SERVICIO DE ESTUDIOS
Situación y perspectivas
del mercado de la vivienda
Panorama global
A lo largo de 2014 el sector tocó fondo y se comenzaron a percibir los primeros síntomas positivos en el mercado de la vivienda. Tanto el repunte de las compraventas, como de hipotecas contratadas o precios estarían señalando que el sector ha superado su punto de inflexión y que se han absorbido la mayor parte de los desequilibrios previos.
No obstante, se trata de un mercado muy heterogéneo, que está reaccionando a ritmos diferentes según productos y localizaciones. Vivienda vacacional en costa (Mediterráneo e Islas), áreas metropolitanas de las principales provincias y vivienda usada son los segmentos más dinámicos, mientras que en otras zonas, como las provincias limítrofes con Madrid, persiste la sobreoferta.
Dada la intensa caída de precios, ha ido surgiendo un creciente interés inversor, especialmente internacional. Además, se percibe una paulatina incorporación de la demanda doméstica retenida y a medida que van mejorando los condicionantes económicos (en especial la creación de empleo y una mayor fluidez del crédito) comienza lentamente a materializarse.Después de 6 años de intenso ajuste, llegan signos de mejora
La promoción de viviendas completa su ajuste
Y muestra una ligera reanimación desde mínimos
Nº de visados Peso en el total Evolución interanual Ajuste total desde Máximos Cataluña 3.845 10,7% 64,7% -97,0% Asturias 700 2,0% 51,5% -95,9% País Vasco 3.436 9,6% 26,0% -80,8% Castilla León 2.300 6,4% 22,9% -95,6% Madrid 7.748 21,6% 21,4% -89,5% C. La Mancha 1.976 5,5% 18,4% -97,4% Aragón 1.263 3,5% 15,2% -94,8% C. Valenciana 3.271 9,1% 6,4% -97,4% Galicia 1.494 4,2% -10,0% -97,3% Andalucía 5.054 14,1% -17,0% -97,0% Baleares 822 2,3% -17,2% -95,0% Navarra 810 2,3% -21,8% -92,2% Extremadura 656 1,8% -22,0% -96,6% Murcia 955 2,7% -23,2% -98,3% Cantabria 371 1,0% -31,5% -97,2% Canarias 744 2,1% -32,3% -98,3% La Rioja 195 0,5% -49,4% -98,0% Total Nacional 35.845 100% 7,0% -96,0%
Fuente: Colegios de Arquitectos Técnicos
Nº DE VIVIENDAS VISADAS POR CC.AA.
Visados de obra nueva (feb.14 - ene.15)
El repunte es aún desigual y alcanza a 8 CC.AA.
Destacando Madrid, con el 21,6% del total iniciado en los últimos 12 meses
La promoción vuelve a resurgir en zonas muy determinadas
En el mercado del suelo también se percibe un cambio de ciclo
Aunque en niveles aún muy bajos, transacciones y precios se van reanimando
En 2014 se efectuaron 15.899 transacciones de suelo urbano, el dato más alto desde 2011. El valor total intercambiado fue de 2.470 millones de euros, un 3,3% más que en 2013, aunque
Las compraventas
aumentan gracias al tirón de la vivienda usada…
Las ventas de usadas (66% del total) alcanzan el mayor nivel desde 2011
Las viviendas nuevas parecen presentan una baja adecuación a las características solicitadas por la demanda, ya que suelen estar ubicadas en zonas alejadas del centro de los municipios. No obstante las estadísticas pueden estar distorsionadas ya que la vivienda usada incluye vivienda nueva en segunda transacción.
110.479
…y de los compradores extranjeros
Los extranjeros realizan el 17,4% de las compras de vivienda
El 40% de las compras de extranjeros se efectuaron en Alicante y Málaga.
Total 2014 61.095 viv.
Reactivación
que se va extendiendo
206.403
L
a operativa hipotecaria también comienza a reanimarse
Tanto en términos de operaciones (+7,9%) como de volumen contratado (+10,9%)
21.165 millones €
Aunque las compraventas siguen superando a las hipotecas
Los precios comenzaron a anotar tímidos repuntes en 2014
La reanimación de la demanda ha impulsado los precios un 2,1% desde mínimos
El ajuste medio de precios desde máximos hasta el mínimo del 1T.14 fue, según el INE, del 37,2% (real del 44,3%). El índice de precios del INE acumula ya tres trimestres en positivo.
La subida
de precios se extiende a 33 provincias
En las provincias limítrofes con Madrid es donde más persisten los descensos
Evolución de los precios de la vivienda
Repunte desde mínimos Descenso intertrimestral
al 4T.14
Los precios han corregido su sobrevaloración
Los precios reales se han reducido a niveles del año 2002
Mercado laboral: la creación de empleo va tomando fuerza.
Mejora del clima de confianza y expectativas.
Repunte de la renta disponible, por mayor empleo y rebaja fiscal.
El desapalancamiento de los hogares avanza muy lentamente.
Mejora de las condiciones de financiaciónCondicionantes generales:
La accesibilidad deja de mejorar.
El stock disminuye pero con grandes diferencias geográficas.
Aflora la creación de hogares que se había pospuesto.
Saldo migratorio negativo y proyecciones demográficas a la baja.Factores endógenos:
Los condicionantes generales de la demanda muestran una mejoría
Se van sentando las bases para un nuevo ciclo, aunque será de menor intensidad
Intensa mejoría del mercado laboral
La renta de los
hogares repunta por primera vez desde el 1T.12
La mejora del clima de confianza alienta las decisiones de gasto de las familias
Nivel medio pre-crisis -11
2
Prosigue el proceso de desapalancamiento de los hogares
22,8 años
Mejoran las condiciones de financiación
2,20%
60,9% 2,46
Aumenta el interés de los inversores en activos inmobiliarios
Favorecido por la baja rentabilidad de los activos financieros
La inversión inmobiliaria directa captó en torno al 28% de la inversión inmobiliaria total, con centros comerciales y oficinas como los productos más demandados. Un 56% de la inversión se dirigió a adquisición de carteras de deuda y el 16% restante a inversión en cartera, en
La eliminación de las ventajas fiscales ha compensado gran parte del efecto de la caída de precios.
Los indicadores de accesibilidad muestran aún un alto grado de esfuerzo
Pese a la caída de precios, la moderación salarial ha mantenido elevado el esfuerzo
6,4
El stock de vivienda nueva sin vender se ha reducido un tercio
Dificultades de salida para parte del stock, que no se adapta a la demanda
Se venden más viviendas de las que se acaban. Se reduce stock
Aumenta el stock
Desigual reparto del stock
* El tamaño de la burbuja representa el ratio de stock relativo (stock en 2014 respecto al parque de vivienda), porcentaje que aparece en la leyenda.
Los factores demográficos anticipan menores necesidades de vivienda
Aunque en 2014 la mejora económica facilitó un repunte de la creación de hogares
El repunte de la creación de hogares podría estar señalando el incipiente retorno de la demanda embalsada previa. A medio plazo las proyecciones de población anotan, por un lado, la reducción de la población -por la emigración y el descenso de la natalidad- y por otro, el envejecimiento. El grupo de población demandante de
Pese al inicio de un nuevo ciclo, los precios medios tardarán en repuntar
En el ciclo anterior, la etapa de estabilización fue muy prolongada
Estabilización Recuperación de la demanda Reducción del stock de vivienda Respuesta de la oferta (visados…) Recuperación de los precios
Algunas regiones como Madrid van más adelantadas en el ciclo y comienza a detectarse un renovado interés promotor, mientras que otras zonas se encuentran más rezagadas, y apenas han llegado a los primeros peldaños del patrón de recuperación.
Avanzando en el Patrón de recuperación
Las expectativas apuntan a que la reanimación del sector se irá afianzando en 2015, al compás de un mayor crecimiento económico. No obstante, tampoco se vislumbra una trayectoria marcadamente alcista y menos aún en precios, donde persistirá la divergencia por segmentos (geográficos o según tipología del activo).
El mercado se encuentra aún en niveles muy bajos de actividad, y cualquier pequeña mejora provoca unas tasas de crecimiento elevadas. Hay que tener en cuenta que el volumen actual de transacciones no es ni la mitad de las cifras que se alcanzaron en máximos en 2007.
El stock de vivienda nueva sin vender sigue siendo un lastre: se reduce muy lentamente ya que la reactivación de las compraventas se está focalizando en vivienda usada. Además se estima que en torno a 200.000 unidades tendrán un difícil acomodo en el mercado. Por otro lado, una parte importante de la demanda son inversores y no demanda finalista, con lo que la reducción de la oferta de vivienda ha sido menos intensa de lo que podría parecer.OFERTA:
Nº visados de obra nueva (Min. Fomento, Aparejadores) acum. 12 meses 886.181 Abr.07 35.845 Ene.15 Certificados de fin de obra (Min. Fomento, Aparejadores) acum. 12 meses 656.733 Feb.08 44.861 Ene.15 Stock de vivienda nueva terminada sin vender (Min. Fomento) anual 649.780 2009 472.615 2014 e
DEMANDA:
Transmisiones (INE, Registradores, la serie empieza en 2007) acum. 12 meses 775.300 Dic.07 326.143 Feb.15
* Viv. Nueva acum. 12 meses 326.382 Dic.07 110.479 Feb.15
* Viv. Usada acum. 12 meses 448.918 Dic.07 215.664 Feb.15
Transacciones (Min. Fomento, Notarios, la serie empieza en 2004) acum. 12 meses 955.186 4T.06 365.594 4T.14
* Viv. Nueva acum. 12 meses 421.622 4T.07 54.711 4T.14
* Viv. Usada acum. 12 meses 575.190 1T.06 310.883 4T.14
Nº de hipotecas constituídas sobre vivienda (nueva y usada, INE) acum. 12 meses 1.354.309 Ago.06 206.403 Ene.15
PRECIO:
Precio de la vivienda libre (€/m2) trimestral 2.101,4 1T.08 1.463,1 4T.14 Otras aproximaciones al valor de la vivienda:
* Importe medio de las viviendas hipotecadas (INE) mensual 152.482 Ago.07 105.792 Ene.15 * Valor medio de las transacciones de vivienda libre (Notarios) trimestral 190.277 Dic.07 136.111 4T.14
CREDITO:
Préstamos a hogares e ISFLSH para vivienda (Saldo vivo, Mill. €) mensual 680.760 Jul.10 581.647 Feb.15 Nuevas op. de cto. a hogares para adq. de vivienda (Mill. €) acum. 12 meses 172.504 Ago.06 27.429 Feb.15 Importe de las hipotecas constituídas sobre vivienda (INE, Mill. €) mensual 192.214 May.07 21.165 Ene.15 Morosidad de los hogares por adquisición y rehab. de vivienda trimestral 3,05% 3T.09 5,91% 4T.14 Crédito total con garantía hipotecaria (Saldo vivo, Mill. €) mensual 1.075.237 Jun.10 709.325 Ene.15 Préstamos a actividades inmobiliarias (Saldo vivo, Mill. €) trimestral 324.664 2T.09 150.328 4T.14
OTROS RATIOS DEL CREDITO VIVIENDA:
Tipo de interés medio hipotecario conjunto entidades mensual 6,27% Sep.08 2,46% Feb.15
LTV medio en operaciones nuevas trimestral 64,2% 4T.05 60,9% 4T.14
% de préstamos con LTV >80 trimestral 18,0% 2T.06 14,1% 4T.14
Plazo (meses) trimestral 339 3T.07 274 4T.14
ACCESIBILIDAD:
Precio de la vivienda / RBD por hogar (accesibilidad en años) trimestral 7,6 2T.06 6,4 4T.14
Esfuerzo anual sin deducciones trimestral 52,0% 3T.08 34,8% 4T.14
OTROS INDICADORES RELACIONADOS:
por lo que dicha información no debe tomarse como base para realizar inversiones o tomar decisiones de inversión. La información utilizada para la elaboración del presente Informe ha sido obtenida de fuentes consideradas fiables, no garantizándose su exactitud o concreción.
