Colombia
Reporte de calificación
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DEUDA ASOCIADA AL PROYECTO
DE CONSTRUCCIÓN DEL CENTRO
DE EVENTOS Y EXPOSICIONES
PUERTA DE ORO
Comité Técnico: 23 de diciembre de 2016 Acta número: 1084
Contactos:
Luisa Fernanda Higuera Joseph
Juan Sebastian Rodriguez Briceño
EXPOSICIONES PUERTA DE ORO
DEUDA ASOCIADA AL PROYECTO DE
CONSTRUCCIÓN DEL CENTRO DE EVENTOS Y
EXPOSICIONES PUERTA DE ORO
Resumen
Confirmamos la calificación de capacidad de pago de ‘BBB-’ de la Deuda Asociada al Proyecto de Construcción del Centro de Eventos y Exposiciones Puerta de Oro (CEEC).
A la fecha, ya se ha pagado el 60% del valor de la deuda, un 20% está sujeto al cumplimiento de condiciones relacionadas con la construcción del Malecón, la transferencia de los lotes y demás obligaciones incluidas en la licencia de urbanismo, y el 20% restante no tiene condicionamientos.
De acuerdo con nuestras estimaciones, la generación de recursos sería positiva a partir de 2017, dado que el CEEC entró en operación en el segundo semestre de 2016. No obstante, el principal riesgo de la entidad se relaciona con su disponibilidad de liquidez en el corto plazo, por lo que daremos un seguimiento cercano a este aspecto durante 2017.
Ponderamos positivamente el respaldo por parte del Distrito de Barranquilla y del Departamento del Atlántico.
El cambio en cualquiera de las condiciones actuales de pago de la obligación tendría un impacto negativo en la calificación.
Acción de Calificación
Bogotá, 23 de diciembre de 2016.- El Comité Técnico de BRC Investor Services S.A. SCV en revisión periódica confirmó la calificación de capacidad de pago de ‘BBB-’ de la Deuda Asociada al Proyecto de Construcción del Centro de Eventos y Exposiciones Puerta de Oro (CEEC).
Fundamentos de la calificación:
En septiembre de 2016 se llevó a cabo una modificación en las condiciones del contrato de promesa de compraventa que respalda el pago de la deuda asociada al proyecto de construcción del Centro de Eventos y Exposiciones de Puerta de Oro (CEEC) en el cual se incorporó un cambio en el precio y la forma de pago por parte de Terranum Corporativo, en adelante TC.
Previendo que la ejecución de las obligaciones asociadas al CEEC tomaría un periodo adicional al
estipulado en el cronograma inicial, la administración solicitó el cambio en las condiciones de la deuda, de forma tal que pudiera llevar a cabo el pago del capital e intereses en octubre de 2016 y no en septiembre, como estaba programado inicialmente.
La confirmación de la calificación se basa en que el banco aceptó la modificación de estas condiciones; se realizó el pago de intereses completo en el mes correspondiente, y la modificación obedeció a un aspecto operativo y no está asociada con la capacidad de pago de TC. A diciembre de 2016 ya se había pagado el 60% de la obligación.
EXPOSICIONES PUERTA DE ORO como la construcción de un malecón, la trasferencia efectiva de los lotes detallados en la promesa de compraventa a favor de Terranum o de los derechos fiduciarios del patrimonio autónomo y que se haya cumplido con todas las obligaciones de la licencia de urbanización. Según la información del CEEC, las partes involucradas (CEEC, Distrito de Barranquilla) cumplirían de forma oportuna con los compromisos, de forma tal que el próximo pago no se vería comprometido. No obstante, daremos especial seguimiento a los avances que registre la entidad en el seguimiento semestral (junio de 2017).
Consideramos que a partir de 2018 habrá menos presiones para el pago del servicio de la deuda, pues los desembolsos proyectados no están vinculados a ninguna condición particular sino directamente a la capacidad de pago de TC.
Ponderamos positivamente que la fuente de pago de esta obligación sea Terranum. Esta es una filial del Grupo Terranum (perteneciente al Grupo Santo Domingo) que desarrolla y gestiona proyectos inmobiliarios corporativos y logísticos en Colombia. Dentro de los proyectos más importantes que tiene la compañía a la fecha se encuentran parques de oficinas, industriales, centros de distribución, bodegas y proyectos para grandes clientes corporativos hechos a la medida, la mayoría de los cuales están en Bogotá. TC fue creada en 2008 y a la fecha tiene arrendados 335.000 m2 e inversiones por 1.9 billones de pesos colombianos (COP). Para 2025 espera arrendar más de 1.580.000 m2.
En opinión de BRC, hay factores de riesgo ajenos a la gestión de TC que pueden afectar el desempeño en la ejecución de los proyectos, tales como la desaceleración del crecimiento de la economía del país,
cambios en la regulación y normatividad del mercado inmobiliario, sobreoferta de inmuebles de las ciudades principales, retrasos y contingencias asociadas con la construcción. No obstante, la administración cuenta con un alto grado de flexibilidad para modificar sus cronogramas de ejecución dependiendo de las
condiciones del mercado inmobiliario y, en cuanto a los otros riesgos, consideramos que la robusta estructura operativa y financiera de TC los contrarresta parcialmente.
El CEEC inició operaciones de forma parcial en agosto de 2016, y proyecta estar operando al 100% al finalizar el primer trimestre de 2017. Un factor que ponderamos positivamente es la alianza con Corferias, operador con mayor trayectoria a nivel nacional en la organización de ferias y eventos. De acuerdo con la estrategia comercial de CEEC, el principal objetivo es potencializar la ubicación del recinto ferial y atraer habitantes de las zonas aledañas.
Los ingresos principales del CECC provendrían de la comisión de los ingresos feriales, eventos y servicios complementarios después de pagos administrativos, mantenimiento y reinversión en el centro, y auspicios comerciales con diferentes entidades. Según las proyecciones basadas en el modelo financiero del CEEC, serían de aproximadamente COP12.000 millones en 2017 y tendrían un crecimiento aproximado de 1% para 2018, en un escenario conservador. Esto llevaría a que el margen EBITDA se ubique aproximadamente 34,8% para los próximos cuatro años.
Históricamente, la principal fuente de ingresos proviene de los aportes de los accionistas, los cuales suman COP118.377 millones a junio de 2016, especialmente con recursos del Distrito de Barranquilla, con
calificación de ‘AA’ con perspectiva negativa (COP79.896 millones) y el Departamento del Atlántico, con calificación de ‘A+ con perspectiva positiva (COP 24.000 millones).
El CEEC forma parte de una serie de inversiones en infraestructura planteadas por el Distrito de
Barranquilla, entendidas como focos propulsores de la economía. Consideramos que en un escenario de estrés el CEEC podría obtener recursos adicionales de sus principales socios en la figura de capitalización, los cuales podría utilizar como fuente de recursos para la inversión e incluso para sus requerimientos de liquidez.
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Liquidez
Para 2015, el flujo de caja operacional fue negativo en COP34.293 millones, debido principalmente al monto de las inversiones en capital de trabajo. Además, las inversiones en propiedad, planta y equipo las cubrió con deuda y aportes de capital. Para el periodo 2016-2019, la administración de la entidad espera generar saldos positivos de caja con un valor mínimo de COP586 millones, ya que disminuirá el monto a invertir en la adecuación de sus activos fijos.
Consideramos que la liquidez es el mayor riesgo que afronta la entidad, ya que los recursos para respaldar la operación en su fase inicial provenían principalmente de los aportes de sus socios y accionistas, y durante 2016 se vio en la necesidad de incrementar su endeudamiento con créditos de tesorería para poder
continuar con la operación. A junio de 2016, el saldo de la deuda era de COP36.002 millones, que espera pagar al cierre de 2016, con recursos aportados por sus socios.
Daremos seguimiento constante al desempeño de este factor en las próximas revisiones, y esperamos ver los resultados de la consolidación del negocio.
Oportunidades y amenazas
Qué puede llevarnos a subir la calificación
BRC identificó las siguientes oportunidades que podrían mejorar la calificación actual:
La evolución favorable y anticipada del cumplimiento por parte del CEEC de las condiciones definidas para los desembolsos por TC.
Fuentes de ingresos adicionales para garantizar el pago de la deuda.
Mejores márgenes de rentabilidad del CEEC proyectados para los próximos años, derivado de la implementación de políticas de control de costos y gastos.
Qué podría llevarnos a bajar la calificación
BRC identificó los siguientes aspectos de mejora y/o seguimiento de la compañía y/o de la industria que podrían afectar la calificación actual:
Retrasos significativos en los aportes de capital por parte de sus accionistas y los convenios realizados.
Modificación de las condiciones del pago estipulado con la entidad financiera para el 2017.
Menores márgenes de rentabilidad derivados del CEEC de una disminución significativa en los ingresos operacionales y la falta de control de costos y gastos.
El Decreto 1068 del 26 de mayo de 2015 reglamenta la obligación de calificar la capacidad de pago de las entidades descentralizadas como condición para gestionar endeudamiento o efectuar operaciones de crédito público externo o interno con plazos superiores a un año. El proceso de calificación que llevó a cabo BRC S&P cumplió con lo exigido por el artículo 2.2.2.2.2.: análisis de las características de la entidad, de las actividades propias de su objeto y de la composición general de sus ingresos y gastos.
La visita técnica para el proceso de calificación se realizó con la oportunidad una oportunidad aceptable por la disponibilidad de la entidad calificada y la entrega de la información se cumplió en los tiempos previstos y con los requerimientos de BRC Investor Services S. A. SCV.
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BRC Investor Services S.A. SCV no realiza funciones de auditoría, por tanto, la administración de la entidad asume entera responsabilidad sobre la integridad y veracidad de toda la información entregada y que ha servido de base para la elaboración del presente informe. Por otra parte, la calificadora revisó la información pública disponible y la comparó con la información entregada por la entidad.
Una calificación de riesgo emitida por BRC Investor Services S.A. –Sociedad Calificadora de Valores– es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título, sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello, no asumimos responsabilidad por errores u omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.
En caso de tener alguna inquietud en relación con los indicadores incluidos en este documento puede consultar el glosario en
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MIEMBROS DEL COMITÉ TÉCNICO
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