PROJECTE DE REPARCEL·LACIÓ
POLÍGON D’ACTUACIÓ URBANÍSTICA DEL CAMÍ VELL DE
LA COLÒNIA GÜELL DE SANT BOI DE LLOBREGAT
ÍNDEX 1. MEMÒRIA
1.1. Objecte del projecte 1.2. Antecedents
1.3. Descripció de l’àmbit del polígon d’actuació urbanística 1.4. Marc normatiu
1.4.1. Marc urbanístic 1.4.2. Legislació aplicable
1.4.3. Règim jurídic de l’actuació
1.5. Criteris de valoració de les finques aportades i resultants i distribució de beneficis i càrregues
1.5.1. Criteris per identificar els interessats
1.5.2. Criteris utilitzats per definir i valorar els drets dels afectats 1.5.3. Criteris de valoració d’indemnitzacions
1.5.4. Cessions a efectuar
1.6. Descripció de finques aportades al projecte de reparcel·lació 1.6.1. Quadre resum de propietaris i drets sobre les finques 1.6.2. Descripció de les finques aportades
1.7. Finques resultants i adjudicació
1.7.1. Criteris de valoració i adjudicació de finques resultants i de repartiment de
càrregues
1.7.2. Valoració de finques resultants i adjudicació 1.7.3. Descripció de finques resultants i adjudicació
1.8. Despeses d’urbanització a càrrec de les persones propietàries 2. COMPTE DE LIQUIDACIÓ PROVISIONAL
3. ANNEXES 4. PLÀNOLS
1. Situació i àmbit 2. Topogràfic actual
3. Planejament a executar: Zonificació 4. Planejament a executar: Ordenació 5. Finques aportades
6. Finques resultants i adjudicació
7. Superposició finques aportades i finques resultants 8. Obres pendents d’execució
1. MEMÒRIA
1.1 OBJECTE DEL PROJECTE
El present projecte de reparcel·lació té per objecte l’execució de les previsions contingudes a la Modificació puntual del Pla general metropolità al Sector Camí Vell de la Colònia Güell al terme municipal de Sant Boi de Llobregat, aprovada definitivament en data 13 d’abril de 2007 i publicat al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya el 18 de Maig del 2007.
Tanmateix el seu objecte és garantir l’equidistribució dels beneficis i càrregues derivats de l’ordenació urbanística determinada pel planejament entre els propietaris de les finques incloses al seu àmbit, garantir la cessió obligatòria i gratuïta a l’Ajuntament de Sant Boi de Llobregat dels terrenys destinats a dotacions públiques, així com garantir el compliment de les obligacions derivades de l’execució del planejament determinades per la legislació urbanística.
1.2 ANTECEDENTS
L’àmbit del present projecte de reparcel·lació, va ser objecte de regulació en la Modificació Puntual de Pla General Metropolità al sector Camí Vell de la Colònia Güell, com a conseqüència del desenvolupament de l’àmbit territorial que l’envolta, que van ser objecte de regulació mitjançant els següents instruments de planejament i gestió urbanística:
1- El Pla Parcial “Molí Nou”. Text Refós 2ª edició, va ser aprovat definitivament el 28 d’abril de 1999 i publicat al DOGC el 25 de juliol del 2000.
2- El projecte de reparcel·lació corresponent va ser aprovat definitivament per la Comissió de Govern en sessió de data 18/6/2001 i publicat al BOP el 12/7/2001, amb la posterior inscripció de les finques en el Registre de la Propietat.
3- Pla especial per a la definició de l’ús i l’ordenació de l’edificació del nou hospital de Sant Boi, aprovat definitivament per la CTUB de data 19/10/2006 i publicat al DOGC el 19 de gener del 2007.
4- Pla de Millora urbana Sector “Molí Nou” aprovat definitivament per la CTUB de data 02/03/06, i publicat al DOGC el 17 de novembre del 2006.
1.3. DESCRIPCIÓ DE L’ÀMBIT DEL POLÍGON D’ACTUACIÓ URBANÍSTICA
L’àmbit del polígon d’actuació urbanística queda grafiat al plànol 1 “Situació i àmbit”, amb una superfície real de 9.868 m2. Aquest àmbit està envoltat pel Pla Parcial i la Reparcel·lació del sector Molí Nou, i el Pla especial de l’Hospital. Aquestes actuacions, han determinat que aquest àmbit sigui la resta de sòl que no ha estat inclòs en els àmbits confrontants esmentats i per tant, l’àmbit definit pel planejament es corregeix
lleugerament per la present reparcel·lació, per tal d’ajustar-lo a la realitat física, d’acord amb l’article 4 del Reglament de la Llei d’urbanisme, que estableix:
“ Art. 4.4. Els projectes d’urbanització i els instruments de gestió urbanística no poden modificar les determinacions del planejament urbanístic, sens perjudici que, sense alterar aquestes determinacions, puguin efectuar, si s’escau, les adaptacions tècniques de detall exigides per les característiques del sòl i del subsòl en l’execució material de les obres o en la concreció de la delimitació i superfície de l’àmbit d’actuació. Quan l’adaptació de detall suposi alteració de les determinacions sobre ordenació del sòl o de l’edificació de l’àmbit afectat s’ha d’aprovar, prèviament o simultàniament, la corresponent modificació del pla urbanístic.”
Aquesta ajust de l’àmbit no afecta a l’ordenació, únicament s’incrementa lleugerament la superfície dels sistemes de cessió obligatòria, sense que això incrementi l’aprofitament urbanístic del sector.
Afectades per l’àmbit del polígon d’actuació existeixen dues finques registrals, la 535 i la 50.371, i la porció del camí (Camí Vell de la Colònia) pendent d’immatriculació al Registre de la Propietat.
• Pel que fa a la finca registral 535, va ser aportada parcialment a la reparcel·lació del Pla Parcial Molí Nou, i amb aquest motiu es va segregar una porció de 3.121,93 m² de superfície, i per tant la cabuda actual de la finca és de 7.053,07 m², que queden completament dins l’àmbit de la present reparcel·lació. Segons l’aixecament topogràfic realitzat, aquesta finca té un excés de cabuda, atès que la superfície real de la finca és de 8.306 m2.
• Pel que fa a la finca registral 50.371, té una cabuda total segons Registre de la Propietat de 1.265 m² . Aquesta finca és propietat de l’Ajuntament de Sant Boi de Llobregat i no participa en el repartiment de beneficis i càrregues atès que ha estat obtinguda per cessió obligatòria i gratuïta del Pla Especial de l’Hospital.
• Pel que fa a la porció de camí inclosa en l’àmbit d’aquesta reparcel·lació, té una superfície de 297 m2, i amb el present projecte de reparcel·lació es durà a terme la seva immatriculació en el Registre de la Propietat. Aquesta porció de domini públic
Finca Registral SUPERFÍCIE Registral m2s SUPERFÍCIE Topogràfic m2s SUPERFÍCIE SECTOR MPGM m2s SUPERFÍCIE SECTOR Topogràfic m2s FINCA 535 7.053,07 m2s 8.306 m2s FINCA 50.371 1.265,00 m2s 1.265 m2s SECTOR CAMÍ VELL DE LA
COLÒNIA GÜELL Camí públic - 297 m2s
9.636 m2 sòl 9.868 m2 sòl
1.4 MARC NORMATIU 1.4.1 MARC URBANÍSTIC
La Modificació puntual del Pla General Metropolità al Sector Camí Vell de la Colònia Güell, aprovada definitivament en data 13 d’abril de 2007, delimita el polígon d’actuació, i qualifica els terrenys en ell inclosos com a sòl aprofitament privat, zona d’ordenació volumètrica (clau 18b), sistema de Parc urbà (clau 6b), sistema Viari (clau 5) i Sistema d’equipament (7b públic).
L’article 5 de les Normes Reguladores de la MPGM Sector Camí Vell de la Colònia Güell, estableix la regulació del Polígon d’actuació objecte del present projecte, que es detalla a la fitxa que es transcriu a continuació:
Fitxa Polígon d’Actuació Urbanística del Camí Vell de la Colònia 1. Àmbit:
a. Comprèn els terrenys delimitats el carrer de la Colònia i els límits del pla parcial SB -127 i el sòls d’equipament actualment centre hospitalari de salut mental de Sant Boi, tal i com detalla en els plànols d’ordenació adjunta a aquesta modificació puntual.
b. La superfície del polígon d’actuació és de 9.636 m². 2. Objectius:
a. Garantir la cessió dels sols destinats a espais lliures. 3. Condicions d’ordenació, edificació i ús:
a. L’edificabilitat màxima del polígon d’actuació serà de 5.792 m² de sostre
b. Les superfícies i els percentatges de cessió obligatòria i gratuïta per a cada tipus de sistemes, així com les superfícies i el percentatge de sòl d’aprofitament privat d’aquest polígon d’actuació seran els següents:
RESERVES SÒL PÚBLIC Viari 4.451 m² 46% Espais Lliures 3.088 m² 32% Equipaments 860 m² 9% SÒL PÚBLIC 8.400 m² 87% SÒL D'APROFITAMENT PRIVAT Residencial 1.236 m² 13% SÒL PRIVAT 1.236 m² 13%
c. A aquests sòls de cessió, caldrà afegir el percentatge de sòl de cessió amb aprofitament en sòl urbà no consolidat corresponent, segons el que s’estableix a l’article 43 TRLU 1/2005.
d. El sòl d’aprofitament privat s’ordenarà segons:
- Zona subjecta a ordenació volumètrica clau 18b del Pla General Metropolità. Les condicions d’alçada màxima (planta baixa més quatre plantes pis) i ocupació màxima de l’edificació són les que es detallen en el plànol d’ordenació d’aquesta modificació puntual. Les condicions paramètriques d’edificació i ús de la mateixa es desenvoluparan a partir del que es regula en el Títol I Capítol 4art i secció 5ena del Pla General Metropolità Pla, respecte l’ordenació i paràmetres que fan referència a les normes aplicables al tipus d’ordenació segons volumetria específica. Les condicions d’ordenació i nombre de plantes donen un gàlib superior a l’edificabilitat màxima, a la que el projecte d’edificació s’haurà d’ajustar.
- L’edificabilitat màxima del PA serà de 5.792 m². Dels quals 3.123 m2st corresponen a habitatges de renda lliure amb un total de 35 habitatges.
e. Reserves de sòl per habitatges de protecció pública. La reserva de sòl per habitatge protegit es localitzarà la que la gestió urbanística determini en on es pugui donar cabuda a les reserves de sostre i nombre d’habitatges que es detallen en el quadre que s’estableix a continuació:
RESERVES DE SÒL PER HABITATGE PROTEGIT Unitats d’hbtg M2 st % sobre el total*
Sostre destinat a habitatge protegit règim general 2.669 46,08% 33 Sostre destinat a habitatge protegit règim concertat 0 0% 0
* els percentatges corresponen als del total de polígon d’actuació urbanística 4. Condicions de gestió i execució:
a. El polígon d’actuació s’executarà pel sistema de reparcel·lació, en la modalitat d’iniciativa pública de cooperació prevista en el TRLU 1/2005
b. El desenvolupament d’aquest sector comportarà que els propietaris inclosos dins el mateix es faran càrrec dels costos d’urbanització del sistema viari i del sistema d’espais lliures.
c. La gestió i projecte de reparcel·lació derivat d’aquest polígon d’actuació donaran compliment al conveni signat l’any 2003 entre el principal titular privat d’aquest polígon d’actuació i l’Ajuntament de Sant Boi de Llobregat.
d. Sobre l’espai viari es podran localitzar els accessos a l’aparcament del centre hospitalari e. El Polígon s’executarà amb una única etapa d’actuació dins els propers 6 anys des de l’aprovació d’aquesta modificació puntual.
1.4.2 LEGISLACIÓ APLICABLE
- Reial Decret legislatiu 2/2008, de 20 de juny, pel qual s’aprova el text refós de la Llei de sòl (TRLS, en endavant).
- Decret legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el text refós de la Llei d’Urbanisme (TRLUC, en endavant).
- Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s’aprova el Reglament de la Llei d’Urbanisme (RLUC, en endavant).
- Decret Llei 1/2007, de 16 d’octubre, de mesures urgents en matèria urbanística. - Reial Decret 1093/1997, de 4 de juliol, pel qual s’aproven les normes
complementàries al Reglament per a l’execució de la Llei Hipotecària sobre inscripció en el Registre de la Propietat d’actes de naturalesa urbanística.
1.4.3 REGIM JURÍDIC DE L’ACTUACIÓ
La Modificació puntual del Pla General Metropolità Sector Camí Vell de la Colònia Güell estableix com a sistema d’actuació el de reparcel·lació en la modalitat de cooperació.
El present Projecte de reparcel·lació ajusta el seu contingut, d’acord amb les determinacions de planejament vigent, a l’establert als articles 118 a 123, 133 a 135 i concordants del TRLUC, així com als articles 130 i següents del RLUC. En aquest sentit, té com a objecte:
a. Efectuar el repartiment equitatiu dels beneficis i càrregues derivats de l’ordenació urbanísitica i regularitzar les finques per adaptar la seva configuració a les exigències del planejament, amb adjudicació als propietaris dels terrenys aportats de les parcel·les amb aprofitament privat en proporció als llurs drets i cessió a l’Ajuntament de Sant Boi de Llobregat, dels terrenys previstos pel planejament per dotacions públiques així com de les parcel·les que els hi corresponen d’acord amb la legislació vigent.
b. Descripció de les finques resultants, titulars a qui s’adjudiquen; es descriurà respecte de cada finca resultant l’antiga a la que correspon, el dret que dóna lloc a l’adjudicació, així com les càrregues i gravàmens, condicions i altres drets que les afectin.
c. Determinació dels drets incompatibles amb el planejament que hagin d’extingir-se i, si s’escau, la d’extingir-seva indemnització.
d. Justificació del compte de liquidació provisional, amb especificació de les despeses d’urbanització, així com de llur costejament pels propietaris, i afecció a les mateixes de les finques amb aprofitament privat.
D’acord amb l’establert a l’article 153 del RLUC, l’aprovació definitiva del projecte de reparcel·lació, quan hagi adquirit fermesa en via administrativa, comporta els efectes establerts a l’article 121 del TRLUC.
Per tant, l’aprovació definitiva implica l’acompliment per part dels propietaris del deure de cessió del sòl reservat pel planejament a sistemes urbanístics locals inclòs en l’àmbit d’actuació, així com del sòl corresponent al 10% de l’aprofitament urbanístic de l’àmbit d’actuació previst a l’article 43 del TRLUC.
1.5. CRITERIS DE VALORACIÓ DE LES FINQUES APORTADES I DISTRIBUCIÓ DE BENEFICIS I CÀRREGUES
1.5.1 CRITERIS PER IDENTIFICAR ELS INTERESSATS. D’acord amb l’article 123 TRLUC:
“1. Integren la comunitat de reparcel·lació totes les persones propietàries de finques compreses en un polígon d’actuació urbanística sotmès a reparcel·lació.
2. A més dels propietaris o propietàries de les finques afectades, es consideren persones interessades en un expedient de reparcel·lació els titulars dels drets que puguin resultar afectats per la resolució, i també les persones titulars d’interessos legítims susceptibles d’afectació que es personin en el procediment i acreditin aquesta condició.”
Així mateix, l’article 145 del RLUC, en relació al contingut del projecte de reparcel·lació, estableix que aquest ha de contenir l’enumeració de les persones afectades per la reparcel·lació, bé pel seu caràcter de persones propietàries de les finques aportades, bé en concepte de titulars d’altres drets, i ha d’especificar llurs circumstàncies personals, conforme al que estableix la legislació hipotecària.
En aquest sentit també l’article 132.1 del RLUC, que estableix: “Les persones
propietàries i titulars de drets sobre les finques objecte de reparcel·lació estan obligades a exhibir els títols que poseexin i declarar les situacions de fet i jurídiques que coneguin i afectin les seves finques.”
D’acord amb l’exposat anteriorment, es fa constar els següents interessats en el projecte de reparcel·lació del polígon d’actuació urbanística de la MPGM sector Camí Vell de la Colònia Güell:
INTERESSATS EN EL PROJECTE DE REPARCEL·LACIÓ DEL POLÍGON D’ACTUACIÓ CAMÍ VELL DE LA COLÒNIA GÜELL
TÍTOL Nom Adreça de notificació
Propietari Ajuntament de Sant Boi de Llobregat CIF. P0819900B
Pl. Ajuntament, 1. Sant Boi de Llobregat Propietari Sra Francisca Lladó Escanilla
NIF. 38.343.513-Y
C/ Miquel, 32.
Sant Boi de Llobregat
1.5.2. CRITERIS UTILITZATS PER DEFINIR I VALORAR ELS DRETS DELS AFECTATS.
La definició dels drets dels propietaris es realitza segons el que disposen els articles 118.2 i 120.1.a) del TRLUC:
“En virtut de la reparcel·lació, i un cop feta, si escau, l’agrupació de les finques
afectades, s’adjudiquen als propietaris les parcel·les resultants, en proporció a llurs drets respectius, i s’adjudiquen a l’Ajuntament i a l’administració actuant, si s’escau, els terrenys i les parcel·les que els corresponen, d’acord amb aquesta Llei i amb el planejament urbanístic”.
“El dret de les persones propietàries, si no hi ha acord unànime, és proporcional a la superfície de les finques originàries respectives en el moment de l’aprovació definitiva de la delimitació del polígon d’actuació urbanística.”
Tanmateix també s’estarà al que determina l’article 133 del RLUC.
En el supòsit de discrepància entre els títols i la realitat física de les finques, d’acord amb l’article 132.2 del RLUC, s’ha d’estar a la realitat física, essent d’aplicació el què estableix la legislació aplicable sobre inscripció en el Registre de la propietat d’actes de naturalesa urbanística.
Així, la superfície que es considera per calcular els drets del propietaris, és la superfície real (realitat física), que resulta de l’amidament de les mateixes, grafiades en plànol 5 "Finques aportades", feta digitalment sobre el plànol 4 “Plànol Topogràfic” que serveix de base per al Projecte de reparcel·lació. Aquest aixecament està actualitzat i té la precisió suficient.
Totes les finques aportades incloses dins de l’àmbit subjectes a reparcel·lació tenen propietari conegut.
Les càrregues que existeixen a les finques aportades es detallen en la fitxa de cadascuna de les finques aportades.
Els percentatges de participació de cadascuna de les finques incloses en el sector, d’acord amb els criteris exposats anteriorment, es detalla en el punt 1.6.1 d’aquesta memòria. En el present supòsit, atès que només participa una única finca en el repartiment de beneficis i càrregues, a aquesta se li atribueix un coeficient de participació del 100%.
1.5.3. CRITERIS DE VALORACIÓ D’INDEMNITZACIONS INDEMNITZACIONS PER COMPENSACIÓ D’ADJUDICACIONS
Els criteris per valorar les compensacions derivades de les adjudicacions, s’ajustaran a l’establert en l’article 120.1.e) del TRLUC:
“120.1.e) Les diferències d’adjudicació han d’ésser objecte de compensació econòmica entre les persones interessades, el valor de la qual s’ha de fixar atenint-se al preu de les parcel·les resultants que els haurien correspost si l’adjudicació hagués estat possible”.
La seva valoració es detalla al punt 1.7.1 del present document. INDEMNITZACIONS DE CONSTRUCCIONS
Segons l’article 120.1.f) del TRLUC “Les plantacions, les obres, les edificacions, les
instal·lacions i les millores que no es puguin conservar es valoren amb independència del sòl, i se n’ha de satisfer l’import a les persones propietàries interessades amb càrrec al projecte de reparcel·lació, en concepte de despeses d’urbanització. (...)”.
En el present projecte no existeix cap edificació, plantació, etc. a indemnitzar. INDEMNITZACIONS PER EXTINCIÓ DE CÀRREGUES
De conformitat amb allò que estableix l’article 121.c) del Decret Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el text refós de la Llei d’urbanisme, l’aprovació del Projecte de reparcel·lació produeix la subrogació, amb plena eficàcia real, de les antigues per les noves parcel·les. Per tant, en els casos de subrogació real, les càrregues
a) Ha d’especificar cada una de les càrregues que resultin incompatibles amb les determinacions del planejament que s’executa, la raó de la seva incompatibilitat, la indemnització que en el seu cas s’hagi de satisfer a qui en sigui titular i el pagament o consignació de la citada indemnització.”
D’acord amb l’establert anteriorment, no existeixen càrregues a extingir i per tant, no hi ha indemnitzacions per aquest concepte.
Les restants càrregues que consten inscrites sobre les finques incloses en aquest polígon, enumerades en les Fitxes de descripció de cadascuna de les parcel.les aportades, s’han de traslladar a les finques adjudicades corresponents, d’acord amb l’article 148.1.b) del RLUC.
1.5.4. CESSIONS A EFECTUAR
Atès que el sòl inclòs a l’àmbit de la reparcel·lació està classificat com a sòl urbà no consolidat, d’acord amb l’article 40 del RLUC, els propietaris del polígon estan obligats a efectuar les següents cessions:
“ 40.1.b) Cedir a l’Ajuntament, de manera obligatòria i gratuïta, tot el sòl reservat pel planejament urbanístic, per a sistemes urbanístics locals de titularitat pública inclòs en l’àmbit d’actuació urbanística en què siguin compresos els terrenys.
40.1.c) Cedir a l’Ajuntament, de manera obligatòria i gratuïta, tot el sòl reservat pel planejament urbanístic, per a sistemes urbanístics generals de titularitat pública que el planejament urbanístic general inclogui en l’àmbit d’actuació urbanística en què siguin compresos els terrenys .
40.1.d) Cedir a l’administració actuant, gratuïtament, el sòl corresponent al 10% de l’aprofitament urbanístic, en el cas dels plans de millora urbana o dels polígons d’actuació urbanística que determina l’apartat 2 d’aquest article.”
Per tant, han de ser objecte de cessió obligatòria i gratuïta a l’Ajuntament els sòls qualificats d’ Equipament (7b), Viari (5) i Parc urbà (6b).
Així mateix, d’acord amb l’establert al planejament aplicable i l’article 43 del TRLUC, també ha de ser objecte de cessió, el 10% de l’aprofitament urbanístic.
Aquesta cessió obligatòria d’aprofitament està subjecta a l’article 46 del TRLUC, modificat per l’article 8 del Decret llei 1/2007, i per tant, aquesta s’ha de realitzar lliure de càrregues d’urbanització.
1.6. DESCRIPCIÓ DE FINQUES APORTADES AL PROJECTE DE REPARCEL·LACIÓ
Tal com estableix l'article 132 del RLUC:
“1. Les persones propietàries i titulars de drets sobre les finques objecte de
reparcel·lació estan obligades a exhibir els títols que posseeixin i declarar les situacions de fet i jurídiques que coneguin i afectin les seves finques”
“2. En cas de discrepància entre els títols i la realitat física de les finques, s’ha d’estar a la realitat física, essent d’aplicació el què estableix la legislació aplicable sobre inscripció en el Registre de la propietat d’actes de naturalesa urbanística.”
1.6.1. QUADRE RESUM DE PROPIETARIS I DRETS SOBRE LES FINQUES
SUPERFÍCIES DEL SÒL I COEFICIENTS DE PARTICIPACIÓ SEGONS TOPOGRÀFIC PER PARCEL·LA APORTADA
Parcel·la Propietari Superfície m2 Coeficient
participació
A Francisca Lladó Escanilla 8.306 100%
Total reparcel·lació 8.306
B Ajuntament de Sant Boi de Llobregat 1.265 0 %*
C Ajuntament de Sant Boi de Llobregat 297 0 %
Total àmbit polígon 9.868
* Les finques B i C no participen en el repartiment de beneficis i càrregues tal com s’ha explicat anteriorment.
1.6.2. DESCRIPCIÓ DE LES FINQUES APORTADES
Les dades que es reflecteixen en les següents fitxes, són les que s'estimen actuals i segons notes registrals i amidaments topogràfics recents:
FINCA A
Finca Aportada “A”
Referència Cadastral 9484202DF1798G Finca registral 535
Superfície registral 7.053,07 m2
Superfície segons Topogràfic dins l’àmbit 8.306 m2
Percentatge participació 100%
Descripció
Superfície aportada: 8.306 m2
“Pieza de tierra, plantada de algarrobos, situada en el término municipal de Sant Boi de Llobregat, denominada “Viña del Convent”, de cabida dos mojadas, una mundina y treinta y dos canas cuadradas, equivalentes a una hectárea, una área , setenta y cinco centiáreas. Lindante: por Oriente y Norte, con tierras de los herederos de José Ramoneda; a Mediodía, parte con tierras de don Baudilio Ros, y parte con el Manicomio, y por Poniente, parte con tierras de José Oliveras Cardona y parte con otras de Juan Portillo, mediante el camino que va a casa Soler.”
“No obstant la precedent descripció de la finca i segons resulta de nota al marge de la seva descripció 14a., de data setze de juny de dos mil tres, de la finca d’aquesta número, s’han segregat dues porcions de terreny , de tres mil cinquanta-tres metres vuitanta-vuit decímetres quadrats pel seu límit Nord-est i de seixanta-vuit metres cinc decímetres quadrats pel seu límit Sud-oest, sense constar descrita la resta, quedant reduïda la finca d’aquest número a un solar de set mil cinquanta-tres set decímetres quadrats. (7.053,07 m2)”
La finca descrita està inclosa en la seva totalitat en el polígon d’actuació i de l’amidament topogràfic efectuat amb motiu del present expedient resulta que la superfície real de la finca és de 8.306 m2 i se sol·licita la inscripció de l’excés de cabuda de 1.252,93 m2.
Dades registrals
Finca 535, foli 102, del tom 944, llibre 402 de Sant Boi de Llobregat.
Titular: Està inscrita a favor de FRANCISCA LLADO ESCANILLA, per títol de compra a la Sra. Josefa Escanilla Nadal, mitjançant escriptura atorgada a Sant Boi de Llobregat, el 2 de març de 1978, davant el Notari Sr. Luís Clavera. Així resulta de la seva inscripció 13a. De data vint-i-nou de febrer de mil nou-cents vuitanta-vuit.
Càrregues: està afecta a les següents:
• Substitució imposada per Francisco Ribas i Jané, al seu fill i hereu Pedro Ribas i Casanovas en el seu testament que l’esmentat causant va lliurar tancat al senyor Francisco Claramunt, Notari de Sant Boi de Llobregat, en data trenta d’abril de mil vuit-cents vint-i-dos, obert i publicat pel propi Notari en disset d’octubre de mil vuit-vuit-cents vint-i-set, segons resulta de la seva inscripció 1a., de data 15 de març de 1.867, en el qual entre d’altres va disposar en els següents termes:
“ Si el día de mi óbito (el testador) vivirá (el heredero) y heredero mío ser querrá, si empero el día de mi óbito no vivirá o vivirá y heredero mío ser no querrá porque no podrá o heredero mío será empero morirá sin hijos legítimos y naturales y de legítimo y carnal matrimonio procreados, o bien con tales ninguno de los cuales llegará en edad perfecta de hacer testamento en dichos casos y cada uno de aquellos al dicho Pedro Ribas, instituyó y a mi heredero mío universal hago e instituyó a los demás hijos e hijas míos no a todos juntos sino el uno después del otro, siguiendo orden de primogenitura y prefiriendo los varones a las hembras, con las mismas condiciones, modo y forma que está expresado de dicho Pedro Ribas, mi hijo primogénito”
FINCA B
Finca Aportada “B”
Referència Cadastral 9288801DF1788H Finca registral 50.371
Superfície registral 1.265 m2
Superfície segons Topogràfic dins àmbit 1.265 m2
Percentatge participació 0%
Descripció
Superfície aportada: 1.265 m2
“Urbana: Porción de terreno de forma poligonal irregular situada en Sant Boi de Llobregat, Camí Vell de la Colonia, número 17, de superficie mil doscientos sesenta y cinco metros cuadrados. Linda: Norte, en línea curva de sesenta y nueve metros sesenta decímetros con el sector “Molí Nou” (SB-127); Sur, en línea de sesenta y cuatro metros setenta decímetros con el Camí Vell de la Colonia Güell; Este, finca de la Sra. Lladó. Está calificada como equipamiento sanitario-existencia. No linda con la finca matriz por ninguno de sus lados por tratarse de una porción que se encontraba de hecho independiente de su matriz.”
Dades registrals: Finca 50.371, foli 160, del tom 1.989, llibre 1.320 de Sant Boi de Llobregat.
Titular: Està inscrita a favor de l’AJUNTAMENT DE SANT BOI DE LLOBREGAT, per títol de cessió gratuïta que a la mateixa realitza la “Orden Hospitalaria de San Juan de Dios”, mitjançant escriptura atorgada en aquesta vila, el 17 de juny de 2008, davant la Notària Sra. María Jesús Lacruz Pérez, 663 del seu protocol, acceptada dita cessió mitjançant certificat expedit el setze de juliol de dos mil vuit, per la Secretària General Accidental de l’Ajuntament de Sant Boi de Llobregat, amb el Vistiplau del Tinent Alcalde de l’àrea d’actuació política de Territori i Ciutadania. Així resulta de la seva inscripció 1a., de data disset de setembre de dos mil vuit.
Situació Possessòria: Lliure d’arrendataris Càrregues: està afecta a les següents:
• Com procedent de la finca 38.918, per terme de cinc anys a partir del vint-i-ú de gener de dos mil cinc, al pagament de la liquidació complementària que pugui girar-se per l’Impost autoliquidat, havent-se al·legat exempció. Així resulta de nota al marge de la inscripció 6a. de la major finca.
• Com procedent de la finca 38.918, per terme de cinc anys a partir del dinou de juliol de dos mil cinc, al pagament de la liquidació complementària que pugui girar-se per l’Impost autoliquidat, havent-se al·legat exempció. Així resulta de nota al marge de la inscripció 7a. de la major finca.
• Com procedent de la finca 38.918, per terme de cinc anys a partir del quatre de març de dos mil vuit, al pagament de la liquidació complementària que pugui girar-se per l’Impost autoliquidat, no havent-se satisfet cap quantitat en autoliquidació. Així resulta de nota al marge de la inscripció 8a. de la major finca.
• Per terme de cinc anys a partir del disset de setembre de dos mil vuit, al pagament de la liquidació complementària que pugui girar-se per l’Impost autoliquidat, no havent-se satisfet cap quantitat en autoliquidació. Així resulta de nota al marge de la seva inscripció 1a.
• Per terme de cinc anys a partir del disset de setembre de dos mil vuit, al pagament de la liquidació complementària que pugui girar-se per l’Impost autoliquidat, no havent-se satisfet cap quantitat en autoliquidació. Així resulta de nota al marge de la seva inscripció 1a.
FINCA C
Finca Aportada “C”
Superfície segons Topogràfic dins àmbit 297 m2
Percentatge participació 0 %
Descripció
Superfície aportada: 297 m2 Camí públic existent al sector.
Urbana. Porció de terreny de forma allargada de dos-cents noranta-set metres quadrats destinats a camí públic, anomenat Camí vell de la colònia. Llinda: al nord, al sud i a l’oest, amb el límit del polígon amb el sector de Molí Nou; i a l’est, amb les finques aportades A i B a la present reparcel·lació.
La present finca de titularitat pública no consta inscrita en el Registre de la Propietat i, en conseqüència, se sol·licita la seva immatriculació a l’empara del que estableix l’article 8 del Reial Decret 1093/1997, de 4 de juliol, pel qual s’aproven les normes complementàries al Reglament per l’execució de la Llei Hipotecària sobre Inscripció en el Registre de la Propietat d’Actes de Naturalesa Urbanística i l’article 146.a) del Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s’aprova el Reglament de la Llei d’urbanisme.
Titular: Ajuntament Sant Boi de Llobregat Situació Possessòria: Lliure d’arrendataris Càrregues: Lliure de càrregues
1.7. FINQUES RESULTANTS I ADJUDICACIÓ
1.7.1 CRITERIS DE VALORACIÓ I ADJUDICACIÓ DE FINQUES RESULTANTS I DE REPARTIMENT DE CÀRREGUES.
Se segueixen els criteris que defineix l’article 118.1 del TRLUC i el RLUC a l’article 130 com a objecte de la reparcel·lació:
“118. El sistema d’actuació urbanística per reparcel·lació pot tenir per objecte repartir equitativament els beneficis i les càrregues derivats de l’ordenació urbanística, o regularitzar la configuració de les finques i situar-ne l’aprofitament en zones aptes per a l’edificació, d’acord amb el planejament urbanístic.”
El planejament vigent defineix únicament una zona amb aprofitament privat, (Zona subjecta a ordenació volumètrica clau 18b) on es diferenciava sostre destinat a habitatge de renda lliure i sostre destinat a habitatge de protecció oficial.
Atès que només hi ha dos adjudicataris, l’Ajuntament de Sant Boi de Llobregat, com a administració actuant, i la Sra. Francisca Lladó i Escanilla, s’ha optat per definir dues finques, una amb la edificabilitat de renda lliure que s’adjudica a la senyora Francisca Lladó i Escanilla i l’altra, amb la resta d’edificabilitat de protecció oficial, per l’Ajuntament de Sant Boi de Llobregat.
L’adjudicació de finques s’ha efectuat d’acord amb les determinacions i els criteris fixats a l’article 139 del RLUC, de manera coherent amb la seva qualificació i condicions d’edificació establertes pel planejament urbanístic aplicable.
Els criteris de l’article 43 i 139 del RLUC, s’han respectat també per l’adjudicació del 10% de l’aprofitament que es cedeix a l’administració actuant.
“139.1. No poden adjudicar-se com a finques independents superfícies inferiors a la parcel·la mínima edificable o que no reuneixin la configuració i les característiques adequades per a la seva edificació conforme al planejament.
CRITERIS DE VALORACIÓ DE LES FINQUES RESULTANTS
Els criteris de valoració de les finques resultants s’ajusten a l’article 140 del RLUC.
“140.1. La valoració de les finques resultants s’ha d’efectuar en unitats de valor, resultants de l’aplicació de les regles de ponderació que estableix l’article 37 de la Llei d’urbanisme..”
En aquest sentit, la valoració dels drets adjudicats s’ha de realitzar de conformitat amb els criteris establerts en el Títol III, relatiu a les valoracions, del Reial Decret legislatiu 2/2008, de 20 de juny, pel qual s’aprova el text refós de la llei de sòl.
D’acord amb estudis recents sobre els valors de repercussió en aquesta zona, i segons preus certs i coneguts que han estat aplicats en d’altres actuacions de les mateixes característiques en aquest municipi, es considera que el valor de repercussió promig de la zona 18, zona d’ordenació volumètrica, per habitatge de renda lliure és de 921,44 euros m2 sostre. En aquest sentit s’adjunta com a annex l’informe del tècnic municipal emès a aquest efecte.
Aquest valor serà el que es prendrà com a valor unitari de les unitats d’aprofitament o unitats de valor del polígon d’actuació als efectes de les compensacions econòmiques dels excessos i defectes d’adjudicació d’aprofitament, un cop restats les despeses d’urbanització. Per tant:
Total despeses d’urbanització = 696.623,00€ Total unitats d’aprofitament = 3.469,1426 u.a. Despeses per unitat d’aprofitament = 200,80€ 1 unitat d’aprofitament = 921,44€ –200,80€ 1 unitat d’aprofitament = 720,64 €
1.7.2. VALORACIÓ DE FINQUES RESULTANTS I ADJUDICACIÓ FINQUES RESULTANTS SENSE APROFITAMENT
Es cedeix gratuïtament, en favor del Municipi:
- el sòl destinat pel planejament a Sistema viari (clau 5) - el sòl destinat pel planejament a Parc Urbà (clau 6b) - el sòl destinat pel planejament a Equipament (clau 7b)
Les finques que corresponen a les esmentades cessions apareixen grafiades en el plànol 6 “Finques resultants i adjudicacions” del present Projecte.
L’article 153 del RLUC estableix que l’aprovació definitiva del projecte de reparcel·lació, quan ha adquirit fermesa en via administrativa, comporta els efectes establerts a l’article 121 del la Llei d’urbanisme. Entre d’altres efectes, l’article 121 del TRLUC preveu “la cessió de dret al municipi en què s’actua, o, si escau, a l’administració
urbanística actuant, d’acord amb l’article 23.4, en ple domini i lliure de càrregues, dels terrenys de cessió obligatòria, perquè siguin incorporats al patrimoni de sòl o perquè se’n faci l’afectació als usos que determini el planejament urbanístic.”
QUADRE 7: FINQUES DE CESSIÓ OBLIGATÒRIA
FINQUES SUPERFÍCIE m2 QUALIFICACIÓ
C 860,32 7b equipament públic
D 3.100,24 6a Parc urbà
E 4.671,44 5 Sistema viari
TOTAL SISTEMES 8.632,00
FINQUES RESULTANTS AMB APROFITAMENT URBANÍSTIC PRIVAT
De conformitat amb les condicions urbanístiques establertes a la Modificació del PGM en aquest àmbit, s’han previst dos finques resultants, amb aprofitament urbanístic privat d’acord amb els següents quadres de característiques i paràmetres edificatoris:
QUADRE 8: FINQUES RESULTANTS AMB APROFITAMENT URBANÍSTIC
FINQUES SUPERFÍCIE m2 EDIFICABILITAT m2 st No. HABITATGES
A 646 3.123 m2 st d’habitatge de renda lliure 35 B 590 2.669 m2 st d’habitatge protegit règim general 33 TOTAL 1.236 5.792 68
Aquestes finques apareixen grafiades en el plànol 6 “Finques resultants i adjudicació” del present Projecte. Totes les finques resultants que s’adjudiquen estan configurades d’acord amb les condicions urbanístiques que el planejament estableix per aquest Polígon.
Pel que fa a la localització concreta de cada edificació o zona, sí que s’introdueix un coeficient de localització a la finca que queda a tocar amb l’equipament, donat que les condicions per edificar no són les mateixes respecte a les vistes, assolejament, etc., que l’altra finca.
Així mateix, pel que fa a l’ús, totes les finques resultants tenen, d’acord amb el planejament vigent, les mateixes possibilitats quant als usos admesos. Únicament s’ha d’establir un coeficient en funció si el sostre d’habitatge és de Renda Lliure, HPO o Concertat, i per tant, s’estableix un coeficient d’homogeneïtzació d’aquesta circumstància, considerant com a unitat de valor 1, un m2 de sostre d’habitatge en ordenació volumètrica de renda lliure, resultant el quadre següent:
VALORS REPERCUSSIÓ €/m2 st % ponderació
Habitatge Renda Lliure 921,44 1
Habitatge HPO 132,75 0,1441
Unitats de valor del total de finques:
FINQUES EDIFICABILITAT MÀX. COEF. TIPUS HABITATGE COEF. LOCALITZACIÓ U.V. A 3.123 m²st 1 1 3.123 B 2.669 m²st 0,1441 0,9 346,1426 TOTAL 5.792 m²st 3.469,1426
ADJUDICACIÓ FINQUES RESULTANTS AMB APROFITAMENT
Seguint els criteris detallats anteriorment al punt 1.7.1 d’aquesta memòria, s’adjudica les parcel·les segons el següent quadre:
ADJUDICATARI U.V. TEORIQUES PARCEL·LES ADJUDICADES EDIFICABILITAT MÀX. TOTAL U.V. ADJUDICADES Ajuntament de Sant Boi de
Llobregat
346,9143 B 2.669 m²st 346,1426
Francisca Lladó Escanilla 3.122,2283 A 3.123 m²st. 3.123
3.469,1426 5.792 m²st 3.469,1426
En aquest cas, l’Ajuntament de Sant Boi de Llobregat té un defecte d’adjudicació mínim respecte de la cessió del 10% de l’aprofitament mig que li correspon, motivat en la dificultat d’ajustar les adjudicacions a les superfícies destinades a cada tipologia edificatòria.
VALORACIÓ DIFERÈNCIES D’ADJUDICACIÓ
Existeix una petita diferència d’adjudicació en detriment de l’Ajuntament de Sant Boi de Llobregat. Aquesta diferència d’adjudicació s’haurà de compensar econòmicament.
ADJUDICATARI U.V. TEORIQUES U.V. ADJUDICADES DIFERÈNCIA U.V. COMPENSACIÓ ECONÒMICA Ajuntament de Sant Boi de
Llobregat
346,9143 346,1426 -0,7717 - 556,08€
Francisca Lladó Escanilla 3.122,2283 3.123 + 0,7717 + 556,08€
3.366,1459 3.366,1459
VALORACIÓ DE LES INDEMNITZACIONS
No hi ha construccions, arrendaments, ni activitats a indemnitzar.
FINCA RESULTANT “A”
Adjudicatari: Francisca Lladó Escanilla
Descripció: Finca A del Projecte de Reparcel·lació del Polígon d’Actuació urbanística Camí Vell de la Colònia Güell de Sant Boi de Llobregat. URBANA: Porció de terreny en forma gairebé rectangular, amb façana al carrer Camí Vell de la Colònia, per on té el seu accés, destinada a ús d’habitatge. Té una superfície de sis-cents quaranta-sis metres quadrats (646 m2).
LIMITA: al Nord en línia de 17,44 metres amb la finca resultat D de la present reparcel·lació (zona verda), a l’Est en línia corba de 28,63 metres amb la finca resultant D de la present reparcel·lació i en línia corba de 5,28 metres amb la finca resultat C (equipament), al Sud en línia de 18,55 metres amb la finca B resultant d’aquesta reparcel·lació; a l’Oest en línia corba de 38,11 metres amb la finca E de la present reparcel·lació (carrer Camí vell de la Colònia) per on té el seu accés.
Coeficient d’adjudicació en el polígon: del 90,0222%. Dades urbanístiques:
Qualificació urbanística: Zona d’ordenació volumètrica (clau 18b)
Edificabilitat: Li corresponen 3.123 m2 de sostre màxim destinat a habitatges de renda lliure amb un total de 35 habitatges.
Títol: S’adjudica a Francisca Lladó Escanilla per títol de subrogació real de la finca aportada A al Projecte de Reparcel·lació del Polígon d’actuació urbanística de la M.P.G.M. Sector Camí Vell de la Colònia Güell.
Càrregues:
• D'acord amb l'article 154 del “Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s’aprova el Reglament de la Llei d’urbanisme” i amb l’article 19 del “Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al reglamento para la ejecución de la ley hipotecaria sobre inscripción en el registro de la propiedad de actos de naturaleza urbanística”, aquesta finca resta afecta:
a) Al pagament del saldo de la liquidació definitiva,
b) Al pagament de l’import de SIS CENTS NORANTA-SET MIL TRES CENTS TRENTA-TRES EUROS AMB SETANTA-QUATRE CÈNTIMS D’EURO (697.333,74 euros.), corresponent al Saldo del Compte de Liquidació Provisional del “Projecte de Reparcel·lació del Polígon d’Actuació Urbanística del Camí Vell de la Colònia Güell”
c) A la quota de participació del 100,00% en el pagament de la liquidació definitiva.
Com procedent de l’aportació de la finca aportada A:
• Substitució imposada per Francisco Ribas i Jané, al seu fill i hereu Pedro Ribas i Casanovas en el seu testament que l’esmentat causant va lliurar tancat al senyor Francisco Claramunt, Notari de Sant Boi de Llobregat, en data trenta d’abril de mil vuit-cents vint-i-dos, obert i publicat pel propi Notari en disset d’octubre de mil vuit-cents vint-i-set, segons resulta de la seva inscripció 1a., de data 15 de març de 1.867, en el qual entre d’altres va disposar en els següents termes:
“ Si el día de mi óbito (el testador) vivirá (el heredero) y heredero mío ser querrá, si empero el día de mi óbito no vivirá o vivirá y heredero mío ser no querrá porque no podrá o heredero mío será empero morirá sin hijos legítimos y naturales y de legítimo y carnal matrimonio procreados, o bien con tales ninguno de los cuales llegará en edad perfecta de hacer testamento en dichos casos y cada uno de aquellos al dicho Pedro Ribas, instituyó y a mi heredero mío universal hago e instituyó a los demás hijos e hijas míos no a todos juntos sino el uno después del otro, siguiendo orden de primogenitura y prefiriendo los varones a las hembras, con las mismas condiciones, modo y forma que está expresado de dicho Pedro Ribas, mi hijo primogénito”
FINCA RESULTANT “B”
Adjudicatari: Ajuntament de Sant Boi de Llobregat
Descripció: Finca B del Projecte de Reparcel·lació del Polígon d’Actuació urbanística de Camí Vell de la Colònia Güell de Sant Boi de Llobregat. URBANA: Porció de terreny en forma gairebé rectangular, amb façana al carrer camí vell de la Colònia, per on té el seu accés, destinada a ús d’habitatge. Té una superfície de cinc-cents noranta metres quadrats (590 m2).
LIMITA: al Nord, en línia de 18,55 metres amb la finca resultant A del present projecte de reparcel·lació; a l’Est, en línia corba de 29,78 metres amb la finca resultant C del present projecte de reparcel·lació (equipament), i al Sud i a l’Oest, en línia de 20,11 metres i línia corba de 31,51 metres respectivament, amb la finca resultant E d'aquesta reparcel·lació (carrer Jenaro Sancho i carrer Camí Vell de la Colònia) per on té el seu accés.
Coeficient d’adjudicació: 9,9778% Dades urbanístiques:
Qualificació urbanística: Zona d’ordenació volumètrica (clau 18b)
Edificabilitat: Li corresponen 2.669 m2 st. de sostre destinat a habitatge protegit règim general, amb un total 33 habitatges.
Títol: S’adjudica a l’Ajuntament de Sant Boi de Llobregat en concepte de cessió obligatòria del 10% de l’aprofitament del polígon.
FINCA RESULTANT C (Equipament públic)
Adjudicatari: Ajuntament de Sant Boi de Llobregat
Descripció: Finca C del Projecte de Reparcel·lació del Polígon d’Actuació urbanística Camí Vell de la Colònia Güell de Sant Boi de Llobregat.
EQUIPAMENT: Porció de terreny de forma irregular, amb façana al carrer d’accés a l’Hospital (finca resultant E). Té una superfície de vuit-cents seixanta metres quadrats amb trenta-dos decímetres quadrats (860,32 m2).
LIMITA al Nord i a l’Est amb línia de 20,33 metres i línia corba de 35,61 metres, amb la finca resultant D de la present reparcel·lació (zona verda); al Sud, en línia de 27,86 metres amb la finca E resultant d’aquesta reparcel·lació (carrer Jenaro Sancho, per on té el seu accés); a l’Oest en línia corba de 29,78 metres amb la finca resultant B de la present reparcel·lació, i en línia de 5,28 metres amb la finca A de la present reparcel·lació.
Dades urbanístiques:
Qualificació urbanística: Sistema d’equipament comunitari públic de nova creació (clau 7b)
Títol: S'adjudica a l'AJUNTAMENT DE SANT BOI DE LLOBREGAT, per títol de cessió obligatòria i gratuïta a l’Administració actuant.
FINCA RESULTANT D (zona verda)
Adjudicatari: Ajuntament de Sant Boi de Llobregat
Descripció: Finca D del Projecte de Reparcel·lació del Polígon d’Actuació urbanística de Camí Vell de la Colònia Güell de Sant Boi de Llobregat.
ZONA VERDA: Porció de terreny de forma irregular, amb façana al carrer Camí Vell de la Colònia i al carrer d’accés a l’Hospital. Té una superfície de tres mil cent metres quadrats amb vint-i-quatre decímetres quadrats (3.100,24 m2).
LIMITA al Nord-est amb el límit de l’àmbit de la present reparcel·lació i amb el sector Molí Nou (SB-127); al Sud-est, en part amb la finca resultant E en línia de 51,13 metres (carrer Jenaro Sancho) i en part en línia de 20,33 metres amb la finca C d’aquesta reparcel·lació (equipament) i en part amb la finca resultant A en línia de 17,44 metres; al Sud-Oest en part en línia de 35,61 metres, amb la finca resultant C, en part en línia corba de 28,63 metres amb la finca resultant A i en part en línia de 14,43 metres amb la finca resultant E de la present reparcel·lació.
Dades urbanístiques:
Qualificació urbanística: Sistema d’espais lliures. Parcs i jardins urbans(clau 6b)
Títol: S'adjudica a l'AJUNTAMENT DE SANT BOI DE LLOBREGAT, per títol de cessió obligatòria i gratuïta a l’Administració actuant.
FINCA RESULTANT E (VIAL)
Adjudicatari: Ajuntament de Sant Boi de Llobregat
Descripció: Finca E del Projecte de Reparcel·lació del Polígon d’Actuació urbanística Camí Vell de la Colònia Güell de Sant Boi de Llobregat.
VIAL: Porció de terreny en forma de “L” irregular, integra part del vial anomenat carrer Camí Vell de la Colònia i el carrer Jenaro Sancho, destinat a sistema viari. Té una superfície de quatre mil sis cents setanta-un metres quadrats i quaranta-quatre decímetres quadrats (4.671,44 m2.).
LIMITA al Nord-est, en part en línia de 56,16 metres amb el límit de l’àmbit de la present reparcel·lació i el sector Molí Nou (SB-127) i en part amb la finca resultant A en línia corba de 38,11 metres, amb la finca resultant B en línia corba de 31,51 metres i amb finca resultant D en línia de 14,43 metres; al sud-est, amb l’àmbit del Pla especial de l’Hospital; a l’Oest amb el Carrer Camí Vell de la Colònia i el sector Molí Nou (SB-127); al nord-oest amb la finca resultant B en línia de 20,11 metres, amb la finca resultant C en línia de 27,86 metres i amb la finca resultant D en línia de 51,13 metres. Dades urbanístiques:
Qualificació urbanística: Sistema viari (clau 5)
Títol: S'adjudica a l'AJUNTAMENT DE SANT BOI DE LLOBREGAT, el 27,0794% per títol de subrogació real de la finca aportada B, el 6,3578% per títol de subrogació real de la finca aportada C, i la resta per títol de cessió obligatòria i gratuïta a l’Administració actuant.
Càrregues: El 27,0794% de la finca que s’adjudica per títol de subrogació real de la finca aportada B, està afecta, si s’escau, a les càrregues de la finca de procedència. La resta de finca s’adjudica lliure de càrregues, arrendataris i gravàmens.
1.8. DESPESES D’URBANITZACIÓ A CÀRREC DE LES PERSONES PROPIÈTARIES
L’article 121 b) del TRLUC defineix els efectes de l’aprovació del projecte de reparcel·lació i, entre d’altres, estableix “l’afectació real de les parcel·les adjudicades al
compliment de les càrregues i al pagament de les despeses inherents al sistema de reparcel·lació, i també, si s’escau, al compliment de la reserva feta a l’empar de l’article 46”.
Quant a les càrregues d’ubanització, l’article 127 del RLUC estableix que a través dels instruments de gestió urbanística, i en especial de la reparcel·lació, les persones propietàries que integren la comunitat de reparcel·lació assumeixen les càrregues d’urbanització establertes pel planejament d’acord amb l’article 114 de la Llei d’urbanisme.
L’article 114 del TRLUC estableix quins conceptes comprenen les despeses d’urbanització:
"Art.114.1. Les despeses d'urbanització a càrrec de les persones propietàries comprenen els conceptes següents:
a) La totalitat de les obres d'urbanització determinades pel planejament urbanístic i pels projectes d'urbanització amb càrrec al sector de planejament urbanístic o al polígon d'actuació urbanística, sens perjudici, si s'escau, dels supòsits regulats per l'article 46. b) Les indemnitzacions procedents per l'enderrocament de construccions i la destrucció de plantacions, d'obres i d'instal·lacions que siguin exigits per a l'execució dels plans, d'acord amb la legislació aplicable en matèria de règim de sòl i de valoracions.
c) Les indemnitzacions procedents pel trasllat forçós d'activitats.
d) El cost dels avantprojectes, dels plans parcials urbanístics i els plans de millora urbana, dels projectes d'urbanització i dels instruments de gestió urbanística.
e) Les despeses de formalització i d'inscripció en els registres públics corresponents dels acords i les operacions jurídiques derivats dels instruments de gestió urbanística. f) Les despeses de gestió, degudament justificades, sota els principis de proporcionalitat i de no–enriquiment injust.
g) Les indemnitzacions procedents per l'extinció de drets reals o personals, d'acord amb la legislació aplicable en matèria de règim de sòl i de valoracions.
h) Les despeses generades per a l'efectivitat del dret de reallotjament, d'acord amb el que disposa l'apartat 2.
Art.114.5.Les despeses d’urbanització es reparteixen entre les persones adjudicatàries de les finques resultants de la reparcel·lació en proporció al valor d’aquestes. (...)”
Segons l’article 8 del Decret Llei 1/2007, la cessió de sòl amb aprofitament s’ha d’efectuar lliure de càrregues, per tant l’adjudicació a la Sra. Francisca Lladó i Escanilla assumeix totes les despeses d’urbanització.
S’han incorporat a les despeses d’urbanització, els pressupostos del “Projecte d’urbanització d’accessos i entorn hospital Sant Joan de Déu”, aprovat definitivament en data 19-3-2007 per manca d’al·legacions en el tràmit d’informació pública, segons decret d’Alcaldia núm. AAL070087 de data 11-6-2007. Els pressupostos d’aquest projecte que fan referència a aquest sector, es corresponen amb els de l’àmbit 1 i l’àmbit 5 , amb un cost total de 609.966,48 €.
L’equip redactor
L’Arquitecta del departament de Gestió Urbanística
L’Advocada dels Serveis Jurídics
Sonia Rodríguez Soriano Mercedes González Martín
Vist i Plau:
El Cap del departament de Gestió Urbanística
COMPTE DE LIQUIDACIÓ PROVISIONAL
De conformitat amb el que estableixen els articles 128 del TRLUC i 149.1 del RLUC,
“En la determinació del compte de liquidació provisional de la reparcel·lació, s’ha d’especificar la responsabilitat que correspon a cada finca resultant per raó de les despeses d’urbanització i de les altres despeses del projecte.”
El compte de liquidació provisional determina les quantitats econòmiques que correspon abonar o percebre als propietaris afectats en la reparcel·lació com a resultat del procés de equidistribució de beneficis i càrregues.
D’acord amb l’article149.2 del RLUC “Els saldos del compte de liquidació s’entenen
provisionals, i a compte, fins que s’aprovi la liquidació definitiva de la reparcel·lació. L’esmena d’errors i omissions, així com les rectificacions que siguin procedents es tenen en compte en la liquidació definitiva, però no suspenen l’exigibilitat dels saldos provisionals aprovats amb el projecte de reparcel·lació.”
Així mateix, l’article 154 del RLUC , en els seus apartats 2 i 3, estableix:
“2. Les finques resultants dels projectes de reparcel·lació, d’acord amb la legislació urbanística, queden afectades al pagament de:
a. El saldo de la liquidació definitiva.
b. L’import que els correspongui en el saldo del compte de liquidació provisional de la reparcel·lació.
c. La quota de participació que se’ls atribueixi en el pagament de la liquidació definitiva per les càrregues d’urbanització, sens perjudici de la compensació procedent per raó de les indemnitzacions que poguessin tenir lloc.
3. Aquesta afecció s’ha d’inscriure en el Registre de la propietat d’acord amb la normativa reguladora de la inscripció al Registre de la Propietat d’actes de naturalesa urbanística.”
Llegenda del Compte de liquidació provisional
Columna 1: Propietaris de finques afectades i resultants pel present projecte. Columna 2: Finca aportada per cada propietari a la comunitat reparcel·latòria.
Columna 12: Diferències d’adjudicació en percentatge
Columna 13: Compensació econòmica per diferències d’adjudicació
Columna 14: Indemnització que correspon als propietaris de bens incompatibles amb el planejament.
Columna 15: Participació dels propietaris en el pagament de les indemnitzacions de la columna 14
Columna 16: Participació dels propietaris en les despeses d’obres d’urbanització. Columna 17: Participació dels propietaris en les despeses de gestió.
Columna 18: Total de les despeses d’urbanització per finca.
Columna 19: Liquidació provisional per finca. Inclou els sumatoris de les columnes 13 i 18. Les quantitats amb signe negatiu són saldo a favor de la propietat i les quantitats amb signe positiu són saldo en contra.
L’equip redactor
L’Arquitecta del departament de Gestió Urbanística
L’Advocada dels Serveis Jurídics
Sonia Rodríguez Soriano Mercedes González Martín
Vist i Plau:
El Cap del departament de Gestió Urbanística
Ramón López Heredia
PROPIETARIS FINCA APORTADA SUPERFICIE APORTADA PARTICIPA REPARCEL· LACIÓ DRETS APORTATS % DRETS
TEÒRICS % DRETS U.V.
PARCEL·LA ADJUDICADA ADJUDICADES PER PARCEL·LA % ADJUDICAT DIFERÈNCIES ADJUDICACIÓ U.V. % DiIFERÈNCIA ADJUDICACIÓ COMPENSACIÓ ECONOMICA DIFERENCIAL (€/U.V.) PER BENS INCOMPATIBLES AMB EL PLANEJAMENT D'INDEMNITZACIONS PER BENS INCOMPATIBLES AMB EL PLANEJAMENT DESPESES D'OBRES URBANITZACIÓ QUOTA DESPESES GESTIÓ, (projectes, inscripcions,etc) total despeses urbanització TOTAL COMPTE LIQUIDACIÓ PER PARCEL·LA LLADÓ A 8.306,00 8.306,00 100,0000% 90,0000% 3.122,2283 A 3123,0000 90,0222% 0,7717 0,0247% 556,08 € 626.919,53 € 69.858,12 € 696.777,65 € 697.333,74 € DOMINI PUBLIC B 1.265,00 0,00 - - -
-Ajuntament Sant Boi
de Llobregat C 297,00 0,00 - -
-Ajuntament Sant Boi de Llobregat
administr.
Actuant 0,0000 0,0000 0,0000% 10,0000% 346,9143 B 346,1426 9,9778% -0,7717 -0,2224% -556,08 € -139,15 € -15,51 € -154,65 € -710,74 €
parcel.les propietari superficie coef. Ponderació unitats de valor percentatge aportat
A LLADÓ 8.306,00 m² 1 8306 100,0000%
B AJUNTAMENT 1.265,00 m² 0,0000%
C AJUNTAMENT 297,00 m² 0,0000%
9.571,00 m² 8306 100,0000%
parcel.les superficie edificabilitat hpo lliure u.v.sector A 1.236,00 m² 5.792,00 m²st 3123 2669 3469,1426
parcel.les sup edificabilitat max A 646,00 m² 3.123,00 m²st B 590,00 m² 2.669,00 m²st 1.236,00 m² 5.792,00 m²st VALORS REPERCUSSIÓ €/m²st €/m²st -(despeses d'urbanització) % ús % nº planta
HABITATGE RENDA LLIURE 921,44 200,8055 1,000 1,000 HABITATGE PROTEGIT 132,75 1,000 0,1441
parcel.les règim sostre edificabilitat max coeficient ús
coeficient
localització u.v. u.v. Parcel·la
B hpo 2.669,00 m²st 0,1441 0,9000 346,1426 346,1426
A lliure 3.123,00 m²st 1,0000 1,0000 3123,0000 3123,0000
5.792,00 m²st 3469,1426 3469,1426
1 u.a. 720,63
VALORACIO APROFITAMENTS Parcel·les amb aprofitament Planejament
DESPESES D'URBANITZACIÓ
1 DESPESES OBRES D'URBANITZACIÓ
Zona verda (Parcel·la D) Ambit 1 del Projecte d'urbanitzaciód'accessos i entorn de l'hospital de Sant Joan de Déu 280.346,20 € Viari (Parcel·la E) Àmbit 5 del Projecte d'urbanització
d'accessos i entorn de l'hospital de Sant Joan de Déu 324.015,64 €
Serveis afectats Àmbit 5 22.418,54 €
TOTAL OBRES URBANITZACIÓ 626.780,38 €
2 DESPESES PER INDEMNITZACIONS BENS INCOMPATIBLES
TOTAL INDEMNITZACIONS 0,00 €
3 DESPESES DE GESTIÓ
5b/b
5b/a
18b
6b
7b
7b privatequipament comunitari de nova creació a nivell local 6b Parcs i Jardins Urbans
33
.72
33
.35
32
.95
32.
60
32.
40
32.28
32.21
32.17
21.
75
22.
00
23. 33 24. 62 24. 54 22. 344.58%
25. 36 26. 98 27. 78 28. 58 29. 38 30. 18 30. 98 31. 78 32. 58 33. 38 33. 78 25. 36 25. 50 25. 75 26 26. 25 26. 18 29. 00 29. 38 29. 76 30. 15 30. 53 30. 92 31. 30 31. 68 32. 00 28. 18 28. 00 27. 70 27. 40 27. 10 26. 858%
6.
5%
6
.5%
1.7% 3. 84% 2%29.05
31.90
26.50
31. 50 PB+415.0
3.0
0PDOCUMENTACIÓ ANNEXA
1- FOTOGRAFIES
2- INFORME TÈCNIC DELS VALORS DE REPERCUSSIÓ ACTUALS 3- CERTIFICACIONS DE DOMINI I CÀRREGUES
FOTOGRAFIES
VISTA GENERAL CAP AL CARRER FREDERIC MOMPOU
Tel. 93 635 12 00 Fax 93 630 18 56 http://www.santboi.cat
SANT BOI DE LLOBREGAT
INFORME DE L’ARQUITECTE MUNICIPAL (jgaya@santboi.cat)
Assumpte: VALORACIÓ DELS L'APROFITAMENTS DEL POLÍGON DETERMINAT PER LA MPGM DEL
SECTOR "CAMÍ VELL DE LA COLÒNIA GÜELL"..
Emplaçament: Àmbit del Sector "Camí vell de la Colònia Güell" (Districte 1).
L’arquitecte sotasignant, en relació amb l’assumpte de referència, un cop analitzada la documentació de que es disposa i efectuada una inspecció ocular, emeto el següent …
INFORME
OBJECTE DEL PRESENT INFORME.
És l’objecte del present informe la valoració dels diferents aprofitaments que resulten de la modificació del Pla general metropolità en el sector "Camí vell de la Colònia Güell" al terme municipal de Sant Boi de Llobregat, aprovada definitivament en data 13 d’abril de 2007 i publicat al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya el 18 de Maig del 2007 per tal d'avaluar l’equidistribució dels beneficis i càrregues derivats d'aquest planejament entre els propietaris de les finques incloses al seu àmbit en la redacció del Projecte de reparcel·lació (modalitat 'cooperació').
APROFITAMENTS A VALORAR.
L'esmentada modificació del Pla general metropolità atribueix al sector els següents aprofitaments:
TIPUS DE SOSTRE m²sostre % núm. hbtgs.
Sostre destinat a habitatge de renda lliure 3.123,00 53,92% 35 Sostre destinat a habitatge protegit règim general 2.669,00 46,08% 33 TOTALS 5.792,00 100,00% 68
Es tracta, per tant, de fixar el valor de repercussió de cadascuna d'aquestes diferents edificabilitats per tal de determinar un factor d'homogeneïtzació que permeti comparar ambdós aprofitaments. Òbviament, i atès que les dues diferents classes d'edificabilitat es desenvolupen en igualtat de condicions (edificis d'habitatges) la relació dels valors de repercussió serà l'únic paràmetre per determinat l'esmentat coeficient d'homogeneïtzació.
CÀLCUL DEL VALOR DE REPERCUSSIÓ.
Utilitzem la fórmula del valor de reposició de la Orden ECO-805/2003:
F = [VM × (1 – b)] – ΣCi
Essent F = Valor residual del sòl per metre quadrat construïble.
VM = Valor de mercat del producte immobiliari acabat (sòl i edificació).
b = Beneficio net del promotor en tant per u. Aquests benefici els deixa la Orden a discrecionalitat del taxador, segons els beneficis habituals de la zona. Malgrat això, és pràctica habitual aplicar els marges que se estableixen en la disposició transitòria única de la Orden ECO-805:
Habitatge en primera residència b = 0,18
ΣCi = Suma de cadascun dels pagaments necessaris, tant els relacionats amb la construcció com els relacionats amb la promoció.
Per calcular la suma de tots els costos (ΣCi) incrementem el pressupost d'execució material (PEM) amb els percentatges del 23,00% de despeses del Constructor (despeses generals, benefici industrial, control de
El preu de venda el calculem, en el cas de l'habitatge lliure, per comparació amb operacions immobiliàries segons les ofertes publicitades dels Agents de la Propietat (amb un factor de possibles ajustos -rebaixes- del 5%) i, en el cas de l'habitatge protegit de règim general, d'acord amb el preu de venda oficial (1.940,48 €/m² útil x 0,72 = 1.397,15 €/m² construït).
Respecte al benefici del Promotor es fixa el que estableix la dita Orden ECO-805/2003 del 18% per a habitatges de primera residència i del 10% ja que entenem que la promoció pública de l'habitatge protegit (que formarà part de les cessions del 10% de l'aprofitament) no ha de tenir els mateixos beneficis que el Promotor privat. Anotis, però, que, d'acord amb la Orden, les despeses de gestió de venda, les financeres i l'impost de societats pels beneficis són a càrrec d'aquests i no es consideren costos de promoció; és en aquest sentit que no podem rebaixar més el benefici del promotor públic.
El següent quadre resumeix els esmentats càlculs:
CONCEPTE % LLIURE (€/m²) PROTEGIT (€/m²)
Pressupost d'execució material (PEM) 768,36 688,51 Despeses del Contractista 23,00% 186,72 158,35 Cost total de l'obra (CC) 945,08 846,86
Despeses de Promotor * 40,35% 310,03 277,81 Suma de tots el costos (ΣCi) 1.255,11 1.124,67
Preu de venda 2.501,28 1.397,15
Beneficis de Promotor 18% 10%
Valor de repercussió (F) 921,44 132,75
En conseqüència, es fixa el valor de repercussió de l'edificabilitat corresponent al bloc plurifamiliar
d'habitatge lliure en nou-cents vint-i-un euros i quaranta-quatre cèntims per metre quadrat edificable
(921,44 €/m²) i el de l'edificabilitat corresponent al bloc plurifamiliar d'habitatge protegit en règim
general en cent trenta-dos euros i setanta-cinc cèntims per metre quadrat edificable (132,75 €/m²).
La relació entre ambdós valors és de 0,1441, per tant, les 'equivalències' anteriorment esmentades seran: EDIFICABILITAT Valor de
repercussió
Factor d'homogeneïtzació
'Equivalències'
Habitatge lliure 921,44 €/m² 1,0000 1 m² → 1,000 unitats d'aprofitament Habitatge protegit 132,75 €/m² 0,1441 1 m² → 0,1441 unitats d'aprofitament
