SOCIEDAD DE TASACION S.A.

(1)

http://www.st-tasacion.es Inmueble

Ubicación Localidad

68 ELEMENTOS EN EDIFICIO RIERA MIRO (DE) 110 - 112 REUS (43202-TARRAGONA) Fecha de visita al inmueble

Valor de tasacion 1.086.058,00 €07.12.2011

Barrio / Distrito

--INFORME DE TASACIÓN referencia:3102355O11

Entidad

Referencia de la entidad B. MARE NOSTRUM, OFICINA 0002315

(2)

Localización...

Proyecto visado por colegio profesional... Licencia de obra...

Última certificación de obra...

Presupuesto y contrato de ejecución de obra...

Calificación protección pública... Seguro de daños decenal... Documentación estado de ocupación... Documentación urbanística...

Estatutos de comunidad / Limitación de uso...

Otra documentación urbanística... Documentación registral según normativa...

Comprobación de la superficie del terreno... Comprobación de la superficie construida...

Coincidencia superf. y características con descripción... Servidumbres visibles...

Estado de conservación / construcción... Estado de ocupación y uso... Régimen de protección pública...

Régimen de protección urbanística / histórica ... Adecuación al planteamiento urbanístico...

Otras comprobaciones... Localización e inspección ocular interna...

(c) Ver condicionantes, advertencias y observaciones en capítulo 13

UNIDADES

Unidades valoradas - con construcc. sin terminar - con uso cedido

- con protección pública

Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. TOTAL EDIFICIOS

Edificios valorados - en bloque - adosados - aislados

Incompletos Completos Total Trastero 15 -- 5 -- 31 17 68 1 -- 1 15 -- 5 -- 31 17 68 1 -- 1 -- -- -- -- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- -- -- -- --(c) (c) (c) (c) (c) (c) (c) No --No No No --No --No --No --Si No No No No --Si Si --(c) (c) (c) (c) (c) RIERA MIRO (DE) 110 - 112

15 VIVIENDAS DE 1ª RESIDENCIA, 5 LOCALES COMERCIALES, 31 APARCAMIENTOS Y 17 TRASTEROS EN EDIFICIO, EN CONSTRUCCIÓN Provincia... Localidad / Municipio... TARRAGONA REUS Barrio / Distrito... --Distrito postal...43202 Identificación registral...

Nombre del conjunto / finca... Registro .

; TITULAR

--Referencia/s de catastro...1583619CF4518D0001MA

Finalidad...ASESORAMIENTO DE VALOR DE Cliente...

MERCADO TERRES I PROJECTES, SLU

1. SOLICITANTE Y FINALIDAD

2. IDENTIFICACIÓN / LOCALIZACIÓN

3. DOCUMENTACIÓN NECESARIA

(c) Ver condicionantes, advertencias y observaciones en capítulo 13

4. COMPROBACIONES MÍNIMAS

Criterio...VALOR DE TASACION Entidad...B. MARE NOSTRUM

Documentación catastral...Si se ha realizado para una finalidad incluida dentro del ámbito de aplicación de la orden ECO805/2003 de 27 de Marzo,

sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE el 9 de abril del 2003.

NO

se ha realizado de acuerdo con los criterios, métodos y procedimientos contenidos en la orden ECO805/2003 y legislación concordante.

En los anexos adjuntos al informe de Tasacion, se detallan las definiciones y alcance de nuestro trabajo.

(3)

5.1. LOCALIDAD

5.2. ENTORNO

Carácter...Urbano/manzana cerrada Uso dominante...Residencial Antigüed./renovac...35 años/< 10 % Grado de consolidación...> 75 % Infraestructuras...Realizadas Conservac. Infraestr... Comunicaciones...Suficientes Transporte público...Bueno Aparcamiento...Suficiente

Nivel de renta...Medio Influencia comercial...Media Ocupación locales...Medio Equipamiento comercial...Suficiente Equip. Escolar ...Suficiente Equip. Deportivo...Suficiente Equip. Asistencial...Suficiente Equip. Lúdico...Suficiente Equip. Administrativo... --Tipo de núcleo...Autonomo

Poblac. Núcleo... Categoría...Ocupación laboral núcleo...MultipleCiudad Evolución poblac. municipio...Estable 86.769 hab Calidad de zona Calidad de ubicación Media Media --Media Media -- Media -- Media --Normal Poblac. Municipio...99.505 hab

(Continúa en la página siguiente)

SUPERFICIE (m2) Útil Cerrada Exterior cubierta (50%) Parte común Construida comprobada - acceso sobre rasante - acceso bajo rasante Registral

Sup. Adoptada - nº uds / sup.media

Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero TOTAL

-- -- -- -- -- -- --1.230 -- 394 -- 455 87 2.166 -- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- 372 17 (p) 389 1.230 -- 394 -- 827 104 2.555 1.230 -- 394 -- -- -- 1.624 -- -- -- -- 827 104 931 -- -- -- -- -- -- --1.230 -- 394 -- 827 104 2.555 15 / 82 -- / -- 5 / 79 -- / -- 31 / 27 17 / 6 68 / 38

(p) Afecta a parte del inmueble.

6.2. INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES - ESTADO DE INFRAESTRUCTURAS 6.1. SUPERFICIE TERRENO - m2

Pavimentación...

Red abastec. Agua...

Electricidad... Aceras... Red de saneamiento... Alumbrad. Público... Comprobada Registral Catastral Sup. Adoptada --Si Si Si Si Si Si

Conservación aparente infraestructuras... % de obra de infraestructura pendiente...

Inversión en infraestructura pendiente (€)... Normal

--Al valorar partes de edificio, se prescinde de la superficie del terreno en la que estµn edificadas

--5. LOCALIDAD Y ENTORNO

7. LA EDIFICACIÓN

6. EL TERRENO (a la fecha de la visita)

Calificación ST Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcamiento

(4)

Calificación ST

Calidad de edificio ViviendaMedia Oficina-- ComercialMedia Industrial-- AparcamientoMedia

-- -- -- -- ---- -- -- -- ---- -- -- -- ---- -- -- -- ---- -- -- -- ---- -- -- -- ---- -- -- -- ---- -- -- -- ---- -- -- -- ---- -- -- -- ---- -- -- -- ---- -- -- --

--Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcamiento

Orientación... Iluminación... Asoleo... Vistas... Ventilación...

Nivel de ruidos fachada... Desniveles / Obstáculos... Coef. Tabla de fondo...

Maniobrabilidad... Polivalencia... Divisibilidad... Funcionalidad...

(*) Ver anexo final "Límites y condicionantes de la tasación"

-- -- -- -- ---- -- -- -- ---- -- -- -- ---- -- -- -- ---- -- -- -- --Nº de hab. incl.salón... Calefacción... Aire acondicionado...

Falso techo registrable... Suelo técnico... -- -- -- -- --Nº total dependencias... -- -- -- -- --Area pública/ventas... -- -- -- -- --Naves producc./fabric... -- -- -- -- --Climatización... -- -- -- -- --Anticontaminación... -- -- -- -- --Fontanería... -- -- -- -- --Electricidad... -- -- -- -- --Gas ciudad... -- -- -- --

--Nivel calidad inst...

-- -- -- --

--Niv. calidad equip./ofic...

-- -- -- --

--Acceso...

-- -- -- --

--Cabida...

(Continúa en la página siguiente)

7.3. CARACTERISTICAS DE LAS UNIDADES VALORADAS (*)

Aparcamiento... Circulac. Inter... Piscina... Pistas deport... Cubierta... Cerramientos... Carpintería exterior... Si Regular No No

Plana visitable pav.ceram. Fabrica de ladrillo visto Sencillaaluminio

Sala comunitaria...No tiene Forjado...Unidireccional/vig. hormigon

Carpintería interior... --7.2. CARACTERISTICAS DEL EDIFICIO (*)

Aislam.Termico...Si tiene Accesibilidad... --Porteria...Cimentación... Estructura... No Se desconoce Hormigon armado Patio...No tiene Tipo... Uso... Plantas... Construcc. Auxiliares...

Nº Ascensores...Caráct. Representativo... Jardines privados... Identificabilidad... Uds.en bloque Vivienda 4 s/r y 1 b/r Si 1 --No Media Inst.seguridad...No tiene Inst.prev.incendios...Si tiene Inst.comunic... --Calid. Zon. Común...Media

(5)

Calificación ST Calidad unidades

Media -- Media -- Media

Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcamiento

Acabados int.(*) Generales del Uso

Paredes Suelos Techos

--Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcamiento

-- -- -- ---- -- -- -- ---- -- -- -- --Zonas Húmedas Paredes Suelos Techos --Zonas Comunes Paredes Suelos Techos

--7.4. ESTADO ACTUAL DE CONSTRUCCIÓN DEL INMUEBLE

Construcción no terminada... Fase de construcción más avanzada...

Plazo máximo para la terminación de la construcción... Usos (parte no terminada)

Numero de uds Superficie (m2) Consum. presto (%)

Consum. presto.const. aux. (%) Consum. presto. acab. rec.(%) Invers. pendte(€)

Estructura 12 meses

Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total

15 -- 5 -- 31 17 68 1.230 -- 394 -- 827 104 2.555 17,70% -- 17,70% -- 17,70% 17,70% 17,70% -- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- --919.768 -- 214.578 -- 243.598 27.234 1.405.179 En construccion X

(*) Ver anexo final "Límites y condicionantes de la tasación"

Usos (parte terminada) Numero de uds Superficie (m2) Antigüedad (años) Vida útil rest.(años) Depreciación (%) Deprec.constr.aux (%) Deprec.acab.recuper (%)

-- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- --Construcción terminada... --Deterioros aparentes... Estado de conservación... --Acabados, instalaciones o elementos const.

Oficina Comercial Industrial

-- --

---- --

--Que dificulten otros usos:... Recuperables:...

Nota: Los importes con decimales indicados corresponden al resultado de un proceso de cálculo aritmético y en ningún caso se pueden considerar como un nivel de precisión de la estimación de la evolución de las obras realizadas.

(6)

Situación de fuera de ordenación...

Existecia de protección urbanística / histórica...

(c) Ver observaciones en Capítulo 13.

No No

Calificación...Clau iii.illes d'eixample Adecuación a normativa urbanística...

Uso actual autorizado...Si Si

Clasificación...Suelo urbano

Planeamiento...Plan general de REUS 8. SITUACIÓN URBANÍSTICA

9.1. PROTECCIÓN PÚBLICA

Régimen... Documento...

Expediente... Plazo / fecha de protección...

--Protección por usos

Numero de uds Superficie de Protección (m2) Módulo (€ / m2) V.máx.legal.(€) 9.2. TENENCIA Y OCUPACIÓN Estado ocupación... Título de la cesión... Destino de ocupación... Antigüedad media contratos (años)...

Desocupado Uso propio o venta

--Alquiler por usos Nº uds uso cedido / alq. Superficie alquilada (m2) Superf. alq./valorada (%)

9.3. DERECHOS / LIMITAC. DOMINIO...

--Actividad económica...

Plazo medio de contratos (años)... No tiene

--Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total

-- -- -- -- -- --

---- -- -- -- -- --

--Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total

-- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- --ESTADO DE CONSTRUCCIÓN CONSTRUCCIÓN NO TERMINADA 100,00% superficie - 2.555 m²

SIN CESIÓN DE USO 100,00% superficie - 2.555m²

SIN PROTECC.PUBLICA 100,00% superficie - 2.555 m²

ESTADO DE OCUPACIÓN ESTADO DE PROTECCIÓN RITMO CONSTRUCCIÓN

0 Resto de (meses) 12

17,7 % construcción 100

7,00 % mensual

9. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

(7)

Carrero Gas

(Del),32 Calle FusterValldeperes,2 Calle MerceRodoreda (De),3Calle J. M.Arnavat I Vilaro,Calle SantSebastia,1 Calle SantSebastia,1 Riera Miro (De),Nº:110

43204 43204 43204 43201 43204 43204 43202

nov-11 sep-11 nov-11 oct-11 oct-11 oct-11 dic-11

Otros Particular Api Otros Otros Otros

--En edificio En edif.c/anejos En edif.c/anejos En edificio En edificio En edificio En edificio

Media Media Media Media Baja Baja Media

88 85 90 84 51 43 82

98 95 100 96 97 97 100

4 2 1 3 2 1 2

Medio alta Medio alta Medio alta Medio alta Medio alta Medio alta Medio alta

Media Media Medio baja Media Medio baja Medio alta Alta

Media Media Media Media Media Media Media

Ind. a gas;bomba Central Central Central No tiene No tiene No tiene

No Tiene No Tiene Centralizado Individual No Tiene No Tiene No Tiene

1.821,28 1.941,18 1.649,36 1.746,00 1.768,82 1.691,86

--Similar Similar Similar Similar Similar Similar dic-11

Similar Similar Similar Similar Algo Peor Algo Peor Media

Similar Similar Similar Similar Mejor Mejor 82

Similar Similar Similar Similar Similar Similar 100

Algo Mejor Similar Similar Similar Similar Similar 2

Similar Similar Similar Similar Similar Similar Medio Alta

Peor Peor Peor Peor Peor Similar Alta

Similar Similar Similar Similar Similar Similar Media

Mejor Mejor Mejor Mejor Similar Similar No Tiene

Similar Similar Algo Mejor Mejor Similar Similar No Tiene

-- -- -- -- -- --

--1,02 1,03 1,05 0,98 1,03 1,03

1.857,00 1.999,00 1.731,00 1.711,00 1.822,00 1.743,00 1.819,30

Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado

Reus Reus Reus Reus Reus Reus Reus

20,00% 20,00% 20,00% 10,00% 10,00% 20,00%

Producción...Medio Stock act...Medio Tendencia...Mantenimiento Oferta

Nivel Demanda...Medio Velocidad ventas...En plazos dilatados Tend. Dem - Oferta...Mantenimiento

Intervalo...1649-1941 €/m² Evolución...Inferior al IPC Expectativas...Mantenimiento

Volatilidad ciclos pasados... --Coyuntura de mercado...Recesion Probabilidad... --Demanda, ventas, tendencia Precios actuales Análisis, estimaciones y ajuste de valor

Ajuste de valor por comparación

--Constr.aux...-- Sup.vinculad...-- Acabad.recup...

--MÉT. COMPARACIÓN USO VIVIENDA Valor homogeneizado / 1.230 m² x 1.800,90 €/m²...2.215.109 Correcc.valor homogeneizado (€)...

--Valor por comparación (Vc) (€)...2.215.109

DATOS Y PRECIOS Dirección

Municipio Código Postal Fecha Información Fuente del dato Modalidad de vivienda Cali. edificio Superficie V. útil rest. Altura Acc. vertical Programa Cali. ambiental Calefacción Aire Acond. Fecha Información Cali. Edificio Superficie V. Útil rest. Altura Acc. Vertical Programa Cali. Ambiental Calefacción Aire Acond. Otros: -- Precio unitario (€/m²) CALCULO DEL VALOR

Coeficiente homogen. Val.unit.homog.(€/m²) Ponderación

HOMOGENEIZACIÓN DE DATOS COMPARABLES DE MERCADO RESIDENCIAL:

Valor unitario homogeneizado medio después de correcciónes según ud. de vivienda (€/m2)...1.800,90

Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado Valor €/m2

Superficie Valor €

Refer. Superficie del Inmueble Refer. Valor €/m2 del Inmueble Refer. Valor € del Inmueble

10.1. ANÁLISIS DEL MERCADO RESIDENCIAL COMPARABLE

Justificación de la probabilidad de reducción

--Justificación de ajuste de precios

--V. COMPARACIÓN [ Vc ](€) 2.215.109

Uso a desarrollar: Vivienda Modalidad de uso: Vivienda en edificio

Ambito: Municipio

(8)

Calle Doctor

Ferran Calle SantAntoni Maria ClaCalle Tetuan Calle MonestirDe Ripoll Calle MonestirDe Ripoll Calle Muralla Riera Miro (De),Nº:110

43202 43204 43205 43205 43205 43203 43202

jul-11 ago-11 sep-11 ago-11 ago-11 sep-11 dic-11

Dmc Dmc Api Api Api Particular

--Loc.calle en edf --Loc.calle en edf --Loc.calle en edf --Loc.calle en edf --Loc.calle en edf --Loc.calle en edf --Loc.calle en edf

Medio Medio Medio Bajo Bajo Medio

--Media Media Media Media Media Media

--No No No No No No

--64 117 80 88 93 45 79 (media)

993,70 1.157,20 1.140,97 1.183,49 1.339,44 1.422,22

Peor Similar Algo Peor Algo Peor Algo Peor Similar Media

Similar Similar Similar Similar Similar Similar

--Similar Similar Similar Similar Similar Similar

--Similar Peor Algo Peor Peor Peor Algo Mejor 79 (media)

-- -- -- -- -- --

--1,13 1,13 1,15 1,16 1,16 0,96

1.123,00 1.307,00 1.312,00 1.372,00 1.553,00 1.365,00 1.338,40

15,00% 20,00% 15,00% 15,00% 15,00% 20,00%

--MÉT. COMPARACIÓN USO COMERCIAL Valor homogeneizado / 394 m² x 1.262,34 €/m²...497.362 Correcc.valor homogeneizado (€)...

--Valor por comparación (Vc) (€)...497.362

Municipio Código Postal Fecha Información Fuente del dato Modalidad de local Cal. barrio Cal. ubicación Cal. edificio Cal. inmueble Flujo peatonal Ident./visualiz Polivalencia Desn./obst./est. Sup.Construida Fecha Información Cal. Barrio Cal. Ubicación Cal. Edificio Cal. Inmueble Flujo peatonal Ident./Visualiz Polivalencia Desn./Obst./est. Sup.Construida Otros: -- Precio unitario (€/m²) CALCULO DEL VALOR

HOMOGENEIZACIÓN DE DATOS COMPARABLES DE MERCADO DE COMERCIAL:

Valor unitario homogeneizado medio después de correcciónes según ud. comercial considerando CTF (€/m2)...1.262,34

Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado Valor €/m2 fachada

10.2. ANÁLISIS DEL MERCADO DE COMERCIAL COMPARABLE

--V. COMPARACIÓN [ Vc ](€) 497.362

Uso a desarrollar: Comercial Modalidad de uso: Local comercial en edificio, con acceso desde calle

Ambito: Municipio

(9)

Calle Dom

Bosco Calle AntoniIsern Cami Riudoms(Cami De) Calle DomBosco Calle AntoniFabra I Ribas Calle Ramon J.Sender Riera Miro (De),Nº:110

43203 43205 43202 43203 43205 43204 43202

ago-11 ago-11 jul-11 ago-11 oct-11 nov-11 dic-11

Particular Particular Dmc Particular Dmc Dmc

--Plaza en loc.ap. --Plaza en loc.ap. --Plaza en loc.ap. --Plaza en loc.ap. --Plaza en loc.ap. --Plaza en loc.ap. --Plaza en loc.ap.

Media Media Media Media Alta Media Media

Con rampa niv.1 Con rampa niv.1 Con rampa niv.2 Con rampa niv.1 Con rampa niv.1 Con rampa niv.1

--Media Media Media Media Media Media

--Medio Medio Medio Medio Medio Medio

--Solo 1 coche Moto y coche Solo 1 coche Solo 1 coche Solo 1 coche Solo 1 coche

--24 24 23 23 30 19 27 (media)

708,33 666,67 736,79 608,70 619,40 827,00

Similar Similar Similar Similar Similar Similar

--Similar Similar Similar Similar Similar Similar

--Similar Similar Similar Similar Algo Peor Algo Mejor 27 (media)

-- -- -- -- -- --

--1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 0,95

708,00 667,00 737,00 609,00 650,00 786,00 671,25

10,00% 20,00% 10,00% 25,00% 25,00% 10,00%

--MÉT. COMPARACIÓN USO APARCAMIENTO Valor homogeneizado / 827 m² x 649,51 €/m²...537.147 Correcc.valor homogeneizado (€)...

--Valor por comparación (Vc) (€)...537.147

Municipio Código Postal Fecha Información Fuente del dato

Modalidad aparacamiento Cal. barrio Cal. ubicación Cal. edificio Cal. inmueble Niv.resp.rasan Maniobrabilidad Niv.cal.instalac. Cabida Sup.Construida Fecha Información Cal. Barrio Cal. Ubicación Cal. Edificio Cal. Inmueble Niv.Resp.Rasan Maniobrabilidad Niv.Cal.Instalac. Cabida Sup.Construida Otros: -- Precio unitario (€/m²) CALCULO DEL VALOR

HOMOGENEIZACIÓN DE DATOS COMPARABLES DE MERCADO DE APARCAMIENTO:

Valor unitario homogeneizado medio después de correcciónes según ud. de aparcamiento (€/m2)...649,51

Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado Valor €/m2

10.3. ANÁLISIS DEL MERCADO DE APARCAMIENTO COMPARABLE

--V. COMPARACIÓN [ Vc ](€) 537.147

Uso a desarrollar: Aparcamiento Modalidad de uso: Aparcamiento, plaza parte de un local

Ambito: Municipio

(10)

Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total 15 -- 5 -- 31 17 68 1.230 -- 394 -- 827 104 2.555 1.800,90 -- 1.262,34 -- 649,51 500,00 1.292,22 -- -- -- -- -- -- --2.215.109 -- 497.362 -- 537.147 52.000 3.301.618

Datos y valores calculados por usos Número de uds en que se aplica Superficie en que se aplica (m2) Val.comparac.(€/m2)

Afecciones al Valor (€) VALOR COMPARACIÓN (€)

-- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- --

--Datos y valores calculados por usos Número de uds en que se aplica Superficie en que se aplica (m2) Número uds contrato de alquiler Renta contractual total (€/año) Plazo med. restante rtas. contr. (años) Renta mercado considerada (€/año) Gastos anuales arrendador (€/año) % revalorización de rentas. Valor de Reversión (€)

Tasa actualización (deuda 3,56) Afecciones al Valor

VALOR ACTUALIZACIÓN (€)

15 -- 5 -- 31 17 68 1.230 -- 394 -- 827 104 2.555 750,00 -- 550,00 -- 300,00 280,00 554,37 922.500 -- 216.700 -- 248.100 29.120 1.416.420 -- -- -- -- -- -- 17,70% -- 17,70% -- 17,70% 17,70% 17,70% 163.283 -- 38.356 -- 43.914 5.154 250.706 188.283 -- 42.275 -- 45.659 3.640 279.857 -- -- -- -- -- -- 14,73% -- 14,29% -- 13,67% 10,19% 14,43% 27.732 -- 6.041 -- 6.240 371 40.384 -- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- --551.920 -- 117.600 -- 117.110 8.320 794.950 -- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- --551.920 -- 117.600 -- 117.110 8.320 794.950 742.937 -- 161.997 -- 167.275 13.849 1.086.058

Datos y valores calculados por usos Número de uds en que se aplica Superficie en que se aplica (m2) Coste contrucción nuevo (€/m2) Coste de construcción a nuevo (€) Depreciación del coste (%). Consumido del Presup. (%) Coste de construcción utilizado (€) Gastos necesarios a nuevo (€) Depreciación de los gastos (%) Gastos actuales realizados (%) Gastos Necesarios utilizados (€) Otros costes a nuevo

Depreciación de otros costes (%). Consumido de otros costes (%) Costes utiliz.(€)/Constr.aux-Acabados. Val.terreno urbaniz.(€/tabla) 15.6) Cargas sobre el terreno (€) Infraestructuras pendientes (€) Valor de terreno utilizado (€) C. REEMPLAZAMIENTO (€)

-- -- -- -- -- --

---- -- -- -- -- --

---- -- -- -- -- --

--Datos y valores calculados por usos Número de uds en que se aplica Superficie en que se aplica (m2) Afecciones al Valor

VALOR OTROS MÉTODOS (€) MÉTODO DE COMPARACIÓN:

NO APLICABLE

MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS:

MÉTODO DEL COSTE:

11. RESUMEN DE MÉTODOS UTILIZADOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS

OTRO MÉTODO NO INCLUIDO EN NORMATIVA: NO APLICABLE

C.reemplazamto.hip.edif.term.(€) 1.662.703 -- 376.575 -- 410.869 41.080 2.491.227

Nota: Los importes con decimales indicados corresponden al resultado de un proceso de cálculo aritmético y en ningún caso se pueden considerar como un nivel de precisión de la estimación de la evolución de las obras realizadas.

(11)

Aportación al valor: Edif. no term. a 07.12.11 Vivienda 742.937,00 Oficina --Comercial 161.997,00 Industrial --Aparcto. 167.275,00 Trastero 13.849,00 Total 1.086.058,00 Aportación al valor: Edif. no term. a 07.12.11 Vivienda 2.215.109,00 Oficina --Comercial 497.362,00 Industrial --Aparcto. 537.147,00 Trastero 52.000,00 Total 3.301.618,00

VALOR DE TASACIÓN del inmueble al 07.12.11 1.086.058,00

Valor de Tasación (€) al 07.12.11

Valor de Tasación (€) en hipótesis de edificio terminado del inmueble en ejecución

Valor por comparación 3.301.618,00

VALOR DE TASACIÓN EN HIPÓTESIS DE EDIFICIO TERMINADO (€)

del inmueble en ejecución: _3.301.618,00

12. VALOR DE TASACIÓN

VALORES ACTUALES A 07/12/2011

VALORES HIPÓTESIS EDIFICIO TERMINADO DE EDIFICACIÓN NO TERMINADA A 07/12/2011

Total (17,70 % ) -- 2.555 1.086.058 -- -- -- -- 1.086.058,00 794.950 291.108

CUADRO DESGLOSE DE VALORES TÉCNICOS ACTUALES Y EN HIPÓTESIS DE EDIFICIO TERMINADO (€) , Y CAUTELAS

Id

Escalera Id Planta Puertaubicación Usounid registralFinca Superficieadoptada reemplazto.Valor de comparac.Valor por actualizac.Valor de Valor otrométodo Cau-telas Val.Tasación SueloValor seguroValor

S S S 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ --33 28 28 34 28 29 36 25 33 28 28 33 25 26 27 27 27 24 35 26 25 25 24 21 22 24 24 20 22 20 20 15.922 13.838 13.838 16.405 13.870 14.365 16.969 12.677 15.922 13.838 13.838 15.922 12.677 13.184 13.374 13.374 13.374 12.169 16.887 13.184 12.677 12.677 12.169 10.648 11.155 12.169 12.169 10.141 11.155 10.141 10.141 20.379 17.855 17.855 20.997 18.231 18.882 21.749 16.781 20.379 17.855 17.855 20.379 16.781 17.453 17.580 17.580 17.580 16.110 21.614 17.453 16.781 16.781 16.110 14.096 14.768 16.110 16.110 13.425 14.768 13.425 13.425 --4.290 3.920 3.920 4.420 3.920 4.060 4.320 3.750 4.290 3.920 3.920 4.290 3.750 3.900 3.780 3.780 3.780 3.600 4.550 3.900 3.750 3.750 3.600 3.150 3.300 3.600 3.600 3.000 3.300 3.000 3.000 --20.379,00 17.855,00 17.855,00 20.997,00 18.231,00 18.882,00 21.749,00 16.781,00 20.379,00 17.855,00 17.855,00 20.379,00 16.781,00 17.453,00 17.580,00 17.580,00 17.580,00 16.110,00 21.614,00 17.453,00 16.781,00 16.781,00 16.110,00 14.096,00 14.768,00 16.110,00 16.110,00 13.425,00 14.768,00 13.425,00 13.425,00 11.632 9.918 9.918 11.985 9.950 10.305 12.649 8.927 11.632 9.918 9.918 11.632 8.927 9.284 9.594 9.594 9.594 8.569 12.337 9.284 8.927 8.927 8.569 7.498 7.855 8.569 8.569 7.141 7.855 7.141 7.141 S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S

(12)

13.1. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS: Condicionantes comunes a todo el inmueble:

- [CI.01] El conjunto no se ha podido inspeccionar interiormente. Los valores calculados están condicionados a que su uso, ocupación, linderos, superficie, calidades, estado de conservación, características, etc..., del inmueble coincidan con los considerados en el informe

- [CI.02] A que la superficie considerada en el informe coincida con la real

- [CI.03] A que se complete la identificación física mediante la comprobación de la existencia (o no) de posibles servidumbres visibles que pudieran afectar al inmueble

- [CI.04] A que se complete la identificación física del inmueble mediante la comprobación de su estado de conservación o construcción, mientras esta no se realice desconocemos en que manera puede afectar a los valores 13. - CAUTELAS

Total -- 2.555 2.491.227 3.301.618 -- -- -- 3.301.618,00 794.9501.696.277

Abreviaturas: Uso de las unidades: "V", vivienda; "L", comercial; "G", aparcamiento; "T", trastero/almacén. Cautelas a los valores: "A", seguido de un número de orden, indica advertencia que afecta parcialmente al inmueble y que se expresa a pie del cuadro.

Id

Escalera Id Planta Puertaubicación Usounid registralFinca Superficieadoptada reemplazto.Valor de comparac.Valor por actualizac.Valor de Valor otrométodo Cau-telas Val.Tasación SueloValor seguroValor

S 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Pb Pb Pb Pb Pb Pª1 Pª1 Pª1 Pª1 Pª1 Pª1 Pª1 Pª2 Pª2 Pª2 Pª2 Pª2 Pª2 Pª3 Pª3 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 6 7 1 3 4 5 6 7 3 4 T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ L/ L/ L/ L/ L/ V/ V/ V/ V/ V/ V/ V/ V/ V/ V/ V/ V/ V/ V/ V/ --4 4 4 4 4 4 4 4 9 9 7 7 8 8 8 8 8 105 97 61 42 89 88 72 73 90 83 71 83 89 73 90 83 71 83 85 96 1.580 1.580 1.580 1.580 1.580 1.580 1.580 1.580 3.555 3.555 2.765 2.765 3.160 3.160 3.160 3.160 3.160 96.851 90.662 61.229 43.657 84.176 115.008 98.254 99.619 117.622 110.390 96.889 110.390 121.453 101.417 122.818 113.265 98.639 113.265 115.994 127.680 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 4.500 4.500 3.500 3.500 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 126.479 119.439 81.642 59.023 110.779 152.094 130.990 132.809 155.551 146.472 129.170 146.472 161.918 136.793 163.737 151.002 133.045 151.002 154.641 169.413 --320 320 320 320 320 320 320 320 720 720 560 560 640 640 640 640 640 28.350 27.160 20.740 15.540 25.810 36.080 33.120 33.580 36.900 35.690 32.660 35.690 40.940 35.040 41.400 38.180 34.080 38.180 39.100 41.280 --A1 A1 A1 A1 A1 A2 A2 A2 A2 A2 A2 A2 A2 A2 A2 A2 A2 A2 A2 A2 2.000,00 2.000,00 2.000,00 2.000,00 2.000,00 2.000,00 2.000,00 2.000,00 4.500,00 4.500,00 3.500,00 3.500,00 4.000,00 4.000,00 4.000,00 4.000,00 4.000,00 126.479,00 119.439,00 81.642,00 59.023,00 110.779,00 152.094,00 130.990,00 132.809,00 155.551,00 146.472,00 129.170,00 146.472,00 161.918,00 136.793,00 163.737,00 151.002,00 133.045,00 151.002,00 154.641,00 169.413,00 1.260 1.260 1.260 1.260 1.260 1.260 1.260 1.260 2.835 2.835 2.205 2.205 2.520 2.520 2.520 2.520 2.520 68.501 63.502 40.489 28.117 58.366 78.928 65.134 66.039 80.722 74.700 64.229 74.700 80.513 66.377 81.418 75.085 64.559 75.085 76.894 86.400 S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S

(13)

13.2. OBSERVACIONES:

Advertencias comunes a todo el inmueble:

Advertencias que afectan parcialmente al inmueble:

Observaciones comunes a todo el inmueble: calculados

- [CI.05] A que se compruebe la situación registral del conjunto y ésta coincida con la adoptada en ese informe - [CI.54] A que se compruebe el uso actual del conjunto valorado

- [CR.01] A que se Aporte la documentación acreditativa de la situación registral del inmueble y que ésta coincida con la adoptada en este informe.

- [CT.01] A que se aporte el proyecto visado por el colegio oficial competente y a que se presenten las mismas características estimadas para realizar la valoración.

- [CU.01] A que se aporte la Licencia de Obras que autoriza la construcción valorada y no presente condiciones que pudieran afectar a los valores calculados.

- [AC.07] No se ha podido comprobar la correspondencia del inmueble valorado con ninguna finca catastral, por no haber dispuesto de referencia catastral del inmueble valorado

- [AT.M08] La Referencia Catastral indicada en el presente informe corresponde al terreno donde se ubica el edificio valorado.

- [AT.02] Los cálculos realizados en este informe se basan en estimaciones realizadas por el tasador al no haber dispuesto para realizar su trabajo según define la ECO-805/2003 de la última certificación de las obras ni del Presupuesto de ejecución de las obras. Es conveniente que esta situación anómala se subsane lo antes posible, facilitando los documentos descritos, con el fin de reflejar en el expediente la adecuación de la evolución constructiva de las obras con la evolución de la inversión realizada.

- [AT.04] El desglose del coste de construcción en capítulos de obra es una estimación realizada por el tasador. Está basado en las características indicadas en la documentación dispuesta y pudiera presentar diferencias con el coste de ejecución real de la obra.

- [AU.02] Para realizar el presente informe no se nos ha proporcionado la última certificación de obra expedida por la dirección facultativa por lo que el porcentaje de obra ejecutado y el valor de la misma que figura en este documento son una mera estimación basada en una inspección ocular limitada que hemos efectuado a la fecha. En consecuencia no hemos realizado nuevas mediciones ni comprobado si la calidad de las unidades terminadas se corresponden con las proyectadas o con las buenas normas de la construcción, por lo que este informe no sustituye a la certificación de la obra, emitida por la dirección facultativa. Este desglose por capítulos es una estimación del tasador, que puede diferir del realizado por otros profesionales, y por tanto no puede ser comparado.

A1 - [AL.01] Para esta valoración no se ha dispuesto del Estatuto de la Comunidad en la que se integra el local valorado, por tanto se desconoce si tienen alguna limitación de uso y su posible influencia en el Valor que se certifica. A2 - [AU.50] No se ha aportado el Seguro de daños Decenal del Elemento.

- [OC.02] No se ha dispuesto de la superficie catastral de la edificación

- [OG.01] El valor adoptado y certificado corresponde al valor ponderado mas probable obtenido a partir de las metodologías desarrolladas en el informe

- [OO.02] Se ha comprobado el estado de ocupación del inmueble en base a la información que ha sido facilitada por el solicitante de la tasación a 12.12.2011

- [OT.05] Los porcentajes de obra ejecutada asignados a los capítulos de obra son estimativos según intervalos de 5% en 5%; siendo el porcentaje global, y el importe en euros, el resultado de la suma de las aportaciones parciales de los distintos capítulos.

- [OT.08] El porcentaje de obra realizada considerado en esta tasación no corresponde al porcentaje real de avance de la obra sino a la parte realizada del presupuesto considerado en el informe y que es una estimación del tasador

- [OU.04] Se ha comprobado la adecuación al planeamiento urbanístico del inmueble en base a la información que ha sido facilitada por la consulta del planeamiento municipal a través de medios informáticos a 12.12.2011

- [OV.M06] La superficie adoptada para las diferentes entidades de la presente tasación, es la que figura en el certificado de valoración T-00513/11 de la sociedad de tasación TINSA, que nos ha aportado la entidad solicitante para la elaboración de este informe.

- [OV.03] El Valor mínimo del Seguro de daños que figura en el "Cuadro Desglose de Valores Técnicos" de nuestros informes y certificados de tasación se ha calculado según el criterio definido en la ECO 805/2003, el cual establece que la suma asegurada no será inferior a la cantidad resultante de restar del valor de reemplazamiento bruto del inmueble objeto de valoración, el valor del terreno en que se encuentra. En nuestro Informe de valoración se incluye la tabla anexa "Desglose de los valores de vuelo para los elementos valorados" en la cual se ha calculado también el Valor mínimo del Seguro de daños a partir de los criterios establecidos por el RD 716/2009, según el cual la suma asegurada deberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los bienes no asegurables por naturaleza, en particular el valor del suelo. (Ver tabla "Desglose de los valores de vuelo para los elementos valorados" anexa al informe).

(14)

PUNTOS FUERTES: Edificio con fachadas a tres calles situado en el núcleo de la polablación.

Uso vivienda: Se considera adecuado por su buena situación respecto al nucleo de la población y zona de equipamientos.

Uso comercial: Locales con buen situación en via de ferte tránsito rodado y peatonal.

Uso aparcamiento y trastero: demanda principalmente ligada a las viviendas del propio edificio.

PUNTOS DÉBILES: Situación de mercado desfavorable con mucha oferta de inmuebles similares y ritmo de ventas bajo.

14 - PUNTOS FUERTES Y DÉBILES DEL INMUEBLE TASADO

basada en las características indicadas en la documentación dispuesta y pudiera presentar diferencias con el coste de ejecución real de la obra.

- [OT.50] No se ha aportado el contrato de ejecución de la obra; se desconoce por tanto si las condiciones contractuales pueden afectar a la valoración.

- [OU.08] Las características físicas de la edificación se adecuan a la normativa urbanística vigente.

- [OU.703] Para realizar el presente informe no se nos ha proporcionado la última certificación de obra expedida por la dirección facultativa por lo que el porcentaje de obra ejecutado y el valor de la misma que figura en este documento son una mera estimación basada en una inspección ocular limitada que hemos efectuado a la fecha. Este desglose por capítulos es una estimación del tasador, que puede diferir del realizado por otros profesionales, y por tanto no puede ser comparado.

(15)

Sº-1 PB Pª1 Pª2 Pª3 7 6 2 560 489 181 5 394 31 827 17 104 --15.1 - Desglose de elementos y superficie por plantas Planta udsViviendasup (m²) udsOficinasup (m²) uds sup (m²)Comercial udsIndustrialsup (m²) uds Aparcamientosup (m²) uds sup (m²)Trastero Totalsup (m²) 48 5 7 6 2 931 394 560 489 181 68 2.555 15 1.230 -- -- 5 394 -- -- 31 827 17 104 Total EDIFICACIÓN EN BLOQUE uds TABLAS ANEXAS CON INFORMACIÓN DESGLOSADA

(16)

15.2 - Superficies de las distintas unidades de edificación valoradas

Id

Escalera IdPlanta Puertaubicac. Usounid registralSuperf. catastralSup. S.constinterior ext.cub.50% comúnZona constr.Total Niveles_{b/r s/r} CoefCTF Plantaacceso Plts.infer. Plts.super .

S.privad

parcela Sup.no incluida adoptadaSuperf

Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 PB PB PB PB PB Pª1 Pª1 Pª1 Pª1 Pª1 Pª1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 6 G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G T T T T T T T T T T T T T T T T T C C C C C V V V V V V 21 16 16 22 16 17 24 13 21 16 16 21 13 14 15 15 15 12 23 14 13 13 12 9 10 12 12 8 10 8 8 3 3 3 3 3 3 3 3 8 8 6 6 7 7 7 7 7 105 97 61 42 89 88 72 73 90 83 71 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 33 28 28 34 28 29 36 25 33 28 28 33 25 26 27 27 27 24 35 26 25 25 24 21 22 24 24 20 22 20 20 4 4 4 4 4 4 4 4 9 9 7 7 8 8 8 8 8 105 97 61 42 89 88 72 73 90 83 71 --1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 105 97 61 42 89 88 72 73 90 83 71 33 28 28 34 28 29 36 25 33 28 28 33 25 26 27 27 27 24 35 26 25 25 24 21 22 24 24 20 22 20 20 4 4 4 4 4 4 4 4 9 9 7 7 8 8 8 8 8 105 97 61 42 89 88 72 73 90 83 71 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 --Finca Registral EDIFICACIÓN EN BLOQUE

(17)

Id

Escalera IdPlanta Puertaubicac. Usounid registralSuperf. catastralSup. S.constinterior ext.cub.50% comúnZona constr.Total Niveles_{b/r s/r} CoefCTF Plantaacceso Plts.infer. Plts.super .

S.privad

parcela Sup.no incluida adoptadaSuperf

Pª1 Pª2 Pª2 Pª2 Pª2 Pª2 Pª2 Pª3 Pª3 7 1 3 4 5 6 7 3 4 V V V V V V V V V 83 89 73 90 83 71 83 85 96 83 89 73 90 83 71 83 85 96 1 1 1 1 1 1 1 1 1 83 89 73 90 83 71 83 85 96 83 89 73 90 83 71 83 85 96 1 1 1 1 1 1 1 1 1 ---- 2.555 Total Finca Registral

(18)

--Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 PB PB PB PB PB Pª1 Pª1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 1 2 3 4 5 1 2 G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G T T T T T T T T T T T T T T T T T C C C C C V V

15.3 - Desglose estado constructivo - situacion actual

Id

EscaleraIdPlantaPuertaubicac.Usounid Registral Finca adoptadSuperf

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 --EDIFICACIÓN TERMINADA

Anti-güed Vidaútil Deprec% Estadoconservación Dete-rioros Acti-vidad presto. %Consum

NO TER ACABADOS Deprec

% presto.%Consum. Deprec % presto.%Consum

CONSTR.AUX PENDIENTE Constr.pdt € 33 28 28 34 28 29 36 25 33 28 28 33 25 26 27 27 27 24 35 26 25 25 24 21 22 24 24 20 22 20 20 4 4 4 4 4 4 4 4 9 9 7 7 8 8 8 8 8 105 97 61 42 89 88 72 --No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No No 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 8.148 6.913 6.913 8.395 6.913 7.160 8.888 6.173 8.148 6.913 6.913 8.148 6.173 6.419 6.666 6.666 6.666 5.926 8.642 6.419 6.173 6.173 5.926 5.185 5.432 5.926 5.926 4.938 5.432 4.938 4.938 922 922 922 922 922 922 922 922 2.074 2.074 1.613 1.613 1.844 1.844 1.844 1.844 1.844 47.528 43.907 27.612 19.011 40.286 54.318 44.442 EDIFICACIÓN EN BLOQUE

(19)

Pª1 Pª1 Pª1 Pª1 Pª1 Pª2 Pª2 Pª2 Pª2 Pª2 Pª2 Pª3 Pª3 3 4 5 6 7 1 3 4 5 6 7 3 4 V V V V V V V V V V V V V Id

EscaleraIdPlantaPuertaubicac.Usounid Registral Finca adoptadSuperf

El coste del presupuesto estimado pendiente ha sido calculado a partir del presupuesto de obra estimado en la tasación (y no del presupuesto real de contrata que no se ha dispuesto). Dicho importe se ha calculado como diferencia entre la cuantía total de las obras a ejecutar y la estimada de las obras materialmente ejecutadas en el momento de la visita al inmueble. El porcentaje consumido del presupuesto de obra estimado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto de la certificación de obra) y pudiera no coincidir con el coste real de la inversión realizada.

El coste de construcción adoptado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto del presupuesto real de ejecución) y pudiera no coincidir con el coste real de la obra.

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 --EDIFICACIÓN TERMINADA

Anti-güed Vidaútil Deprec% Estadoconservación Dete-rioros Acti-vidad presto. %Consum

NO TER ACABADOS Deprec

% presto.%Consum. Deprec % presto.%Consum

CONSTR.AUX PENDIENTE Constr.pdt € 73 90 83 71 83 89 73 90 83 71 83 85 96 --No No No No No No No No No No No No No 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 17,7 45.059 55.553 51.232 43.825 51.232 54.935 45.059 55.553 51.232 43.825 51.232 52.466 59.256 2.555 1.165.714 Total

(20)

15.4 - Desglose de situación urbanística Planeamiento: Estado: Nivel aprobación: Fecha: Clase de suelo: Planeamiento de desarollo: Licencia de obra: Fecha de licencia Edificios / Unidades:: Fecha de caducidad Plazo finalización de obras Cumplimiento de plazos Condiciones (que afect.valor) Calificación ordenanzas Uso característico Uso compatible Uso actual

Compatibilidad de uso

Protección urbanística / histórica Situación fuera de ordenación

Plan general de REUS Planeamiento en vigor Definitiva 22/04/99 Suelo urbano No

--Clau iii.illes d'eixample Residencial Hoteler,comercial,oficines,sanitari,educatiu,... Residencial i comercial Si No No 1 / 68 Cumplimiento de normativa

Parámetro Ordenanza Edificación Cumple

Alineación Alineado a vial Alineado a vial Si

Ocupación en planta baja Altura mínima 100 % 7 m 100 % 7 m Si Si Usos

(21)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 1 2 3 4 5 1 617,55 637,69 637,69 617,55 651,11 651,11 604,13 671,25 617,55 637,69 637,69 617,55 671,25 671,25 651,11 651,11 651,11 671,25 617,55 671,25 671,25 671,25 671,25 671,25 671,25 671,25 671,25 671,25 671,25 671,25 671,25 500,00 500,00 500,00 500,00 500,00 500,00 500,00 500,00 500,00 500,00 500,00 500,00 500,00 500,00 500,00 500,00 500,00 1.204,56 1.231,33 1.338,40 1.405,32 1.244,71 1.728,34 20.379 17.855 17.855 20.997 18.231 18.882 21.749 16.781 20.379 17.855 17.855 20.379 16.781 17.453 17.580 17.580 17.580 16.110 21.614 17.453 16.781 16.781 16.110 14.096 14.768 16.110 16.110 13.425 14.768 13.425 13.425 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 4.500 4.500 3.500 3.500 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 126.479 119.439 81.642 59.023 110.779 152.094 20.379 17.855 17.855 20.997 18.231 18.882 21.749 16.781 20.379 17.855 17.855 20.379 16.781 17.453 17.580 17.580 17.580 16.110 21.614 17.453 16.781 16.781 16.110 14.096 14.768 16.110 16.110 13.425 14.768 13.425 13.425 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 4.500 4.500 3.500 3.500 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 126.479 119.439 81.642 59.023 110.779 152.094

--15.5 - Desglose de cálculo de valor por el método de comparación

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 PB PB PB PB PB Pª1 G / G / G / G / G / G / G / G / G / G / G / G / G / G / G / G / G / G / G / G / G / G / G / G / G / G / G / G / G / G / G / T / T / T / T / T / T / T / T / T / T / T / T / T / T / T / T / T / C / C / C / C / C / V / 33 28 28 34 28 29 36 25 33 28 28 33 25 26 27 27 27 24 35 26 25 25 24 21 22 24 24 20 22 20 20 4 4 4 4 4 4 4 4 9 9 7 7 8 8 8 8 8 105 97 61 42 89 88 --Id

Escalera IdPlanta Puertaubicac. Uso/estado Superficieadoptada

V.hipótesis terminado € VALOR POR COMPARACIÓN

Finca Registral Afecciones al valor € Acabados recuperables € Superficies vinculadas € Construcc. auxiliares € Valor comp.ud € Valor unitario €/m² Valor comp. actual € EDIFICACIÓN EN BLOQUE Ajuste de valor %

(22)

2 3 4 5 6 7 1 3 4 5 6 7 3 4 1.819,30 1.819,30 1.728,34 1.764,72 1.819,30 1.764,72 1.819,30 1.873,88 1.819,30 1.819,30 1.873,88 1.819,30 1.819,30 1.764,72 130.990 132.809 155.551 146.472 129.170 146.472 161.918 136.793 163.737 151.002 133.045 151.002 154.641 169.413 130.990 132.809 155.551 146.472 129.170 146.472 161.918 136.793 163.737 151.002 133.045 151.002 154.641 169.413 --1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Pª1 Pª1 Pª1 Pª1 Pª1 Pª1 Pª2 Pª2 Pª2 Pª2 Pª2 Pª2 Pª3 Pª3 V / V / V / V / V / V / V / V / V / V / V / V / V / V / 72 73 90 83 71 83 89 73 90 83 71 83 85 96 --Id

Escalera IdPlanta Puertaubicac. Uso/estado Superficieadoptada

V.hipótesis terminado € VALOR POR COMPARACIÓN

Finca Registral Afecciones al valor € Acabados recuperables € Superficies vinculadas € Construcc. auxiliares € Valor comp.ud € Valor unitario €/m² Valor comp. actual € Total 2.555 1.292,22 3.301.618 -- -- -- -- -- 3.301.618 Ajuste de valor %

(23)

CALCULO DEL VALOR DEL SUELO POR EL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO

Valores calculados para cada unidad

Duracción de la construcción... Duracción de las ventas... Uds vendidas hasta final construcción... Gastos generales del promotor... Gastos de comercialización... Tasa de interés hipotecario... Crédito hipotecario... Incremento del precio de venta... Incremento del coste de construcción... TIR media del proyecto... 24 48 20,00 11,33 3,00 50,00 4,50 1,00 14,30 meses meses % de las promovidas % sobre las ventas % sobre las ventas % de las ventas % anual % anual % anual % anual

15.6 - Desglose de cálculo de valor del suelo por el método residual dinámico

€/m² GRUPO 1 - SUPERFICIES E HIPÓTESIS DE CÁLCULO

Superficie adoptada m²

€ Coste construcción

a nuevo Valor por comparacióna nuevo

€/m² € 1.230 750,00 922.500 1.800,90 2.215.107 Vivienda (1ª res.) Comercial 394 550,00 216.700 1.262,34 497.362 S/R S/R 2.555 1.416.420 3.301.614 TOTAL Total S/R 1.624 1.139.200 2.712.469 Aparcto. Trastero 827 300,00 248.100 649,51 537.145 104 280,00 29.120 500,00 52.000 B/R B/R Total B/R 931 277.220 589.145 33 28 28 34 28 29 36 25 33 28 28 33 25 26 20.379 17.855 17.855 20.997 18.231 18.882 21.749 16.781 20.379 17.855 17.855 20.379 16.781 17.453 9.900 8.400 8.400 10.200 8.400 8.700 10.800 7.500 9.900 8.400 8.400 9.900 7.500 7.800 3.577 3.134 3.134 3.686 3.200 3.314 3.817 2.946 3.577 3.134 3.134 3.577 2.946 3.063 130,00 140,00 140,00 130,00 140,00 140,00 120,00 150,00 130,00 140,00 140,00 130,00 150,00 150,00 4.290 3.920 3.920 4.420 3.920 4.060 4.320 3.750 4.290 3.920 3.920 4.290 3.750 3.900 --4.290 3.920 3.920 4.420 3.920 4.060 4.320 3.750 4.290 3.920 3.920 4.290 3.750 3.900 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 G G G G G G G G G G G G G G --EDIFICACIÓN EN BLOQUE

Flujos de caja generados en el cálculo de valores actuales (Periodo nº / flujo €)

Id

Escalera IdPlanta Puertaubicac. Usounid RegistralFinca

Superficie de cálculo adoptada m² Infraes-tructura pendiente € carga suelo pendiente € Coste construcc a nuevo € Repercus suelo en sup.constr €/m² Valor actual suelo € Valor comparac a nuevo € Gastos generales a nuevo € Valor del suelo €

Mes 1: -3.439,18 €; Mes 2: -43.665,55 €; Mes 3: -3.439,18 €; Mes 4: -45.931,78 €; Mes 5: -3.439,18 €; Mes 6: -19.947,25 €; Mes 7: 310.727,99 €; Mes 8: -103.480,82 €; Mes 9: 54.138,09 €; Mes 10: -87.503,91 €; Mes 11: -87.503,91 €; Mes 12: 53.606,93 €; Mes 13: -88.138,25 €; Mes 14: -88.958,68 €; Mes 15: 52.152,17 €; Mes 16: -89.489,83 €; Mes 17: -89.489,83 €; Mes 18: 59.324,78 €; Mes 19: -65.148,83 €; Mes 20: -65.148,83 €; Mes 21: 75.962,01 €; Mes 22: -65.679,99 €; Mes 23: -65.679,99 €; Mes 24: 654.703,35 €; Mes 25: 44.197,26 €; Mes 26: 44.403,61 €; Mes 27: 44.609,96 €; Mes 28: 44.816,31 €; Mes 29: 45.022,66 €; Mes 30: 45.229,02 €; Mes 31: 45.435,37 €; Mes 32: 45.641,72 €; Mes 33: 45.848,07 €; Mes 34: 46.054,42 €; Mes 35: 46.260,77 €; Mes 36: 46.467,12 €; Mes 37: 46.564,01 €; Mes 38: 46.770,36 €; Mes 39: 46.976,71 €; Mes 40: 47.183,06 €; Mes 41: 47.389,41 €; Mes 42: 47.595,77 €; Mes 43: 47.802,12 €; Mes 44: 48.008,47 €; Mes 45: 48.214,82 €; Mes 46: 48.421,17 €; Mes 47: 48.627,52 €; Mes 48: -161.160,50 €;

(24)

27 27 27 24 35 26 25 25 24 21 22 24 24 20 22 20 20 4 4 4 4 4 4 4 4 9 9 7 7 8 8 8 8 8 105 97 61 42 89 88 72 73 90 83 71 83 89 73 90 83 71 83 85 96 17.580 17.580 17.580 16.110 21.614 17.453 16.781 16.781 16.110 14.096 14.768 16.110 16.110 13.425 14.768 13.425 13.425 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 4.500 4.500 3.500 3.500 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 126.479 119.439 81.642 59.023 110.779 152.094 130.990 132.809 155.551 146.472 129.170 146.472 161.918 136.793 163.737 151.002 133.045 151.002 154.641 169.413 8.100 8.100 8.100 7.200 10.500 7.800 7.500 7.500 7.200 6.300 6.600 7.200 7.200 6.000 6.600 6.000 6.000 1.120 1.120 1.120 1.120 1.120 1.120 1.120 1.120 2.520 2.520 1.960 1.960 2.240 2.240 2.240 2.240 2.240 57.750 53.350 33.550 23.100 48.950 66.000 54.000 54.750 67.500 62.250 53.250 62.250 66.750 54.750 67.500 62.250 53.250 62.250 63.750 72.000 3.086 3.086 3.086 2.828 3.794 3.063 2.946 2.946 2.828 2.474 2.592 2.828 2.828 2.356 2.592 2.356 2.356 351 351 351 351 351 351 351 351 790 790 614 614 702 702 702 702 702 22.201 20.965 14.331 10.361 19.445 26.697 22.992 23.312 27.303 25.710 22.673 25.710 28.421 24.011 28.741 26.505 23.353 26.505 27.144 29.737 140,00 140,00 140,00 150,00 130,00 150,00 150,00 150,00 150,00 150,00 150,00 150,00 150,00 150,00 150,00 150,00 150,00 80,00 80,00 80,00 80,00 80,00 80,00 80,00 80,00 80,00 80,00 80,00 80,00 80,00 80,00 80,00 80,00 80,00 270,00 280,00 340,00 370,00 290,00 410,00 460,00 460,00 410,00 430,00 460,00 430,00 460,00 480,00 460,00 460,00 480,00 460,00 460,00 430,00 3.780 3.780 3.780 3.600 4.550 3.900 3.750 3.750 3.600 3.150 3.300 3.600 3.600 3.000 3.300 3.000 3.000 320 320 320 320 320 320 320 320 720 720 560 560 640 640 640 640 640 28.350 27.160 20.740 15.540 25.810 36.080 33.120 33.580 36.900 35.690 32.660 35.690 40.940 35.040 41.400 38.180 34.080 38.180 39.100 41.280 --3.780 3.780 3.780 3.600 4.550 3.900 3.750 3.750 3.600 3.150 3.300 3.600 3.600 3.000 3.300 3.000 3.000 320 320 320 320 320 320 320 320 720 720 560 560 640 640 640 640 640 28.350 27.160 20.740 15.540 25.810 36.080 33.120 33.580 36.900 35.690 32.660 35.690 40.940 35.040 41.400 38.180 34.080 38.180 39.100 41.280 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Pb Pb Pb Pb Pb Pª1 Pª1 Pª1 Pª1 Pª1 Pª1 Pª1 Pª2 Pª2 Pª2 Pª2 Pª2 Pª2 Pª3 Pª3 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 6 7 1 3 4 5 6 7 3 4 G G G G G G G G G G G G G G G G G T T T T T T T T T T T T T T T T T C C C C C V V V V V V V V V V V V V V V --Total 14.090,00 794.950 -- -- 794.950 Id

Escalera IdPlanta Puertaubicac. Usounid RegistralFinca

Superficie de cálculo adoptada m² Infraes-tructura pendiente € carga suelo pendiente € Coste construcc a nuevo € Repercus suelo en sup.constr €/m² Valor actual suelo € Valor comparac a nuevo € Gastos generales a nuevo € Valor del suelo €

(25)

(26)

15.7 - Desglose de aportaciones al coste de reposición Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Pb Pb 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 1 2 G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G T T T T T T T T T T T T T T T T T C C Id

EscaleraIdPlanta Puertaubicac.Uso/estado RegistralFinca Superficieadoptada

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 % consum. presup.estim. 33 28 28 34 28 29 36 25 33 28 28 33 25 26 27 27 27 24 35 26 25 25 24 21 22 24 24 20 22 20 20 4 4 4 4 4 4 4 4 9 9 7 7 8 8 8 8 8 105 97

VALOR ACTUAL A 07 de Diciembre de 2011 VALOR HIPOT. OBRA PDTE.TERMINADA Aportac Suelo € Aportac Construcc € Aportac G.neces € Aportac C.reposic € Aportac Suelo € Aportac Construcc € Aportac G.neces € Aportac C.reposic € 4.290 3.920 3.920 4.420 3.920 4.060 4.320 3.750 4.290 3.920 3.920 4.290 3.750 3.900 3.780 3.780 3.780 3.600 4.550 3.900 3.750 3.750 3.600 3.150 3.300 3.600 3.600 3.000 3.300 3.000 3.000 320 320 320 320 320 320 320 320 720 720 560 560 640 640 640 640 640 28.350 27.160 17,70 17,70 17,70 17,70 17,70 17,70 17,70 17,71 17,70 17,70 17,70 17,70 17,71 17,71 17,70 17,70 17,70 17,69 17,70 17,71 17,71 17,71 17,69 17,70 17,70 17,69 17,69 17,70 17,70 17,70 17,70 17,68 17,68 17,68 17,68 17,68 17,68 17,68 17,68 17,70 17,70 17,70 17,70 17,68 17,68 17,68 17,68 17,68 17,70 17,70 1.752 1.487 1.487 1.805 1.487 1.540 1.912 1.328 1.752 1.487 1.487 1.752 1.328 1.381 1.434 1.434 1.434 1.274 1.859 1.381 1.328 1.328 1.274 1.115 1.168 1.274 1.274 1.062 1.168 1.062 1.062 198 198 198 198 198 198 198 198 446 446 347 347 396 396 396 396 396 10.222 9.443 229 206 206 236 212 219 239 199 229 206 206 229 199 207 204 204 204 191 243 207 199 199 191 167 175 191 191 159 175 159 159 14 14 14 14 14 14 14 14 32 32 25 25 29 29 29 29 29 1.487 1.423 6.272 5.613 5.613 6.462 5.618 5.819 6.471 5.277 6.272 5.613 5.613 6.272 5.277 5.488 5.418 5.418 5.418 5.066 6.652 5.488 5.277 5.277 5.066 4.432 4.644 5.066 5.066 4.221 4.644 4.221 4.221 533 533 533 533 533 533 533 533 1.198 1.198 932 932 1.065 1.065 1.065 1.065 1.065 40.059 38.026 4.290 3.920 3.920 4.420 3.920 4.060 4.320 3.750 4.290 3.920 3.920 4.290 3.750 3.900 3.780 3.780 3.780 3.600 4.550 3.900 3.750 3.750 3.600 3.150 3.300 3.600 3.600 3.000 3.300 3.000 3.000 320 320 320 320 320 320 320 320 720 720 560 560 640 640 640 640 640 28.350 27.160 9.900 8.400 8.400 10.200 8.400 8.700 10.800 7.500 9.900 8.400 8.400 9.900 7.500 7.800 8.100 8.100 8.100 7.200 10.500 7.800 7.500 7.500 7.200 6.300 6.600 7.200 7.200 6.000 6.600 6.000 6.000 1.120 1.120 1.120 1.120 1.120 1.120 1.120 1.120 2.520 2.520 1.960 1.960 2.240 2.240 2.240 2.240 2.240 57.750 53.350 1.732 1.518 1.518 1.785 1.550 1.605 1.849 1.427 1.732 1.518 1.518 1.732 1.427 1.484 1.494 1.494 1.494 1.369 1.837 1.484 1.427 1.427 1.369 1.198 1.255 1.369 1.369 1.141 1.255 1.141 1.141 140 140 140 140 140 140 140 140 315 315 245 245 280 280 280 280 280 10.751 10.152 15.922 13.838 13.838 16.405 13.870 14.365 16.969 12.677 15.922 13.838 13.838 15.922 12.677 13.184 13.374 13.374 13.374 12.169 16.887 13.184 12.677 12.677 12.169 10.648 11.155 12.169 12.169 10.141 11.155 10.141 10.141 1.580 1.580 1.580 1.580 1.580 1.580 1.580 1.580 3.555 3.555 2.765 2.765 3.160 3.160 3.160 3.160 3.160 96.851 90.662 --EDIFICACIÓN EN BLOQUE 39,39 40,56 40,56 39,39 40,50 40,51 38,13 41,63 39,39 40,56 40,56 39,39 41,63 41,63 40,51 40,51 40,51 41,63 39,39 41,63 41,63 41,63 41,63 41,62 41,63 41,63 41,63 41,62 41,63 41,62 41,62 33,73 33,73 33,73 33,73 33,73 33,73 33,73 33,73 33,70 33,70 33,71 33,71 33,70 33,70 33,70 33,70 33,70 41,36 41,94 % consum. c. reposic.