NATALIO PEDRO ETCHEGARAY
TÉCNICA Y PRACTICA DOCUMENTAL
Boleto
de
compraventa
Examen exegético de un boleto tipo
Menciones generales y particulares.Arrepentimiento y resolución por incumplimiento.
Contratante: menor, emancipado, casado, divorciado, separado de hecho, viudo. Representación. Intervinientes por y para otros. Sociedades. Asociaciones. Descripción del bien. Precio y forma de pago. Entrega. Asentimiento conyugal.
Cesión de boleto. Prehorizontalidad. Propiedad horizontal.
2'^ edición actualizada
aUUü
EDITORIAL A S T R E A DE A L F R E D O Y R I C A R D O D E P A L M A BUENOS AIRES 1 9 9 3P edición, 1989. 2^ edición, 1993.
© E D I T O R I A L A S T R E A
DE A L F R E D O Y R I C A R D O D E P A L M A S.R.L. Lavalle 1208 - (1048) Buenos Aires
ISBN: 950-508-296-7
Queda hecho el depósito que previene la ley 11.723 I M P R E S O E N L A A R G E N T I N A
Al doctor Eduardo Bautista Pondé
historiador y artífice
de la modernización
del notariado argentino y americano
P R Ó L O G O A L A S E G U N D A E D I C I Ó N
Esta obra trata de simplificar la información, de
darla ya p r o c e s a d a por el tamiz d e la e x p e r i e n c i a
a c u m u l a d a en más de treinta años como escribano,
do-cente y consultor, y así r e s p o n d e r a las dificultades
q u e plantea cotidianamente la redacción d e cada u n a
de las cláusulas de u n boleto de compraventa.
Estoy convencido de la utilidad de este tipo de
tra-bajos,'en los q u e se privilegia la factibilidad de su
apli-cación a cada caso concreto, sin pretensiones de
reem-plazar al tratado, o a la obra teórica p u n t u a l referida
a cada u n o de los institutos civiles o comerciales
rela-cionados.
P a r a esta ocasión h e utilizado m u c h a s páginas de
aquel libro de 1971, hoy inhallable, "El boleto de
com-praventa inmohiliaria", y he reformulado
monogra-fías sobre aspectos generales o parciales referidos a los
sujetos negocíales y á los bienes objeto del contrato de
c o m p r a v e n t a inmobiliaria.
D e l i b e r a d a m e n t e he desprovisto al texto, excepto
en m u y contadas o p o r t u n i d a d e s , de toda referencia a
las obras jurídicas que le h a n servido de base, y q u e
subyacen necesariamente en cada afirmación práctica,
pero las r e ú n o en la bibliografía general, con profundo
agradecimiento por su aporte a la formación de mi
opi-nión en cada caso.
Las reformas legislativas, resoluciones judiciales,
modificaciones reglamentarias y aclaraciones
necesa-rias, se s u m a r o n para i m p o n e r la actualización de esta
segunda edición.
X I I l'llÓLOGO
Así, la ley de convertibilidad trajo al negocio
in-mobiliario la posibilidad de utilizar legalmente como
u n i d a d de precio - e l e m e n t o esencial específico de la
c o m p r a v e n t a - el dólar estadounidense, a la vez que
descartó de plano todas las cláusulas y m o d a l i d a d e s
indexatorias de aquél, y de eventuales saldos
adeuda-dos por los a d q u i r e n t e s .
En el ámbito judicial, la Cámara de Apelaciones en
lo Civil de la Capital Federal, por sentencia plenaria
del 15 de julio de 1992, estableció la calificación
úni-ca de propio para los bienes adquiridos
originariamen-te en porciones indivisas de dicho carácoriginariamen-ter, a u n q u e
h u b i e r e adquisiciones posteriores d u r a n t e la
existen-cia de la sociedad conyugal.
En el orden reglamentario, la provincia de B u e n o s
Aires modificó la mecánica d e las autorizaciones q u e
se confieren en el marco del art. 6° del decr. 2489/63,
flexibilizando u n sistema utilizado f u n d a m e n t a l m e n t e
en la comercialización de u n i d a d e s en p r o p i e d a d
hori-zontal, no construidas o en construcción.
Vaya esta e n u m e r a c i ó n como m u e s t r a de alguna
de las n o v e d a d e s legislativas, judiciales o
reglamenta-rias q u e m e impusieron incorporar modificaciones al
t e x t o de la primera edición.
Además, como pasa siempre q u e se relee algún
trabajo, no p u d e resistir aclarar algunos conceptos,
b u s c a n d o ser más útil al lector. Haberlo logrado es
otra cosa.
Í N D I C E G E N E R A L
Prólogo a la segunda edición XI
P A R T E P R I M E R A R E G L A S G E N E R A L E S CAPÍTULO P R I M E R O BOLETO Y ESCRITURA § 1. Noción y naturaleza 3 a) El boleto es el contrato 3 b) En él están todos los elementos esenciales
es-pecíficos 4 c) Relación boleto-escritura 4 § 2. El i n s t r u m e n t o público de enajenación 5 § 3. Boletos provisorios 6 § 4. Reservas 7 CAPÍTULO I I
MENCIONES GENERALES Y PARTICULARES EN LA REDACCIÓN DEL BOLETO DE COMPRAVENTA
Introducción 9 Constancias esenciales 10
Aspectos naturales del negocio 10
Aspectos accidentales 11 La normalidad y la anormalidad del negocio 11
§ § § § § 5. 6. 7. 8. 9.
ÍNDICE GENERAL CAPÍTULO I I I ARREPENTIMIENTO Y RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO A) INTRODUCCIÓN 10. Distinción 13 11. Noción básica de las figuras en juego 14
a) Arrepentimiento 14 b) Resolución (pacto comisorio) 14
c) Rescisión 15 d) Principio de ejecución 15
e) Cláusula penal 15
B) A S P E C T O S ESENCIALES DEL ARREPENTIMIENTO
12. No se p r e s u m e 15 13. Cómo se pacta 16
a) Convenio expreso 16 b) Por la expresión "seña" 16
c) P o r la expresión "como seña y a cuenta de
precio" 17 d) Por la expresión "como seña, a cuenta de
pre-cio y principio de ejecución" L8 14. Renuncia y pérdida del derecho a arrepentirse ... 18
15. Principio de ejecución 19 a) Es cuestión de hecho 19 b) Generalmente lo resuelve la j u r i s p r u d e n c i a ... 19
1) Pago a cuenta de precio 19 2) Designación de escribano y entrega de
tí-tulos 20 3) Entrega de la posesión 20
4) Pago de intereses 20 5) Otorgamiento de poder especial
irrevoca-ble para la venta 20 6) Actos preparatorios 20
c) Conclusiones 20
C) CUESTIONES RELATIVAS AL INCUMPLIMIENTO
ÍNDICE GENERAL X V 1) P A C T O COMISORIO Concepto 23 Implícito 23 E x p r e s o 24 a) Previa interpelación 24 b) Características de la interpelación 25 Previsiones en el boleto (obligaciones del
com-prador) 26 a) P a c t o comisorio de pleno d e r e c h o , previa
constitución en mora con interpelación
ex-trajudicial 26 b) P a c t o comisorio de pleno derecho, sin
inter-pelación 26 Casos en q u e n o procede 26 a) L a ley 14.005 27 b) L a jurisprudencia 27 c) Conclusión práctica 27 2) C L Á U S U L A PENAL Aplicabilidad 28 Busca asegurar el cumplimiento 28
Fija anticipadamente el monto de los daños y
perjuicios 28 No es necesario probar los perjuicios 29
No da derecho a otra indemnización a u n q u e
fue-se insuficiente 29 P u e d e ser reducida por los jueces 29
P u e d e pactarse fcumplir la pena en vez de la
obligación 29 Importancia de las modalidades del pacto 29
a) P e n a por el simple retardo 30 b) P e n a y obligación principal 30 Vía ejecutiva. Requisitos 30 a) Cantidad líquida o fácilmente liquidable 30
b) Título q u e trae aparejada ejecución 30 Previsiones en el boleto (obligaciones del
ven-dedor) 31 a) Cláusula penal previa interpelación 31
b) Cláusula penal sin previa interpelación 31
ÍNDICE GENERAL
CAPÍTULO IV
BOLETO Y ASENTIMIENTO CONYUGAL
§ 32. Validez del boleto sin asentimiento conyugal 33 § 33. Virtualidad del asentimiento dado en el boleto ... 35
§ 34. Asentimiento y cesión de boleto 36
CAPÍTULO V
CERTIFICADOS PREVIOS A LA REDACCIÓN DEL BOLETO
35. Áreas del negocio inmobiliario 39 36. Concreción del negocio e información sobre el
estado del dominio 39 37. Importancia de los certificados previos 40
P A R T E S E G U N D A
R E G L A S E S P E C I A L E S
CAPÍTULO VI
LUGAR Y FECHA DE CELEBRACIÓN
Redacción básica p r o p u e s t a 43 A) E X P R E S I Ó N Y EFECTOS DE LA DETERMINACIÓN DEL LUGAR F o r m a s y solemnidades 43 Lugar de cumplimiento 43 Juez c o m p e t e n t e 44 Jurisdicción impositiva 44
ÍNDICE GENERAL " X V I I B) CONSIDERACIONES ATINENTES A LA FECHA DE CELEBRACIÓN 1) ASPECTOS SUSTANCIALES Expresión de la fecha 44 a) Concepto de día 44 b) Consecuencias 45
c) Plazos de meses o años 45 Fecha del negocio y fecha del i n s t r u m e n t o 45
Cuándo p u e d e n ser firmados los i n s t r u m e n t o s
públicos o privados 45 Si no se indica lo contrario los días se cuentan
corridos, incluyendo los feriados. El
vencimien-to en día feriado no se prorroga 45 Importancia de consignar la fecha del contrato .. 46
a) No es obligatorio consignar la fecha 46
b) Importancia d e la fecha 46 c) Las formalidades son las exigidas a la fecha
• del contrato 46 d) Las nuevas leyes supletorias no se aplican a
los contratos anteriores a ellas 46 e) Ventajas de la fecha cierta 47
2) RELACIÓN ENTRE LA FECHA Y DISTINTOS INSTITUTOS J U R Í D I C O S
Capacidad 47 Representación 47 Estado civil 48 Existencia de la cosa objeto del contrato 48
Plazos, modalidades y condiciones 48 P a c t o s especiales en la compraventa , 49
Daños e intereses i 50
Pago 50 B u e n a fe 50 Lesión (artículo 954, Código Civil) 51
3) F E C H A CIERTA
Importancia '. 51 Carácter de la enumeración del artículo 1035 51
Eecha cierta y certificaciones de firma 52 Asimilación entre protocolo y libro de
X V I I I ÍNDICE GENEKAL
CAPÍTULO VII
SUJETOS DEL BOLETO
Redacción básica p r o p u e s t a 53
A) CONSIDERACIONES GENERALES
§ 62. Partes contratantes 53 § 63. Datos identificatorios de los intervinientes
docu-mentales 54
B) INTERVINIENTES POR SÍ
§ 64. Caracterización 54 § 65. Régimen general de capacidad 55
1) A C T U A C I Ó N DE MENORES
§ 66. Introducción 55 § 67. Regla general negativa. El menor no p u e d e
dis-poner de sus bienes adquiridos a título gratuito . 55
a) Concepto de título gratuito 56
b) Caso corriente 56 c) Subrogación real 56 d) Contratos aleatorios 56 e) Onerosidad objetiva y subjetiva 57
§ 68. Distinción fundamental entre emancipados y
simples mayores de 18 años 57 § 69. Emancipados por matrimonio 58
a) Casados sin autorización 58 b) Justificación de la emancipación 58
c) Actuación del cónyuge mayor de edad 59 d) Subsistencia de la emancipación 59
1) Disolución del matrimonio 59 2) Anulación del matrimonio 59 3) Matrimonio putativo 59
4) Divorcio 60 5) Publicidad de estas situaciones 60
§ 70. E m a n c i p a d o s por habilitación de edad (dativa) .. 60
a) La escritura de habilitación 60
b) Registro 61 c) Carácter de la registración 61
ÍNDICE ( ; K N E R A L X I X
e) Habilitación judicial 62 1) Procedimiento 62 2) Información sumaria sobre la aptitud del
menor 62 3) Inscripción de la sentencia 62
4) Imposibilidad de utilizar u n a sentencia no
inscripta 62 f) Revocación de la habilitación de edad 63
71. Actos prohibidos a los emancipados 63
72. Emancipación comercial 64 a) Menor asociado al comercio de su p a d r e 64
b) Emancipación dativa en sede comercial 65 c) Amplia capacidad del menor emancipado en
sede comercial 65 73. Anticipaciones de capacidad 65
a) Menor de 18 o más años que trabaja 66
b) Menor que ejerce profesión 67
1) E d a d mínima 67 2) Justificación 68 d) Título habilitante 68 b) Profesión reglamentada 68 3) Derechos de terceros 68 74. Previsiones en el boleto 69 a) Menor emancipado 69 1) Cuando v e n d e 69
a) Bienes adquiridos a título oneroso 69 b) Bienes adquiridos a título gratuito 69
2) Cuando compra 69 b) Menor emancipado por decisión de sus
pa-dres (dativa) 69 1) Cuando vende 69
a) Bienes adquiridos a título oneroso 69
b) Bienes adquiridos a título gratuito 69
2) Cuando compra 70 c) Menor de más de 18 años que tiene contrato
de trabajo 70 1) Bienes adquiridos con su trabajo 70
a) Cuando compra 70 b) Cuando vende 70 2) Bienes no adquiridos con su trabajo.
Me-nor comprador o vendedor 70 d) Menores q u e ejercen profesión 70
- X ÍNDICE GENERAL
2) Bienes no adquiridos con trabajo profesio-nal, por título oneroso o gratuito, antes o d e s p u é s d e haber obtenido el título
profe-sional , 71 e) Menor solamente autorizado para ejercer el
comercio 71 1) Bienes del negocio o comercio ., 71
a) Si compra 71 b) Si vende 71
2) Bienes particulares 71 a) Compra o venta 71
b) Hipoteca 71 f) Menores q u e no ostentan n i n g u n a d e las
cate-gorías anteriores y otros incapaces 72
2) ACTUACIÓN DE INHABILITADOS JUDICIALMENTE
75. Introducción 72 76. Intervención conjunta del curador y del
inhabi-litado. Importancia. Situación d e los terceros
de b u e n a fe y a título oneroso 73 77. Previsiones en el boleto 73
3) CONTRATANTE CASADO
78. I n m u e b l e s propios 73 a) Cómo se acredita el carácter de propio 74
b) Qué d e b e n decir las constancias para ser
úti-les 74 c) Constancias erróneamente utilizadas y q u e
no d a n carácter de propio al bien 75 d) Los bienes propios p u e d e n ser libremente
dispuestos. Excepción (artículo 1277,
párra-fo 2°, Código Civil) 76 e) El asentimiento del otro cónyuge es
necesa-rio a u n d e s p u é s del divorcio 76 f) No es necesaria a u n q u e sí conveniente, la
conformidad del otro cónyuge con la
mani-festación del q u e adquiere 76 g) Previsiones en el boleto 76
1) Si v e n d e 77 2) Si compra 77 79. I n m u e b l e s gananciales 77
a) Cómo se acredita el carácter de ganancial 79 b) Disposición de los bienes gananciales.
Í N D I C E GENERAL X X I
c) Asentimiento anticipado o p o r apoderado.
Específico o especial 80 d) Asentimiento y boleto d e compraventa
(re-misión) 80 e) Previsiones e n el boleto 80
80. I n m u e b l e s mixtos en parte propios y e n parte
gananciales. Previsones en el boleto 81
a) Si v e n d e 81 b) S i compra 82 4) CONTRATANTE DIVORCIADO Previsiones e n el boleto 82 a) Si v e n d e 82 b) S i c o m p r a 82 I n m u e b l e s gananciales (sin división d e bienes).
Previsiones e n el boleto 83 a) Si v e n d e 83 b) Si compra 83 I n m u e b l e s mixtos 84 a) Si v e n d e 84 .b) Si compra 84
I n m u e b l e adjudicado e n la división d e bienes
conyugales 84 Compraventa entre cónyuges divorciados 85
El divorcio vincular no ocasiona diferencia algu-na d e orden patrimonial para los cónyuges di-vorciados con anterioridad, inclusive para la
contratación entre ellos 86
5) CONTRATANTE SEPARADO DE HECHO
I n m u e b l e propio, ganancial o mixto. Regla
ge-neral 86
6) C O N T R A T A N T E VIUDO
I n m u e b l e propio 87 I n m u e b l e ganancial 87 I n m u e b l e mixto (en parte propio y e n parte
ga-nancial) 89
7) CASOS ESPECIALES (PARA TENER EN CUENTA
E N CUALQUIERA DE LOS SUPUESTOS YA REFERIDOS)
Venta p o r el condómino d e la totalidad del
in-m u e b l e c o in-m ú n 90 Venta p o r los herederos aparentes 90
ÍNDICE GENERAL
a) El artículo 3430 del Código Civil en su
an-terior redacción 90 b) El nuevo artículo 3430 91
c) Contratación antes de haberse obtenido la
declaratoria de herederos 92 Venta de cosa ajena (artículos 1329 y 1330) 92
C) INTEBVINIENTES POR OTROS
Introducción 93
1) R E P R E S E N T A C I Ó N VOLUNTARIA
Consideración previa 94 Para comprar y v e n d e r inmuebles no hace
fal-ta u n poder específica 94 97. Alcances de la autorización privada para
ven-der inmuebles 95 a) Requisitos 95 b) Caso especial de utilización de autorización
privada si el adquirente no sabe firmar 95 98. El poder d e b e ser exhibido en el acto del
con-trato para acreditar su vigencia 96
Qué d e b e exhibirse 96 Destino del i n s t r u m e n t o que acredita la
repre-sentación 97 Vigencia en el tiempo de la representación.
Consecuencias de la derogación del registro
de representaciones 97 Importancia del estudio de la escritura matriz
del poder \ 97 Extensión del poder en los casos de
compra-venta inmobiliaria 98 Sustitución de poderes 98 Autocontratación. Principio general.
Excep-ciones 99 Terminación del poder 99
a) Causas objetivas 99 b) Causas subjetivas 100 Es necesario q u e el tercero contratante
conoz-ca la cesación de la representación 100 La imposibilidad de exhibir en el acto del
con-trato el original del poder hace p r e s u m i r su
re-vocación 100 Irrevocabilidad de la representación 100
ÍNDICE (ÍKNERAL XXIII
Representación irrevocable 100 a) Naturaleza jurídica 101
b) Ventajas 101 c) Desventajas 102 d) Reglas generales sobre irrevocabilidad de
la representación a tener en cuenta en el
negocio d e compraventa inmobiliaria 103 e) Utilización de p o d e r e s irrevocables con
fórmulas ambiguas o poco claras 105 Notoriedad de las representaciones 106 a) Regidas por el derecho público 106
b) De derecho privado 107 Previsiones en el boleto de compraventa 107
2) INTERVENCIÓN DE SOCIEDADES COMERCIALES
Regla fundamental 109 Órgano de administración y órgano de
repre-sentación 109 Directorio y administración 110
P r e s i d e n t e y objeto social 110 Gerente de SRL (administrador y
representan-te a la vez) 111 Inscripción de administradores 111
Previsiones en el boleto. Reglas generales .... 112 Documentación que deben presentar las
socie-d a socie-d e s para otorgar boletos. Requisitos
gene-rales y casos particulares 114
a) Anónimas 114 1) Apoderados 115 2) Directorios mínimos 115
b) En comandita por acciones 115 c) De responsabilidad limitada 116
d) Colectiva 116 e) En comandita simple 117
f) Accidental o en participación 117
g) Irregular 117 h) Sociedad de término vencido 117
i) En liquidación 118 j) Sociedad extranjera 118
3) ACTUACIÓN DE SOCIEDADES CIVILES
Todos son administradores, salvo expresa
men-ción contractual o posterior 118 En caso de silencio cualquier socio obliga 118
X X I V ÍNDICE GENERAL
§ 123. El objeto determina los poderes del
adminis-trador 118 § 124. Si no se aclara cualquier administrador p u e d e
obrar 119 § 125. Si es conjunta la administración, deben actuar
todos 119 § 126. El m a n d a t o para administrar es general para
negocios ordinarios 119 § 127. Alcance del m a n d a t o general 119
§ 128. Negocios extraordinarios. P o d e r e s
especia-les 119 § 129. Previsiones en el boleto 120
4) ACTUACIÓN DE ASOCIACIONES CIVILES
§ 130. Caracterización. Distintos tipos 120 § 131. Cómo se constituyen las simples asociaciones 121
a) Escritura pública 121 b) I n s t r u m e n t o público extraprotocolar 121
c) I n s t r u m e n t o privado de autenticidad
certi-ficada p o r escribano público 121 d) Aplicación supletoria de las normas de la
sociedad civil 122 e) Innecesariedad de aprobación
gubernamen-tal 122 § 132- Previsiones en el boleto 122
a) Asociaciones con personería jurídica 122 b) Caso especial de las fundaciones 123 c) Asociaciones sin personería jurídica
(sim-ples asociaciones civiles) 123
C) INTERVENCIONES PARA OTROS
§ 133. Compra en comisión 123 § 134. Previsiones en el acto del boleto 124
CAPÍTULO VIII EL INMUEBLE VENDIDO
ÍNDICE GENERAL X X V A) DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
Introducción 127 En principio alcanza con sólo calle y n ú m e r o .. 127
El i n m u e b l e vendido d e b e surgir del título de
propiedad antecedente 128
a) Notarial 128 1) La escritura matriz sólo marca el
naci-miento de u n derecho, no su
permanen-cia 128 2) En la primera venta de las u n i d a d e s de
propiedad horizontal el título es
com-plejo 129 b) Judicial 129
1) Las declaratorias de herederos y testa-m e n t o s son testa-marginales al título del cau-sante, y no constituyen por sí mismos
"tí-tulos de propiedad" 130 2) Sí constituyen títulos las hijuelas y
do-c u m e n t o s judido-ciales similares 130 P l a n o s posteriores al título: m e n s u r a n ,
limi-tan, subdividen o unifican los inmuebles 130 Los planos de propiedad horizontal necesitan
ser d o c u m e n t a d o s en la escritura de
reglamen-to para generar jurídicamente la u n i d a d 131 Venta "ad corpus". Expresión d o c u m e n t a l .... 132
Venta "ad m e n s u r a m " 132 Venta a tomar de u n inmueble mayor.
Previ-siones en el boleto 132 a) Croquis adjunto 133 b) Descripción con ubicación exacta 133
c) Previsiones sobre imposibilidad de
subdi-visión 133 1) Predeterminación de las
indemnizacio-nes y del comportamiento de las partes . 133 2) Previsión de la imposibilidad por
medi-das mínimas 134 d) Caso de linderos unidos. Utilidad de
pre-verlo 134 P a u t a s para la descripción de los inmuebles
en el boleto 135 a) Descripción del inmueble en el régimen
co-m ú n o vertical 135 1) I n m u e b l e s baldíos 135
XXVI ÍNDICE GENERAL
b) Los linderos 136 2) I n m u e b l e edificado 136 3) Previsiones del notariado en la IX
Jor-nada Notarial Bonaerense 137 b) Descripción en el régimen de la ley 13.512
de propiedad horizontal 137 1) El i n m u e b l e general 138
2) Las u n i d a d e s 138 a) E n Capital Federal 138
b) Provincia de Buenos Aires 138 3) Menciones mínimas en propiedad
hori-zontal 139 4) Edificio con reglamento de copropiedad
aprobado e inscripto 140 5) Edificio sin reglamento de copropiedad
aprobado e inscripto 140 6) Edificio construido 140 7) Edificio por construir 140 c) Previsiones de la ley 14.005. I n m u e b l e s
fraccionados en lotes y a plazos 141 d) Previsiones de la ley 18.511 y decreto 8458/
69 sobre desgravación impositiva en la
cons-trucción de viviendas económicas 141
B ) C A S O S ESPECIALES
§ 144. Venta de u n i d a d e s futuras 142 a) Enfoque jurídico 142 b) Solución práctica 144 § 145. Transferencia de terrenos a cambio de
unida-des futuras a construirse en él 145 § 146. Venta de espacio aéreo o cesión del derecho a
sobreelevar 146 a) Enfoque jurídico 146
b) Solución práctica ^. 147 § 147. Instalaciones, muebles, equipos, servicios y
ar-tefactos incluidos en la venta 148 § 148. Boletos de prehorizontalidad. Remisión 148
CAPÍTULO I X
PRECIO Y FORMA DE FAGO
Redacción básica p r o p u e s t a 149 a) Precio en pesos 149 b) Precio en dólares 150
ÍNDICE CKNERAL X X V I I
§ 149. Precio cierto en dinero determinado o
determi-nable 151 a) Cuándo es cierto el precio 151
b) Cuándo no lo es 152 c) Cuándo no hay venta a u n q u e p u e d a h a b e r
otro contrato , 152 § 150. Pago en moneda extranjera. Enfoque
jurídi-co y solución práctica 152 § 151. Cláusulas d e estabilización d e precio 153
§ 152. Precio serio y precio vil. Asesoramiento
im-prescindible 153 § 153. P a g o con cheques 154
a) Previsiones en el boleto 154
b) Riesgos legales 155 § 154. Intereses. Previsiones en el boleto 155
§ 155. Modalidades del precio aplazado 155 a) Previsiones en el boleto 156
1) Precio aplazado 156
2) Actualización 156
3) Mora 156 4) Tipo de interés, fecha y lugar de pago .... 156
5) Cláusulas sobre intransferibilidad de la deuda, prohibición de arrendar y
condi-ciones de ocupación o desocupación 157 6) Tribunales especiales, domicilios
espe-ciales, bases del remate 157
7) Seguros 157 b) Ventajas de estas'previsiones 157 c) Solución práctica 157 § 156. Época de pago 158 § 157. L u g a r de pago 158 § 158. Previsiones en la ley 14.005 159
§ 159. Importancia de abonar el 25 % del precio ....i.... 159
a) Se complementa con la posesión 159 b) Se complementa con la fecha cierta 160
c) Alcance de la oposición del boleto en estas
condiciones 160 § 160. Carácter de las sumas entregadas en el acto
del boleto. Remisión 160
CAPÍTULO X
ENTREGA DEL INMUEBLE VENDIDO
X X V I I I ÍNDICE GENERAL
§ 161. Introducción 163 § 162. Previsiones en el boleto sobre entrega del bien 164
a) Fecha de entrega 164 b) Detalle de lo que debe entregarse 164
c) Estado de ocupación , 164
d) Acta de posesión 164 e) En defecto del acta, reconocimiento de
ha-berse ya efectuado la posesión 165 f) Convenio sobre posesión supeditada a pago
simultáneo 165 g) Previsiones sobre el incumplimiento.
Re-misión 165 h) Previsiones sobre ocupación posterior a la
escritura 165 M i) Debe efectuarse la tradición y continuar
como comodatario 166 j) Convenios sobre tenencia precaria 166
k) P u e d e n establecerse penas y datos
prefi-j a d o s 167 § 163. Cuándo hay tradición 167
§ 164. Cómo se efectúa la tradición 167 a) P o r algunas de las formas autorizadas por
el Código 168 b) En principio la sola manifestación del
tra-d e n t e no basta 168 c) Son necesarios actos materiales de u n a de
las partes con asentimiento de la otra 168
d) Actos posesorios, 168 e) "Traditio brevi manur" 168
f) "Constituto posesorio" 168 g) Es necesaria capacidad en a m b a s partes 169
h) Título apto para dar po^sesióji legítima 169 i) La sola tradición no hace perder el dominio 169 § 165. Importancia de entregar la posesión mediante
boleto de compraventa 169 a) Opinión de Borda 170 b) Conveniencia de que se unan posesión, 25 %
del precio y fecha cierta 170 § 166. Imposibilidad sobreviniente de entrega 170
ÍNDICE GENERAL X X I X
CAPÍTULO X I
PACTO SOBRE TÍTULOS PERFECTOS Y DEMÁS OBLIGACIONES QUE PUEDE ASUMIR EL VENDEDOR
Redacción básica propuesta 173 a) Complemento 173 b) Agregado para propiedad horizontal 174
A ) T Í T U L O PERFECTO
Introducción 174 "Garantía c o m ú n " (artículo 1425, Código Civil) 174
A u m e n t o de la "garantía común". Pacto
so-bre título perfecto 174 Ausencia del pacto sobre título perfecto 175
Existencia del pacto sobre título perfecto y
es-t u d i o de es-tíes-tulos 175 Elementos jurídicos y comerciales 175
Exigencias de las instituciones de crédito
hi-potecario 176 Sentido del pacto 176
El artículo 1051 del Código Civil 177
a) La integridad 177 b) La b u e n a fe 178 El artículo 1051 y el estudio del título 180
a) Consulta Colegio de Escribanos Provincia
de Buenos Aires 180 b) Primera Convención Notarial del Colegio
de Escribanos de la Capital Federal 180
c) Nuestra opinión 181 Títulos provenientes de donación 181
a) Títulos perfectos 182 b) Títulos imperfectos 182
c) Modo de perfeccionar estos títulos 182 Títulos provenientes de dación en pago 183
Conclusión práctica 183
B) OTRAS OBLIGACIONES QUE PUEDE TOMAR A su CARGO EL VENDEDOR
181. Introducción 184 182. I m p u e s t o s y tasas 184
ÍNDICE GENERAL
a) Son gastos de conservación 185 1) A cargo del poseedor de b u e n a fe 185
2) A cargo del vendedor hasta el m o m e n t o
de la tradición 185 3) La tradición es la base para la división .. 185
b) El artículo 2894 del Código Civil 185 c) C o m p r e n d e toda clase de tributos 186 d) El artículo 2430 del Código Civil 186
e) Opinión de Borda 186 Contribuciones de mejoras 186
P a v i m e n t o s 187 C o n v e n i e n c i a de p a c t a r estos a s p e c t o s . A u n
lo contrario 188 Previsiones en el m o m e n t o del boleto 188
Planos municipales de obras y certificados
fi-nales de obra 188 a) Exhibición de planos 189
b) Certificado final de obra 189 Medianerías. Manifestaciones en las
escri-t u r a s 190 Posibilidad de asumir las deudas por el
com-prador (artículo 5°, ley 22.427) 191 E x p e n s a s c o m u n e s y seguros contra incendio
en el sistema de la ley de propiedad horizontal 192
C) PREVISIONES EN EL BOLETO
Título perfecto 193 Impuestos, tasas, contribuciones, pavimentos,
planos, finales de obra y medianerías 193 Posibilidad de asumir deudas por el
compra-dor. Artículo 5° de la ley 22.427 194 Expensas comunes y seguros de propiedad
ho-rizontal 194 CAPÍTULO X I I ESCRITURACIÓN Redacción básica p r o p u e s t a 195 A) DESIGNACIÓN DE ESCRIBANO § 195. Regla general 195
ÍNDICE GENERAL X X X I
196. Reglas impuestas por la c o s t u m b r e 195 197. Justificación de las reglas expuestas 196
a) Ventas de contado 196 b) Ventas con saldo de precio aplazado 196
c) Venta al contado con hipoteca a tercero 196 d) P r i m e r a venta de u n i d a d e s en propiedad
horizontal y loteos 197 Limitación judicial en algunos casos 198
Efectos de la elección del escribano 198 Designación unilateral. Culpa "in eligendo" .. 198
Designación conjunta. Ambas partes son
res-ponsables de instar la labor notarial 198
Conclusión práctica 199 Medidas de defensa profesional q u e
práctica-m e n t e i práctica-m p o n e n la designación de u n escriba-no de la demarcación d o n d e se ubica el
in-m u e b l e 199
B) PLAZO DE ESCRITURACIÓN
Importancia de fijarlo a d e c u a d a m e n t e 200
Plazo de vencimiento cierto 201 a) Cucindo es expresado en una fecha concreta 201
b) Cuando empieza a correr d e s d e u n a fecha
cierta 201 Es conveniente establecer el día y la hora de la
escritura 201 Es p r u d e n t e pactar la extensión a iguales
ho-ras del día siguiente hábil si el determinado viniere a resultar inhábil por alguna causa
so-breviniente 201 Plazo expreso y plazo tácito 202
Plazo indeterminado 202 Si nada se acuerda, el plazo es a favor de
am-bas partes y sólo p u e d e adelantarse de c o m ú n
acuerdo 202 Plazo ilegal 203 Ausencia de plazo 203
Previsiones sobre el plazo en el boleto 203
Características del pacto 204
a) Suspensivo 204 b) Cierto (de vencimiento cierto) 205
1) Siempre que se encuentren despachados
ÍNDICE GENERAL
2) Dentro de determinados días a partir de la fecha del boleto tan pronto se hayan
d e s p a c h a d o los certificados 205 3) Hay falta de previsión en el vendedor
(que excluye el caso fortuito) cuando se pacta u n plazo cierto sin tener título
ins-cripto a su n o m b r e 206 4) U n a vez cumplidos los requisitos de la
ley 13.512 206 5) Si no designa escribano dentro del plazo
establecido, se torna en plazo de
venci-miento incierto 206 6) Es t a m b i é n incierto el plazo si se pacta:
"dentro de la brevedad posible" 207
c) En favor de a m b a s partes 207 § 215. Aspectos impositivos que p u e d e n influir ^en el
plazo de escrituración 208 a) I m p u e s t o a las ganancias 208 ' ' b) Denuncia de bienes registrables 208
C) G A S T O S DE ESCRITURACIÓN
§ 216. Serán soportados de acuerdo a la ley y
cos-t u m b r e s 208 § 217. Debe distinguirse entre gastos de escritura y
honorarios del escribano 209 § 218. Errónea e interesada interpretación popular ... 209
§ 219. Gastos de la entrega de la cosa vendida (a
car-go del vendedor) 209 a) Diligenciamiento, reposición y liberación
de certificados 210 b) Estudio de los antecedentes de dominio 210
c) Obtención, estudio y reproducción de los
d o c u m e n t o s habilitantes 211 d) Confección de las planillas de liquidación
del i m p u e s t o a las ganancias y a las
ganan-cias eventuales 211 e) El impuesto de sellos que grava la
compra-venta (50 %) 211 f) Honorarios y gastos por utilización del
sis-t e m a de "sis-tracsis-to abreviado" 211 § 220. Gastos de recibo de la cosa vendida (a cargo
del comprador) 212 a) I m p u e s t o de sellos que grava la
ÍNDICE GENERAL X X X I I I
b) Tasas de inscripción en el Registro de la
P r o p i e d a d 212 c) Sellos de actuación de escritura matriz,
tes-timonio y fichas de inscripción 212 d) Honorarios del escribano interviniente 212
e) Gastos, sellados y honorarios por saldo
hi-potecario 212 f) Obtención, estudio y reproducción de
do-c u m e n t o s habilitantes 213 § 221. Solidaridad entre las partes con respecto a los
gastos 213 § 222. Es libre pactar cualquier forma de soportar los
gastos 214
D) CITACIÓN DEL ESCRIBANO INTERVINIENTE
§ 223. Si se pactó día y hora de escrituración no es
necesaria la citación notarial 214 § 224. Solamente se justifica la citación notarial si se
hubiera previsto que el primer
incumplimien-to no resolviera el contraincumplimien-to 214 § 225. Si se p r e t e n d e que el escribano cite, d e b e
pac-társelo e x p r e s a m e n t e 215 § 226. Cláusula aconsejable en el boleto 215
CAPÍTULO X I I I CESIÓN DEL BOLETO
Redacción básica propuesta 217 § 227. P u e d e pactarse la intransferibilidad 217
§ 228. Carácter 217 § 229. V e n d e d o r que ha sido satisfecho en sus
pres-taciones 218 § 230. Derechos del vendedor ante la violación de la
prohibición 219 a) Con precio totalmente percibido 219
b) Con precio que se saldará t o t a l m e n t e en el
acto de la escrituración 219 c) Con precio aplazado o cualquier facilidad
acordada al comprador 219 § 231. Relación del vendedor con cedente y
X X X I V ÍNDICE GENERAL
a) Sin conformidad expresa del v e n d e d o r no
se desobliga al cedente 220 b) El cesionario q u e d a obligado por aceptar la
d e u d a 220 c) La notificación al vendedor le obliga a
es-criturar al cesionario 220 § 232. I m p u e s t o de sellos 220 § 233. I m p u e s t o a las ganancias o a la transferencia
de inmuebles 221 § 234. Consecuencias de la cesión para las partes 221
§ 235. Previsiones en el boleto de compraventa 223
CAPÍTULO X I V
PREVISIONES SOBRE INCUMPLIMIENTO
Redacción básica p r o p u e s t a 225 a) Sin interpelación 225 b) Con interpelación previa 226
§ 236. Remisión 227 § 237. Ámbito del incumplimiento. Cuestiones al
res-respecto 227 § 238. J u r i s p r u d e n c i a 229
§ 239. Arrepentimiento. Posibilidad 229 § 240. Imposibilidad de arrepentimiento 230 § 241. Resolución por incumplimiento (si no se ha
previsto) 230 § 242. Resolución por incumplimiento (prevista) 230
CAPÍTULO X V
ASENTIMIENTO CONYUGAL
Redacción básica propuesta 233
A) CONSIDERACIONES GENERALES
§ 243. Remisión 233 § 244. La disposición legal 233
§ 245. Derecho del cónyuge titular 234 § 246. Derecho del cónyuge no titular 234
ÍNDICE GENERAL X X X V
a) Actos de administración 236 b) Actos de administración extraordinaria 236
c) Actos de obligación 236 d) Actos de disposición (en sentido estricto)... 236
§ 248. Interpretación restrictiva 237 § 249. Bienes o derechos cuyo registro h a n impuesto
las leyes en forma obligatoria 237 § 250. Asentimiento y certificado de inhibición 238
B) C A S O S ESPECIALES EN LOS QUE NO ES NECESARIO EL A S E N T I M I E N T O CONYUGAL
§ 251. Cancelación de hipotecas 238 § 252. Constitución de bien de familia 239 § 253. Reglamento de copropiedad y administración . 239
§ 254. Hipoteca por saldo de precio 239 § 255. Hipoteca a favor de u n tercero que facilita
di-nero para la compra 240 § 256. División de condominio 240
. C) SITUACIÓN DE LOS SEPARADOS DE HECHO
§ 257. Lacu^estión 240
CAPÍTULO X V I
DOMICILIOS ESPECIALES Y TRIBUNALES COMPETENTES
Redacción básica propuesta 243 § 258. Domicilio especial y prórroga de competencia 243
§ 259. Concepto de Spota 243
§ 260. Caracteres 244 § 261. Efectos 244
a) Se supone domicilio para requerir o
inter-pelar judicial o extrajudicialmente 244 ,b) Todo ello mientras no se oponga al orden
público 244 § 262. Domicilio especial pactado por mandatario.
P o d e r especial 244 § 263. No hay una forma p r e d e t e r m i n a d a para
cons-tituir el domicilio especial 245 a) La justicia no reconoce la prórroga de
XXXVI ÍNDICE GENERAL
b) Si ú n i c a m e n t e se indica localidad es sólo
prórroga de competencia 245 c) P u e d e constituirse en especial el domicilio
real 245 d) No p u e d e constituirse en especial el mismo
domicilio de la contraparte 245 e) Excepción al principio anterior. La
ex-cepción cabe c u a n d o la contraparte t o m e a
su cargo la tarea de notificar 246
§ 264. Previsiones en el boleto 246
CAPÍTULO X V I I
E J E M P L A R E S Y FIRMA DEL BOLETO
Redacción básica p r o p u e s t a 247
A) DISTINCIÓN FUNDAMENTAL. INSTRUMENTO PÚBLICO O PRIVADO
§ 265. Aclaración metodológica 247 § 266. I n s t r u m e n t o público (escritura pública) 247
§ 267. I n s t r u m e n t o privado 247
B) FORMALIDADES Y FIRMA
EN EL CASO PARTICULAR DEL INSTRUMENTO PRIVADO 1) EJEMPLARES
§ 268. Introducción 248 § 269. Excepciones legales al doble ejemplar 248
§ 270. Posición de la jurisprudencia 249
§ 271. Previsión en el boleto 250 § 272. Correcciones del texto del boleto 250
2) FIRMA
§ 273. Carácter 250 § 274. Es esencial 250 § 275. No p u e d e ser reemplazada por la impresión
di-gital 250 § 276. Tampoco es reemplazable por la firma a ruego 251
§ 277. Escritura pública 251 § 278. Concepto de firma 251
ÍNDICE GENERAL X X X V H
279. I m p o r t a n t e fallo de la S u p r e m a Corte de la
Provincia de Buenos Aires 252 Certificación notarial de firmas 253 Mecanismo de la certificación 254 Boleto por escritura pública. Ventajas 254
P A R T E T E R C E R A
S U P U E S T O S E S P E C I A L E S
CAPÍTULO XVIII
LOS BOLETOS EN EL RÉGIMEN DE PREHORIZONTALIDAD
A ) A S P E C T O S GENERALES
Introducción 257 Redacción clara y fácilmente legible 257
Firmas certificadas 258 Anotación de los boletos en el registro de la
propiedad 258
B ) D A T O S OBLIGATORIOS QUE DEBE CONTENER EL BOLETO
287. Datos de las partes 258
288. Constancias 259 289. Individualización, características, ubicación y
porcentual de la u n i d a d 259
290. P a g o del precio 259 291. Detalle de los gravámenes q u e el propietario
se reserva constituir 259
292. Posesión 260 293. Reserva de resolución del contrato por parte
del vendedor si no v e n d e u n n ú m e r o
determi-n a d o de udetermi-nidades edetermi-n u determi-n plazo fijado 260
C) CLÁUSULAS ESPECIALES QUE DEBEN SER FIRMADAS POR EL C O M P R A D O R POR SEPARADO
XXXVIII ÍNDICE GENERAL
§ 295. Limitaciones de responsabilidad 260 § 296. Cláusula de resolución del contrato por
in-cumplimiento del comprador. Sin previa
interpelación 261 § 297. S u s p e n s i ó n del trabajo por riesgos propios del
v e n d e d o r 261 § 298. Toda sanción para el adquirente. P é r d i d a s de
derechos, renuncia a excepciones o a la
posi-bilidad de oponerlas 261 § 299. Cláusulas que se refieran a compromisos
to-m a d o s por el c o to-m p r a d o r respecto de discu-siones judiciales y/o prórrogas de
jurisdiccio-nes 261 § 300. Constitución de hipotecas 261
§ 301. Posibilidad de dejar sin efecto la venta por fal-ta de enajenación de u n porcenfal-taje de
unida-des en un plazo determinado 262 § 302. Reajuste del precio. Debe pactarse el criterio
de actualización c o n t o d a claridad 262 § 303. Otras cláusulas que es conveniente firmar por
separado 262
CAPÍTULO X I X
ENAJENACIÓN DE UNIDADES FUNCIONALES EN PROPIEDAD HORIZONTAL NO CONSTRUIDAS
O EN CONSTRUCCIÓN EN LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES
304. Reconocimiento de u n a realidad 263 305. El d e c r e t o 2489/63 ( p r o v i n c i a d e B u e n o s
Aires) 264 306. Análisis de las disposiciones del decreto 2489/
63 265 307. Para otorgar reglamento no es necesario que
estén construidas las u n i d a d e s 266 308. Valuación fiscal de las u n i d a d e s no
construi-das 267 309. Enajenación o gravamen de unidades no
cons-truidas o en construcción 267 a) Requisitos generales 267 b) Requisitos particulares 268
INDU'KliKNKHAL X X X I X
d) Trámites a cumplir una vez construida la
u n i d a d 270 1) Ratificación del plano de m e n s u r a de
di-visión horizontal 270 2) Actualización del legajo especial 271
3) Modificación del reglamento y de las
es-crituras en caso de diferencias 271
APÉNDICE
Redacción básica de u n boleto de compraventa.
Va-riantes 273
Bibliografía 279 índice alfabético 283
BIBLIOGRAFÍA
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As-trea, 1981.
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Zinny, Mario, El boleto de compraventa de inmuebles como supuestos de
conversión, "Revista del Notariado", 1967, p. 269.
Zunino, Jorge O., Sociedades comerciales. Disolución y liquidación, Bs. As., Astrea 1987.
ÍNDICE ALFABÉTICO
LfOS números remiten a parágrafos
Acta de posesión: 162, d. Actos posesorios: 164, d.
Actos prohibidos a los emancipa-dos: 71.
Actualización del precio (prehori-zontalidad): 302. A cuenta de precio: 13, 15. Ad Corpus: 140. Ad mensúram: 141. Administración de sociedades civiles: 121 a 129. de sociedades comerciales: 114 a 119.
Anormalidad del negocio: 9. Anotación en el Registro de
Propie-dad (prehorizontales): 286. Anticipaciones de capacidad: 73. Anulación del matrimonio: 69, d, 2. Apoderados (de sociedad): 120, a, 1. Arrepentimiento: 11 a 14, 239, 240. Artefactos incluidos en la venta:
147. Asentimiento conyugal: 32 a 34; 78, e; 79, b, c, d, e; 243; 245 a 257. Asociaciones civiles: 130 a 132. Aspectos impositivos: 215, 232, 233. Autocontratación: 105.
Autorización privada para vender: 97.
Beneficios eventuales (impuesto): 219, d; 233.
Bien de familia: 252. Bienes
adquiridos a título gratuito: 67, 74.
adquiridos a título oneroso: 74.
Bienes inmuebles gananciales: 79, 82, 87, 89. mixtos: 80, 83, 87, 90. propios: 78,87,88. Bienes registrables: 215, b; 249. Boleto
datos obligatorios (prehorizontali-dad): 287 a 293.
de prehorizontalidad: 283 a 303. noción: 1.
oposición a la quiebra: 159, 165. por escritura pública: 282. previsiones en su redacción sobre
bienes gananciales (asentimien-to conyugal): 79, e.
bienes propios: 78, g. cesión del boleto: 235. cesión espacio aéreo: 146, b . citación del escribano: 226. cláusula penal: 31. compra penal: 31. compra en comisión: 134. divorciados: 81 a 83. domicilios y competencia: 264. ejemplares: 271. entrega de posesión: 162. impuestos, tasas,
contribucio-nes: 192. inhabilitados: 77. intereses: 154. medianeras: 192. menores: 74." pacto comisorio: 20. pago con cheques: 153, a. pavimentos, planos, y fínales de
obra: 192.
plazo de escritura: 213. precio aplazado: 155, a.
284 ÍNDICE ALFABÉTICO representantes de asociaciones
civiles: 132.
representantes de sociedades ci-viles: 129.
representaciones orgánicas (so-ciedades): 119,120.
representaciones voluntarias: 112.
terreno a cambio de unidades: 145. título perfecto: 191. unidades futuras: 144, b. provisorios: 3. redacción: 5 a 9. Buena fe y fecha: 56. y título oneroso: 175, 176. Cancelación de hipotecas: 251. Capacidad actuación de menores: 66 a 74. régimen general: 65. y fecha: 48.
Casados sin autorización: 69, a. Certificado de inhibición: 250. Certificados de vigencia de la habilitación: 70, d. previos: 35 a 37. Certificación de firmas: 280, 281, 285. y fecha cierta: 60.
Certificaciones finales de obra: 187. Cesión
del boleto: 34, 227 a 235. del derecho a sobreelevar: 146. Citación del escribano: 223 a 226. Cláusula penal: 11, e; 22 a 31. Cláusulas de estabilización del
pre-cio: 151.
Código Civil, art. 1051: 176, 177. Comodatario: 162, i.
Compra en comisión: 133.
Compraventa entre cónyuges divor-ciados: 85, 86. Condominio (venta): 91. Constituto posesorio: 164, f. Contratante casado: 78 a 80. divorciado: 81 a 86. separado de hecho: 87. viudo: 88 a 90.
Contratos sobre departamentos en construcciones: 144.
Contribuciones de mejoras: 183.
Cónyuge mayor de edad: 69, c. Correcciones del texto del boleto:
272.
Cuenta de precios: 13,15. Culpa in eligendo: 200.
CH
Cheques, pagos con: 153.
D Dación en pago: 179. Daños e intereses: 54,162, k. Daños y perjuicios: 24. Datos identificatorios: 63. Declaratoria de herederos: 92, c; 137, b, I. Decreto 2489/63 en Provincia de Bs. As., art. 6°: 305. Defensa profesional: 203. Derecho a surepentirse: 14.
Descripción del inmueble: 135 a 137, 142, 143.
Desgravación impositiva: 143, d. Designación de escribano: 200, 201. Día (concepto): 43, a.
Directorio: 115; 120, 2.
Disolución del matrimonio: 69, d, I. División de condominio: 256. Divorcio: 69, d, 4; 81 a 85.
vincular: 86.
Doble ejemplar: 268 a 271.
Documentación que deben presen-tar las sociedades; 120.
Dólares: 150. Donación: 178. Domicilio especial: 258 a 264. E Edificio con reglamento: 143, b, 4. construido: 143, b, 6. por construir: 143, b, 7. sin reglamento: 143, b, 5. Ejemplares del boleto: 268 a 270. Elección de' escribano: 195 a 203. Emancipación comercial: 72. Emancipados: 68 a 71, 74.
por habilitación de edad (dativa): 70.
por matrimonio: 69. Enajenación
de unidades no construidas o en construcción: 309.
de un porcentsge de unidades (pre-horizontalidad): 301.
ÍNDICE ALFABÉTICO 285 Entrega del inmueble vendido: 161,
162.
imposibilidad: 166.
Equipos incluidos en la venta: 147. Época de pago: 156. Escritura: 1, 2,131, 277, 282. matriz: 137, a, 1. Escrituración: 204 a 212. Espacio aéreo: 146. Estado civil: 50. Estado de ocupación: 162, c. Estudio de títulos: 172,177. Exhibición de planos: 187, a. Expensas comunes: 190,194. Fecha: 43 a 45, 47. cierta: 58 a 60. de entrega: 162, a. y capacidad: 48. y estado civil: 50. y lesión: 57. y plazos: 52. y representación: 49. Feriados: 46. Final de o b r a : 187, b; 192. Firma: 273 a 279. certificada: 31,c; 60; 280; 281; 285. Forma de pago: Capítulo IX. Formas y solemnidades: 38. Fórmulas ambiguas: 110, e. Fundaciones: 132, b . G Gananciales (inmuebles): 79, 80, 82, 87, 89. Ganancias (impuesto): 215, a; 233. Gansmcias eventuales (impuesto):
219, d; 233.
Garantía común (artículo 1425, Có-digo Civil): 169.
Gastos
de conservación: 182, a.
de entrega de la cosa vendida: 219.
de escrituración: 216, 217. de recibo de la cosa vendida: 220. solidaridad: 221.
Gerente de SRL: 117.
Gravamen de unidades no construi-das: 309.
H
Habilitación de edad (emancipación dativa): 70. Herederos aparentes: 92. Hijuelas: 137, b, 2. Hipoteca a tercero: 197, 255. de unidades en construcción: 309. menor comerciante: 74, e, 2, b. precio aplazado: 155,174,197, 254. prehorizontalidad: 291, 300. Honorarios del escribano: 217, 219,
f; 220, d, e.
Imposibilidad de subdivisión: 142, c.
Imposibilidad sobreviniente de en-trega: 166.
Impuesto
a las ganancias: 215, a; 233. a los beneficios eventuales: 219,
d; 233. de sellos: 219, e; 220, a; 232. Impuestos y tasas: 182,192. Incumplimiento: 16; 162, g; 236 a 238; 241, 242. Indemnización (predeterminación); 142, c, I. Inhabilitados judicialmente: 75 a 77. Inhibición (certificado): 250. Inmueble adjudicado: 84. baldío: 143,1. edificado: 143, 2. Inmuebles descripción: 143. gananciales: 79, 82, 89. mixtos: 80, 83, 90. propios: 78, 87, 88. Inscripción de administradores: 118.
Instalaciones incluidas en la venta: 147.
Instrumento privado: 267 a 272. de autenticidad certificado por
es-cribano público: 131, c. Instrumento público de enajenación: 2. (escritura): 266. extra protocolor: 131, b. Integridad documental: 176, a. Intereses: 154.
Intervinientes por otros: 94. Interpelación: 19, a, b; 20, a, b; 31,
286 ÍNDICE ALFABÉTICO Intervención de sociedades comerciales: 113, 119, 120. para otros: 133, 134. Intervinientes por sí: 64.
Intransferibilidad del boleto: 227 a 230. Irregular (sociedad): 120, g. Irrevocabilidad de la representa-ción: 109, 110. Judicial (título): 137, b. Jurisdicción impositiva: 41.
Justificación del trabajo (menores) 73. Jurisprudencia arrepentimiento y resolución: 238. doble ejemplar: 270. elección de escribano: 195. pacto comisorio: 21, b. principio de ejecución: 152, b. Lesión y fecha: 57. Ley 22.427, art. 5°: 189, 193. Leyes nuevas: 47, d. Liberación de certificados: 219, a. Libro de requerimientos: 61. Linderos descripción: 143, a. unidos: 142, d. Liquidador: 120, i. Loteos (ley 14.005): 21, a; 143, c; 158. Lugar cómo se expresa: 42. de cumplimiento: 39. de pago: 157. del boleto: 38. M
Mandato (sociedades civiles): 126, 127.
Mayor de edad (cónyuge): 69, c. Medianeras: 188, 192.
Medidas mínimas: 142, c, 2. Mejoras (contribución): 183. Menor
asociado al comercio del padre: 72, a.
de 18 o más años que trabaja: 73, a. emancipado: 74.
que ejerce profesión: 73, b . Menores (actuación de): 66, 67.
Mensuras (planos): 138. Meses (plazo) 43, c.
Modalidades del precio aplazado: 155.
Moneda extranjera: 150. Mora: 19, a; 20, 155, 3, 225.
Muebles incluidos en la venta: 147.
N
Negocio compraventa inmobiliaria áreas: 35. aspectos accidentales: 8. aspectos esenciales: 6. aspectos naturales: 7. normalidad y anormalidad: 9. Notarial citación: 223 a 226. título: 137, a.
Notificación <al vendedor): 231, c; 192.
Notoriedad de la representación: 111.
Nuevas leyes supletorias: 47, d. O
Obra (certificados finales y planos de): 187. Onerosidad (concepto): 67, e. Órgano de administración (sociedades): 114. de representación (sociedades): 114. Pacto comisorio: 11, b; 17; 20; 21. expreso: 19. implícito: 18.
Pactos especiales y fecha: 53. Pago
a cuenta de precio: 15, b, I. y fecha: 56,156.
y lugar: 157. Pavimentos: 184, 192.
Pena por el simple retardo: 29, a. Planillas (impuesto a los beneficios
eventuales): 219, d. Planos de obras: 187. posteriores al título; 138, 139. Plazo de escrituración: 204 a 215. y fecha: 52. Poder destino: 100.
ÍNDICE ALFABÉTICO 287 escritura matriz: 102. específico: 96. exhibición: 98, 99, 108. extensión: 103. irrevocable: 109, 110. sustitución: 104. terminación: 106. Posesión: 159, a. acta: 162, d. en prehorizontalidad: 292. y boleto: 165. Precio aplazado: 155. cierto: 149. en moneda extranjera: 150. estabilización: 151.
reajuste (en prehorizontalidad): 302.
serio y vil: 152.
Prehorizontalidad: 283 a 303. Presidente (de sociedad): 116. Principio de ejecución: 11, d; 13, d;
15.
Procedimiento (habilitación judi-cial de edad): 70, e, I.
Prohibición de ceder el boleto: 227. Propiedad horizontal (primera ven-ta): 137, a, 2; 139; 143, b; 197, d; 253, 307, 309. Propio (inmueble): 78, 81, 87, 88. Prórroga de competencia: 258, 263, a, b. Protocolo: 61. R
Reajuste del precio (prehorizontali-dad): 302. Redacción (prehorizontalidad): 284. Registro boletos (prehorizontalidad): 286. de la emancipación: 70, b , c, d. de la propiedad (inscripción): 220, b.
obligatorio (bienes o derechos): 249. Reglamento de copropiedad: 137, a, 2; 139, 143, b; 197, d; 253; 307; 309. Remate (bases): 155, 6. Reposición de certificados: 219, a. Representación cesación: 107. irrevocabilidad: 109, 110. notoriedad; 111. vigencia en el tiempo: 100. voluntaria: 95. y fecha: 49. Representación de asociaciones civiles: 130 a 132. de sociedades civiles: 121 a 129. Representante de sociedades
co-merciales: 113 a 120.
Reproducción de documentos habi-litados: 219, c; 220, f.
Rescisión: 11, c. Reservas: 4.
Reserva de resolución (prehorizon-talidad): 293.
Resolución por incumplimiento: 10, 11, b; 16; 241; 242.
prehorizontalidad: 296.
Responsabilidad del intermediario: 35 a 37.
Revocación de la habilitación de edad: 70, f.
Saldo de precio: 155, 197, b. Seguros: 155, 5; 190; 194.
Sentencia de habilitación judicial: 70, e.
Seña: 13.
y a cuenta de precio: 13.
a cuenta de precio y principio de ejecución: 13.
Separados de hecho: 87, 257. Servicios incluidos en la venta: 147. Sobreelevación: 146. Sociedades accidentales o en participación: 120, f. anónimas: 120, a. civilec: 121 a 129. colectivas: 120, d. comerciales: 113. de responsabilidad limitada: 120, c.
en comandita por acciones: 120, b. en comandita simple: 120, e. extranjeras: 120, j .
en liquidación: 120, i. irregulares: 120, g.
de término vencido: 120, h. Solidaridad entre las partes
(gas-tos): 221.
Subdivisiones: 138, 142. Subrogación real: 67, c. Sustitución de poderes: 104.
288 ÍNDICE ALFABÉTICO
Tasas: 182; 220, b . Tenencia precaria: 162. Terminación del poder: 106. Testamentos: 137, b , 1. Título de propiedad: 137. gratuito: 67. perfecto: 168,171, 172, 191. profesional: 73, b; 74, d.
que trae aparejada ejecución: 30, b.
Títulos
provenientes de dación en pago: 179.
provenientes de donación: 178. Tradición: 162 a 164.
Traditio brevi manu: 164, e.
Transferencia de terrenos a cambio de unidades futuras: 145. Tribunales: 155, 6. Tribunales competentes: 258 a 264. U Unidades en propiedad horizontal: 143, b. futuras: 144, 145.
no construidas (art. 6°, decr. 2489/ 63, Pcia. Bs. As.): 309.
no vendidas (prehorizontalidad): 293, 301.
Unificación de inmuebles (plano): 138.
Utilización de poderes irrevocables: 110, e.
Venta
od Corpus: 140.
ad mensuram: 141.
a tomar de un inmueble mayor: 142. de cosa ajena: 93.
de espacio aéreo: 146. de unidades futuras: 144,145. por el condominio: 91. por el heredero aparente: 92. Vía ejecutiva: 30. Vigencia de la habilitación de edad: 70, d. de la representación en el tiempo: 100. Viudo: 88 a 90.
La fotocomposición y armado de esta edición
se realizó en EDITORIAL ASTREA, Lavalle 1208,
e impresa en sus talleres, Berón de Astrada 2433, Capital Federal, en la segunda quincena
