FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS ESCUELA DE FORMACIÓN PROFESIONAL DE
DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS
TRABAJO DE SUFICIENCIA PROFESIONAL
EXPEDIENTE CIVIL N° 00975 – 2007- 0-1903-JR-CI-0. MATERIA: DESALOJO
PARA OPTAR EL TÍTULO PROFESIONAL DE ABOGADO
PRESENTADO POR:
CHRISTHIAN POUL LOPEZ WONG
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DEDICATORIA
A mi madre Virginia Wong La Torre
Quien ha sido guía de mi vida, fuente
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RESUMENEn el Primer Juzgado Civil de Maynas los accionantes Percy Luis Morey Ríos y Angela María Vilcarromero Ferreyra interponen demanda de Desalojo por incumplimiento contractual contra Angela Benedicta Sopan Mozombite, solicitando que la demandada cumpla con entregar el inmueble ubicado en Calle Ucayali Nº 121 de la ciudad de Iquitos.
El A Quo de primera instancia, resuelve declarar fundada la demanda a favor de los demandantes, en consecuencia,ordena que la demandada cumpla con desocupar el bien inmueble ubicado en la calle Ucayali número 121, de la ciudad de Iquitos; sustentando su decisión que ante el medio de prueba escritura pública el contrato de compra y venta, la demandante transfirió a favor de los accionantes el bien materia de litis. Al no estar conforme con esta decisión la demandada en el plazo de ley interpone recurso de apelación.
La Sala Civil Superior de Loreto, mediante resolución de vista, resuelve CONFIRMAR LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA de fecha 30/11/2007, declara fundada la demanda de desalojo por incumplimiento contractual, planteada por demandantes contra Angela Benedicta Sopan Mozombite; sustentando su decisión en el primer párrafo del artículo 1361° del Código civil que señala “Los contratos son obligatorios cuando se haya expresado en ellos” y conforme se desprende de la segunda cláusula de la escritura pública que contiene la compra y venta celebrada con fecha 22 de octubre del 2005, la demandada dio en venta real y enajenación perpetua a favor de los ahora demandantes el predio materia de desalojo. Con lo queda acreditado el derecho de los actores a reclamar la entrega del bien enajenado a su favor, conforme lo prevé el artículo 1552 del código civil. Al no estar conforme con la presente sentencia la demandada interpone recurso de Casación.
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ÍNDICECONTENIDO PÁGINA
PRESENTACIÓN--- 1
ACTA DE SUSTENTACIÓN --- 2
DEDICATORIA --- 3
RESUMEN --- 4
ÍNDICE ----- 5
INTRODUCCIÓN --- 6
CAPÍTULO I. HECHOS DE FONDO Y ACTOS PROCESALES--- 8
1.1. Exposición de los hechos de fondo --- 8
1.2. Exposición de los actos procesales --- 10
1.2.1. La Demanda --- 10
1.2.2. Contestación de la demanda --- 13
1.2.3. Desarrollo del proceso --- 15
1.2.4. Resolución N° 09 – Sentencia de Primera Instancia --- 16
CAPÍTULO II. PROBLEMAS DE FONDO Y PROBLEMAS PROCESALES - 24 2.1 Problemas de fondo --- 24
2.2 Problemas procesales --- 25
CAPÍTULO III. APRECIACIÓN DEL PROCESO --- 26
3.1 Respecto al documento que sirve como título de propiedad para acreditar la propiedad del inmueble sub Litis --- 26
3.2 Respecto a la existencia de justo título que ampare la posesión de la demandada --- 35
3.3 Respecto al incumplimiento de obligaciones contractuales --- 36
CAPITULO IV. CONCLUSIONES --- 43
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INTRODUCCIÓN
Cuando los propietarios de un bien inmueble, se encuentren privados de la posesión
de tal bien, por cualquier circunstancia, y deseen recuperar su posesión, tiene una
gama de opciones para hacerlo efectivo. Entre la diversidad de opciones con las que
cuentan los propietarios, encontramos el proceso de desalojo que, según nuestras
normas procesales vigentes, se tramitan en la vía sumarísima, vale decir, la más corta
(en tiempo de duración del proceso) y, por ende, célere). Al respecto, cabe señalar
que el proceso de desalojo tiene supuestos claramente definidos para su procedencia,
y las razones o causas para iniciar un proceso de tal naturaleza, se encuentran
establecidos en el Código Civil.
Bajo este argumento, debe tenerse presente que cualquier acción de esta naturaleza
debe tener en un sustento fáctico que encuadre en cualquiera de los supuestos que
regulan las normas civiles. De otro modo, existe el riesgo fundado de que la pretensión
propuesta, sea rechazada de plano o desestimada en su totalidad.
El presente Informe condensa la información principal del Expediente Civil Nº
2007-975, tramitado ante el Primer Juzgado Especializado en lo Civil de la Corte Superior de
Justicia de Loreto, incoado por Percy Javier Morey Ríos y Ángela María Vilcarromero
Ferreira contra Ángela Benedicta Sopán Mozombite, sobre Desalojo por
incumplimiento de obligaciones contractuales.
El proceso surge en virtud al contrato de compraventa celebrado entre las partes con
fecha el 22 de octubre de 2005, que contiene un pacto de retroventa, según el cual, la
demandada tenía la facultad de adquirir prioritariamente el bien inmueble que es
objeto de litis, siempre y cuando pague una suma determinada de dinero a los
demandantes, plazo que al vencerse y sin que la demandada opte por valerse de
dicha cláusula, les motivó a interponer la presente acción, para recuperar la posesión
de su inmueble vía el proceso de desalojo.
De lo expuesto, podemos afirmar que el proceso se concentra básicamente en los
siguientes puntos: 1) Determinar si los demandantes cuentan con un documento que
los acredite como propietarios del bien inmueble sub litis; 2) Determinar si la
demandada cuenta con un justo título que justifique su posesión, con el objeto de
determinar si tiene o no la calidad de precaria; 3) Determinar si es viable interponer
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de incumplimiento de obligaciones contractuales, sin que exista previamente
resolución de contrato.
Conforme a ello, respecto al citado Expediente, se expone claramente en un primer
Capítulo los hechos de fondo, esto es, aquellos elementos fácticos anteriores al
proceso que dieron origen al conflicto de intereses y que por tal motivo son materia de
narración. Seguidamente, en el mismo Capítulo se exponen los actos procesales
principales, como los aspectos básicos de la demanda, medios de defensa técnicos
empleados por las partes, entre otros. Se precisan, además, las sentencias emitidas y
la Resolución expedida por la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia de la
República ante el Recurso de Casación interpuesto por la parte demandante.
Posteriormente, se precisan los problemas de fondo y problemas procesales
identificados (Capitulo II), según su orden de importancia o preponderancia para la
resolución del caso. Al respecto, son considerados como problemas de fondo, aquellos
puntos litigiosos de naturaleza sustantiva sobre los cuales las partes exigen un
pronunciamiento de fondo. Por su parte son considerados como problemas
procesales, aquellos actos procesales relevantes materia de análisis.
Consecutivamente, se expone la apreciación y opinión personales como graduando
(Capítulo III), respecto de lo acontecido en el proceso, tanto en el plano sustantivo
como procesal. Finalmente, se exponen las conclusiones a las que mi persona arribó,
respecto del proceso en su conjunto, las principales actuaciones, aciertos
encontrados, errores advertidos y alternativas de solución que no fueron consideradas.
Todo lo cual tiene como finalidad otorgar un enfoque claro y ordenado del proceso
judicial abordado, así como, la absolución de las principales interrogantes que surjan
respecto del mismo.
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-CAPITULO I-HECHOS DE FONDO Y ACTOS PROCESALES
1.1. EXPOSICIÓN DE LOS HECHOS DE FONDO.
El 22 de octubre de 2005 los demandantes suscribieron con la demandada un contrato de compra-venta con pacto de retro venta, mediante el cual la
demandada le transfiere a los demandantes en venta y enajenación
perpetua el inmueble ubicado en Calle Ucayali Nº 121 y que corre inscrito
en la Ficha Nº 22430, continuada en la Partida Nº 00003653 del Registro de
la Propiedad Inmueble de Loreto.
En la cláusula séptima de dicho acto jurídico, se estableció el pacto de retroventa, en virtud del cual la demandada podía resolver unilateralmente
el contrato siempre y cuando les pagara la suma de S/.30,000.00 (TREINTA
MIL Y 00/100 SOLES), en el plazo de veinte (20) meses, hecho que la
demandada no cumplió, es decir, no ha procedido con el pago de la suma
de S/.30,000.00, y no ha hecho uso de su derecho de resolver
unilateralmente el contrato, por lo cual se tiene incumplido el contrato.
Por tal motivo, con fecha 05 de julio de 2007 se le cursó carta notarial a la demandada, en donde se le comunicaba que su derecho de resolver el
contrato había fenecido pues el plazo establecido era pasible de caducidad y le
requerían que en el plazo de dos (02) días cumpliera con desalojar el
inmueble de su propiedad. No obstante, a pesar de dicho requerimiento la
demandada no ha cumplido con desocupar el inmueble, lo que les genera
serios perjuicios.
Por tanto, considerando la negativa de doña Ángela Benedicta Sopán Mozombite de desocupar y entregar el inmueble antes señalado; en el 24 de
julio del año 2007, Percy Luis Javier Morey Ríos y Ángela María
Vilcarromero Ferreira, interponen demanda de desalojo por
incumplimiento contractual contra Ángela Benedicta Sopán Mozombite,
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Sentencia de Primera instancia(Primer Juzgado Civil)
Fundada la demanda
Sentencia de Vista (Sala Civil Mixta)
Fundada la demanda
Resolución de la Corte Suprema
de Justicia de la República
Fundado Recurso de Casación
a.
Ordena que la demandada cumpla con
desocupar el inmueble ubicado en calle
Ucayali número 121 de esta ciudad, con
costas y costos a cargo de la demandada.
a.
Declara nula la sentencia de vista
expedida por la Sala Civil Mixta de la
Corte Superior de Justicia de Loreto, e
insubsistente la apelada de fecha 30 de
noviembre de 2007.
b.
Declararon nulo todo lo actuado e
improcedente la demanda.
a.
Confirma sentencia de primera instancia:
Fundada la demanda de desalojo por
incumplimiento contractual, planteada
por Percy Luis Morey Ríos y Ángela
María Vilcarromero Ferreyra contra
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1.2. EXPOSICIÓN DE LOS ACTOS PROCESALES.
1.2.1. LA DEMANDA.
a) FECHA DE INTERPOSICIÓN: 24 de Julio del año 2007 (Expediente Nº 975-2007-CI).
b) ADMISIÓN A TRÁMITE: Mediante Resolución N° 01 en vía de Proceso de SUMARISIMO.
c) ÓRGANO JURISDICCIONAL: Primer Juzgado Civil de Maynas.
d) DEMANDANTE: PERCY LUIS MOREY RIOS.
ÁNGELA MARÍA VILCARROMERO FERREYRA.
e) DEMANDADO: ÁNGELA MARÍA SOPAN MOZOMBITE.
f) PETITORIO DE LA DEMANDA: Desalojo por incumplimiento contractual, contra la persona de ANGELA BENEDICTA SOPÁN MOZOMBITE, a fin de
que se ordene:
- Que la demandada cumpla con entregar el inmueble ubicado en Calle Ucayali Nº 121 de la ciudad de Iquitos, el mismo que corre inscrito en la Ficha Nº 22430, continuada en la Partida Nº 00003653 del Registro de Propiedad Inmueble de Loreto.
- Que la demandada cumpla con el pago de costas y costos que se originen del presente proceso.
g) FUNDAMENTOS FÁCTICOS DE LA DEMANDA:
- Manifiestan los demandantes que con fecha 22 de Octubre de 2005, suscribieron con la emplazada un contrato de compra y venta con Pacto de Retroventa.
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- Asimismo, señalan que en la cláusula séptima de dicho acto jurídico,
ambas partes establecieron el pacto de Retroventa, en virtud del cual la demandada podía resolver unilateralmente el contrato siempre y
cuando nos pagara la suma de S/.30,000.00 (TREINTA MIL Y 00/100 NUEVOS SOLES) EN PLAZO DE VEINTE (20) MESES CONTADOS A PARTIR DE LA FECHA DE SUSCRIPCIÓN DEL REFERIDO CONTRADO.
- Que, sin embargo, hasta la fecha de interposición de la presente demanda han transcurrido más de veinte (20) meses y la demanda no ha cumplido con lo establecido en la cláusula séptima, es decir, no ha procedido con el pago de la suma S/.30,000.00, soles y por tanto,
no ha hecho uso de su derecho de resolver unilateralmente el contrato,
por lo cual se tiene por INCUMPLIDO EL CONTRATO.
- A raíz de ello, refieren que con fecha 05 de Julio del presente año, le cursaron una carta notarial en la cual le comunicaban que su derecho de resolver el contrato había fenecido pues el plazo establecido era pasible de caducidad y, al mismo tiempo le requerían que, en el plazo de dos (02) días cumpliera con el desalojo del inmueble de su propiedad, sin embargo, y no obstante dicho requerimiento, hasta la fecha de la interposición de la demanda, la
emplazada no ha cumplido con desocupar inmueble, generándonos serios perjuicios.
h) FUNDAMENTACIÓN JURÍDICA:
Código Civil
Artículo 923°: la propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar,
disponer y reivindicar un bien.
Artículo 1586°: por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho de
resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial.
Artículo 1588°: el plazo para ejercitar el derecho de resolución es de dos
años tratándose de inmuebles y de un año en el caso de mueble, salvo
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Código Procesal Civil Artículo 585°: regula las normas procesales referidas al desalojo.
Artículo 547°: cuando no exista cuantía en los proceso de desalojo son
competentes los juzgados civiles.
Artículo 424 ° y ss.: con relación al procedimiento, la demanda reúne los
requisitos establecidos.
El PRINCIPIO IURA NOVIT CURIA, consagrado por los Artículos VII del título preliminar del código civil y articulo VII del título preliminar del
código procesal civil, según el cual el juez de aplicar las normas
pertinentes aunque no hayan invocados por las partes
i) MEDIOS PROBATORIOS: Pruebas documentales:
El mérito del contrato de compra y venta con pacto de retroventa
celebrado con fecha 22 de octubre del 2005 entre los recurrentes y la
emplazada, en cuya cláusula séptima se estipuló la cláusula de
retroventa, con el cual acreditan el fenecimiento del derecho de la
emplazada para resolver el contrato, y por tanto el incumplimiento
contractual.
El mérito de la copia literal del asiento C00001 de la partida N° 00003653
del registro de la propiedad Inmueble de Loreto, con el cual acreditan la
inscripción del contrato compraventa del inmueble sub materia a nuestro
favor por la suma de S/.30,000.00.
El mérito de la copia literal de asiento D00001 de la partida N° 00003653
del registro de la propiedad inmueble de Loreto, con el cual acreditan la
inscripción de la cláusula de retroventa, así como de su plazo de
vigencia.
El mérito de la carta notarial remitida con fecha de 05 de Julio del 2007,
con la cual acreditan el fenecimiento del derecho de la emplazada de
resolver el contrato, el incumplimiento de su obligación de pagarnos la
suma de S/.30, 000.00., y el nacimiento formal de nuestro derecho de
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1.2.2. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA: La demanda planteada por don PERCY LUIS JAVIER MOREY Y ANGELA
MARIA VILCARROMERO FERREYRA no ha cumplido con lo dispuesto con lo
señalado en el inc. 5 de Art. 424 de C. P. C, en forma errónea por cuanto en el presente caso no existe la figura jurídica de desalojo por incumplimiento contractual; por otra parte debo manifestar que en nuestro ordenamiento jurídico objetivo y adjetivo se puede plantear la demanda de desalojo por falta de pago, vencimiento de plazo del contratoy ocupación precaria del bien.
Los demandantes interponen la demanda de desalojo por el incumplimiento
contractual; y sostienen que ambas partes establecieron un pacto de retroventa
por la cual ella tenía el derecho de resolver el contrato unilateralmente en 20
meses pagando la suma de S/.30,000.00 soles, y a la vez manifiestan que he
incumplido el contrato, pero manifiesta que ella no tenía obligación de pagar
dicho monto puesto que del mismo contrato (cláusula séptima), se advierte que
ella solo tenía derecho de resolver unilateralmente el supuesto contrato y no la
obligación de hacerlo, de acuerdo al art. 1586 del Código Civil, por lo que en
los fundamentos de hecho de la demanda existe una clara contradicción que
debe ser subsanada; los demandantes manifiesta ser propietarios del bien sub
Litis, pero si se consideran propietarios del bien sub Litis deberían plantear la
demanda como corresponde para el caso.
Solicitó un préstamo a los señores demandantes por la suma de S/.10,000.00
soles, de acuerdo al cronograma de pago que adjunta a su contestación
(Anexo 1-A), fue sorprendida en forma dolosa por los demandantes quienes
aprovechándose de su buena fe y la necesidad económica que en aquella
oportunidad tenía, le solicitaron el título de propiedad del inmueble materia sub
Litis con el propósito de garantizar dicho préstamo y le pidieron que firmara un
documento notarial de préstamo, el mismo que le fue negado a leer antes de
firmar y además no le alcanzaron copia de mismo. Sin embargo, señala que su
intención es pagar su deuda con los respectivos intereses legales y no con los
intereses usureros indicados en el cronograma de pago.
Con respeto al punto 2 del fundamento de hecho de la demanda, manifiesta
que en ningún momento transferí en venta real su propiedad puesto que ella
solo solicitó un préstamo por la suma de S/.10,000.00 (NUEVOS SOLES), más
intereses y cuyo monto debería pagar en 20 meses conforme al cronograma de
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Es falso lo manifestado por los demandantes en el punto 3 de su demanda, al
afirmar que ambas partes establecieron un pacto de retroventa y que ella
podría hacer valer ese derecho en un plazo de 20 meses pagando la suma de
S/.30,00.00 soles, lo cierto es que solicitó un préstamo por S/.10,000.00
(NUEVOS SOLES) y cuyo cronograma de pago se estableció en 20 meses tal
como coincidentemente manifiestan los demandantes en el puntos 3 de los
fundamentos de hechos, que en 20 meses debería haber cumplido con la
devolución del importe ya que de acuerdo al cronograma de pago, le prestó
S/.10,000.00 soles debiendo devolver la suma de S/.30,000.00 en un plazo de
20 meses. De lo que se puede colegir que los demandantes están aceptando
que hubo un préstamo de dinero y no un contrato de compra venta como
manifiesta.
Con respecto al punto 4 de la demanda, señala que los demandantes
manifiestan que ha incumplido con el supuesto contrato de compra venta,
puesto que del mismo supuesto contrato se colige que en ningún momento
asumió la obligación de resolverlo, en consecuencia, es un derecho y no una
obligación, por tanto no existe un incumplimiento contractual.
Con referencia al punto 5 de los fundamentos de derecho de la demanda
sorpresivamente recibió una carta notarial requiriéndole que desocupe el
inmueble de su propiedad, negándose a ello puesto que es la propietaria del
inmueble sub litis y que cuestionará el supuesto contrato de compra y venta
con pacto de retroventa en otra vía.
Los demandantes con un ánimo de lucro desmedido pretenden quedarse con el
inmueble de su propiedad, que tiene un valor de S/.89,000.00 (NUEVOS
SOLES) conforme a la tasación que presenta como Anexo 1-C por tan sólo un
préstamo que le hicieron de S/.10,000.00 (NUEVOS SOLES) lo cual es injusto
porque nadie debe enriquecerse indebidamente conforme lo señala el art. 1954
del Código Civil. Además, manifiesta que del mismo supuesto contrato de
compra venta cláusula segunda, se deriva que los demandantes tan solo
adquirieron la propiedad de mi terreno según consta en la ficha 22430 Partida
electrónica 00003653 del registro de propiedad de inmueble de Loreto (Anexo
1 - D) mas no de la construcción que conforma la casa habitación de 2 plantas
en la que vive con su familia y de la que es propietaria y dueña absoluta
(Anexo 1 –E) y que los demandantes tenían conocimiento de lo que estaban
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1.2.3. DESARROLLO DEL PROCESO:a) ADMISIÓN DE LA DEMANDA: Mediante Resolución N° 01 de fecha 02 de agosto de 2007, se admite la demanda interpuesta por PERCY LUIS
JAVIER MOREY RÍOS y ANGELA MARÍA VILCARROMERO FERREIRA
contra ÁNGELA BENEDICTA SOPÁN MOZOMBITE sobre DESALOJO en la
vía de PROCESO SUMARÍSIMO, teniéndose por ofrecidos los medios
probatorios que se indican y confieren traslado a la parte demandada para
que en el término de cinco días la conteste bajo apercibimiento de seguirle
el proceso en su rebeldía.
b) INADMISIBILIDAD DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA: Mediante Resolución Nº 02 de fecha 23 de agosto de 2007, se declara inadmisible la
contestación de la demanda al argumentar dentro de la absolución de la
demanda, los fundamentos fácticos de la excepción de oscuridad o
ambigüedad en el modo de proponer la demanda, lo que transgrede los
artículos 130 inciso 8 y 424 incisos 5) y 6). En idéntico sentido, al ofrecer sus
medios probatorios la demandada no especifica si las mismas corresponden
a la excepción o absolución de la demanda, contraviniendo lo previsto en los
artículos 425 inciso 5) y 552 del Código Procesal Civil; concediéndole el
plazo de tres días para que subsane las inadmisibilidades detectadas.
c) ESCRITO DE SUBSANACIÓN DE INADMISIBILIDAD DE CONTESTACIÓN: Mediante escrito de fecha 05 de setiembre de 2007, la demandada: ÁNGELA BENEDICTA SOPÁN MOZOMBITE, subsana las
omisiones advertidas mediante la resolución Nº 02, en idéntico tenor que el
presentado en su escrito de fecha 17 de agosto de 2007.
d) RESOLUCIÓN NÚMERO TRES: Mediante Resolución N° 03 de fecha 13 de setiembre de 2007, se tiene por apersonada al proceso a la demandada,
doña ÁNGELA BENEDICTA SOPÁN MOZOMBITE, por interpuesta la
excepción de oscuridad y ambigüedad en el modo de proponer la demanda;
se tiene por absuelto el traslado de la demanda; y se señala fecha y hora
para la audiencia de saneamiento, conciliación, pruebas y sentencia.
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emitida en dicha audiencia, se declaró infundada la excepción de oscuridad
y ambigüedad en el modo de proponer la demanda, debido a que en el caso
de autos, el petitorio y los hechos expuestos en la demanda son
absolutamente claros: los demandantes pretenden que la emplazada
desocupe el predio materia de litis, alegando a este efecto su calidad de
propietarios y de hacer entrega del bien inmueble, siendo relevante el hecho
que la demandada alegue que no es posible solicitar el desalojo por
incumplimiento contractual al no estar previsto en nuestro ordenamiento
procesal, revela que ha entendido perfectamente los términos de la
demanda y que esta es absolutamente clara, postergándose la continuación
de la audiencia a solicitud de las partes quienes pretendían arribar a un
acuerdo.
f) CONTINUACIÓN DE LA AUDIENCIA ÚNICA: Con fecha 23 de noviembre de 2007, se llevó a cabo la continuación de la audiencia única donde se
declaró frustrada la conciliación y se fijó como punto controvertido
determinar si procede o no desalojar a la demandada ÁNGELA BENEDICTA
SOPÁN MOZOMBITE por incumplimiento de contrato, admitiéndose los
medios de prueba de ambas partes.
1.2.4. RESOLUCIÓN N° 09 – SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA
1.2.4.1. Sentencia de Primera Instancia: Declara FUNDADA LA DEMANDA, interpuesta ÁNGELA MARÍA VILCARROMERO FERREYRA y PERCY
LUIS MOREY RÍOS.
Fundamento:
El derecho de los demandantes sobre el predio materia de restitución se
encuentra inscrito en la partida Nº 00003653 (antes Ficha 22430), del Registro
de Predios de Maynas, conforme a la copia literal obrante en autos.
Asimismo, la demandada sostiene que el contrato de compraventa presentado
por los demandantes adolece de simulación absoluta y que no tenía
conocimiento que había firmado una transferencia a favor de los demandantes,
sin embargo, la existencia de la alegada simulación del acto jurídico, no ha sido
determinada en un proceso judicial de nulidad de acto jurídico, razón por la
cual, encontrándose inscrito el derecho de propiedad a favor de los
demandantes, es de aplicación el principio contenido en el artículo 2013 del
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produce todos sus efectos mientras no se rectifique o declare judicialmente su
invalides.
Finalmente, en cuanto al incumplimiento contractual, si bien es cierto que la
demandada no estaba obligada a ejercer el derecho de retroventa (se trata de
una facultad que podía ser ejercida hasta el veintidós de junio del año 2007,
fecha en que vencieron los 20 meses para ejercitarla), no debe olvidarse que
en su calidad de vendedora sí estaba obligada a entregar el bien materia de la
venta, en estricta aplicación de los artículos 1549, 1552 y siguientes del Código
Civil, por lo que al no haber efectuado la entrega del bien que transfirió a los
demandantes, pese a haber transcurrido el plazo para ejercer el derecho de
retroventa, ha incumplido su obligación elemental de entregar el inmueble a
sus actuales propietarios registrados.
RECURSO DE APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA: Mediante escrito de fecha 12 de diciembre de 2007, la demandada, ÁNGELA BENEDICTA SOPÁN MOZOMBITE,
interpone recurso de apelación contra la Resolución Nº 09, de fecha 30 de noviembre
de 2007, que declaró fundada la demanda.
Fundamento:
El juzgado no ha valorado correctamente la prueba consistente en contrato de
compra-venta con pacto de retroventa de fecha 22 de octubre de 2005, puesto
que existe error de hecho y derecho en la apreciación de dicha prueba. De este
documento puede apreciarse que los demandantes solo adquirieron la
propiedad del terreno mas no de la construcción que consta de un inmueble de
dos plantas, siendo que existen numerosas jurisprudencias que se han
pronunciado en el sentido que para que proceda el desalojo el demandante
debe demostrar ser propietario, tanto del terreno y de la construcción y que si
no demostrara la propiedad de la construcción la demanda deberá ser
declarada infundada.
Por otro lado, al contestar la demanda en el fundamento de hecho punto cuarto
de dicha contestación cuestionó la identidad del inmueble ya que en el
supuesto contrato de compra venta los demandantes tan solo adquirieron la
propiedad del terreno más no de la construcción que conforma la casa
habitación de 2 plantas.
En cuanto al fundamento tercero de la sentencia, refiere la demandada que
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contrato esta dará lugar a la resolución del contrato mas no al proceso de
desalojo, porque el incumplimiento contractual resuelve el contrato; además los
demandantes mencionan ser propietarios del bien materia de litis, por lo que
deberían hacer valer su derecho de acuerdo a la norma procesal pertinente es
decir desalojo por ocupación precaria y no por incumplimiento contractual.
Finalmente, menciona que el juzgador al haber declarado fundada la demanda
ha transgredido el principio de congruencia establecido en el artículo VII del
Título Preliminar del Código Procesal Civil, puesto que los demandantes
solicitan el desalojo del predio urbano inscrito en la Partida Electrónica Nº
00003653 y Ficha 22430, es decir del terreno, y el juzgador resuelve que la
recurrente desocupe el inmueble ubicado en Ucayali 121 es decir, la casa
habitación de 2 plantas de la que es única y exclusiva propietaria, además los
demandantes interponen la demanda de desalojo por incumplimiento
contractual y manifiestan que la recurrente no ha cumplido con la cláusula
séptima del supuesto contrato de compra, es decir, no he procedido con el
pago de la suma de S/.30,000.00 (Treinta mil y 00/100 nuevos soles), y por
tanto no ha hecho uso de resolver unilateralmente el contrato por lo cual se
tiene por incumplido el contrato y en consecuencia solicitan que se les
entregue el bien, y en ningún momento manifiestan que la causa del
incumplimiento contractual es la no entrega del bien como si lo hace el
juzgador en el fundamento tercero de la sentencia.
RESOLUCIÓN Nº 10: Mediante Resolución Nº 10, de fecha 17 de diciembre del 2007, se tiene por formulada la apelación respecto de la Resolución Nº 09 – Sentencia, y se
la concede con efecto suspensivo, elevándose los autos a la Sala Superior Sala Civil.
RESOLUCIÓN Nº 11: Mediante esta resolución, de fecha 08 de enero de 2008, los magistrados de la Sala Civil de Loreto se avocan al conocimiento de la presente causa
y señalan como fecha para la vista de la causa el día 24 de enero de 2008.
1.2.4.2. RESOLUCIÓN Nº 13 – SENTENCIA DE VISTA: Mediante Resolución Nº 13, de fecha 29 de enero de 2008, los magistrados de la Sala Civil de
Loreto CONFIRMAN LA RESOLUCIÓN Nº 09 – SENTENCIA, que declaró fundada la demanda de desalojo por incumplimiento contractual.
Fundamento:
Conforme se desprende de la segunda cláusula de la escritura pública que
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demandada dio en venta real y enajenación perpetua a favor de los
demandantes, el predio materia de desalojo, con lo que queda acreditado el
derecho de los actores a reclamar la entrega del bien enajenado a su favor,
conforme al artículo 1552 del Código Civil.
La demandada alega que solo vendió el terreno y no la fábrica, sin embargo,
tratándose de un predio cuya propiedad está inscrita a nombre de los
demandantes, y sobre la cual los demandados señalan tener la propiedad
sobre el edificio construido, se debe ventilar dicha controversia en otra vía.
La demandada no ha acreditado tener legítimo derecho a retener la posesión al
haber celebrado un contrato de compra venta del predio materia de litis, el cual
según los asientos registrales no obra declaración de fábrica en dicho predio,
por lo que será en proceso distinta al presente en el cual se deba discutir dicha
pretensión, dado a que quien es propietario del terreno es propietario de lo que
la integre, más aún si las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos
singulares, por lo que el propietario del terreno es propietario de lo accedido o
de lo edificado (en aplicación de lo previsto en los artículos 941 al 943 del
Código Civil), en tanto no se resuelva lo contrario en el proceso judicial
correspondiente.
RECURSO DE CASACIÓN: Con escrito de fecha 07 de mayo de 2008, la demandada, ÁNGELA BENEDICTA SOPÁN MOZOMBITE, interpone recurso de casación contra la
sentencia de vista contenida en la Resolución Nº 13, sustentado en las causales
previstas en los incisos 1, 2 y 3 del artículo 386 del Código Procesal Civil, es decir, en
la aplicación indebida de una norma de derecho material, la inaplicación de una norma
de derecho material y la contravención de las normas que garantiza el derecho a un
debido proceso.
Fundamentos:
En cuanto a la primera causal, las normas que se aplicaron indebidamente al
presente proceso son los siguientes artículos 1361, 1552, 941 y 943 del Código
Civil.
El artículo 1361 del Código Civil se refiere a la obligatoriedad contractual, es
decir, al acuerdo de voluntades de las partes. En tal sentido, las partes tienen
la obligación de observar el contrato y cumplirlos, norma que no es aplicable al
presente proceso debido a que se refiere a la obligatoriedad contractual en
20
desalojo como pretende la Sala Civil. La interpretación correcta de dicho
artículo es que el incumplimiento contractual da lugar a la resolución del
contrato y no al proceso desalojo.
Según el contrato de compra venta con pacto de retroventa, la recurrente no
tenía ninguna obligación de pagar suma alguna, más bien le asistía el derecho
de resolver unilateralmente el supuesto contrato al artículo 1586 del Código
Civil. Pero en el supuesto negado de que fuera cierto lo afirmado por el
demandante, al ver que la recurrente no cumplía con su obligación, debió
resolver el contrato y no iniciar un proceso de desalojo por incumplimiento
contractual.
En cuanto al artículo 1552, se aplica al contrato de compra venta de ejecución
instantánea por tanto es impertinente su aplicación al presente proceso. La
debida aplicación de este artículo consiste en que el bien materia del contrato
de compra venta debe ser entregado inmediatamente después de celebrado,
pero si el vendedor no entrega el bien al comprador, estaría incumpliendo el
contrato. Es más, de acuerdo al artículo 1556 la falta de entrega del bien por
parte del vendedor es causal de resolución del contrato. Así, si los
demandantes consideraban que la recurrente no cumplía con la obligación de
entregar el bien debió resolver el contrato y no iniciar un proceso de desalojo
por incumplimiento contractual.
Sobre el artículo 941 del Código Civil, debió aplicarse al proceso de accesión y
no al proceso de desalojo como pretende la Sala en el fundamento cuarto de la
sentencia de vista. El demandante, según esta norma, debió en primer lugar
adquirir la propiedad de la edificación pagando a la recurrente el valor del
mismo, es decir, hacerse propietario tanto del suelo y la construcción y luego
exigir la desocupación del bien mediante el proceso de desalojo.
En cuanto al artículo 943 del Código Civil, dicha norma debe aplicarse al
proceso de accesión como modo originario de adquirir la propiedad y no el
presente proceso, debiendo los demandantes probar la mala fe de la
recurrente.
Respecto a la segunda causal del artículo 386 del Código Procesal Civil, las
normas que la Sala dejó de aplicar son los artículos 911 y 887 del Código Civil.
En relación al primero, este artículo se debió aplicar tanto por el juzgado de
21
poseedora precaria o contaba con un título que justifique su posesión. En tal
sentido, la recurrente cuenta con título suficiente para justificar la posesión del
terreno sub litis, debido a que es propietaria de la edificación.
En cuanto al artículo 887, la construcción realizada sobre el terreno sub litis es
parte integrante del mismo, en consecuencia, al pretender el demandante el
desalojo de dicho terreno estaría afectando la edificación, en tal sentido, la
pretensión del demandante es física y jurídicamente imposible, hecho que tiene
respaldo en numerosas jurisprudencias.
En cuanto a la tercera causal del artículo 386 del Código Procesal Civil, sobre
contravención de las normas que garantizan un debido proceso, señala que se
han vulnerado los artículos 1 y 7 del Título Preliminar de dicha norma, referidos
al debido proceso, aplicación del derecho así como al principio de congruencia.
Existe falta de coherencia en el razonamiento lógico jurídico de la Sala, puesto
que dicho colegiado al aplicar los artículos 1361 y 1552 debió concluir que esta
norma nos conduce a la rescisión del contrato y por tanto se debió declarar
infundada o improcedente la demanda.
Existe una contradicción entre lo afirmado por la Sala Civil y lo dispuesto por el
artículo 941 del Código Civil, puesto que dicho artículo trata de la edificación de
buena fe en terreno ajeno y que el propietario del terreno si desea ser
propietario de lo edificado debe pagar el valor de la obra y no como pretende la
Sala que el supuesto propietario del terreno sea automáticamente propietario
de lo edificado.
La Sala vulneró el principio de congruencia puesto que resolvió una petición
distinta a la solicitada por los demandantes. Así, lo peticionado por los
demandantes era desalojo del predio urbano inscrito en la Partida electrónica
Nº 00003653 y ficha Nº 22430, sin embargo el Juez resuelve que la recurrente
desocupe el inmueble ubicado en Ucayali 121, es decir, dispone la
desocupación de un bien que no ha sido objeto de la demanda.
1.2.4.3. RESOLUCIÓN DE LA CORTE SUPREMA: Sentencia Casatoria N° 3210-2008-Loreto, de fecha 16 de julio del 2008.
Fundamentos:
De autos se aprecia que mediante testimonio de compraventa con pacto de
22
ahora demandada (vendedora) Ángela Benedicta Sopán Mozombite, da en
venta real y enajenación perpetua a favor de los demandantes (compradores)
Percy Luis Javier Morey Ríos y doña Ángela María Vilcarromero Ferreira el
predio urbano ubicado en la calle Ucayali, (no consigna numeración) distrito de
Iquitos, provincia de Maynas, departamento de Loreto que tiene una extensión
de ciento dos punto veintiocho metros cuadrados, pactándose en la cláusula
séptima de dicho contrato que las partes establecen pacto de retroventa, en
virtud del cual la vendedora (demandada) puede resolver unilateralmente el
presente contrato siempre y cuando devuelva a los compradores la suma de
treinta mil nuevos soles a que asciende el precio de venta, dentro del plazo de
veinte meses contados a partir de la fecha, compra venta que fuera inscrita en
la partida número 00003653 de la Oficina Registral de Iquitos.
Uno de los pactos que puede establecerse en los contratos de compraventa es el de la retroventa, el cual otorga al vendedor “(…) el
derecho potestativo de resolver unilateralmente el contrato, así como un estado
de sujeción que le corresponde al comprador (…)”, de lo que se colige que el vendedor se despoja de la propiedad por momentánea necesidad, sin embargo puede recuperarla haciendo uso del respectivo pacto que ha sido estipulado.
En cuanto a la pretensión postulada de desalojo, pueden ser titulares de la acción, conforme a lo previsto en el artículo 586 del Código Procesal Civil: a. El propietario; b. El arrendador; c. El administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un perdió, salvo la excepción prevista en el artículo 598 del citado cuerpo legal, pudiendo ser demandados:
el arrendatario, el subarrendatario, el precario o cualquier otra persona a quien le sea exigible la restitución.
Si bien los demandantes acreditan la propiedad sobre el inmueble sub materia
mediante contrato de compraventa, desde que la vendedora no hizo uso del
pacto de retroventa, por ende el contrato de compraventa mantiene su vigencia
conforme a sus cláusulas contractuales, también es cierto que la demanda tiene como causa pretendi el incumplimiento de las obligaciones provenientes del referido contrato, es decir el invocado incumplimiento por la parte demandante, en el sentido que la vendedora y actual demandante, no
resolvió el contrato de compraventa en el plazo de veinte meses conforme se
23
(fundamento de hecho no alegado por la parte demandante). Así, habiendo celebrado las partes un contrato de compraventa, la resolución requiere ser declarada judicial o extrajudicialmente para exigir la restitución de las prestaciones. En consecuencia se afecta el debido proceso, cuando la decisión se sustenta en hechos no invocados por las partes, tal como lo dispone el artículo 50 inciso 6 del Código Procesal Civil,
siendo pertinente además referir que la pretensión postulada en los términos propuestos no se encuentra dentro de los supuestos previstos por el artículo 598 del Código adjetivo citado, en consecuencia se ha incurrido en causal de improcedencia de la demanda prevista en el inciso 5 del
artículo 427 del Código Procesal Civil al no existir conexión lógica entre los
hechos y el petitorio.
FALLO:
Fundado Recurso de Casación interpuesto por doña Ángela Benedicta Sopán Mozombite, en consecuencia CASARON la Resolución N° 13 de fecha 29 de enero del 2008.
NULA la sentencia de vista de fecha 29 de enero de 2008, e INSUBSISTENTE la apelada de fecha 30 de noviembre de 2007. NULO todo lo actuado e IMPROCEDENTE la demanda.
RESOLUCIÓN Nº 18: Mediante el cual se resuelve declarar el archivo definitivo del presente proceso, remitiéndose los autos al archivo general de la Corte Superior de
24
-CAPITULO II-PROBLEMAS DE FONDO Y PROBLEMAS PROCESALES
2.1. PROBLEMAS DE FONDO:
A. Problemas Centrales.
Respecto al documento que sirve como título para acreditar la propiedad del bien inmueble sub litis:
Determinar si el contrato de compra venta con pacto de retroventa de fecha
22 de octubre de 2005, es título suficiente para acreditar la propiedad del
inmueble sub materia.
Respecto a la existencia de justo título que ampare la posesión de la demandada:
Determinar si la demandada ostenta título que justifique la posesión del
inmueble sub materia.
Respecto al incumplimiento de obligaciones contractuales:
Determinar si es viable interponer como pretensión principal una acción de
desalojo amparándose en el supuesto fáctico de incumplimiento de
obligaciones contractuales, sin que exista previamente resolución de contrato.
B. Problemas Colaterales.
Respecto al documento que sirve como título para acreditar la propiedad del bien inmueble sub litis:
a. Determinar si los demandantes se encontraban legitimados para interponer la
acción de desalojo.
Respecto al incumplimiento de obligaciones contractuales:
b. Determinar si antes de iniciar el presente proceso de desalojo era necesario
declarar judicial o extrajudicialmente la resolución del contrato de compra
25
2.2. PROBLEMAS PROCESALES:1. Analizar si en el presente caso la demanda interpuesta con fecha 24 de julio
de 2007, debió ser declarada liminarmente improcedente al no existir
conexión lógica entre los fundamentos fácticos y el petitorio que se persigue,
conforme a lo señalado en el artículo 427, inciso 7 del Código Procesal Civil.
2. Determinar si la Sentencia de Vista se emitió con arreglo a Derecho en el
extremo que confirmó la sentencia de primera instancia que, a su vez, declaró
fundada la demanda, en virtud de la aplicación de los artículos 1361
(obligatoriedad de los contratos), 1552 (oportunidad de la entrega del bien),
941 (edificación de buena fe en terreno ajeno) y 943 (edificación de mala fe
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-CAPITULO III-APRECIACIÓN DEL PROCESO
El presente apartado contiene la apreciación personal, debidamente fundamentada,
del expediente civil materia de sustentación. Para tal efecto, se realiza un análisis del
proceso, considerando cuestiones de fondo como también los temas procesales
acontecidos en el desarrollo del mismo, tomando como referencia principalmente la
Sentencia expedida en primera instancia, la Sentencia de Vista, así como la
Resolución expedida por la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la
República. Todo lo cual, finalmente, es estudiado, tomando en consideración nuestro
ordenamiento jurídico, así como la doctrina y jurisprudencia respectiva.
3.1 RESPECTO AL DOCUMENTO QUE SIRVE COMO TÍTULO PARA ACREDITAR LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE SUB LITIS
Considero que el problema medular en el presente caso, consiste en determinar,
esencialmente, si la señora Ángela Benedicta Sopán Mozombite debe entregar el
inmueble ubicado en calle Ucayali Nº 121 de esta ciudad, a los demandantes –quienes
alegan ser propietarios- en virtud al incumplimiento del contrato de compra-venta con
pacto de retro venta, celebrado el 22 de octubre de 2005. Para poder establecer que
dicha pretensión cuenta con sustento jurídico, será necesario verificar la concurrencia
de los elementos que configuran el desalojo, con la peculiaridad de analizarlo desde la
óptica del principio de congruencia, teniendo como fuente los hechos que sustentan la
demanda, así como los articulados correspondientes a las obligaciones y a los
contratos establecidos en el código civil. El análisis de este aspecto litigioso, permitirá
dilucidar las demás interrogantes que formulamos en torno al caso.
Es necesario precisar que en el presente análisis se abordará someramente el repaso
del instituto jurídico de la posesión, al estar estrechamente ligados, haciendo un
repaso jurisprudencial y doctrinario, para fijar los elementos copulativos que
constituyen la figura del desalojo.
a. El desalojo.
De una lectura del artículo 911 del Código Civil, queda claro que la figura del precario se
va a presentar cuando se esté poseyendo sin título alguno, esto es, sin la presencia y
acreditación de ningún acto o hecho que justifique el derecho al disfrute del derecho a
27
poseedor real le encarga el cuidado de un bien, esto es por un acto de mera liberalidad
y con carácter gratuito, y que si no atiende el requerimiento del titular para la devolución
del bien devendrá en precario-, es decir, en este primer caso, no necesariamente se
requiere de la presencia de un acto jurídico que legitime la posesión del demandado, lo
que no excluye también el caso aquel en que el uso del bien haya sido cedido a título
gratuito, sin existir de por medio el pago de una renta.
El segundo supuesto que contempla la norma es que el título de posesión que
ostentaba el demandado haya fenecido, sin precisar los motivos de tal fenecimiento, por
lo que resulta lógico concebir que dicha extinción se puede deber a diversas causas,
tanto intrínsecas o extrínsecas al mismo acto o hecho, ajenas o no a la voluntad de las
partes involucradas; entendiéndose que el acto o el hecho existente, en el que el
demandado venía sustentado su posesión, al momento de la interposición de la
demanda, ha variado, debido a un acto que puede o no depender de la voluntad de las
partes, variación que deja de justificar la posesión del demandado y, por ende,
corresponde otorgársela al demandante, por haber acreditado su derecho a tal disfrute.
En efecto, la no existencia de un título o el fenecimiento del que se tenía – con el cual
justificaba su posesión el demandado se puede establecer como consecuencia de la
valoración de las pruebas presentadas, de dicha valoración es que surge en el juez la
convicción de la no existencia de título o que el acto jurídico que lo originó contiene
algún vicio que lo invalida, como es una nulidad manifiesta prevista por alguna de las
causales del artículo 219 del Código Civil, o en todo caso, cuando siendo válido el
negocio jurídico, este ha dejado de surtir efectos por alguna causal de resolución o rescisión,pero sin que el juez del desalojo se encuentre autorizado para declarar la invalidez, nulidad, ineficacia, etc. de dicho acto jurídico, por cuanto ello corresponde al juez donde se discuta tal situación.
En coherencia con lo dispuesto por el artículo 585 del Código Procesal Civil, que es
aplicable a todo tipo de causales de desalojo, y cuyo primer párrafo hace referencia a la
“restitución” del bien, debe entenderse que la entrega de la posesión que protege el
artículo 911 del Código Civil, busca garantizar al sujeto a quien corresponde dicho
derecho, ejercer plenamente el disfrute del mismo, independientemente de, si el
derecho de propiedad se encuentra previamente declarado o no, discutiéndose en los
procesos de naturaleza sumarísima como el desalojo, solamente si los accionantes
28
De otro lado, en concordancia con lo regulado por el artículo 586 del Código Procesal
Civil, es claro que el sujeto que goza de legitimación para obrar activa no sólo puede ser
el propietario, sino también, el administrador y todo aquel que considere tener derecho a
la restitución de un predio, con lo cual se colige que el desalojo por ocupación no exige
de modo alguno que deba ser incoado únicamente por quien ostenta la propiedad del
bien, dado que además de este, se encuentran legitimados los otros sujetos
mencionados, quienes resultan tener calidad para solicitar la entrega en posesión del
inmueble, con lo cual cobra fuerza lo dicho respecto al artículo 585, en cuanto a que el
término “restitución” se debe entender en un sentido amplio y no restringido. Quedando
entendido que la probanza de la legitimidad para obrar activa estará referida al supuesto
que alegue la parte actora (propietario, administrador o que idóneamente considere
tener derecho a la restitución del bien).
En esa misma línea de ideas, en lo que atañe a la legitimación para obrar pasiva; para
mantener la sistematicidad, resulta concordante interpretar conjuntamente el citado
artículo 586 con el artículo 911 del Código Civil por lo que se debe comprender dentro
de esa situación a todo aquel que ocupa el bien sin acreditar su derecho a permanecer
en el disfrute de la posesión inmediata o que, en todo caso, en la realidad se han
producido la desaparición de los actos o hechos, jurídicamente regulados y protegidos,
generando como efecto la pérdida del derecho a poseer.
b. La posesión.
Es uniforme en la doctrina el reconocimiento de que, respecto de la etimología de la voz
possessio, no existe uniformidad de criterio, pues, según indica Peña Guzmán, los
autores discrepan sobre el sentido que se pretende hacer derivar de ella1. Tal
apreciación se ve corroborada cuando Russomanno2 al referirse a la posesión por su
etimología hace uso de la voz possidere, y señala que ésta proviene del sufijo sedere
(sentarse) y del prefijo pos, que aunque es dudoso, posiblemente, provenga de la
palabra pot, raíz de posse (poder), que significa asentarse, asentamiento, señorío.
1PEÑA GUZMAN, Luís Alberto… “Derecho Civil. Derechos Reales”. Primera reimpresión de la primera edición. Tipografía Editora Argentina. Buenos Aires. 1975. Tomo I. Pág. 185.
2RUSSOMANNO, Mario C. “La posesión en los principales Códigos Civiles contemporáneos”.
29
Se trata en realidad –como refiere Messineo-, de un instituto antiquísimo como la
manifestación del poder de hecho que el hombre ejerce sobre las cosas3;
acertadamente refiere el citado autor italiano, que se trata de un poder no disociable con
la idea misma del sujeto, pues no existe uno que no ejerza un poder sobre las cosas;
por ello se puede afirmar que es anterior a la propiedad, en la medida que el ejercicio de
tal poder puede no tener su origen en la titularidad del derecho.
Savigny distingue entre detentación o tenencia y simplemente posesión en el sentido
estricto, para dicho jurista, los elementos de la posesión lo constituyen el “corpus y
animus domini”. Ihering, a diferencia de Savigny, el animus rem sibi habendi o animus
domini; la voluntad del tenedor no tiende a poseer la cosa para sí, sino para el señor o
dueño de la posesión; según esta teoría la diferencia entre la posesión y la tenencia
descansa en una calificación de la voluntad de poseer.
Comparativamente, lo que para Savigny es simple tenencia (teoría subjetiva), para
la teoría objetiva de Ihering es posesión. Para Ihering la tenencia cuenta con los mismos elementos que la posesión, tanto en el corpus como en el animus, pero no es
posesión en razón de que una disposición del derecho de la ley- así lo dispone para
determinadas relaciones.
En este debate, refieren los tratadistas españoles Diez-Picazo y Gullon4, Savigny ha considerado a la posesión como el resultado de la concurrencia de dos elementos: el animus y el corpus, precisando que el corpus no es solo la mera tenencia material de la cosa, sino la posibilidad física de ejercer una influencia inmediata
en ella así como la de excluir la influencia de terceros; respecto del animus, a quien
considera como el elemento espiritual, señala que es la voluntad de tener la cosa para
sí y como dueño (animus domini). Dentro de esta teoría, refieren dichos autores,
Savigny considera que el animus es la condición precisa de la posesión, de lo contrario
solo habría detentación. Así, dentro de esta teoría, el inquilino, que no cuenta con
ánimus domini, no es poseedor.
En el fondo, la teoría objetiva de la posesión, sostenida por Ihering, busca la protección de la propiedad, pues considera que la posesión, en su noción originaria,
3MESSINEO, Francesco. “Manual de derecho civil y comercial”. Tomo III. Ediciones Jurídicas. Europa-América. 1954. Buenos Aires. Argentina. Pag. 202.
30
no es otra cosa que "la propiedad en la defensiva"; siendo esta teoría la que recoge
nuestro código civil peruano, vigente mediante Decreto Legislativo N° 295 (25/07/1984).
De las teorías expuestas se advierte que la de Jhering5 es la que más se aproxima a la
necesidad de priorizar la seguridad jurídica y con ello impedir que quienes conduzcan
bienes –legítima o ilegítimamente- con interés propio y satisfaciendo su propia
necesidad dando al bien una finalidad económica para su propio beneficio –de vivienda, alojamiento, negocio, etc.- no sean privados –o amenazados de privación- del bien, sino
hasta que el órgano jurisdiccional decida a quien le corresponde legítimamente dicha
conducción. Cualquier alteración fáctica, de origen privado, de ese estado de cosas,
puede ser rechazada extrajudicialmente por el poseedor; o a través de los interdictos o
acciones posesorias, según sea el caso. Por ello, en nuestro sistema patrimonial, será poseedor no solo quien reconoce en otro la propiedad, como es el caso de arrendatario, el comodatario, el usufructuario, etc, sino además quien no reconozca en otro la propiedad, como lo es el actual precario -Art. 911 del C.C.-, el usurpador, el ladrón, quien se considere propietario del bien sin serlo realmente, entre
otros. Todos ellos conducen el bien ejerciendo de hecho atributos que le corresponden
al propietario.
b.1.- Clases de Posesión
Nuestro ordenamiento civil contiene clasificación de los tipos de posesión y sus efectos,
conforme está regulado en los artículos 905° y 911° del código civil, siendo que la
posesión puede ser mediata e inmediata, legitima o ilegitima, esta última se clasifica de
buena fe y de mala fe, y finalmente la posesión precaria.
El artículo 905° del código civil regula lo concerniente a la posesión mediata e inmediata, señalando que es poseedor inmediato el poseedor temporal en virtud de un título, mientras que corresponderá la posesión mediata a quien confirió el título.
Conforme expresa Hernández Gil, la posesión inmediata es la que se ostenta o tiene a través de otra posesión correspondiente a persona distinta con la que el poseedor
mediato mantienen una relación de donde surge la dualidad posesoria, por lo que el
5GALINDO GARFIAS Ignacio. “Algunas consideraciones sobre la posesión en el Código Civil peruano”
31
poseedor mediato “ostenta” o “tiene” y no “ejerce”, porque en la posesión mediata
predomina la nota de la atribución o el reconocimiento antes que la del ejercicio
propiamente dicho. El poseedor mediato no posee por sí solo, requiere el concurso (no
para compartir, sino para superponerse), en un mediador posesorio, que es el poseedor
inmediato.
Conforme lo regulado en los artículos 906° a 910° del código civil, se desprende que la
posesión es legítima cuando existe correspondencia entre el poder ejercido y el derecho
alegado, será legítima cuando deja de existir esa correspondencia.
Se ha llegado a sostener que la posesión es legítima cuando el ejercicio de dicho
derecho sea de acuerdo a las disposiciones del ordenamiento civil, en tanto será
ilegitima cuando se tenga sin título o por título nulo, o que ha sido adquirido por un modo insuficiente para adquirir los derechos reales, o cuando se adquiere del que no tenía derecho a
poseer la cosa o no la tenía para transmitirla.6
En el presente caso, la posesión del inmueble objeto de litis está a cargo de la demandada, doña Ángela Benedicta Sopán Mozombite, quien en mérito al contrato de compra y venta con pacto de retroventa elevado a escritura pública a enajenado el bien inmueble materia de Litis a favor de los demandantes, por lo tanto, no tiene título que justifique su posesión,
c. Supuestos de posesión precaria7
En los casos de resolución extrajudicial de un contrato, conforme a lo dispuesto por los
artículos 1429 y 1430 del Código Civil. En estos, se da el supuesto de posesión precaria por haber fenecido el título que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el inmueble. Para esto, bastaré que el Juez, que conoce del proceso de desalojo, verifique el cumplimiento de la formalidad de resolución prevista por la ley o el contrato, sin decidir la
validez de las condiciones por las que se dio esa resolución, siendo así, no es necesario
exigir la previa resolución judicial del contrato, puesto que la terminación del mismo se
acordó en los términos contractuales suscritos por las partes o se realizó bajo las reglas del
artículo 1429 ya citado. Si el Juez advierte, como consecuencia de la valoración
correspondiente, que los hechos revisten mayor complejidad y que no resultan
convincentes los fundamentos fácticos y las pruebas del demandante o del demandado
deberá dictar sentencia declarando la fundabilidad o infundabilidad de la pretensión. La
6 Sentencia del Pleno Casatorio – Casación N° 2195-2011-UCAYALI
7 Los supuestos aquí recogidos, fueron tomados de la Sentencia del Pleno Casatorio recaído en la
32
declaración de improcedencia de la demanda la efectuará excepcionalmente y
sustentándola únicamente en la falta o deficiencia de un presupuesto para la validez de la
relación jurídica procesal, mas no por cuestión de fondo.
También constituirá un caso de título de posesión fenecido, cuando se presente el
supuesto previsto por el artículo 1704 del Código Civil, puesto que con el requerimiento de
la conclusión del contrato y devolución del inmueble se pone de manifiesto la voluntad del
arrendador de poner fin al contrato. Dicha comunicación debe ser indubitable, de lo
contrario, dará lugar a que la demanda de desalojo por precario se declare infundada. Por
el contrario, no constituirá un caso de título fenecido el supuesto contemplado por el
artículo 1700 del Código Civil, puesto que el solo vencimiento del contrato de
arrendamiento no resuelve el contrato sino que, por imperio de la ley, se asume la
continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del bien. Sólo en
el caso de existencia del requerimiento, recién se puede asumir que el poseedor ha pasado
a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título.
Si en el trámite de un proceso de desalojo, el Juez de la causa, del análisis de los hechos y
de la valoración de los medios probatorios aportados por las partes, advierte la invalidez
absoluta y evidente del título posesorio, conforme lo prevé el artículo 220 del Código Civil,
sólo analizará dicha situación en la parte considerativa de la sentencia, al exponer las
razones que justifican su decisión, y declarará fundada o infundada la demanda de
desalojo por ocupación precaria, dependiendo de cuál de los títulos presentados por las
partes para sustentar su derecho, a ejercer la posesión inmediata, es el que adolece de
nulidad manifiesta.
La enajenación de un bien arrendado, cuyo contrato no estuviera inscrito en los registros
públicos, convierte en precario al arrendatario, respecto del nuevo dueño, salvo que el
adquiriente se hubiere comprometido a respetarlo, conforme a lo dispuesto por el artículo
1708 del Código Civil. En este caso, para que proceda la demanda de desalojo por
precario, se deberá exigir que el demandante haya requerido, en forma previa a la
demanda, mediante documento de fecha cierta, la devolución del inmueble o, en todo caso,
que en el contrato de compraventa haya manifestado que no continuará el arrendamiento.
En este último supuesto, tal decisión debe ponerse en conocimiento del demandado, a
partir del momento en que se celebró el contrato de compra venta, acto después del cual el
ocupante devendrá en precario.
En los casos en los que el demandado afirme haber realizado edificaciones o
33
que se declare la improcedencia de la demanda, bajo el sustento de que previamente
deben ser discutidos dichos derechos en otro proceso. Por el contrario, lo único que debe
verificarse es si el demandante tiene derecho o no a disfrutar de la posesión que invoca,
dejándose a salvo el derecho del demandado a reclamar, lo que considere pertinente, por
causa de las edificaciones o modificaciones del predio, utilizando el procedimiento
pertinente.
La mera alegación del demandado, en el sentido de haber adquirido el bien por usucapión,
no basta para destruir la pretensión de desalojo y declarar la improcedencia de la
demanda, correspondiendo al Juez del desalojo valorar las pruebas en las cuales sustenta
el demandado su derecho invocado, sin que ello implique que está facultado para decidir
sobre la usucapión; por lo tanto, se limitará a establecer si, de la valoración de las pruebas,
surge en él la convicción de, si corresponde o no, declarar el derecho de poseer a favor del
demandante o del demandado. Es decir, el Juez no debe ingresar a verificar si es que la
parte demandada adquirió o no el bien por usucapión, sino que debe limitarse a verificar si
del análisis de los hechos y de la valoración de las pruebas presentadas por la parte
emplazada surge en él la convicción de la existencia de lo que viene considerándose como
un título suficiente, que enerve el derecho que esgrime el demandante. Este hecho (de
declararse fundada la demanda de desalojo por precario), en nada afecta lo que se vaya a
decidir en el otro proceso donde se verifique la pretensión de usucapión. De ampararse,
mediante resolución definitiva, la demanda de prescripción adquisitiva, el usucapiente
tendrá expedito su derecho para solicitar la inejecución del mandato de desalojo o en todo
caso para solicitar la devolución del inmueble.
De conformidad con lo expuesto, podemos afirmar que en un proceso de desalojo la
pretensión procesal está dirigida a que el emplazado desocupe el inmueble materia de
litis por carecer de título, o porque el que tenía ha fenecido, en consecuencia, el accionante debe acreditar ser propietario o por lo menos tener derecho a la restitución del bien, tal como lo establece el artículo 586 del Código Procesal Civil; y por su lado, la parte demandada debe acreditar tener título vigente que justifique la posesión que ejerce sobre el bien materia de controversia. En suma, el conflicto de intereses en procesos de este tipo, está configurado, por un lado por el interés de
los accionantes de que se les restituya el bien inmueble, y por otro lado, por el interés
del emplazado de no ser despojado de la posesión del referido bien, lo que dependerá
entre otras cosas de su condición de precario o no, a la luz de lo señalado en el
