PROYECTO DE REPARCELACIÓN

(1)

PROYECTO DE REPARCELACIÓN MODIFICADO

PROMOTOR: AGRUPACIÓN DE INTERÉS URBANÍSTICO “CAMINO HONDO DEL GRAO” (VALENCIA)

MEMORIA DEL PROYECTO DE REPARCELACION

PROYECTO DE REPARCELACIÓN

UNIDAD DE EJECUCIÓN ÚNICA SECTOR “CAMINO HONDO DEL GRAO”

Valencia, Julio 2.012

PROMOTOR

AGRUPACIÓN DE INTERÉS URBANÍSTICO

“CAMINO HONDO DEL GRAO”

(2)

(3)

MEMORIA DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN

ÍNDICE

1. ANTECEDENTES.

1.1. Marco normativo aplicable. 1.2. Planeamiento que se ejecuta.

2. CONDICIONANTES PREVIOS DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN. 2.1. Objeto de la Reparcelación.

2.2. Ámbito de la Reparcelación. 2.3. Parámetros urbanísticos aplicables. 2.4. Tramitación de la Reparcelación.

3. FINCAS APORTADAS. BIENES Y DERECHOS. 3.1. Consideraciones previas.

3.2. Titulares de derechos y cargas e interesados. Especial referencia a la cancelación formal en el Registro de la Propiedad en las parcelas iniciales D), E), F), H), K) y L). 3.3. Relación y valoración de las fincas aportadas.

3.4. Relación y valoración de los derechos reales y personales constituidos sobre las fincas aportadas.

3.5. Valoración de edificaciones y demás elementos que deban demolerse. 4. CRITERIOS PARA LA ADJUDICACIÓN DE PARCELAS RESULTANTES. 5. CUMPLIMIENTO DEL REAL DECRETO 1093/1997, DE 4 DE JULIO.

6. CARGAS DE URBANIZACIÓN. CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL. 6.1. Cargas de Urbanización. Retasación de cargas.

6.2. Cuenta de Liquidación Provisional.

7. BASES PARA EL COBRO DE LAS CUOTAS DE URBANIZACIÓN..

ANEXOS:

ANEXO 1. FINCAS APORTADAS.

ANEXO 2. DOCUMENTACIÓN ACREDITATIVA DE TITULARIDAD Y CARGAS. 2.1. Certificado del Registro de la Propiedad de Valencia Nº 14.

2.2. Certificación Complementaria de la Finca 51348.

2.3. Instancias de fecha 26 de julio de 2007 (Nº RE 022029 y 022030).

2.4. Escritura de fecha 11 de febrero de 2009, ante el notario de Madrid D. Rafael Monjo Carrió, con número de protocolo 435.

ANEXO 3. PARCELAS RESULTANTES. ANEXO 4. TABLAS.

4.1. Derechos de Aportación. 4.2. Derechos de Adjudicación.

4.3. Cuenta de Liquidación Provisional. ANEXO 5. PLANOS.

(4)

(5)

1. ANTECEDENTES

La Agrupación de Interés Urbanístico “Camino Hondo del Grao” presentó, en fecha 11 de julio de 2003, en pública concurrencia con otros aspirantes a Agente Urbanizador, ante el Excmo. Ayuntamiento de Valencia, Alternativa Técnica de Programa de Actuación Integrada del Sector “Camino Hondo del Grao” comprensiva de Documento de Homologación Sectorial Modificativa, Plan de Reforma Interior de Mejora y Proyecto de Urbanización. Posteriormente, en el momento procedimental oportuno presentó Proposición Jurídico-Económica de dicha Actuación Integrada.

El Pleno del Ayuntamiento de Valencia, en sesión celebrada en día 30 de julio de 2004, acordó programar la Actuación Integrada “Camino Hondo del Grao”, optar por la gestión indirecta, seleccionar y aprobar el Programa de Actuación Integrada formulado por la Agrupación de Interés Urbanístico “Camino Hondo del Grao”, con los condicionantes establecidos en el mismo acuerdo, y aprobar provisionalmente el Plan de Reforma Interior de Mejora y la Homologación Sectorial Modificativa del Sector de suelo urbano “Camino Hondo del Grao” formulados por la citada Agrupación.

Posteriormente, y previos los trámites procedimentales oportunos, se dicta Resolución de 17 de junio de 2005, del Honorable Conseller de Territorio y Vivienda, por la que se aprueba definitivamente la Homologación y el Plan de Reforma Interior “Camino Hondo del Grao”, del municipio de Valencia. Dicha Resolución fue publicada íntegramente, junto con las Normas Urbanísticas del Plan de Reforma Interior, en el Boletín Oficial de la Provincia de Valencia nº 231, de fecha 29 de septiembre de 2005, entrando en vigor el citado Plan a los 15 días hábiles de su publicación.

En fecha 4 de junio de 2.006 se suscribió el Convenio Urbanístico entre el Urbanizador y el Ayuntamiento de Valencia, regulador de las relaciones y compromisos entre el agente urbanizador, la Administración actuante y los propietarios de suelo.

En desarrollo del Programa de Actuación Integrada del Sector “Camino Hondo del Grao” el Urbanizador ha formulado los distintos Proyectos de Reparcelación, Urbanización, demoliciones, intervención de edificios protegidos, vallados y de descontaminación de suelos que constan en los departamentos municipales respectivos, y ha iniciado la ejecución de las obras de urbanización.

Concretamente el Proyecto de Reparcelación fue aprobado por acuerdo de la Junta de Gobierno Local de este Ayuntamiento en sesión celebrada el día 25 de septiembre de 2.008, inscribiéndose el mismo en el Registro de la Propiedad Nº 14 de Valencia el 5 de junio de 2.009.

En fecha 22 de septiembre de 2.008, a instancias del Ayuntamiento de Valencia, se suscribió entre el Ayuntamiento y el Agente Urbanizador, la Agrupación de Interés Urbanístico “Camino Hondo del Grao”, una Adenda al Convenio Urbanístico inicialmente suscrito, con el objeto de introducir una serie de modificaciones en la ordenación el Sector, que requieren una modificación del vigente PGOU que redefina la ordenación pormenorizada prevista en el Plan de Reforma Interior de Mejora “Camino Hondo del Grao”, un nuevo Proyecto de Reparcelación que incorpore el contenido de la nueva ordenación pormenorizada y un nuevo Proyecto de Urbanización adaptado a la misma, para la posterior ejecución de las obras que resulten del nuevo Proyecto de Urbanización que definitivamente se apruebe.

(6)

En cumplimiento de la referida Adenda al Convenio Urbanístico se presentó ante este Ayuntamiento el Plan de Reforma Interior Modificativo que ha sido aprobado por resolución de fecha 29 de julio de 2.011, formulándose el presente Proyecto de Reparcelación adaptado a la ordenación pormenorizada prevista en el PRIM aprobado.

El Proyecto de Urbanización adaptado a la nueva ordenación del Sector, fue presentado ante este Ayuntamiento en fecha 11 de noviembre de 2.011 Nº R.E. 00113 2011 024800, estando actualmente pendiente de su aprobación. Como consecuencia de las modificaciones introducidas en el Proyecto de Urbanización, se modifica igualmente la estimación inicial de las cargas, procediendo a la tramitación de la retasación de cargas juntamente con este Proyecto de Reparcelación, en los términos previstos en los Artículos 168.3 y 4 de la LUV y 389 y siguientes del ROGTUV, de conformidad con lo expuesto en el punto 6 del presente documento.

1.1. Marco normativo aplicable.

Aun cuando el Documento de Homologación, el Plan de Reforma Interior y el Programa de Actuación Integrada del Sector Camino Hondo del Grao se rigieron por la anterior Ley 6/1994, de 15 de noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística, el presente Proyecto de Reparcelación, de conformidad con la Disposición Transitoria Primera, apartado 2, de la Ley 16/2005, de 30 de Diciembre, de la Generalitat Valenciana, Urbanística Valenciana (LUV) y la Disposición Transitoria Tercera del ROGTU, se regirá por la nueva legislación urbanística, ya que este Proyecto de Reparcelación no formó parte integrante de la Alternativa Técnica de Programa de Actuación Integrada.

Así, este Proyecto de Reparcelación se redacta de acuerdo con la siguiente normativa: - La Ley Urbanística Valenciana (Ley 16/2005, de 30 de Diciembre de la Generalitat Valenciana, en adelante la LUV).

- El Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística (Decreto 67/2006, de 12 de Mayo, de La Generalitat Valenciana, modificado por el Decreto 36/2007, de 13 de abril, del Consell).

- La Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo.

- Real Decreto 1.093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística. El presente Proyecto de Reparcelación se adapta al concepto y cumple el objeto que para la misma regula el artículo 169 LUV.:

“1. Reparcelación es la actividad de ejecución del planeamiento que tiene por objeto la nueva división de fincas ajustada al planeamiento para adjudicarlas entre los afectados según su derecho.

2. La reparcelación podrá llevarse a cabo de forma voluntaria o forzosa, pudiendo dar lugar a la adjudicación de suelo resultante o indemnización compensatoria o sustitutoria de la adjudicación de suelo.

3. La reparcelación forzosa tiene por objeto:

a) Regularizar urbanísticamente la configuración de fincas.

b) Materializar la distribución de beneficios y cargas derivadas de la ordenación urbanística y retribuir al Urbanizador por su labor, ya sea adjudicándole

(7)

parcelas edificables, o bien, afectando las parcelas edificables resultantes a sufragar esa retribución.

c) Adjudicar a la administración los terrenos, tanto dotacionales como edificables, que legalmente le correspondan.

d) La permuta forzosa, en defecto de acuerdo, de las fincas originarias de los propietarios por parcelas edificables...”

La exigencia, como requisito previo a la urbanización y la posterior o simultánea edificación, del artículo 151.1 y 3 de la L.U.V. de la aprobación de una ordenación pormenorizada, viene cumplimentada con la aprobación definitiva del Plan General de Ordenación Urbana de Valencia, aprobado definitivamente por Resolución del Hble. Sr. Conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes de fecha 28 de diciembre de 1988, siendo ratificado por Acuerdo del Pleno del Consell de la Generalitat Valenciana de fecha 30 de diciembre de 1988 y en el Diario Oficial de la Generalitat Valenciana (D.O.G.V.) de fecha 16 de enero de 1989, y el Plan de Reforma Interior de Mejora modificado, presentado ante este Ayuntamiento en cumplimiento de lo previsto en la Adenda al Convenio Urbanístico suscrita el 22 de septiembre de 2.008, y aprobado el pasado 29 de julio de 2.011, que contiene la ordenación pormenorizada del ámbito de actuación que se propone.

El presente proyecto se ajusta también en sus documentos a las prescripciones de los artículos175 y 176 de la L.U.V. y 411 del ROGTU.

Los documentos que integran este Proyecto de Reparcelación son, en consecuencia, los siguientes:

. Documento 1: Memoria.

. Documento 2: Relación de propietarios interesados.

. Documento 3: Descripción de fincas o partes de fincas aportadas a la

reparcelación.

. Documento 4: Propuesta de adjudicación de las fincas resultantes.

. Documento 5: Tasación de derechos, edificaciones, construcciones o

plantaciones que deban destruirse o extinguirse para la ejecución del plan.

. Documento 6: Cuenta de liquidación provisional respecto a cada

propietario.

. Documento 7: Cuotas de urbanización.

(8)

2. CONTENIDO DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN. 2.1. Objeto de la Reparcelación.

La reparcelación es la nueva división de fincas ajustada al planeamiento, cuyo objeto, de conformidad con el artículo 169 de la Ley Urbanística Valenciana, es:

1. Regularizar urbanísticamente la configuración de las fincas.

2. Materializar la distribución de beneficios y cargas derivadas de la ordenación urbanística y retribuir al Urbanizador por su labor, ya sea adjudicándole parcelas edificables, o bien, afectando las parcelas edificables resultantes a sufragar esa retribución.

3. Adjudicar a la Administración los terrenos, tanto dotacionales como edificables, que legalmente le correspondan.

4. Permutar forzosamente, en defecto de previo acuerdo, las fincas originarias de los propietarios por parcelas edificables que se adjudicarán a éstos según su derecho.

2.2. Ámbito de la Reparcelación.

Los terrenos de la unidad reparcelable objeto del presente Proyecto de Reparcelación están ubicados al este del término municipal de Valencia y lindan al Norte con la calle Juan Verdeguer; al Sur con la prolongación de la Avenida de Francia; al Este con la calle Bello; y al Oeste con la calle Ibiza.

El Plan de Reforma Interior de Mejora “Camino Hondo del Grao”, delimita en su ámbito de planeamiento, una Unidad de Ejecución y una Actuación Aislada, que afecta a la parcela no incluida en la Unidad de Ejecución. El ámbito de la reparcelación coincide con el ámbito físico de la Unidad de Ejecución.

La Unidad de Ejecución tiene por objeto unos terrenos homogéneos, previamente reparcelados, de calificación de uso dominante residencial, respecto a los cuales el PRIM incorpora mejoras en relación a las tipologías de la edificación y sus condiciones volumétricas, así como en la distribución de los espacios libres públicos y privados, y cuya adecuada urbanización es conveniente realizar mediante el sistema de Actuación Integrada.

Los límites de la UE son los siguientes:

1) Al sur, el límite de la UE coincide con el del PRIM, límite a su vez de suelo urbano. 2) Al norte, el límite coincide con el del PRIM salvo en la fachada de la Actuación Aislada.

3) Al oeste la UE limita con la Actuación Aislada, y con la calle Ibiza. 4) Al este limita con la calle Bello.

(9)

2.3. Parámetros urbanísticos aplicables.

La ordenación pormenorizada de la Unidad de Ejecución es, de conformidad con lo previsto en la modificación del Plan de Reforma Interior de Mejora “Camino Hondo del Grao”, la siguiente:

PARAMETROS URBANÍSTICOS DE LA U.E. “CAMINO HONDO DEL GRAO”

Superficie de la Unidad de Ejecución 47.515,59 m2s

Suelo dotacional público 37.365,20 m2s

Red viaria (RV+AV) 17.763,58 m2s

Red Primaria 1.110,66 m2s

Red Secundaria 16.652,92 m2s

Zonas verdes (ZV) 7.024,20 m2s

Equipamientos (EQ) 12.545,20 m2s

Infraestructuras energía eléctrica (IS) 32,22 m2s

Suelo lucrativo privado 10.150,67 m2s

Residencial Plurifamiliar (RPf) + Terciario (planta baja) 8.117,97 m2s

Terciario (Ter) 2.032,70 m2s

Edificabilidad de la Unidad de Ejecución 75.226,82 m2t

Edificabilidad residencial 55.800 m2t

Edificabilidad terciaria 19.426,82 m2t

Aprovechamiento Tipo 1,6537 m2t/m2s

El modificado del Plan de Reforma Interior “Camino Hondo del Grao”, a pesar de que en la ordenación urbanística hay usos tipológicamente diferenciados, no estima que puedan dar lugar por unidad de edificación a rendimientos económicos muy diferentes tales que exigieran el uso de coeficientes correctores de la edificabilidad, por lo cual no contempla coeficientes correctores de uso.

En todo caso, y tal y como se comprobará posteriormente, se propone una adjudicación proporcional al derecho de aportación de cada propietario, del techo residencial y el techo terciario del ámbito.

2.4. Tramitación de la Reparcelación.

El proyecto de reparcelación se sujetará, en cuanto a su tramitación, a lo previsto en los artículos 177 y 180 de la LUV, 416 y 423 del ROGTUV:

1º Exposición al público del Proyecto de Reparcelación Forzosa por plazo mínimo de

un mes, a contar desde la publicación del anuncio en el Diari Oficial de la Generalitat, plazo en el que los interesados podrán presentar alegaciones. Debiéndose acreditar mediante acta notarial o certificación emitida por el Secretario de la Corporación la realización las siguientes actuaciones:

- La remisión de la notificación a todos los interesados identificando el proponente del proyecto así como el área reparcelable.

- La publicación de un anuncio en el Diari Oficial de la Generalitat, con posterioridad a la remisión de las notificaciones.

(10)

2º Acreditación previa o simultanea al inicio del período de información de la titularidad

y situación de las fincas aportadas, mediante certificación de dominio y cargas expedida por el Registro de la Propiedad de Valencia Nº 14, que se acompaña al presente documento como ANEXO 2.1 y 2.2 las certificaciones obtenidas de titularidad y cargas, formando parte de la documentación expuesta al público. Y en la cual se acredita la práctica de la nota marginal que da cuenta del inicio del expediente reparcelatorio, tal y como prevé la normativa hipotecaria sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística.

3º Audiencia por quince días, sin necesidad de nueva información pública, de los

titulares registrales no tenidos en cuenta en la elaboración del proyecto de reparcelación y aquellos que resulten afectados por modificaciones acordadas tras el

período de información pública.

4º Requerimientos recíprocos entre quienes hayan resultado adjudicatarios de fincas

en condominio a fin de extinguir la situación de proindivisión, durante el período de información pública y audiencia posterior.

5º Si se impusiesen modificaciones al Proyecto de Reparcelación presentado, se

indicará al Urbanizador de forma precisa las correcciones y variaciones que deba introducir en el Proyecto.

Dentro del mes siguiente a la recepción de la notificación con las rectificaciones a introducir, el urbanizador deberá presentar un texto refundido con las mismas. El Texto Refundido no será objeto de nueva exposición al público, siendo suficiente con que se notifique a los titulares de parcelas afectadas, antes de ser aprobado por el Ayuntamiento, con el fin de concederles la audiencia establecida en el artículo 177.1.c) de la Ley Urbanística Valenciana.

El Urbanizador deberá incorporar, en todo caso, las correcciones derivadas de los informes o resoluciones municipales, sin perjuicio de su derecho a recurrir parcialmente la aprobación del Proyecto de Reparcelación en lo referente a aquellas imposiciones municipales con las que no esté conforme.

Si el Urbanizador no formulara el Proyecto de Reparcelación en plazo, no aportara las correcciones exigidas por la Administración o no las incorporara de forma satisfactoria para el Ayuntamiento, será el propio Consistorio quien, de oficio, formule un nuevo Proyecto que deberá ser sometido a la tramitación prevista en la Ley Urbanística Valenciana y en este Reglamento, de forma previa a su aprobación.

6º El texto refundido deberá ser objeto de aprobación municipal, la resolución sobre la

aprobación del Proyecto de Reparcelación, así como de sus modificados y refundidos, corresponde al Alcalde.

La probación del Proyecto de Reparcelación Forzosa, deberá ser acordada por el Ayuntamiento dentro del plazo máximo de tres meses desde la presentación de la totalidad de la documentación exigible. El silencio se entenderá positivo, si no hay alegaciones pendientes de resolución. Si existieran alegaciones, deberían ser resueltas en el plazo de un mes, transcurrido el cual sin resolución expresa se entenderá desestimada la reparcelación propuesta por el agente urbanizador, y el ayuntamiento deberá redactar el proyecto definitivo y proceder a su aprobación. Si pasado este plazo el ayuntamiento no hubiese redactado el documento definitivo, el proyecto tramitado se entenderá aprobado definitivamente.

La resolución que ponga fin al procedimiento deberá ser motivada y decidirá todas las cuestiones planteadas por los interesados y aquellas otras derivadas del mismo. La

(11)

aprobación podrá producirse pura y simplemente; o con rectificaciones que se expresen inequívocamente y queden incorporadas definitivamente al Proyecto.

En todo caso, la resolución debe pronunciarse sobre todos aquellos aspectos que deben ser contenidos por el título inscribible, y constituyen requisito para la inscripción del Título en el Registro de la Propiedad siquiera sea por referencia a los contenidos del proyecto.

7º El acuerdo aprobatorio de la reparcelación se notificará a los interesados y, una vez

definitivo en vía administrativa, se inscribirá en el Registro de la Propiedad, previo otorgamiento de documento público, notarial o administrativo, que exprese su contenido.

3. FINCAS APORTADAS. DERECHOS Y BIENES. 3.1. Consideraciones previas.

El presente Proyecto parte del Proyecto de Reparcelación aprobado por acuerdo de la Junta de Gobierno Local de este Ayuntamiento en sesión celebrada el 25 de septiembre de 2.008, e inscrito en el Registro de la Propiedad Nº 14 de Valencia el 5 de junio de 2.009, teniendo en cuenta los derechos resultantes en el referido proyecto de reparcelación como derechos iniciales, procediendo a la ejecución de la nueva ordenación pormenorizada prevista por el Modificado del PRIM, a través de una nueva reparcelación a fin de proceder a la nueva división de fincas ajustada a la nueva ordenación, para adjudicarlas entre los afectados según su derecho.

El pago de la retribución del Agente Urbanizador, de conformidad con lo ya previsto en el Proyecto de Reparcelación inicialmente aprobado, se prevé en metálico, teniendo en cuenta la opción por el pago en metálico de todos los propietarios incluidos en el ámbito del Programa de Actuación Integrada “Camino Hondo del Grao”, de conformidad con lo previsto en el artículo 71.3 de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística, a raíz de la notificación del acuerdo aprobatorio del Proyecto de Urbanización.

3.2. Titulares de derechos y cargas e interesados.

Se entiende como propietario de cada parcela aportada a los titulares registrales, de conformidad con lo regulado en el Real Decreto 1.093/1997, de 4 de julio, siendo con ellos con quienes se entenderá la Reparcelación de forma que dichos titulares serán adjudicatarios de las fincas resultantes correspondientes, sin perjuicio de los derechos que ostenten terceros en virtud de títulos que no han accedido al Registro de la Propiedad, los cuales se trasladarán sobre las fincas resultantes.

Asimismo, se incorporan, como titulares de derechos reales y personales, a cualquiera que así lo acredite, tanto como consecuencia del certificado de dominio y cargas, como de otros títulos que no tengan acceso al Registro de la Propiedad pero se acrediten fehacientemente durante la tramitación del procedimiento.

Para la averiguación de los titulares de dominio y derechos sobre las distintas parcelas aportadas, se ha partido de los datos obrantes en el Registro de la Propiedad, tras la

(12)

inscripción del Proyecto de Reparcelación aprobado por acuerdo de la Junta de Gobierno Local de este Ayuntamiento en sesión celebrada el 25 de septiembre de 2.008.

A tal efecto se ha solicitado del Registro de la Propiedad nº 14 de Valencia la emisión del pertinente certificado de dominio y cargas de todas las fincas registrales incluidas en el ámbito de la Unidad de Ejecución. Todo ello, en cumplimiento del artículo 416 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística de la Comunidad Valenciana, extendiéndose al margen de cada finca la nota que da cuenta del inicio del expediente reparcelatorio, en los términos previstos en el artículo 5 del RD 1.093/1.997, de 4 de Julio, por el que se aprueban las Normas Complementarias al Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística. Dicho certificado de fecha 16 de noviembre de 2.011, junto con la certificación complementaria de fecha febrero de 2.012, forman parte de la documentación expuesta al público, de conformidad con lo previsto en el apartado 4 del artículo 416 ROGTUV, acompañándose al proyecto como ANEXO 2, apartados 2.1 y 2.2, las correspondientes certificaciones registrales de titularidad y cargas.

Especial referencia a la cancelación formal en el Registro de la Propiedad en las parcelas iniciales D), E), F), H), K) y L).

De conformidad con lo que resulta del certificado de titularidad y cargas expedido por el Registro de la Propiedad, en relación a las Fincas registrales 51346 (parcela inicial E), 51347 (parcela inicial F), 51349 (parcela inicial H), 51352 (parcela inicial K) y de las participaciones indivisas de 15,25% de la finca registral 51345 (parcela inicial D) y de 12,26% de la finca registral 51353 (parcela inicial L), han sido objeto de cancelación

formal, de forma que ha sido cerrado el folio de estas fincas hasta el traslado a esta

de las inscripciones posteriores a la nota marginal de expedición de certificación, acreditativa de la iniciación del procedimiento de reparcelación anteriormente tramitado, canceladas sólo formalmente en las fincas de procedencia, conforme a los artículos 14 y 15 del RD 1093/1997 de 4 de julio.

Estas inscripciones posteriores a la expedición de la nota marginal, afectadas por la cancelación formal son:

- La constitución de una opción de compra sobre las siguientes fincas inicialmente aportadas por “VALLEHERMOSO DIVISIÓN PROMOCIÓN, S.A.U.” a la reparcelación, el pleno dominio de las fincas registrales 47.501 (finca aportada 11) y 17.323 (finca aportada 12), y una participación indivisa del 59,35% de las fincas registrales 48.307 (finca aportada 2), 33.608 (finca aportada 4), 44.752 (finca aportada 5), 45.246 (finca aportada 6) y 11.841 (finca aportada 7), a favor de “COPERFIL PROURVI PROMOCIONES, S.L.” mediante escritura otorgada el 6 de julio de 2007 ante el Notario de Valencia, Don Francisco Sapena Davo, bajo el número 1.938/07 de protocolo.

- La cesión del derecho de opción de compra inicialmente constituido sobre una participación indivisa del 59,35% de las fincas registrales 48.307 (finca aportada 2) y 11.841 (finca aportada 7), a favor de “COPERFIL GROUP, S.A.”, en virtud de escritura otorgada el 6 de julio de 2007 ante el Notario de Valencia, Don Francisco Sapena Davo, bajo el número 1.940/07 de protocolo.

(13)

- La novación parcial del derecho de opción de compra (modificación del plazo de duración de la opción y plazo máximo para el otorgamiento de la escritura de compraventa hasta el 31 de Octubre de 2.008; la prima de la opción y del precio de compraventa; y la forma de pago del precio), sobre las fincas registrales 47.501 (finca aportada 11) y 17.323 (finca aportada 12), y una participación indivisa del 59,35% de las fincas registrales 48.307 (finca aportada 2), 33.608 (finca aportada 4), 44.752 (finca aportada 5), 45.246 (finca aportada 6) y 11.841 (finca aportada 7), en virtud de escritura otorgada el 30 de noviembre de 2.007 ante el Notario de Madrid, D. Pablo Durán de la Colina, Nº 2207/07 de protocolo.

- Mediante escritura otorgada el 5 de agosto de 2008 ante el Notario de Madrid, Don Francisco Javier Piera Rodríguez, bajo el número 1.426, se resolvió y dejó sin efecto la opción de compra en relación a la Finca de Resultado G y, por consiguiente, en relación a la finca registral 17.324 (finca aportada 10) y el 28,23% de la finca registral 47.501 (finca aportada 11).

De conformidad con lo previsto en el Artículo 17 del RD 1093/1997 de 4 de julio, por medio de la presente reparcelación, se procede a la rectificación de la inscripción de las fincas de resultado del anterior proyecto de reparcelación (fincas aportadas del presente proyecto), haciendo constar en la relación de cargas, las circunstancias y descripción de los derechos constituidos sobre las fincas de origen, inscritos con posterioridad a la fecha de la nota marginal, que fueron objeto de cancelación, a efectos de ser tenidos en cuenta en el acuerdo firme de la Administración de aprobación de la reparcelación, debiendo procederse durante la tramitación del Proyecto de Reparcelación a notificar tanto al titular registral, inicial adjudicatario de la finca de resultado y a los titulares de derechos y cargas formalmente cancelados, que son objeto de traslado por subrogación sobre las fincas resultantes del presente proyecto de reparcelación.

En tal sentido, debe ponerse igualmente de manifiesto que por los titulares de las fincas y de los derechos de opción de compra, a los efectos de que dichos derechos fueran tenidos en cuenta en la formalización del proyecto de reparcelación previa a su inscripción en el Registro de la Propiedad, de conformidad con lo previsto en el Art. 11.7 y 8 del 1.093/1997 de 4 de julio, en la misma escritura de constitución del derecho de opción de compra, otorgada el 6 de julio de 2.007 ante el Notario D. Francisco Sapena Davó nº 1938 de protocolo, en la estipulación primera, dispusieron: “Ambas partes firman en este acto una instancia dirigida al Ayuntamiento de Valencia en la que se solicita se adjunte a dicha instancia como parte integrante del expediente urbanístico relativo al Proyecto de Reparcelación del ámbito a los efectos de que el derecho de opción de compra constituido mediante el otorgamiento de la presente escritura pública sobre las fincas iniciales sea contemplado en las fincas resultantes”. Y en tal sentido en virtud de instancias de fecha 12 de julio de 2007, presentadas en fecha 26 de julio de 2007 ante el Ayuntamiento de Valencia (Nº de Registro de Entrada 022029 y 022030, respectivamente), suscrita por “VALLEHERMOSO DIVISIÓN PROMOCIÓN, S.A.U.”, “COPERFIL PROURVI PROMOCIONES, S.L.” y “COPERFIL GROUP, S.A.”, cuyas copias se acompañan en el ANEXO 2, apartado 2.3, del presente documento, en virtud de las cuales se acompañan las copias de las referidas escrituras (obrantes a los folios 375 a 493 del legajo 3º del expediente administrativo del anterior proyecto de reparcelación), notificando al Ayuntamiento la constitución, cesión parcial y otras circunstancias del citado derecho de opción de compra, y solicitando su incorporación al Proyecto de Reparcelación, para su consideración en las Fincas Iniciales y su traslado a las Fincas Resultantes.

(14)

Nuevamente, mediante escrito de fecha 10 de Diciembre de 2.007, Nº de Registro de Entrada 031725, se presentó instancia suscrita por los iniciales titulares de las fincas afectadas por la actuación y los titulares de los derechos de opción de compra posteriores a la nota marginal de iniciación de expediente, por la cual aportan la escritura de fecha 30 de Noviembre de 2.007, otorgada ante el Notario de Madrid D. Pablo Durán de la Colina con Nº de protocolo 2.207, de novación parcial de la inicialmente otorgada para la constitución del derecho de opción de compra (obrantes a los folios 544 y siguientes obrantes al legajo 4º del expediente administrativo del anterior proyecto de reparcelación), solicitando se incorpore al expediente urbanístico y se tengan en cuenta las modificaciones introducidas mediante el documento de novación, a efectos de coordinar y facilitar la subrogación y el traslado de las fincas iniciales en el Registro de la Propiedad.

Ello no obstante y dado que dichas escrituras no se tuvieron en cuenta en el documento de formalización del proyecto de reparcelación, se procedió en el Registro de la Propiedad a la cancelación formal, cerrando el folio de cada una de las Fincas registrales 51346 (parcela inicial E), 51347 (parcela inicial F), 51349 (parcela inicial H), 51352 (parcela inicial K) y de las participaciones indivisas de 15,25% de la finca registral 51345 (parcela inicial D) y de 12,26% de la finca registral 51353 (parcela inicial L), procediendo por medio del presente Proyecto a solicitar la rectificación de la inscripción de las fincas de resultado del anterior proyecto de reparcelación, que constituyen las fincas aportadas del presente proyecto, haciendo constar en la relación de cargas, las circunstancias y descripción de los derechos constituidos sobre las de origen, inscritos con posterioridad a la fecha de la nota marginal, que fueron objeto de cancelación, conforme a lo previsto en el artículo 17 del RD 1093/1997 de 4 de julio. Estos derechos y cargas tenidos en cuenta sobre las actuales fincas iniciales, se trasladan por subrogación a las parcelas resultantes del presente proyecto de reparcelación que se adjudican en correspondencia con su aportación, esto es la parcela resultante C’ y la participación indivisa del 62,02% de la parcela resultante A’, procediendo a la rectificación de la inscripción en el Registro de la Propiedad tras el acuerdo firme de aprobación del Proyecto de Reparcelación y la expedición del documento público para su inscripción, en los términos previstos en los artículos 180 LUV y 425 ROGTUV, con indicación de las circunstancias previstas en el artículo 17 del RD 1093/1997 de 4 de julio.

Igualmente, en relación a dichas parcelas iniciales E), F), H), K) y participaciones indivisas de 15,25% de la parcela D) y de 12,26% de la parcela L), de conformidad con lo previsto en el Art. 9.1, 3 y 4 del RD 1093/1997 de 4 de julio, y a efectos de

reanudación del tracto sucesivo interrumpido sobre las fincas de origen, se tiene

en cuenta como titular actual a SERVIHABITAT XXI, S.A.U., por haberla adquirido por compra a VALLEHERMOSO DIVISIÓN PROMOCIÓN, S.A., en virtud de escritura otorgada en Madrid, el 11 de febrero de 2009, ante el notario D. Rafael Monjo Carrió, con número de protocolo 435, cuya copia se acompaña al ANEXO 2, apartado 2.4, del presente proyecto. Así resulta del Certificado de titularidad y cargas del Registro de la Propiedad, practicándose asiento de presentación en el Libro Diario 63 el asiento 600, el día 14 de Octubre de 2.011, si bien fue suspendida la inscripción por haberse cerrado el folio registral, conforme el artículo 14 y 15 del RD 1.093/1997 de 4 de julio, quedando cerrados dichos folios registrales de las citadas fincas de resultado de la anterior reparcelación, actualmente parcelas iniciales, hasta la reapertura por traslado de las inscripciones canceladas de las fincas aportadas.

(15)

A tal efecto, para su inscripción en el Registro de la Propiedad junto al documento público notarial o administrativo, de formalización del Proyecto de Reparcelación, deberá aportarse el título público de adquisición de dichas parcelas por SERVIHABITAT XXI, S.A.U., notificando durante la tramitación del expediente reparcelatorio al titular registral, para su conocimiento, debiendo incorporarse al acuerdo de aprobación definitiva la referencia a la escritura en que se apoya la reanudación del tracto, a las notificaciones realizadas, a su destinatario y a las comparecencias que, en su caso, hayan tenido lugar por parte de los interesados.

3.3. Relación y valoración de las fincas aportadas.

Se acompaña el Anexo de Parcelas Aportadas formado por una ficha para cada una de las parcelas aportadas, con su numeración según el Proyecto de Reparcelación, datos del titular, datos reales de la parcela (superficie, existencia de construcciones, lindes), referencia catastral, clasificación urbanística, datos registrales de la finca, relación de cargas y titulares de las mismas y otras circunstancias existentes. Asimismo, se adjunta a cada ficha un plano individualizado de cada una de las parcelas aportadas, con especificación de su forma, superficie y cotas.

Los derechos de aportación de cada una de las parcelas aportadas se contienen en el Cuadro Derechos de Aportación, y se calcula, a partir de la superficie aportada por cada propietario a la reparcelación, aplicada sobre la superficie total de parcelas aportadas con derecho de adjudicación.

El derecho de los propietarios será proporcional al aprovechamiento subjetivo que corresponda a la superficie de sus respectivas fincas que queden incluidas dentro del área reparcelable. En caso de discordancia entre los títulos y la realidad física prevalece ésta sobre aquellos en el expediente de reparcelación.

En el caso presente, el aprovechamiento subjetivo de los propietarios depende de la clasificación del suelo. Encontrándose la totalidad de los terrenos afectados clasificados por el Plan General como suelo urbano, el aprovechamiento susceptible de apropiación será el 100% del aprovechamiento tipo, de conformidad con lo preceptuado por el artículo 21 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana.

Los propietarios y titulares de derechos afectados están obligados a exhibir los títulos que posean y declarar las situaciones jurídicas que conozcan y afecten a sus fincas. La omisión, error o falsedad en estas declaraciones no podrá afectar al resultado objetivo de la reparcelación. Si se apreciase dolo o negligencia grave, podrá exigirse la responsabilidad civil o penal que corresponda.

Si se plantea discrepancia en orden a la titularidad de los derechos, la resolución definitiva corresponde a los Tribunales ordinarios. El Proyecto de Reparcelación se limitará, en tal caso, a calificar la titularidad de dudosa o litigiosa según proceda. La Administración actuante asumirá la representación de los derechos e intereses de esas titularidades a efectos de la tramitación del expediente, de conformidad con el artículo 172.4 de la Ley Urbanística Valenciana. A los efectos de determinar la modalidad de retribución al Urbanizador, se entenderá que las fincas de titularidad dudosa o litigiosa retribuyen al Urbanizador en terrenos. Cuando el derecho de tales fincas no alcance para obtener adjudicación de finca de resultado independiente podrán ser objeto de indemnización sustitutoria de adjudicación quedando el importe de dicha indemnización consignado a resultas de que se resuelva la duda o litigio.

(16)

Si el titular de la finca de origen, siendo español, estuviera en parador desconocido, la defensa de sus intereses, durante la tramitación del proceso, corresponderá al ministerio fiscal, salvo que el ausente tuviese designado representante con facultades suficientes. Igualmente, si el titular de la finca de origen fuese de otro estado y su domicilio fuese conocido o no, la defensa de sus intereses, durante la tramitación del proceso, se comunicará a la embajada de su país o al consulado más próximo si ésta no existiese en España.

El Proyecto de Reparcelación propone la adjudicación de finca de resultado o porción indivisa de ella a todos los propietarios de fincas aportadas, aun cuando ello determine la propuesta de adjudicación de fincas resultantes en régimen de condominio.

No obstante, procederá la indemnización económica sustitutoria de adjudicación cuando las fincas aportadas se encuentren en alguno de los siguientes supuestos:

a) Que su titular carezca de domicilio conocido y su derecho, una vez deducida la retribución al Urbanizador en especie, no permita la adjudicación de parcela independiente.

b) Que sean de titularidad desconocida, dudosa o litigiosa cuyo derecho, una vez deducida la retribución al urbanizador en especie, no permita la adjudicación de finca de resultado independiente.

c) Que su derecho, una vez deducida la retribución al urbanizador en especie, sea inferior al 15% de la parcela mínima edificable.

Respecto de los bienes de titularidad pública existentes en el ámbito de la reparcelación, hemos de partir del artículo 56 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana, que establece en su apartado segundo que a los efectos del cálculo del aprovechamiento tipo de un área de reparto no serán tenidos en cuenta los suelos dotacionales ya existentes y afectos a su destino, entendiéndose por tales aquellos que ya cumplen con la finalidad prevista por el Plan.

Por tanto, dichos bienes demaniales ya afectos a su destino no generan aprovechamiento urbanístico.

En esta situación se encuentra tanto las parcelas destinadas a Dotacional de uso múltiple (DM). 1, 2, 3 y 4, Dotacional Educativocultural (SED) 5 y Dotacional -Infraestructura-servicio urbano (S-ID).6, se van a mantener afectos a su destino inicial. Respecto de los viales existentes en la actuación, se mantiene el destino del viario de tránsito previsto en el Proyecto de Reparcelación inicialmente aprobado, distinguiéndose el viario de red primaria (1.110,66 m2s) y red secundaria (16.652,92 m2s), modificándose la configuración de las parcelas destinadas a zonas verdes Jardín (JL) 1, 2, 3, 4 y Área de Juego (AL) 5, así como los viales peatonales que las circundan.

En cuanto al resto de bienes de titularidad pública existentes en el ámbito de la reparcelación, podemos distinguir varios supuestos:

a) Bienes patrimoniales titularidad de Administraciones Públicas. b) Bienes de dominio público titularidad de Administraciones Públicas.

(17)

Tal y como establece el artículo 171 de la Ley Urbanística Valenciana, los bienes patrimoniales de las administraciones públicas, darán lugar a la correspondiente adjudicación de aprovechamiento subjetivo a favor de las administraciones titulares de tales bienes.

Los bienes de dominio público no adquiridos onerosamente únicamente generan derecho al aprovechamiento en el caso en que la superficie fuera igual o superior a la que resulte de la ejecución del plan. Si la superficie de los bienes de dominio público preexistente fuera inferior a la resultante de la ejecución del plan, se entenderán sustituidas unas por otras y no se producirá adjudicación de aprovechamiento subjetivo a la administración por tal titularidad.

En este punto, y respecto de los bienes del Ayuntamiento de Valencia, del Proyecto de Reparcelación aprobado deriva la existencia de bienes patrimoniales, la finca identificada como parcela resultante I).

Respecto de los bienes pertenecientes a ADIF, consta en los antecedentes del Proyecto de Reparcelación aprobado la existencia de bienes patrimoniales, finca identificada como parcelas resultantes A), J) y M).

No obstante, teniendo en cuenta las determinaciones de parcela mínima del modificado del PRIM, los derechos generados por la parcela de propiedad municipal, no alcanzan para la adjudicación de parcela independiente, siendo inferior al 15% de la parcela mínima edificable, por lo que en aplicación de lo previsto en los Artículos 172.2 LUV y 401 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, procederá la indemnización económica sustitutoria de la adjudicación.

Respecto a las parcelas con destino dotacional público zona verde Jardín (JL), 3 y 4 y área de juegos (AL) 5, y el vial peatonal en proyecto nº 1 parte de los viales de la red secundaria, la modificación del PRIM contempla la posibilidad de la utilización del

subsuelo para uso aparcamiento, bien en régimen de concesión bien con posibilidad

de acogerse en el artículo 60.3 LUV y 125.3 ROGTU. A tal efecto se acompaña a cada una de las fichas de las parcelas resultantes, la ficha gráfica con la superficie de concesión adaptada a la nueva ordenación, que correspondería a cada una de las parcelas.

3.4. Valoración de los derechos reales y personales constituidos sobre las fincas aportadas.

Los derechos y cargas sobre las fincas aportadas que son compatibles con el planeamiento urbanístico que se ejecuta, se declaran así por el Proyecto de Reparcelación, de forma que sus titulares, aun cuando no se les mencione en el Proyecto, se subrogan y serán adjudicatarios en los mismos términos en que lo eran inicialmente.

No obstante teniendo en cuenta la previa reparcelación, actualmente en fase de ejecución, y que los derechos y cargas incompatibles ya fueron objeto de extinción e indemnización en el Proyecto de Reparcelación inicialmente aprobado, no existen en principio derechos y cargas incompatibles con el planeamiento urbanístico que se ejecuta, en su caso se declararían expresamente como tales en el Proyecto de

(18)

Reparcelación, estableciéndose la indemnización pertinente, para su extinción con motivo de la aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación.

Analizados los distintos tipos de derechos reales y personales, así como cargas y gravámenes que recaen sobre las fincas aportadas, se consideran compatibles con el planeamiento, por lo que sus titulares, quedarán subrogados realmente sobre la nueva finca de reemplazo.

Para la valoración de los derechos, cargas y gravámenes que puedan resultar incompatibles con la actuación y deban ser objeto de indemnización, se tendrá en cuenta lo dispuesto en el artículo 173 de la Ley Urbanística Valenciana, el artículo 403 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, y la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del suelo.

3.5. Valoración de edificaciones y demás elementos que deban demolerse.

El art. 173 de la Ley Urbanística Valenciana establece que el propietario tiene derecho a que se le indemnice el valor de las plantaciones, instalaciones y construcciones de su finca originaria que sean incompatibles con la actuación. No obstante, teniendo en cuenta la previa reparcelación, actualmente en fase de ejecución, y que los derechos y cargas incompatibles ya fueron objeto de extinción e indemnización en el Proyecto de Reparcelación inicialmente aprobado, no existen en principio plantaciones, instalaciones y construcciones incompatibles con la actuación, en su caso se declararían expresamente como tales en el Proyecto de Reparcelación, estableciéndose la indemnización pertinente, para su extinción con motivo de la aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 173 LUV, el artículo 403 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, y la Ley 8/2007 de 28 de mayo, del suelo.

No obstante, habiendo recaído Sentencia Nº 403/11 de fecha 151 de Septiembre de 2.011, del Juzgado de lo Contencioso Administrativo Nº 2 de Valencia, por la cual estimando parcialmente el recurso contencioso administrativo interpuesto por la mercantil TAYGRAO, S.L., se reconoce a la recurrente la indemnización por importe de 274.225 €, más 5% del premio de afección, se incorpora dicha indemnización a efectos de se inclusión en la cuenta de liquidación y en correspondiente calendario de cuotas.

(19)

4. CRITERIOS PARA LA ADJUDICACIÓN DE PARCELAS RESULTANTES.

Se aplican para la adjudicación de parcelas resultantes a los propietarios de suelo aportado, las reglas contenidas en el artículo 174 de la L.U.V., y en tal sentido:

a) Se adjudican a los propietarios parcelas edificables de superficie proporcional a la de los terrenos que aportan a la Reparcelación.

b) Cuando un propietario aporta varias fincas a la reparcelación, independientemente de su localización, se tratará de agrupar el aprovechamiento generado por todas ellas y se procurará concentrar su adjudicación en el menor número de fincas posible, localizándolas de forma contigua o, al menos, próxima entre sí, en la medida en que sea técnicamente viable y no se perjudique el interés público o el derecho de terceros.

c) Se procura el mantenimiento en el proceso Urbanizador del mayor número de propietarios posible, reduciendo al máximo los supuestos de indemnización sustitutoria de adjudicación.

d) A la vista de los dos usos privados previstos en la ordenación (residencial y terciario) se opta por adjudicar a todos los propietarios su parte proporcional de cada uno de ellos.

e) La aplicación del principio de superposición se efectúa teniendo en cuenta la exigencia legal que la totalidad de los derechos del propietario complete una parcela de resultado y que esa parcela ocupe únicamente terrenos de la finca de origen de ese propietario, así como que las antiguas propiedades no estén situadas, total o parcialmente, en terrenos destinados por el Plan a dotaciones públicas u otros usos incompatibles con la propiedad privada.

f) Se intenta suprimir los proindivisos existentes sobre las fincas aportadas a la reparcelación, adjudicando parcelas de resultado individuales cuando el derecho individual del comunero alcanza para ello. En caso contrario, procede la adjudicación de un pro indiviso o la compensación en dinero, en función del Aprovechamiento Subjetivo de los condóminos.

g) A fin de que todos los propietarios de finca aportada con un derecho de adjudicación superior al 15% de la parcela mínima tengan derecho a adjudicación de parcela, procederá la adjudicación de cuota indivisa de una finca resultante en condominio con otros propietarios, sin perjuicio de que dicho propietario pueda renunciar a dicho proindiviso a favor de una indemnización monetaria sustitutoria cuando su derecho no alcance la mitad de la parcela mínima, salvo que el condominio ya estuviera constituido en la finca inicial. Se entenderá que la adjudicación en proindiviso no se produce contra la voluntad de los interesados cuando dentro del periodo de exposición al público de la reparcelación, éstos no hayan formulado los requerimientos a que se refiere el apartado siguiente, sin perjuicio de lo que establece el punto 2 del artículo 170 de la Ley Urbanística Valenciana.

h) Los saldos deudores y acreedores de la cuenta de liquidación provisional serán satisfechos mediante pago en metálico.

(20)

5. CUMPLIMIENTO DEL REAL DECRETO 1093/1997, DE 4 DE JULIO.

El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las Normas Complementarias al Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, establece que será título inscribible de las operaciones de reorganización de la propiedad, certificación de la Administración actuante acreditativa de la aprobación definitiva del proyecto. También será título inscribible la escritura pública otorgada por todos los titulares de las fincas y aprovechamientos incluidos en la unidad, a la que se acompañe certificación de la aprobación administrativa de las operaciones realizadas. Los artículos 3 y 7 del citado Reglamento exigen que el Proyecto contenga una serie de documentos y haga referencia a determinadas circunstancias.

Todas esas exigencias se cumplen en el presente documento, de modo que para facilitar que la certificación de su aprobación administrativa tenga el contenido exigible por remisión al del presente Proyecto, se hace constar lo siguiente:

1. La descripción de las fincas, circunstancias relativas a sus titulares y los derechos correspondientes, se describen como exige la legislación hipotecaria (art. 2.2.c) del Real Decreto 1.093/1997, de 4 de julio, en las correspondientes fichas de las fincas aportadas y en la descripción de las fincas resultantes de la reparcelación.

2. El presente proyecto contiene los planos que, conforme al artículo 3.3. del citado Real Decreto, se han de acompañar a la certificación del acto administrativo de aprobación de la reparcelación.

3. Como exige el artículo 7 del mismo Real Decreto, del presente Proyecto se pueden obtener:

A) Referencia a la Unidad de Ejecución y a la aprobación definitiva del Plan que se ejecuta. Se trata de la Unidad de Ejecución “Camino Hondo del Grao”, prevista en el Plan de Reforma Interior de Mejora “Camino Hondo del Grao”. La fecha de aprobación del presente Proyecto de Reparcelación se consignará en la certificación que expida el Secretario del Ayuntamiento, en el que se expresará igualmente la fecha de publicación del acuerdo en el Boletín Oficial de la Provincia y su firmeza en vía administrativa (art. 180 de la Ley Urbanística Valenciana), a los efectos y como requisito para la inscripción registral de la Reparcelación.

B) Descripción de cada una de las fincas incluidas en la Reparcelación, con especificación de su titularidad, cargas y gravámenes y datos registrales. Se contienen en las fichas en que se describen las fincas aportadas. Se consignan cargas y gravámenes, según resulta de la información registral obtenida y se procede a su extinción o traslado. Los cuadros que se incorporan a este proyecto y la descripción de las fincas resultantes que antes se ha expresado, contienen la expresión y correspondencia de los derechos de los propietarios en función de la superficies aportadas al proyecto y

(21)

las fincas de resultado adjudicadas, conforme a este proyecto, a los titulares de aquéllas.

En las fichas de las fincas aportadas se han descrito las cargas y derechos inscritos sobre las fincas de origen, así como su traslado a las fincas de resultado o su cancelación cuando se trate de derechos incompatibles con el planeamiento.

De conformidad con lo expuesto en el anterior punto 3.2 y lo previsto en el Artículo 17 del RD 1.093/1997 de 4 de julio, se tienen en cuenta en las fichas correspondientes a las parcelas iniciales, los derechos que fueron objeto de cancelación formal, inicialmente constituidos sobre las fincas de origen de las parcelas E), F), H), K) y de las participaciones indivisas de 15,25% de la parcela D) y de 12,26% de la parcela L), que se trasladan por subrogación a las parcelas adjudicadas en correspondencia del presente proyecto de reparcelación, parcela resultante C’ y la participación indivisa del 62,02% de la parcela resultante A’, para la rectificación de la inscripción en el Registro de la Propiedad. Procediendo igualmente de conformidad con lo previsto en el Art. 9.1, 3 y 4 del RD 1093/1997 de 4 de julio, a la reanudación del tracto sucesivo interrumpido sobre dichas fincas a favor del titular actual SERVIHABITAT XXI, S.A.U., cuya inscripción fue suspendida por haberse cerrado el folio registral.

Las fichas de las fincas de resultado describen las mismas, formadas en virtud de este Proyecto y conforme lo exigido por la legislación hipotecaria.

Asimismo, en la descripción de fincas de resultado se consigna, en su caso, la cuota que a cada una de ellas se asigna en la cuenta de liquidación del proyecto de reparcelación, a cuyo pago se afecta, como carga real, y así se hará constar en la inscripción registral de la finca de resultado, según el artículo 180.2.c) de la Ley Urbanística Valenciana.

En el presente Proyecto de Reparcelación se describen las fincas de resultado por título de cesión obligatoria, a favor del Ayuntamiento, como son los viales, las zonas verdes y los equipamientos comunitarios.

Finalmente, con motivo de la aprobación definitiva del Proyecto, se hará constar expresamente que los distintos propietarios y titulares de derechos y cargas afectados por la actuación, han sido notificados en el expediente. Haciendo constancia expresa, de conformidad con lo previsto en el artículo 17 del RD 1.093/1997 de 4 de julio, de la notificación al titular actual así como al titular registral y a los titulares de derechos y cargas formalmente cancelados en el registro, respecto a las fincas registrales 51346 (parcela inicial E), 51347 (parcela inicial F), 51349 (parcela inicial H), 51352 (parcela inicial K) y de las participaciones indivisas de 15,25% de la finca registral 51345 (parcela inicial D) y de 12,26% de la finca registral 51353 (parcela inicial L), para la rectificación de la inscripción de las fincas de resultado del anterior proyecto (parcelas iniciales del presente proyecto de reparcelación) y su posterior traslado por subrogación sobre las fincas resultantes del presente proyecto de reparcelación. Así como la referencia a la escritura en que se apoya la reanudación del tracto sucesivo a favor de SERVIHABITAT XXI, S.A.U., de las referidas fincas, a las notificaciones realizadas, a su destinatario y a las comparecencias que, en su caso, hayan tenido lugar por parte de los interesados, de conformidad con lo previsto en el Art. 9.1, 3 y 4 del RD 1093/1997 de 4 de julio.

(22)

6. CARGAS DE URBANIZACIÓN. CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL.

La cuenta de liquidación provisional tiene por objeto restablecer el equilibrio económico entre los propietarios afectados por la reparcelación y distribuir entre éstos los gastos de programación y urbanización.

6.1. Cargas de Urbanización. Retasación de cargas.

Los gastos de urbanización inicialmente previstos en el proyecto de reparcelación aprobado por acuerdo de la Junta de Gobierno Local de fecha 25 de septiembre de 2.008, eran las previstas en el Convenio Urbanístico suscrito entre el Urbanizador y el Ayuntamiento de Valencia en fecha 4 de junio de 2.006 que quedaron fijadas de la siguiente forma:

CARGAS URBANIZACIÓN P.A.I.

PEC 3.274.437,50

Honorarios Profesionales y Documentos Urbanísticos +

Beneficio Urbanizador 687.631,88

Cargas Urbanización (sin IVA) 3.962.069,38

Tasación Politécnico 20.439,22

Coste Actuación sin indemnizaciones 3.982.508,60

Indemnizaciones 2.376.567,70

Carga cesional externa - Recalificación 3.984.677,55

TOTAL CARGAS 10.343.753,85

Ello no obstante, tras la suscripción de la Adenda al Convenio Urbanístico de fecha 22 de septiembre de 2.008, se han producido las siguientes variaciones en los costes de urbanización, que se introducen en el presente Proyecto de Reparcelación:

1.- Incremento del presupuesto de contrata de las obras de urbanización y de los costes de proyectos, como consecuencia de las modificaciones introducidas en el

Proyecto de Urbanización presentado en fecha 11 de noviembre de 2.011, pendiente de aprobación definitiva. Tratándose de modificaciones derivadas de circunstancias sobrevenidas de interés general, imprevisibles o que no hubieran podido ser contempladas en las bases de programación, como es la modificación de la ordenación pormenorizada prevista en el Plan de Reforma Interior de Mejora “Camino Hondo del Grao” (Reordenación de la distribución de los espacios libres públicos y privados del Sector, incremento de zonas verdes, rotonda,..), a instancias del Ayuntamiento de Valencia, por considerarse más favorable para el interés público por la coherencia de las tipologías de la edificación, con las previsiones municipales de ordenación para el futuro Plan Parcial del Sector del Grao, físicamente colindante, así como redundar en una mayor racionalidad den la distribución espacial de los suelos dotacionales públicos y privados, como así se prevé en la manifestación 4 de la Adenda al Convenio Urbanístico de fecha 22 de septiembre de 2.008, de conformidad con lo previsto en los Art. 168.4 LUV y 389.2 ROGTUV.

(23)

La justificación de las partidas que suponen un incremento de las cargas de urbanización se contiene en la documentación presentada para la Adecuación del Proyecto de Urbanización a la Modificación del P.R.I.M., “Camino Hondo del Grao” (Valencia), incluyendo las siguientes modificaciones:

-

Actuaciones previas.- Trabajos referentes al desvío del colector de pluviales de

Adif, al objeto de eliminar el vertido de aguas pluviales a la acequia de Mestalla que atraviesa el sector y que se elimina, y realizar el vertido directamente al cauce del río Túria, de acuerdo con las indicaciones del Ciclo Integral de l Agua. Su importe asciende a los 41.270,83 € del capitulo según el presupuesto del proyecto.

- Movimiento de tierras.- Ajustándose a la medición efectuadas en el proyecto

modificado, debida principalmente a la variación del espesor de la capa de Suelo Seleccionado como subbase de las zonas pavimentadas, que pasa de los 50 cm. considerados en el inicial, a los 75 cm. necesarios según el “Catálogo de firmes y pavimentos de la ciudad de Valencia”, fechado en 2.007, de aplicación a firmes y pavimentos de nueva construcción (y por tanto, posterior a la presentación del proyecto original). Así como a las variaciones en las superficies de pavimentación producidas por el nuevo planeamiento. Se produce un sobrecoste de 66.154,45 €.

- Firmes y Pavimentos.- Incluyendo las nuevas unidades referentes a las demoliciones

de la baldosa y solera bajo ésta, que son debidas a la adecuación a la nueva ordenación, de la acera de la C/Juan Verdeguer. Y variaciones debidas a la adaptación de las secciones de firmes al “Catálogo de firmes y pavimentos de la ciudad de Valencia”, fechado en 2.007, mencionado en el capitulo anterior, según el cual, las principales diferencias son la reducción la capa de zahorras en la base de las calzadas de 40 cm. a 25 cm., y la naturaleza de las capas del firme, que ahora pasan a ser 5 cm. de mezcla bituminosa tipo S-12 y 5 cm. de la tipo S-20. Sumado esto a la variación de las superficies de pavimentación y de encintados (bordillos y rigolas) producidas por el nuevo planeamiento, y a las indicaciones de los técnicos del Ayuntamiento referido a la pavimentación de aparcamientos, aceras, y zonas ajardinadas. Se produce un sobrecoste del capitulo de 21.394,91 €.

- Red de Alcantarillado.- En este capítulo se ha producido una variación de la red del proyecto original, de acuerdo con las indicaciones del Servicio del Ciclo Integral del Agua del Ayuntamiento de Valencia, debida tanto a la modificación del planeamiento como a las subsanaciones en los puntos de vertido de la red, según figura en el apartado 3.5 del Anejo nº 4.-Consultas con los Servicios Municipales y Compañías Suministradoras del presente documento. Todo esto lleva consigo una disminución en el coste del capitulo de -76.790,64 €.

- Red de Abastecimiento de Agua Potable.- El capítulo se ha modificado de acuerdo

a las indicaciones de la compañía distribuidora del suministro Emivasa, respecto a las variaciones de la red producidas por el nuevo planeamiento, el cual produce una nueva volumetría, y un redimensionamiento de la red. Además se ha producido una variación en las unidades de conducciones, en las que se ha disminuido el porcentaje para uniones y otros accesorios, y se han mostrado las válvulas de forma explicita. Por lo que aparecen las nuevas unidades referentes a éstas últimas. Todo lo anterior representa un sobrecoste de 16.318,18 € del capítulo.

(24)

- Red de Riego.- Se han producido, a consecuencia del nuevo planeamiento, una

reubicación y diseño de las zonas verdes, lo que conlleva una modificación tanto en el trazado como en el dimensionamiento de la red. Ello lleva consigo una disminución del coste del capitulo de -14.838,46 €.

- Red de Gas Canalizado.- Al igual que en el resto de suministros, el nuevo

planeamiento produce una variación en el trazado y en la volumetría del suministro. El nuevo diseño se ha realizado según las indicaciones de la compañía suministradora Gas Natural Cegas. Las modificaciones producidas producen un sobrecoste de

19.768,47 €.

- Red Telefónica.- En este servicio, la modificación del planeamiento también modifica

el trazado de la red, por lo que se ha rediseñado el mismo de acuerdo con las indicaciones de la compañía suministradora. Dichas modificaciones producen un sobrecoste de 10.854,54 €.

- Red Cable ONO.- Al igual que se produce en el apartado anterior, la modificación del

planeamiento produce una variación del trazado de la red, lo que supone un sobrecoste de 16.415,83 €.

- Telecomunicaciones Reserva Municipal.- El incremento producido en este capítulo

es debido a que, con posterioridad a la aprobación del proyecto de urbanización de 2.007, la oficina de coordinación de obras (Ocoval), emitió un informe declarando necesaria el mallado y cerrado de su red a lo largo de todo el ámbito de actuación. Es por ello, por lo que se completa la configuración diseñada originariamente, adaptándose a esta nueva necesidad y al nuevo planeamiento, incrementándose así las mediciones respecto a las previstas en el proyecto de 2.007, en el que la medición se igualaba a la distribución de la red de ONO (no mallada).

Lo mencionado en el apartado anterior supone un incremento en el coste de este capítulo de 44.054,14 €.

- Jardinería y Mobiliario Urbano.- El nuevo planeamiento y la nueva volumetría, hace

necesario el rediseño de las zonas verdes, y por tanto de todos los elementos que se incluyen en las áreas. Como consecuencia de ello, y de acuerdo a las indicaciones del informe emitido por el Jefe de la Sección de Obras de Jardinería de la Zona Norte del Ayuntamiento de Valencia, de fecha noviembre de 2.006, se ha procedido al nuevo diseño de todas las zonas verdes. Lo que supone un incremento del coste del capitulo de 107.255,60 €.

- Señalización, Semaforización y Otros.- El nuevo planeamiento, supone una nueva

ordenación vial y del tráfico, por lo que se ha procedido a la nueva definición de la regulación de las intersecciones viarias, tanto semafóricamente, como señaléticamente. Para ello se han seguido las indicaciones del Servicio de Semaforización y Circulación del Ayuntamiento de Valencia, según se indica en el apartado 3.6 del Anejo nº 4.-Consultas con los Servicios Municipales y Compañías Suministradoras. Para ello ha sido necesaria la inclusión de nuevas unidades que no aparecían en el proyecto de 2.007. Este nuevo diseño produce un incremento del coste del capitulo en 12.918,39 €.

- Adecuación a Planeamiento.- El nuevo planeamiento, sobre todo el diseño de la

nueva rotonda en el extremo oeste de la Prolongación de la Avenida de Francia, ha supuesto una variación de este capitulo, que representan un total de 34.308,57 €.