LA VALORACIÓN INMOBILIARIA Teoría y práctica

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LA VALORACIÓN

INMOBILIARIA

Teoría y práctica

LA VALORACIÓN

INMOBILIARIA

Teoría y práctica

A

COLECCIÓN

A

LEGAL

RQUITECTUR

Pere González Nebreda

Julio Turmo de Padura

Eulalia Villaronga Sánchez

Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España

Unión de Arquitectos Peritos y Forenses de España

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LA VALORACIÓN INMOBILIARIA

TEORÍA Y PRÁCTICA

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Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España

Unión de Arquitectos

Peritos y Forenses

de España

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ISBN-10: 84-9725-650-6 ISBN-13: 978-84-9725-650-6 Depósito Legal:

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Miembros del Consejo

Rosalina Díaz Valcárcel, Directora General de Wolters Kluwer España

Carlos Alvira Duplá, Presidente de la Unión de Arquitectos Peritos y Forenses de España (UAPFE) José M.ª Carreño, Vocal de la Junta Directiva de la Unión de Arquitectos Peritos y Forenses de España

Fernando Castro Abella, Jefe de Publicaciones de Derecho Administrativo de LA LEY

Luis Antonio Corral Juan, Decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Islas Baleares, Representante del CSCAE en la Junta Directiva de la UAPFE

Carlos Hernández Pezzi, Presidente del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) Alberto Larrondo Ilundain, Director General de LA LEY

José M.ª López Dávila, Secretario de la Unión de Arquitectos Peritos y Forenses de España Paula Montoya, Secretario General del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España

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A Alfredo Simón Gurumeta y Antonio Piera Mas-Sarda,

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LA LEY 7

ÍNDICE SISTEMÁTICO

Introducción ... 19

Prólogo, por Agustí Borrell i Calonge... ₂₁

Capítulo 1. Conceptos básicos ... 25

1.1. La valoración inmobiliaria ... 25

1.1.1. Definición y concepto ... 25

1.1.2. Ciencias relacionadas con la valoración inmobiliaria ... 26

1.1.3. La influencia del ordenamiento jurídico y la jurisprudencia en la valoración Inmobiliaria ... 27

1.2. Objeto y finalidad de la valoración inmobiliaria ... 28

1.2.1. El objeto de la tasación ... 28

1.2.1.1. Los bienes inmuebles ... 28

1.2.1.2. Los derechos reales ... 28

1.2.1.3. Otras cargas o gravámenes (susceptibles de inscripción regis-tral) ... 29 1.2.2. La finalidad de la tasación ... 29 1.2.2.1. Tipos de finalidades ... 29 1.3. Conceptos y definiciones ... 31 1.3.1. Definición de valor ... 31 1.3.2. Conceptos de valor ... 32 1.3.2.1. Valor de uso ... 32 1.3.2.2. Valor de cambio ... 32 1.3.2.3. Coste ... 32

1.3.2.4. Precio de una mercancía urbana. El valor subjetivo ... 32

1.3.2.5. Valor de mercado. El valor objetivo ... 32

1.3.2.6. Otros conceptos y definiciones de valor ... 34

1.3.2.6.1. Valor de mercado para el uso actual ... 34

1.3.2.6.2. Valor razonable ... 34

1.3.2.6.3. Valor de uso alternativo ... 34

1.3.2.6.4. Valor de privación ... 34

1.3.2.6.5. Valor de inversión ... 34

1.3.2.6.6. Valor de privación de fondo de comercio ... 35

1.3.2.6.7. Valor de seguro ... 35

(9)

1.3.2.6.9. Valor fiscal ... 35

1.3.2.6.10. Valor urbanístico ... 35

1.3.2.6.11. Justiprecio ... 35

1.3.2.6.12. Valor de afección ... 36

1.3.2.7. Otras definiciones ... 36

1.3.3. Conceptos estadísticos aplicables a la valoración inmobiliaria ... 41

1.3.3.1. Población ... 41

1.3.3.2. Distribución de los elementos poblacionales: función de la densi-dad ... 41

1.3.3.3. Función de la distribución ... 43

1.3.3.4. Media, moda y mediana ... 45

1.3.3.5. Medidas de dispersión ... 46 1.3.3.5.1. Recorrido ... 46 1.3.3.5.2. Varianza ... 46 1.3.3.6. Distribución normal ... 48 1.3.3.7. Distribución beta ... 49 1.3.3.8. Distribución triangular ... 51 1.3.3.9. Distribución rectangular ... 52 1.3.3.10. Regresión ... 53 1.3.3.11. Series cronológicas ... 56 1.4. El mercado inmobiliario ... 57

1.4.1. Los mercados: propiedades y características ... 59

1.4.2. Tipologías de los mercados ... 60

1.4.3. El mercado inmobiliario del suelo ... 61

1.4.3.1. Factores que «explican» la formación de los valores del suelo .. 62

1.4.3.2. El precio del suelo en el mercado inmobiliario ... 63

1.4.3.3. El valor inmobiliario del suelo en el mercado ... 64

1.4.4. La formación del precio de la vivienda ... 64

1.4.4.1. Introducción ... 64

1.4.4.2. Visión territorial y urbana ... 66

1.4.4.3. Visión social . ... 76

1.4.4.4. Visión económica . ... 93

1.4.4.5. Visión financiera ... 101

1.5. Los principios generales de la valoración inmobiliaria ... 110

1.5.1. Principio del anticipación... 110

1.5.2. Principio de finalidad ... 110

1.5.3. Principio de mayor y mejor uso ... 111

1.5.4. Principio de probabilidad ... 112 1.5.5. Principio de proporcionalidad... 112 1.5.6. Principio de prudencia ... 112 1.5.7. Principio de sustitución ... 113 1.5.8. Principio de temporalidad ... 114 1.5.9. Principio de transparencia ... 114

1.5.10. Principio de valor residual ... 115

1.6. Los criterios de valoración ... 116

1.6.1. Criterio del valor de mercado ... 118

1.6.2. Criterio del coste de producción ... 118

1.6.3. Criterio del valor máximo legal ... 118 ÍNDICESISTEMÁTICO

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1.6.4. Criterio del valor de tasación ... 119

1.6.5. Criterio del valor urbanístico ... 120

1.6.6. Criterio del valor catastral ... 120

1.7. Los métodos de valoración ... 121

1.7.1. Métodos basados en técnicas comparativas: método de comparación .... 121

1.7.1.1. Métodos sintéticos ... 122

1.7.1.2. Método del análisis de regresión simple o múltiple ... 122

1.7.1.3. Método beta ... 124

1.7.2. Métodos basados en técnicas analíticas ... 124

1.7.2.1. Método del costo de reemplazamiento o reposición ... 124

1.7.2.2. Métodos del valor residual, estático y dinámico ... 125

1.7.2.2.1. Método residual dinámico o análisis de inversiones con valores esperados ... 126

1.7.2.2.2. Método residual estático: análisis de inversiones con valores actuales ... 126

1.7.2.3. Método de actualización de rentas ... 127

1.7.3. Métodos homologados ... 127 1.8. El proceso de valoración ... 128 1.9. El tasador ... 132 1.9.1. Definición ... 132 1.9.2. Competencia ... 132 1.9.3. Cualificación ... 133

1.10. La práctica de la valoración inmobiliaria ... 134

1.10.1. El trabajo de campo ... 134

1.10.1.1. Introducción ... 134

1.10.1.2. Recepción del encargo ... 135

1.10.1.3. Llamada a la persona de contacto ... 136

1.10.1.4. Visita al inmueble ... 137

1.10.1.5. Recopilación y clasificación de la información ... 138

1.10.2. Realización de la tasación ... 139

1.10.3. Validación y certificación ... 139

1.10.4. Archivo de la tasación ... 139

1.10.5. Modelo de hoja para el trabajo de campo ... 139

1.11. El informe de valoración inmobiliaria, estructura general de los informes de tasación ... 141

1.11.1. Solicitante de la tasación y finalidad ... 141

1.11.2. Identificación y localización ... 141

1.11.3. Comprobaciones y documentación ... 142

1.11.4. Localidad y entorno ... 142

1.11.5. Descripción y superficie del terreno ... 142

1.11.6. Descripción y superficie de la edificación ... 143

1.11.7. Descripción urbanística . ... 144

1.11.8. Régimen de protección, tenencia y ocupación ... 145

1.11.9. Análisis de mercado ... 145

1.11.10. Datos y cálculo de los valores técnicos ... 146

1.11.11. Valores de tasación, condicionantes y advertencias ... 147

LA LEY 9