Value Arrendadora. Value Casa, S.A. de C.V., Casa de Bolsa, Value Grupo Financiero (Value Casa de Bolsa). 3

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Hoja 1 de 12 *HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings) es una institución calificadora de valores registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) de los Estados Unidos de Norteamérica como una NRSRO para este tipo de calificación. El reconocimiento de HR Ratings como una NRSRO está limitado a activos gubernamentales, corporativos e instituciones financieras, descritos en la cláusula (v) de la sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act of 1934.

Twitter: @HRRATINGS Calificación Value Arrendadora LP HR A+ Value Arrendadora CP HR1 Perspectiva Estable Contactos Yunuén Coria Analista [email protected] Claudio Bustamante Subdirector Sr.

Instituciones Financieras / ABS [email protected]

Fernando Sandoval

Director Ejecutivo de Instituciones Financieras / ABS

[email protected]

Definición

La calificación de largo plazo (LP) que determina HR Ratings para Value Arrendadora es HR A+ con Perspectiva Estable. La calificación determinada, en escala local, significa que el emisor o emisión ofrece seguridad aceptable para el pago oportuno de obligaciones de deuda. Mantiene bajo riesgo crediticio ante escenarios económicos adversos. El signo “+” representa una posición de fortaleza dentro de la escala de calificación.

La calificación de corto plazo (CP) que determina HR Ratings para Value Arrendadora es HR1. La calificación determinada, en escala local, significa que el emisor o emisión ofrece alta capacidad para el pago oportuno de obligaciones de deuda de corto plazo y mantienen el más bajo riesgo crediticio.

HR Ratings ratificó la calificación de LP de HR A+ con Perspectiva Estable

y de CP de HR1 para Value Arrendadora.

La ratificación de la calificación para Value Arrendadora1_{se basa en la adecuada situación financiera de}

la Empresa, producto de adecuados niveles de solvencia, rentabilidad y calidad de la cartera. No obstante, se considera un área de oportunidad el que la distribución por zona geográfica se encuentre centralizada en un solo Estado del país y que la cartera se concentre en los principales clientes, ya que estos representan más de dos veces el capital contable, lo que coloca a la Arrendadora en un escenario de riesgo. Los supuestos y resultados obtenidos en el escenario base y de estrés son:

Algunos de los aspectos más importantes sobre los que se basa la calificación son:

 Elevada probabilidad de apoyo por parte de Value Grupo Financiero, en caso de presentarse una situación de estrés. Value Arrendadora es subsidiaria del grupo, conformado por Value Casa de Bolsa2_{y Value Operadora de Sociedades de Inversión}3_{. Actualmente, la Casa de Bolsa cuenta}

con una calificación de LP de HR A+ y de CP de HR1, la cual se ratificó el 22 de diciembre de 2017.

 Sólidos niveles de solvencia, con un índice de capitalización en 24.9%, razón de apalancamiento en 3.4x y razón de portafolio vigente a deuda neta de 1.0x (vs. 25.7%, 2.5x y 1.3x en 2T17). La presión en los indicadores es resultado de un mayor volumen de activos a finales del 2017, como resultado de un crédito al sector inmobiliario. No obstante, se considera que continúa en niveles adecuados.

 Calidad de cartera en niveles de fortaleza, con un índice de morosidad ajustado en 0.9% (vs. 0.4% en 2T17). En línea con el crecimiento acelerado de cartera, la calidad se vio deteriorada y los castigos 12m acumularon P$14.5m. Para los próximos periodos, a pesar de estimar deterioro, se espera que continúe en niveles similares ya que históricamente ha mostrado un adecuado control de morosidad.

 Alta concentración por parte de los principales clientes al representar 63.5% del portafolio total y 2.1x el capital contable (vs. 64.6% y 1.8x en 2T17). A pesar de la concentración por parte del Cliente 1, la presión aumentó con respecto al capital contable a consecuencia del pago de dividendos a inicios del año. HR Ratings considera que se encuentra en niveles elevados, exponiendo el capital de la Arrendadora.

 Mejora en la rentabilidad, con un ROA Promedio de 3.8% y un ROE Promedio de 16.1% (vs. 3.4% y 10.9% en 2T17). Como resultado de mayores ingresos por intereses producto del otorgamiento de un crédito a un cliente principal, la utilidad neta 12m se observó en mejores niveles a lo proyectado y lo observado durante el año anterior.

1_{Value Arrendadora, S.A. de C.V., SOFOM, E.R., Value Grupo Financiero ( la Arrendadora y/o la Empresa).} 2 _{Value Casa, S.A. de C.V., Casa de Bolsa, Value Grupo Financiero (Value Casa de Bolsa).}

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Principales Factores Considerados

Value Arrendadora se enfoca en ofrecer arrendamiento puro, arrendamiento financiero, factoraje y crédito. La Arrendadora centraliza sus operaciones en los estados de Nuevo León y Distrito Federal, sin embargo, cuenta con presencia en cinco estados. Dentro de los sectores que atiende se encuentra el de servicios, comercial, construcción, transporte, manufactura, entre otros. Con ello, la Arrendadora cuenta con su oficina matriz en Monterrey. Value Arrendadora es parte de Value Grupo Financiero, por lo que mantiene una obligación solidaria con el resto del Grupo de acuerdo con la legislación aplicable. Actualmente, Value Casa de Bolsa, subsidiaria principal del grupo, cuenta con una calificación de LP de HR A+ y de CP de HR1 ratificada el 22 de diciembre de 2017. La ratificación de la calificación para Value Arrendadora4_{se basa en la adecuada} situación financiera de la Arrendadora, reflejo de adecuados niveles de solvencia, rentabilidad y calidad de la cartera. No obstante, se considera un área de oportunidad que la distribución por zona geográfica se encuentra concentrada en un solo estado del país, así como entre los principales clientes, ya que estos representan más de dos veces el capital contable lo que expondría la Empresa en un escenario adverso.

El portafolio total, al comparar contra el 4T17, se encuentra disminuido a consecuencia de la liquidación de un crédito puente a principios de 2018 por parte de un cliente principal, a quien se le otorgó el préstamo durante el 2017 (vs. P$3,587.7m en 4T17). El portafolio ha mostrado una buena evolución con un crecimiento anual de 10.1%; no obstante, este crecimiento se encuentra por debajo del crecimiento promedio de los últimos tres años (vs. P$3,200.5m en 2T17). Este portafolio se encuentra conformado por P$2,767.8m de cartera de arrendamiento financiero, factoraje y crédito vigente, P$9.7m de cartera vencida y P$746.8m de contratos de arrendamiento puro, dando un monto total de P$3,524.2m.

El margen financiero 12m mostró un adecuado comportamiento al posicionarse en P$344.0 dado por un spread de tasas que se mantuvo de acuerdo con lo esperado de 9.2% (vs. 8.8% en 2T17 y 9.2% escenario base). El spread de tasas es resultado del comportamiento extraordinario de los ingresos por intereses, principalmente al cierre del 4T17, por el crédito puente del Cliente Principal del sector inmobiliario. Por otro lado, la tasa pasiva creció hasta 9.8%, derivado del incremento en la tasa de referencia y al tipo de fondeo que utiliza la Arrendadora en donde el 85% es variable. La depreciación 12m se colocó en un menor nivel a lo proyectado y cerró en P$153.9m (vs. P$188.4m en 2T17 y P$185.3m escenario base).

Las estimaciones preventivas para riesgos crediticios se ubicaron en P$63.0m (vs. P$55.7m en 2T17) lo cual llevó a un índice de cobertura de 6.5x, lo que se considera un nivel sólido, a pesar de la disminución, con el cual se podría hacer frente a la cartera vencida de la Arrendadora (vs. 7.5x en 2T17 y 6.5x escenario base). Por parte del MIN Ajustado, se colocó en 7.8% derivado de mayores ingresos por intereses a los esperados y un nivel de estimaciones preventivas controlado gracias al bajo nivel de cartera vencida (vs. 5.4% en 2T17 y 7.2% escenario base). Es importante mencionar que el resultado por intermediación 12m mostró un desempeño considerablemente deteriorado al situarse en -P$91.2m (vs. P$16.1m en 2T17 y P$23.1m escenario base). Esta pérdida por intermediación es resultado del deterioro en la valuación en los últimos periodos de uno de los títulos con el que cuenta la Arrendadora.

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Tomando en cuenta lo mencionado, el resultado neto cerró en un nivel mejorado contra el pronóstico y lo generado al 2T17 al posicionarse en P$183.5m (vs. P$122.1m en 2T17 y P$145.1m escenario base). Resultado de una mayor generación de utilidades, la rentabilidad mostró un mejor comportamiento a las estimaciones en un escenario base y estrés. El ROA Promedio, gracias a un crecimiento no acelerado de los activos sujetos a riesgo, mejoró contra el año previo y se ubicó en 3.9% (vs. 3.4% en 2T17 y 3.5% escenario base). De igual manera, el ROE Promedio superó el nivel previsto con 16.0% (vs. 10.9% en 2T17 y 11.5% escenario base).

Los indicadores de solvencia tuvieron cierto deterioro, con respecto a la proyección, dado que durante el 3T17 la Empresa tuvo un volumen de activos sujetos a riesgo superior a periodos pasados, además de haberse otorgado dividendos por P$260.0m durante el 1T17 que llevó a presionar el capital contable. Con ello, el índice de capitalización se vio afectado, por lo que no ha llegado a los niveles mostrados anteriormente cerrando en 24.9% (vs. 25.7% en 2T17 y 33.7% escenario base). Como resultado del crecimiento en los activos sujetos a riesgo, se requirió de un mayor volumen de fondeo con costo, llevando a la razón de apalancamiento a 3.4x (vs. 2.5x en 2T17 y 2.2x escenario base). Finalmente, la razón de cartera vigente a deuda neta se posicionó en 1.0x, nivel considerado presionado (vs. 1.3x en 2T17 y 1.3x escenario base).

Otro factor considerado es la concentración por entidad que presentó cambios en los tres principales estados. Nuevo León continúa como el principal estado y al cierre del 2T18 presentó un aumento en su concentración al pasar de 94.2% a 98.8% del portafolio total. Por otro lado, Ciudad de México y Zacatecas acumulan el 1.1% mientras que Chihuahua tiene una mínima participación (vs. 5.6% y 0.1% en 2T17).

Finalmente, los diez principales clientes al 2T18 acumularon un saldo de P$2,239.3m lo que representa el 63.5% del portafolio total (vs. 64.6% en 2T17). De estos clientes, ocho de ellos se encontraban en los principales en la revisión anterior. El Cliente 1 cerró con una representación del 23.0% del portafolio y 0.7x el capital, mostrando una disminución con respecto al año anterior (vs. 29.8% y 0.8x en 2T17). No obstante, el Cliente 2 y Cliente 3 aumentaron su concentración, por lo que el acumulado se mantuvo en niveles similares. Los diez clientes mostraron presión al aumentar su representación en el capital contable que pasó de 1.8x a 2.1x. Esto se debió al menor volumen en capital tras el pago de dividendos a inicios del año. HR Ratings considera que continúa existiendo riesgo por concentración lo que expone el capital de la Arrendadora, por lo que se esperaría ver una disminución en los siguientes periodos.

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Glosario Arrendadora

Activos Sujetos a Riesgo / Activos Productivos. Deudores por Reporto + Portafolio

Total.

Brecha Ponderada A/P. Suma ponderada del diferencial entre activos y pasivos para

cada periodo / Suma ponderada del monto de pasivos para cada periodo.

Brecha Ponderada a Capital. Suma ponderada del diferencial entre activos y pasivos

para cada periodo / Capital contable al cierre del periodo evaluado.

Cuentas por cobrar vigentes a deuda neta. Cuentas por Cobrar Vigentes/ (Pasivos

con Costo – Inversiones en Valores – Disponibilidades).

Deuda Neta. Préstamos Bancarios – Inversiones en Valores - Disponibilidades

Flujo Libreo de Efectivo (FLE). Resultado Neto + Est. Preventivas para Riesgos

Crediticios + Resultado por Intermediación – Adq. De Activos en Arrendamiento + Depreciación y Amortización – Castigos + Cambios en Act. Operativos + Cambios en Pasivos Operativos.

Índice de capitalización. Capital Contable / Activos sujetos a Riesgo Totales.

Índice de cobertura. Estimaciones Preventivas para Riesgos Crediticos / Cartera

Vencida.

Índice de eficiencia. Gastos de Administración 12m / Ingresos Totales de la Operación

12m.

Índice de eficiencia operativa. Gastos de Administración 12m / Activos Totales Prom.

12m.

Índice de morosidad. Cartera Vencida / Cartera Total.

Índice de morosidad ajustado. (Cartera Vencida + Castigos 12m) / (Cartera Total +

Castigos 12m).

MIN Ajustado. (Margen Financiero Ajustado por Riesgos Crediticios 12m / Activos

Productivos Prom. 12m).

Portafolio total. Cartera en Arrendamiento Vigente + Cartera en Arrendamiento Vencida

+ Equipo en Arrendamiento Operativo + Clientes

Razón de apalancamiento. Pasivo Total Prom. 12m / Capital Contable Prom. 12m

ROA Promedio. Utilidad Neta 12m / Activos Totales Prom. 12m.

ROE Promedio. Utilidad Neta 12m / Capital Contable Prom. 12m.

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HR Ratings Contactos Dirección

Presidencia del Consejo de Administración y Dirección General

Presidente del Consejo de Administración Vicepresidente del Consejo de Administración

Alberto I. Ramos +52 55 1500 3130 Aníbal Habeica +52 55 1500 3130

[email protected] [email protected]

Director General

Fernando Montes de Oca +52 55 1500 3130

[email protected]

Análisis

Dirección General de Análisis Dirección General Adjunta de Análisis

Felix Boni +52 55 1500 3133 Pedro Latapí +52 55 8647 3845

Finanzas Públicas / Infraestructura Instituciones Financieras / ABS

Ricardo Gallegos +52 55 1500 3139 Fernando Sandoval +52 55 1253 6546

Roberto Ballinez +52 55 1500 3143

[email protected]

Deuda Corporativa / ABS Metodologías

José Luis Cano +52 55 1500 0763 Alfonso Sales +52 55 1500 3140

Regulación

Dirección General de Riesgo Dirección General de Cumplimiento

Rogelio Argüelles +52 181 8187 9309 Rafael Colado +52 55 1500 3817

Negocios

Dirección de Desarrollo de Negocios

Francisco Valle +52 55 1500 3134

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México: Avenida Prolongación Paseo de la Reforma #1015 torre A, piso 3, Col. Santa Fe, México, D.F., CP 01210, Tel 52 (55) 1500 3130. Estados Unidos: One World Trade Center, Suite 8500, New York, New York, ZIP Code 10007, Tel +1 (212) 220 5735.

Información complementaria en cumplimiento con la fracción V, inciso A), del Anexo 1 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones calificadoras de valores.

Calificación anterior HR A+ / Perspectiva Estable / HR1

Fecha de última acción de calificación Contraparte: 19 de septiembre de 2017

Periodo que abarca la información financiera utilizada por HR Ratings para el

otorgamiento de la presente calificación. 1T13 – 2T18

Relación de fuentes de información utilizadas, incluyendo las proporcionadas por terceras personas

Información financiera trimestral interna y anual dictaminada por PWC proporcionada por la Arrendadora

Calificaciones otorgadas por otras instituciones calificadoras que fueron utilizadas por

HR Ratings (en su caso). N/A

HR Ratings consideró al otorgar la calificación o darle seguimiento, la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador, administrador y garante y los posibles adquirentes de dichos Valores. (en su caso)

N/A

HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) como una Nationally Recognized Statistical Rating Organization (NRSRO) para los activos de finanzas públicas, corporativos e instituciones financieras, según lo descrito en la cláusula (v) de la Sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act de 1934 y certificada como una Credit Rating Agency (CRA) por la European Securities and Markets Authority (ESMA).

La calificación antes señalada fue solicitada por la entidad o emisor, o en su nombre, y por lo tanto, HR Ratings ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. En nuestra página de internet www.hrratings.com se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, y (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis.

Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas se emiten en nombre de HR Ratings y no de su personal directivo o técnico y no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las “Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores”.

HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, a la alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora www.hrratings.com, donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes.

Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base. Los honorarios que HR Ratings recibe por parte de los emisores generalmente varían desde US$1,000 a US$1,000,000 (o el equivalente en otra moneda) por emisión. En algunos casos, HR Ratings calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular por una cuota anual. Se estima que las cuotas anuales varíen entre US$5,000 y US$2,000,000 (o el equivalente en otra moneda).

La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esa entidad, emisora y/o emisión está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia institución calificadora:

Metodología de Calificación para Instituciones Financieras No Bancarias (México), Mayo 2009

ADENDUM – Metodología de Calificación para Arrendadoras Financieras y Arrendadoras Puras (México), Enero 2010 Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar www.hrratings.com/es/metodologia.aspx