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FONDOS DE INVERSION INMOBILIARIA FONDOS DE INVERSION INMOBILIARIA
IMPORTANCIA PARA EL SECTOR IMPORTANCIA PARA EL SECTOR
DE LA CONSTRUCCION DE LA CONSTRUCCION
AndrAndréés Escobar Uribes Escobar Uribe Abril 2007
Abril 2007
I. Inversión Inmobiliaria Directa e Indirecta
II. Crecimiento: El problema de la liquidez
CONTENIDO
III. Volatilidad de sectores y balance de portafolios
IV. Conclusiones
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I. Inversión Inmobiliaria Directa e Indirecta
II. Crecimiento: El problema de la liquidez
CONTENIDO
III. Volatilidad de sectores y balance de portafolios
IV. Conclusiones
FONDOS DE INVERSION INMOBILIARIA (FII):
FONDOS DE INVERSION INMOBILIARIA (FII):
Club de inversi Club de inversi ó ó n colectiva n colectiva
Sustituto de la inversi Sustituto de la inversi ó ó n directa: n directa:
En la fase de desarrollo (construcci En la fase de desarrollo (construcci ó ó n) n)
En la propiedad inmobiliaria En la propiedad inmobiliaria
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COMPONENTES DEL NEGOCIO INMOBILIARIO COMPONENTES DEL NEGOCIO INMOBILIARIO
0 2 4 6 8 10 12
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Adquisición Lote / Riesgo de valoración Ventas / Riesgo comercial
Licencias / Riesgo Legal
FONDOS DE DESARROLLO INMOBILIARIO INVERSION CORTO
PLAZO
Construcción / Riesgo costos y plazos
TIR = 10% - 20% REAL
FONDOS DE PROPIEDAD INMOBILIARIA INVERSION LARGO
PLAZO
Operación / Propiedad
TIR = 5% - 10% REAL
TIEMPO
RETORNOS
INVERSION EN
INVERSION EN DESARROLLO DESARROLLO INMOBILIARIO INMOBILIARIO Vs Vs PROPIEDAD PROPIEDAD INMOBILIARIA INMOBILIARIA
El desarrollo inmobiliario se caracteriza por El desarrollo inmobiliario se caracteriza por tener altas barreras de entrada: se requiere tener altas barreras de entrada: se requiere
capital propio y conocimiento capital propio y conocimiento
La inversi La inversi ó ó n en desarrollo es mas rentable y de n en desarrollo es mas rentable y de mayor riesgo que la inversi
mayor riesgo que la inversi ó ó n en propiedad n en propiedad
Por su naturaleza, el ahorro Por su naturaleza, el ahorro pensional pensional busca busca antes la inversi
antes la inversi ó ó n en propiedad que en n en propiedad que en desarrollo
desarrollo
Los Fondos de Desarrollo Inmobiliario servir Los Fondos de Desarrollo Inmobiliario servir ían í an para canalizar recursos hacia empresas de baja para canalizar recursos hacia empresas de baja
capitalizaci
capitalizaci ó ó n. n.
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ESTRUCTURA
FII
Inmuebles / Desarrollo y
Propiedad
Activos Finan-
cieros
Inversión Manteni-
miento
Inversio-
nistas Recursos
Consejo de Inversiones
SOCIEDAD ADMINISTRADORA
Liquidez
• Avalúos
• Seguros
Comisiones
Rendi- mientos Arriendos
Valoriza- ción
INVERSION EN PROPIEDAD INMOBILIARIA DIRECTA INVERSION EN PROPIEDAD INMOBILIARIA DIRECTA
Y VIA FONDOS:
Y VIA FONDOS:
CARACTER
CARACTERÍÍSTICAS COMUNES STICAS COMUNES
Retornos con baja volatilidad (Retornos con baja volatilidad (“Inversi“Inversióón segura que cubre la n segura que cubre la inflaci
inflacióónn””))
Baja correlacióBaja correlación de valores con los de activos financieros. n de valores con los de activos financieros.
Riesgo sistemRiesgo sistemático o riesgo ático o riesgo ““No diversificableNo diversificable”.”.
Mayor rentabilidad que la inversióMayor rentabilidad que la inversión en acciones (USA)n en acciones (USA)
“ EFICIENTE DIVERSIFICADOR DE PORTAFOLIOS DE INVERSION ”
9 Fuente: www.realestateportfolio.com
RENDIMIENTOS HISTORICOS DE
RENDIMIENTOS HISTORICOS DE REITs REITs Y Y OTROS ACTIVOS
OTROS ACTIVOS
(Compound annual total returns, in percent, period ending Dec. 31, 2003 Fuente: NAREIT
INVERSION DIRECTA
INVERSION DIRECTA Vs Vs FONDOS (1) FONDOS (1)
Inversi
Inversióón Directa en Propiedad Inmobiliaria:n Directa en Propiedad Inmobiliaria:
Apreciada por ser tangible, sencilla de entender y servir de “Apreciada por ser tangible, sencilla de entender y servir de “seguroseguro”” contra la inflaci
contra la inflacióónn
Riesgos: Riesgos:
Sesgo GeográSesgo Geográfico (Invertir en zonas y ciudades conocidas)fico (Invertir en zonas y ciudades conocidas)
Instinto de RebaInstinto de Rebañño (Confort de hacer y equivocarse igual o (Confort de hacer y equivocarse igual que la mayor
que la mayoríía)a)
Disonancia Cognitiva (Tendencia inconsciente a ignorar o Disonancia Cognitiva (Tendencia inconsciente a ignorar o subvalorar costos)
subvalorar costos)
1111
INVERSION DIRECTA
INVERSION DIRECTA Vs Vs FONDOS (2) FONDOS (2)
FII’FII’ss centrados en Propiedad Inmobiliaria:centrados en Propiedad Inmobiliaria:
Menor escala de la InversióMenor escala de la Inversión individual ( Ejemplo $5n individual ( Ejemplo $5´´ de Teisde Teis ))
Acceso individual a proyectos de mayor envergaduraAcceso individual a proyectos de mayor envergadura
Acceso individual al conocimiento inmobiliario (compra y administraciAcceso individual al conocimiento inmobiliario (compra y administracióón)n)
DiversificacióDiversificación de riesgos:n de riesgos:
ConcentracióConcentración de inmuebles n de inmuebles
ConcentracióConcentración de Arrendatariosn de Arrendatarios
Riesgo de desvalorizacióRiesgo de desvalorización n
Siniestros FíSiniestros Físicossicos
Riesgo regulatorioRiesgo regulatorio (leyes de arriendo, tributarias)(leyes de arriendo, tributarias)
Riesgo de vacancia (dificultad de arriendo)Riesgo de vacancia (dificultad de arriendo)
Riesgo de liquidez (dificultad de venta de inmueble) (?)Riesgo de liquidez (dificultad de venta de inmueble) (?)
>>> Acceso a cr>>> Acceso a crédito de menor costoédito de menor costo
INVERSION DIRECTA
INVERSION DIRECTA Vs Vs FONDOS (3) FONDOS (3)
Fondos centrados en Desarrollo Fondos centrados en Desarrollo Inmobiiario Inmobiiario : :
La La ““compra en planoscompra en planos”” es un mecanismo de es un mecanismo de participaci
participacióón en el negocio del desarrollo inmobiliario, n en el negocio del desarrollo inmobiliario, con los riesgos de la inversi
con los riesgos de la inversióón directa.n directa.
El sustituto evolucionado serEl sustituto evolucionado seríían los Fondos de an los Fondos de Inversi
Inversióón en Desarrollo Inmobiliario.n en Desarrollo Inmobiliario.
La valoraciLa valoración de Fondos de Desarrollo es compleja, e ón de Fondos de Desarrollo es compleja, e inhibe el mercado secundario de derechos en estos inhibe el mercado secundario de derechos en estos
fondos: tienden a ser cerrados y de plazos cortos (< 5 fondos: tienden a ser cerrados y de plazos cortos (< 5 aaños) ños)
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Experiencia Chilena: Inversi
Experiencia Chilena: Inversi ó ó n de Fondos n de Fondos de Pensiones en Sector Real
de Pensiones en Sector Real
Fuente: INDEPENDENCIA FII
US$ 8.700 millones a dic.2004
(14% de la cartera)
7%
49%
5%
17%
3% 3%
12%
4%
43%
cuotas de fondos inmobiliarios letras hipotecarias
metro y ff.cc.
concesiones de infraestructura sector forestal
emp. Sanitarias sector eléctrico minería
Bonos L. Hipot.
Fondos inmobiliarios
Destino sectorial de bonos
SI SE PUEDE SI SE PUEDE Chile: Inversi
Chile: Inversi ó ó n en Desarrollo Inmobiliario n en Desarrollo Inmobiliario
24%
22%
54%
Desarrollos Inmobiliarios Terrenos - Plusvalía Propiedades de Renta
En Chile, Santander tiene Fondos concentrados en Desarrollo, en Plusvalía de terrenos y Mixtos
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BENEFICIOS ECONOMICOS Y SOCIALES DE LOS FONDOS
Mayores Recursos al Sector Inmobiliario: Los constructores Mayores Recursos al Sector Inmobiliario: Los constructores pueden recibir encargos llave en mano por parte Fondos de pueden recibir encargos llave en mano por parte Fondos de Propiedad y recursos baratos para desarrollo.
Propiedad y recursos baratos para desarrollo.
Vivienda: Acceso a vivienda formal sin cuota inicial y Vivienda: Acceso a vivienda formal sin cuota inicial y
promoci
promocióón de VIS (rentas exentas hasta 2.014).n de VIS (rentas exentas hasta 2.014).
Freno al deterioro urbano: La unificaci
Freno al deterioro urbano: La unificacióón de propiedad en n de propiedad en edificios facilita la administraci
edificios facilita la administracióón eficiente de edificios en n eficiente de edificios en arriendo y la remodelaci
arriendo y la remodelacióón / cambio de usos.n / cambio de usos.
Utilizaci
Utilizacióón Eficiente del Capital: Liberan y optimizan recursos n Eficiente del Capital: Liberan y optimizan recursos de las empresas no inmobiliarias.
de las empresas no inmobiliarias.
I. Inversión Inmobiliaria Directa e Indirecta
II. Crecimiento: El problema de la liquidez
CONTENIDO
III. Volatilidad de sectores y balance de portafolios
IV. Conclusiones
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PARA CRECER: EL PROBLEMA DE LA PARA CRECER: EL PROBLEMA DE LA
VALORACION Y LA LIQUIDEZ VALORACION Y LA LIQUIDEZ
La inversióLa inversión directa en Propiedad Inmobiliaria tiene acceso a los n directa en Propiedad Inmobiliaria tiene acceso a los mecanismos tradicionales de valoraci
mecanismos tradicionales de valoración y canales de venta. ón y canales de venta.
La inversióLa inversión en Propiedad Inmobiliaria vn en Propiedad Inmobiliaria víía Fondos enfrenta la necesidad a Fondos enfrenta la necesidad de construir mecanismos de valoraci
de construir mecanismos de valoracióón de las participaciones, n de las participaciones, permanentes y de bajo costo, as
permanentes y de bajo costo, asíí como los canales de venta (Ejcomo los canales de venta (Ej OIKOS). OIKOS).
Importancia de la Bolsa y creadores de mercado.
Importancia de la Bolsa y creadores de mercado.
En USA, antes de los REITsEn USA, antes de los REITs existieron los Real Estate Limitedexistieron los Real Estate Limited Partnerships
Partnerships, los cuales desaparecieron en parte por problemas de , los cuales desaparecieron en parte por problemas de valoraci
valoracióón y liquidez.n y liquidez.
EL PROBLEMA DE LA VALORACION Y LA EL PROBLEMA DE LA VALORACION Y LA
LIQUIDEZ (2) LIQUIDEZ (2)
Decreto 877 de 2.004: Homogenizaci
Decreto 877 de 2.004: Homogenizacióón de procesos para n de procesos para facilitar la
facilitar la comparabilidadcomparabilidad de los de los FIIFII´´ss ((FINMOFINMO´´ss) )
Sociedades AdministradorasSociedades Administradoras
ComitComitéé de Inversiones Inmobiliarias de Inversiones Inmobiliarias
Agente especializado para ValoraciAgente especializado para Valoracióón de Inmueblesn de Inmuebles
MMéétodos de avaltodos de avalúúo uniformeso uniformes
RevelaciRevelación de información de informacióón forzosa, perin forzosa, perióódica y dica y uniforme
uniforme
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I. Inversión Inmobiliaria Directa e Indirecta
II. Crecimiento: El problema de la liquidez
CONTENIDO
III. Volatilidad de sectores y balance de portafolios
IV. Conclusiones
Volatilidad de los Mercados Locales Volatilidad de los Mercados Locales
Total Nacional 35%
39%
42%
53%
43%
57%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
A.U. Bo g o tá A.M . M e d e llín A.U. Cali A.U. B/q u illa A.U. B/m an g a
Ar e as u r ban as y M e tr o p o litan as
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Indicador de Volatilidad por Sectores Indicador de Volatilidad por Sectores
40%
108%
61%
31%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
Se ctor Re s ide ncial Se ctor Oficinas Se ctor Com e r cial Se ctor Otr os Se ctor e s
Total Sectores 35%
Tipificaci
Tipificacióón de Mercados Localesn de Mercados Locales Coeficientes de correlaci
Coeficientes de correlacióón, medias e indicadores de n, medias e indicadores de volatilidad
volatilidad
A.U.
Bogotá
A.M.
Medellín
A.U.
Cali
A.U.
B/quilla
A.U.
B/manga
Media
(miles de m2 trimestrales)
Participación
(%)
Desviación Estándar
(miles de m2)
Indicador de Volatilidad (Desv.
Est./Media)
A.U.
Bogotá
1,0 - - - - 800,4 59% 310,3 39%
A.M.
Medellín
0,46 1,0 - - - 242,4 18% 102,0 42%
A.U.
Cali
0,59 0,38 1,0 149,5 11% 78,6 53%
A.U.
B/quilla
0,61 0,43 0,68 1,0 76,9 6% 33,1 43%
A.U.
B/manga 0,64 0,45 0,57 0,63 1,0 97,4 7% 55,4 57%
Nacional
1.366,7 100% 484,8 35%
FUENTE: CEED – DANE. Cálculos de Autor. Series 97-04
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PORTAFOLIO:
PORTAFOLIO:
Los Fondos de Propiedad Inmobiliaria que Los Fondos de Propiedad Inmobiliaria que
ofrezcan estabilidad de retornos deben tener un ofrezcan estabilidad de retornos deben tener un
componente de vivienda, idealmente VIS, algo componente de vivienda, idealmente VIS, algo
de comercio y poco de oficinas.
de comercio y poco de oficinas.
La calidad de los arrendatarios determina y La calidad de los arrendatarios determina y cambia el riesgo de inversi
cambia el riesgo de inversi ó ó n en cada sector, n en cada sector, siempre y cuando se trate de contratos de largo siempre y cuando se trate de contratos de largo
plazo y costos de salida (
plazo y costos de salida ( Recession Recession Resistant Resistant ) )
I. Inversión Inmobiliaria Directa e Indirecta
II. Crecimiento: El problema de la liquidez
CONTENIDO
III. Volatilidad de sectores y balance de portafolios
IV. Conclusiones
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CONCLUSIONES (1) CONCLUSIONES (1)
El crecimiento de los Fondos de Inversi El crecimiento de los Fondos de Inversi ó ó n en n en propiedad inmobiliaria es conveniente para:
propiedad inmobiliaria es conveniente para:
Ahorradores de largo plazo (diversificaciAhorradores de largo plazo (diversificación)ón)
Empresas (optimizaciEmpresas (optimizacióón de capital)n de capital)
Ciudades (freno al deterioro urbano)Ciudades (freno al deterioro urbano)
DDéficit de Vivienda: Acceso sin cuota inicialéficit de Vivienda: Acceso sin cuota inicial
Sector Constructor: Recursos abundantes y de Sector Constructor: Recursos abundantes y de
menor costo; tener compradores de productos llave menor costo; tener compradores de productos llave
en mano.
en mano.
CONCLUSIONES (2) CONCLUSIONES (2)
A A ú ú n cuando los FII que se creen no acudan a la n cuando los FII que se creen no acudan a la figura de las
figura de las FINMO FINMO ´ ´ s s , es importante que la , es importante que la
Superintendencia Financiera adopte, publique y Superintendencia Financiera adopte, publique y
siga una pol
siga una pol í í tica de est tica de est á á ndares que faciliten la ndares que faciliten la comparabilidad
comparabilidad de los derechos en estos de los derechos en estos fondos:
fondos:
CCómitesómites independientes de inversióindependientes de inversión/n/desinverrsidesinverrsióónn
Valoraciones independientes, frecuencia y mValoraciones independientes, frecuencia y méétodostodos
Tipos y coberturas de los seguros de las propiedadesTipos y coberturas de los seguros de las propiedades
RevelaciRevelaciónón
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CONCLUSIONES (3) CONCLUSIONES (3)
Los Fondos de Pensiones NO van a participar pronto en Los Fondos de Pensiones NO van a participar pronto en la financiacila financiación del desarrollo inmobiliario, debido a los ón del desarrollo inmobiliario, debido a los riesgos, plazos y problemas de valoraci
riesgos, plazos y problemas de valoracióón impln implíícitos en citos en el negocio.
el negocio.
La La ““compra en planoscompra en planos”” individual es una prindividual es una prááctica de alto ctica de alto riesgo eriesgo e inconveniente para el sector de la construcciinconveniente para el sector de la construcción, ón, en la medida que contribuye a la sobre
en la medida que contribuye a la sobre--edificaciedificacióónn
Para canalizar ahorros de personas naturales que hoy Para canalizar ahorros de personas naturales que hoy se van a Inversise van a Inversióón en Planos, las Fiduciarias y otros n en Planos, las Fiduciarias y otros tienen una oportunidad con los
tienen una oportunidad con los Fondos de Desarrollo Fondos de Desarrollo Inmobiliario
Inmobiliario diversificados y bajo gestiódiversificados y bajo gestión profesional.n profesional.
