calificación global de AAA en moneda global otorgada por Moody’s Investor Services, al igual que la asignada por Standard & Poor’s.

A los títulos Tips Mz E-7 les fue asignada la calificación A, a largo plazo en grado de inversión. Esta es la tercera mejor calificación en grados de inversión. Indica una satisfactoria capacidad de repagar capital e intereses. Las emisiones de calificación A podrían ser más vulnerables a acontecimientos adversos (tanto internos como externos) que las obligaciones con calificaciones más altas.

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evaluación realizada para definir el nivel de calificación del título partió de un nivel de pérdida esperada definido acorde con la calificación. Igualmente se definió el nivel de prepago más alto esperado, dado el comportamiento de las titularizaciones anteriores y las diferentes variables que pueden afectar su comportamiento.

La capacidad operativa y administrativa de la Titularizadora, reflejada en el proceso de selección de la cartera a titularizar y de los administradores de ésta, y que se encuentra ponderada en la calificación AAA asignada por BRC a la entidad, es otra de las fortalezas del proceso. La evaluación por parte de BRC de estos procesos evidencia la ejecución de estándares exigentes y consistentes con las calificaciones asignadas, además de la existencia de procesos de control a los bancos administradores que previenen el uso de prácticas en la labor de cobranza que no sean eficientes y óptimas.

El marco legal y regulatorio de la emisión derivado de la expedición de la Ley 546 de 1999, en virtud del cual los activos de las universalidades Vis E- 7, No Vis E-7 y TIPS E-7 quedan completamente aislados del patrimonio de Titularizadora Colombiana y del patrimonio de los bancos originadores, es fundamental para el proceso de titularización. En este sentido, el riesgo legal implícito en el proceso de titularización se encuentra mitigado por el contexto regulatorio que enmarca la actividad de Titularizadora Colombiana y el proceso de titularización mismo.

Estructura de la Emisión

La emisión tiene un valor de 4.436 millones de UVR. Cuenta con cuatro clases de títulos: Tips A E–7: título senior, que se subdivide en tres series, diferenciadas por el plazo, A-2010 60 meses, A-2015 120 meses, A-2020 180 meses. El servicio de la deuda correspondiente a estos títulos tiene prioridad de pago dentro del esquema de pagos de la estructura. Tips B E–7: título subordinado al Tips A, tiene un plazo de 180 meses. El servicio de la deuda de éste está subordinado al pago oportuno de intereses y capital programado del TIPS A. Tips MZ: Título subordinado a las otras dos clases. El activo subyacente de la emisión Tips E-7 está conformado por Títulos

Vis y los Títulos No Vis, los que junto con los Tips en el pasivo, conforman la Universalidad Tips E–7.

A su vez los títulos Vis y No Vis están estructurados en dos universalidades diferentes, Universalidad Vis E–7 y Universalidad No Vis E–7, conformadas cada una de ellas por cartera hipotecaria, la primera cartera Vis y la segunda cartera No Vis. Sobre estas universalidades están diseñados los mecanismos de garantía proporcionados por IFC y por la Nación, garantía administrada por el Fogafin. El título No Vis A se encuentra amparado por el Mecanismo de Cobertura Parcial IFC y el Título Vis A por la garantía de la Nación. Al retitularizar estos títulos en la Universalidad Tips E–7, la emisión queda automáticamente cobijada por los mismos mecanismos.

Mecanismos de Cobertura:

Mecanismos Internos:

El mecanismo de cascada de pagos implementado en la estructura de la titularización permite definir claramente la forma en que los recursos que ingresan a cada una de las universalidades, derivados de los activos subyacentes correspondiente, son aplicados a los títulos emitidos con base en una prioridad de pagos e igualmente con base en el mecanismo de ajuste de balance, que será explicado más adelante en este documento. El orden de prioridad de pagos de los Tips está en perfecta concordancia con la prioridad de pagos de cada una de las universalidades Vis y No Vis. El siguiente es el esquema para cada una de ellas:

Título Vis:

1. Gastos administrativos relacionados con la Universalidad Vis.

2. Pago de intereses causados títulos Vis A. 3. Pago de capital programado títulos Vis A. 4. Ajuste de balance de capital requerido título Vis A. 5. Pago de intereses porción subrogada del título Vis A. 6. Pago de capital correspondiente a la porción subrogada

del título Vis A.

7. Pago de intereses del título Vis B.

8. Pagos de capital anticipado al título Vis A, hasta que el saldo del título sea (0), en los casos en que haya lugar a suspensión de pagos del título Vis B, durante el tiempo que estén vigentes las causales.

9. Ajuste de balance de capital requerido del título Vis B. 10. Pagos de Capital a los Títulos No VIS B hasta que el Saldo

de Capital Total de los Títulos No VIS B se reduzca a cero (0) en los casos en que haya lugar a la aplicación de cualquiera de las Causales de Suspensión de Pagos No VIS durante el tiempo que tales Causales de Suspensión de Pagos No VIS estén vigentes siempre que el Saldo de Capital Total de los Títulos No VIS A sea igual a cero (0). 11. Pago de intereses del Título VIS MZ

12. Pagos de Capital Anticipado al Título VIS A hasta que el Saldo de Capital Vigente del Título VIS A se reduzca a cero (0).

13. Pagos de Capital Anticipado al Título VIS B hasta que el Saldo de Capital Vigente del Título VIS B se reduzca a cero (0).

Vendedores Autorizados de Cartera

Compra de Créditos Hipotecarios

VIS

Compra de Créditos Hipotecarios

No VIS

Créditos Hipotecarios

VIS

Garantía Nación Mecanismo de Cobertura Parcial IFC Título VIS A

Título VIS B

Título No VIS A Título No VIS B Créditos Hipotecarios No VIS Título No VIS MZ

Título VIS A

Título VIS B Título No VIS A

Título No VIS B Título No VIS y VIS MZ

T IPS C lase A Ser ie s 2010 , 2 015, 2 020 TIPS B TIPS MZ

Universalidad VIS E-7 Universalidad No VIS E-7

R e ti tu la ri za ci ó n tu lo s N o V IS R et itu la riz a ció n T ítu lo s V IS

Universalidad TIPS E-7

Activo Pasivo Activo Pasivo

Activo Pasivo Título

VIS MZ

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14. Pago de Capital a los VIS MZ hasta que el Saldo de Capital Vigente de los VIS MZ se reduzca a cero(0)

15. Pagos a favor de la Universalidad TIPS por concepto de Residuos

Los pagos realizados en concordancia con este orden de prioridad provienen del recaudo de la cartera de la Universalidad Vis.

Título No Vis:

1. Gastos administrativos relacionados con la Universalidad No Vis.

2. Pago de intereses causados títulos No Vis A. 3. Pago de capital programado títulos No Vis A. 4. Ajuste de balance de capital requerido título No Vis A. 5. Pago de intereses sobre el saldo utilizado del Mecanismo

de Cobertura Parcial IFC.

6. Repago del Mecanismo de Cobertura parcial IFC 7. Pago de intereses del título No Vis B.

8. Pagos de capital anticipado al título No Vis A, hasta que el saldo del título sea (0), en los casos en que haya lugar a suspensión de pagos del título No Vis B, durante el tiempo que estén vigentes las causales.

9. Ajuste de balance de capital requerido del título No Vis B. 10. Pagos de Capital a los Títulos VIS B hasta que el Saldo de

Capital Total de los Títulos VIS B se reduzca a cero (0) en los casos en que haya lugar a la aplicación de cualquiera de las Causales de Suspensión de Pagos VIS durante el tiempo que tales Causales de Suspensión de Pagos VIS estén vigentes siempre que el Saldo de Capital Total de los Títulos VIS A sea igual a cero (0)..

11. Pago de intereses del Título No VIS MZ

12. Pagos de Capital Anticipado al Título No VIS A hasta que el Saldo de Capital Vigente del Título No VIS A se reduzca a cero (0).

13. Pago de Capital a los NO VIS MZ hasta que el Saldo de Capital Vigente de los NO VIS MZ se reduzca a cero(0) 14. Pagos a favor de la Universalidad TIPS por concepto de

Residuos

Los pagos realizados en concordancia con este orden de prioridad provienen del recaudo de la cartera de la Universalidad No Vis.

El flujo recaudado en las universalidades Vis y No Vis será la fuente de recursos para atender los pagos y compromisos de la universalidad Tips E–7.

Tips E–7:

1. Intereses causados sobre Tips A.

2. Pagos de capital programado de los Tips A. 3. Ajuste de balance de capital requerido de Tips A.

4. Pagos de capital anticipado de los Tips A 2010, Tips A 2015, Tips A 2020, en ese orden hasta que el saldo de la serie Tips A respectiva sea cero (0), en el caso en que esté vigente la causal de suspensión de pagos Tips. 5. Pago de intereses de Tips B.

6. Ajuste de balance de capital requerido de Tips B. 7. Pago de intereses de los TIPS MZ

8. Pagos de Capital Anticipado a los TIPS A 2010, TIPS A 2015 y TIPS A 2020 en el orden respectivo hasta que el

Saldo de Capital Vigente delos TIPS A de la Serie correspondiente se reduzca a cero(0).

9. Pagos de Capital Anticipado a los TIPS B hasta que el Saldo de Capital Vigente delos TIPS B se reduzca a cero(0) 10. Pagos de Capital de los TIPS MZ hasta que el Saldo de Capital Vigente de los TIPS MZ se reduzca a cero (0) 11. Pagos por concepto de Residuos

Vale la pena destacar la importancia del mecanismo de ajuste de balance de capital requerido, por cuanto éste es el mecanismo que garantiza que la disponibilidad de liquidez dentro de cada una de las universalidades sea utilizada en el orden preestablecido y además que exista un equilibrio adecuado entre el valor de los activos que soportan la emisión y el valor de los pasivos de la misma.

El Ajuste de Balance de Capital Requerido evita que excesos de liquidez derivados de la realización de prepagos en la cartera, sean destinados a cubrir obligaciones de los Tips B y TIPS MZ , y por el contrario permite que los mismos sean destinados a prepagar los Tips A, de tal forma que el activo subyacente y el pasivo de cada una de las universalidades se mantenga en equilibrio.

Ajuste de Balance de Capital Requerido Tips A: Es el pago de capital que se debe realizar a los TIPS A en cada Fecha de Pago, el cual se establece como el mayor valor entre (a) el pago de capital adicional que se debe realizar a los TIPS A en cada Fecha de Pago (después de haber efectuado los Pagos de Capital Programados de los TIPS A) para que una vez realizado dicho pago de capital adicional, el saldo de capital resultante de los TIPS A, después de la Fecha de Pago, sea igual a la sumatoria de (i) el Saldo de Capital Total de los Títulos No VIS A y (ii) el Saldo de Capital Total de los Títulos VIS A del día inmediatamente siguiente a la fecha de pago de los Títulos No VIS A y Títulos VIS A y (b) la sumatoria de (i) el Ajuste de Balance de Capital Requerido de los Títulos No VIS A y (ii) el Ajuste de Balance de Capital Requerido de los Títulos VIS A en cada Fecha de Liquidación. Puesto que la universalidad Tips E– 7 depende del comportamiento de las universalidades Vis y No Vis, existe el mecanismo análogo para éstas dos también.

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Ajuste de Balance de Capital Requerido del Título No Vis A: Es el pago de capital adicional que se debe realizar a los Títulos No VIS A en cada Fecha de Pago (después de haber efectuado los pagos de capital programado de los Títulos No VIS A) para que una vez realizado dicho pago de capital adicional, el saldo de capital resultante de los Títulos No VIS A después de la fecha de pago sea igual al resultado de multiplicar (a) el menor valor entre (i) el Saldo de Capital Total de los Créditos No VIS con mora inferior a 120 días en la fecha de corte inmediatamente anterior, y (ii) el resultado de restar (w) el Saldo de Capital Total de los Créditos No VIS a la fecha de corte inmediatamente anterior menos (x) el tres por ciento (3%) del Saldo de Capital Total de los Créditos No VIS a la fecha de emisión por (b) el porcentaje resultante de dividir (i) el Saldo de Capital Total de los Títulos No VIS A en la fecha de emisión, entre (ii) la sumatoria de (y) el Saldo de Capital Total de los Títulos No VIS A y (z) el Saldo de Capital Total de los Títulos No VIS B en ambos casos en la fecha de emisión.

Ajuste Balance de Capital Requerido Tips B: Es el pago de capital que se debe realizar a los TIPS B en cada Fecha de Pago el cual se establece como el mayor valor entre (a) el pago de capital que se debe realizar a los TIPS B en cada Fecha de Pago para que una vez realizado dicho pago de capital, el saldo de capital resultante de los TIPS B después de la Fecha de Pago, sea igual a la sumatoria del Saldo de Capital Total de los Títulos No VIS B y del Saldo de Capital Total de los Títulos VIS B del día inmediatamente siguiente a la fecha de pago de los Títulos No VIS B y VIS B y (b) la sumatoria el (i) el Ajuste de Balance de Capital Requerido de los Títulos No VIS B y (ii) el Ajuste de Balance de Capital Requerido de los Títulos VIS B en cada Fecha de Liquidación.

Ajuste de Balance de Capital Requerido del Título Vis B: Es el pago de capital que se debe realizar a los Títulos VIS B en cada fecha de pago para que una vez realizado dicho pago de capital, el saldo de capital resultante de los Títulos VIS B después de la fecha de pago sea igual al resultado de multiplicar (a) el menor valor entre (i) el Saldo de Capital Total de los Créditos VIS con mora inferior a 120 días en la fecha de corte inmediatamente anterior y (ii) el resultado de restar (w) el Saldo de Capital Total de los Créditos VIS a la fecha de corte inmediatamente anterior menos (x) el tres por ciento (3%) del Saldo de Capital Total de los Créditos VIS a la fecha de emisión por (b) el porcentaje resultante de dividir (i) el Saldo de Capital Total de los Títulos VIS B en la fecha de emisión entre (ii) la sumatoria de (y) el Saldo de Capital Total de los Títulos VIS A y (z) el Saldo de Capital Total de los Títulos VIS B en ambos casos en la fecha de emisión.

Ajuste de Balance de Capital Requerido del Título No Vis B: Es el pago de capital que se debe realizar a los Títulos No VIS B en cada fecha de pago, para que una vez realizado dicho pago de capital, el saldo de capital resultante de los Títulos No VIS B después de la fecha de pago sea igual al resultado de multiplicar (a) el menor valor entre (i) el Saldo de Capital Total de Créditos No VIS con mora inferior a 120 días en la fecha de corte inmediatamente anterior y (ii) el resultado de restar (w) el Saldo de Capital Total de los Créditos No VIS a la fecha de corte inmediatamente anterior menos (x) el tres por ciento (3%) del Saldo de Capital Total de los Créditos No VIS a la fecha de

emisión por (b) el porcentaje resultante de dividir (i) el Saldo de Capital Total de los Títulos No VIS B en la fecha de emisión entre (ii) la sumatoria de (y) el Saldo de Capital Total de los Títulos No VIS A y (z) el Saldo de Capital Total de los Títulos No VIS B en ambos casos en la fecha de emisión

Análisis de la Calidad del Portafolio de Cartera a Titularizar

Con el propósito de determinar la capacidad de la estructura para asumir comportamientos desfavorables del portafolio de cartera titularizada, se utilizó el criterio de “Cobertura de la pérdida esperada del portafolio” y así establecer, de acuerdo con una matriz de calificación para los diferentes niveles de pérdida esperada, la calificación de cada clase de título.

La pérdida esperada para un portafolio de cartera hipotecaria es el producto de la probabilidad de incumplimiento por el porcentaje de pérdida dado el incumplimiento o por uno menos la tasa de recuperación del portafolio. Entre más alto el nivel de pérdida que pueda soportar la estructura, más alta será la calificación del título.

Pérdida esperada = (probabilidad de incumplimiento) * (1 - tasa de recuperación)

En este sentido, las estructuras AAA a nivel local, deben estar en capacidad de atender oportunamente el servicio de la deuda en el peor escenario de probabilidad de incumplimiento y de pérdida dado el incumplimiento. Es decir, los mecanismos diseñados de cobertura deben proveer la protección necesaria para afrontar los niveles de pérdida esperada asociados a la calificación asignada.

Ahora bien, usualmente el peor escenario debe estar definido de acuerdo con los “peores niveles históricos presentados en la industria en cuanto a probabilidad de incumplimiento y al porcentaje de recuperación”. Los escenarios de tensión elaborados por BRC involucran niveles de probabilidad de incumplimiento cercanos a los presentados durante la crisis financiera de 1998/99, distribuidos a lo largo de un periodo de tres años. Con relación al porcentaje de pérdida dado el incumplimiento, se consideraron los costos involucrados en el proceso de recuperación de un crédito, asumiendo que todos los créditos inician un proceso de recuperación de la propiedad otorgada en garantía, y asumiendo el mayor nivel pérdida de valor de mercado de la propiedad; ambos factores son comparables a los experimentados durante el mismo periodo de crisis.

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explicado. Para efectos del escenario de tensión se asumió el mínimo nivel presentado entre el período 1993 - 2002, el cual es del 0.44% para cartera Vis y del 2.16% para cartera no Vis. El inversionista asume el riesgo de prepago el cual no está cubierto en la emisión, que aunque no representa un riesgo de crédito, sí de reinversión.

Activo Subyacente

El activo subyacente de los Tips está conformado en la Universalidad Tips E–7, constituidos por los títulos hipotecarios Vis y No Vis. Estos títulos a su vez, tienen como activo subyacente los créditos hipotecarios VIS y NO VIS respectivamente en la Universalidad Vis E–7 y Universalidad No Vis E-7.

Títulos Vis – Universalidad Vis E–7:

Títulos emitidos por la Universalidad Vis E–7, la cual se encuentra conformada en su totalidad por créditos hipotecarios de vivienda de interés social junto con sus garantías hipotecarias, los derechos sobre los seguros de vida de los deudores y la integridad de los inmuebles sobre los que recaen las garantías hipotecarias, los activos o derechos derivados o relacionados con los mecanismos de cobertura de la Universalidad Vis y demás activos y derechos de conformidad con los términos y condiciones contenidas en el reglamento Vis.

Los títulos Vis se encuentran denominados en UVR, su ley de circulación es a la orden, han sido emitidos en forma desmaterializada en Deceval; confieren a sus tenedores el derecho a recibir el pago de intereses y capital de los títulos Vis y residuos de la Universalidad Vis en los términos y condiciones señalados en el reglamento Vis y los demás derivados de la ley. No son objeto de negociación en el mercado secundario y no están inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios. Las condiciones específicas de monto, plazo, rentabilidad y vencimiento de los Títulos VIS en los términos definidos por el Reglamento VIS son las siguientes:

Clases

Monto Títulos VIS

(millones UVR)

Tasa de interés efectivo anual

Plazo de vencimiento

meses

VIS A 2020 359 Tasa Dinámica

Título VIS 180

VIS B 2020 4 8% 180

VIS MZ 2020 9 12% 180

Títulos No Vis – Universalidad No Vis E–7:

Títulos emitidos por la Universalidad No Vis E–7, la cual se encuentra conformada en su totalidad por créditos hipotecarios de vivienda diferente de interés social “No Vis”, y sus garantías hipotecarias. Se incluyen la totalidad de los pagos que se reciban a partir de la fecha de emisión por concepto de intereses, capital y demás derechos accesorios de los créditos No Vis, entre otros derivados de prepagos de los créditos No Vis; recuperación de capital en mora por ventas de bienes recibidos en dación de pago y recaudos por remates de

garantías hipotecarias; saldos a favor en procesos de sustitución de créditos No Vis; pagos recibidos por concepto de la recompra de créditos No Vis y pagos recibidos por concepto de la cesión de créditos No Vis. los derechos sobre los seguros de vida de los deudores y la integridad de los inmuebles sobre los que recaen las garantías hipotecarias, los activos o derechos derivados o relacionados con los mecanismos de cobertura de la Universalidad Vis y demás activos y derechos de conformidad con los términos y condiciones contenidas en el reglamento No Vis.

Los títulos No Vis se encuentran denominados en UVR, su ley de circulación es a la orden, han sido emitidos en forma desmaterializada en Deceval. Los títulos No Vis confieren a sus tenedores el derecho a recibir el pago de intereses y capital de los títulos No Vis y residuos de la Universalidad No Vis en los términos y condiciones señalados en el reglamento No Vis y los demás derivados de la ley. Los Títulos No VIS no son objeto de negociación en el mercado secundario y no están inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios. Las condiciones específicas de monto, plazo, rentabilidad y vencimiento de los Títulos No VIS en los términos definidos por el reglamento No Vis son las siguientes:

Clases

Monto Títulos No

VIS (millones

UVR)

Tasa de interés efectiva anual

Plazo de vencimiento

meses

No VIS A 2020 2.776 Título No VIS A Tasa Dinámica 180

No VIS B 2020 28 8% 180

No Vis Mz

2020 118 12% 180

Portafolio de Cartera

Los originadores involucrados en este proceso de titularización son Bancafé, Colmena, Colpatria, Conavi y Davivienda; el siguiente es la distribución de la cartera de la estructura de acuerdo con el banco originador:

Originador Tipo de Cartera Participación

Colpatria No Vis 30.71%

Vis 9.78%

Total Colpatria 40.49%

Davivienda No Vis 57.83%

Vis 1.68%

Total Davivienda 59.51%

Total general 100.00%

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Créditos

Valor Miles de

UVR

Edad -

Meses LTV

No Vis 10.412 2.804.363 121.47 54.27%

Vis 4.152 362.906 89.36 71.64%

Total 14.564 3.167.269 117.79 56.26%

Universalidad Vis:

Banco Crédito Promedio Tasa Saldo Capital (UVR)

Colpatria 3.407 9.54 309.824.145,10

Davivienda 745 10.75 53.082.488,59

Total 4.152 9.72 362.906.633,69

Universalidad No Vis:

Banco

Crédito

Tasa Promedio

Saldo Capital (UVR)

Colpatria 4.051 11.39 972.669.231,82

Davivienda 6.361 11.75 1.831.693.825,19

Total 10.412 11.62 2.804.363.057,01

Administración de la Emisión

Titularizadora Colombiana lleva a cabo un proceso de evaluación tanto de la cartera, como de los procesos de administración de la cartera por parte de los bancos originadores. Este proceso busca determinar las diferencias existentes entre los procedimientos de éstos y lo que Titularizadora ha definido como deseable y adecuado para el proceso de titularización. Cada uno de los procesos llevados a cabo por Titularizadora fue revisado y evaluado en profundidad por parte de la calificadora, con el fin de comprobar la idoneidad de estos con respecto al proceso y con respecto a los niveles de calificación asignados. Estos procesos han pasado por un proceso de afinamiento derivado de las tres titularizaciones anteriores, así como los procedimientos de control implementados, que en opinión de la calificadora se ajustan a los requerimientos de un proceso de titularización, por lo cual no se consideró necesaria la evaluación individual y particular de cada uno de los bancos originadores.

Este proceso es el siguiente:

Certificación de los Originadores/administradores de cartera:

los objetivos principales de este proceso son:

Analizar la idoneidad de la infraestructura de los bancos para la administración de la cartera.

Conocer actividades, políticas, normas y procedimientos de la entidad desde el punto de vista operativo, para la administración de la cartera hipotecaria.

Identificar las mejores prácticas dentro del sistema en cuanto a la administración de la cartera.

Identificar los riesgos operativos y de contraparte en la administración de la cartera y los mecanismos que los mitigan.

Coordinar la operación entre la Titularizadora y el banco. Evaluar los procedimientos de cada originador en la etapa de aprobación de los créditos.

Los aspectos tenidos en cuenta dentro del proceso son:

Estructura corporativa Estructura Jurídica Estructura Comercial Estructura Financiera

Políticas y procedimientos de otorgamiento y administración de créditos.

Estructura Operativa Riesgo de Crédito Estructura Tecnológica Control Interno

Son de importancia crítica las políticas y procedimientos de crédito, la estructura operativa, la estructura tecnológica y los procedimientos de riesgo de crédito, ya que de ellos depende en gran medida el oportuno recaudo de la cartera titularizada y el adecuado control por parte de la Titularizadora.

La compañía ha diseñado una metodología de la calificación de las entidades con base en las anteriores variables en forma particular. Por cada una de las variables se ha definido un parámetro “ideal”, que puede ser cumplido o no por el banco; adicionalmente a cada variable se le asigna una ponderación, de forma que al ser consolidadas determinarán una calificación final. Ahora bien, cuando no se cumplen los parámetros definidos por la Titularizadora, se convienen plazos en los que la entidad deberá tomar las acciones necesarias para alcanzarlo. El proceso involucra la remisión de información por parte del originador/administrador a la Titularizadora y la realización de visitas por parte de ésta con el fin de verificar la información recibida y obtener elementos adicionales de análisis.

Administración del Activo Subyacente: incorpora todos los procesos relacionados con el activo de las titularizaciones, iniciando por la compra de la cartera hasta la administración de la titularización y supervisión de la administración de la cartera. La administración de la cartera hipotecaria es subcontratada por la Titularizadora Colombiana a Bancafé, Granahorrar y Davivienda. Las funciones son:

Compra y Sustitución:

Validar el cumplimiento de los criterios de selección de la cartera.

Confirmar de la titularidad de los créditos y realizar la recepción física de los pagarés

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Dar cumplimiento a la operación de compra de cartera.

Dentro de esta etapa se lleva a cabo un proceso de “Due Diligence”, el cual consiste en la revisión técnica y legal a toda la documentación de los créditos, con el fin de asegurar que los documentos entregados a la Titularizadora, reflejen las condiciones declaradas y certificadas por el banco en relación con la situación financiera, estadística, jurídica y comercial de los créditos, a la vez que garanticen su validez como soporte en el momento de ejercer procesos jurídicos por parte de la Titularizadora en su calidad de acreedor hipotecario.

Administración de Cartera:

Validación del registro del valor del activo, y la correcta aplicación de pagos.

Control de la transferencia del recaudo.

Liquidación y pago de la comisión de administración.

Administración de Garantías:

Control de la existencia y exigibilidad de los documentos soporte de la garantía.

Inventario de los documentos esenciales. Revisión de la custodia de los documentos.

Control de corrección de las situaciones de no conformidad de los documentos.

Gestión de Cobranza:

Seguimiento al comportamiento de la cartera

Evaluación de la gestión de cobranza de los administradores

Control y pago de gastos en cobranza jurídica

Administración de BRP’s (Bienes Recibidos en Pago):

Confirmación de condiciones de recepción en concordancia con los parámetros de la Titularizadora. Control y pago de gastos de recepción, adecuación, mantenimiento y venta de los inmuebles.

Control de velocidad de comercialización, fijación de precios y estrategia de venta.

Liquidación y pago de comisiones de administración.

Administración de Seguros:

Confirmación de la cobertura de los créditos y los BRP’s con seguros de vida, incendio y terremoto.

Control y pago de liquidación de primas Control de pago de siniestros

Cálculo del valor de los activos en el tiempo.

Administración de las Emisiones:

Administración del flujo de caja de las emisiones. Control del flujo de caja requerido vs. el ejecutado Autorizar pagos a proveedores de las universalidades Liquidación y coordinación de pago de TIP’s Administración de los mecanismos de cobertura.

Para efectos de control, Titularizadora se reúne mensualmente con cada uno de los bancos administradores con el objeto de hacer seguimiento a los compromisos acordados en el proceso de certificación y para conciliar diferencias o inconsistencias que se presenten en toda la labor de administración de la cartera, tanto desde el punto de vista de cobranza, como desde el punto de vista de registro contable del recaudo.

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