“La compraventa de bien ajeno”
Mg. Jimmy J. Ronquillo Pascual
Magistrado del Poder Judicial y Profesor de Derecho Civil en la UNMSM
El contrato de compraventa
• Por el contrato de compraventa el vendedor transfiere o se obliga a transferir la propiedad de un bien y, a cambio, el comprador se obliga a pagar el precio en dinero.
• El bien que es materia u objeto de la venta puede ser un bien de propiedad del enajenante o un bien ajeno (artículos
1409.2 y 1539 CC).
Requisitos de un bien ajeno
• a) Es un bien existente;
• b) Es un bien determinado;
• c) Es un bien que no es de propiedad del enajenante;
• d) Es un bien que es de propiedad de un sujeto distinto al enajenante.
Formas de adquirir la propiedad de un bien ajeno
• a) que el verdadero propietario transfiera la propiedad del bien al adquirente;
• b) que el enajenante adquiera la propiedad del bien de su verdadero propietario y se la transfiera al adquirente
Para que sea compraventa
• a) el derecho propiedad debe salir de la esfera patrimonial del vendedor para ingresar en la del comprador;
• b) el vendedor se obliga a entregar en propiedad el bien al comprador.
Compraventa de bien ajeno
• Tiene como única particularidad el hecho de que el bien objeto del contrato no es de propiedad del vendedor sino de un tercero.
• Al momento de su celebración el enajenante carece del requisito de la legitimación.
Legitimación para contratar
• La legitimación es una cualidad con la que debe contar el sujeto que celebra el contrato, y puede ser definida como “el poder de
disposición que tiene el sujeto en relación a una determinada situación jurídica. La legitimación contractual es, más
específicamente, el poder de la parte de disponer del objeto del contrato” (BIANCA 1998: 65-66).
• Clases de legitimación:
• Legitimación originaria: Cuando un sujeto dispone de una situación jurídica propia.
• Legitimación derivada: Cuando un sujeto dispone de una situación jurídica ajena por autorización del titular de esta última.
Compraventa de bien ajeno
• Ninguna norma estable que el vendedor tenga que ser
propietario del bien respecto del cual celebra el contrato de compraventa, puede no serlo en ese momento.
• Lo que el sistema exige es que el vendedor transfiera la propiedad o se obligue a transferirla (artículos 947, 949 y
1529 del CC). Aquella transferencia no necesariamente tiene que ser inmediata, puede ser diferida.
Compraventa de bien ajeno
• La ignorancia o el conocimiento de la ajenidad del bien
respecto del cual se está contratando no determina si nos encontramos ante un contrato de compraventa de bien ajeno o no.
• La ignorancia o conocimiento de la ajenidad del bien es relevante a los efectos de aplicar o no la rescisión
contractual, pero no para que se configure o no la compraventa de bien ajeno.
Efecto inmediato
• La compraventa de bien ajeno tiene como efecto inmediato una relación de garantía y como efectos diferidos, relaciones obligatorias y el efecto real, este último solo en el caso de los inmuebles.
• Lo que asume en forma inmediata el vendedor es el riesgo de que el verdadero propietario no le transfiera a él la
titularidad del bien.
Efectos diferidos
• Si el verdadero propietario no le transfiere la propiedad al
vendedor, se genera la obligación de pagar al comprador una indemnización.
• Si el verdadero propietario del bien sí le transfiere la propiedad al vendedor se generará la obligación de transferir la
propiedad, en el caso de los muebles, y la obligación de
entregar el bien en propiedad, tanto en los muebles como en los inmuebles, y, en este último caso, se generará también un efecto real pues tan pronto el vendedor adquiera la propiedad del bien, el comprador se convertirá en propietario.
La previsión de un plazo de cumplimiento
• Si bien no es obligatoria, sí es recomendable la fijación de un plazo de cumplimiento que determine el momento en que el comprador deba hacerse de la propiedad del bien.
• Resulta absolutamente razonable en aquellos casos en donde el comprador conoce la ajenidad del bien.
Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil, Lima, 2020
• TEMA: “La segunda compraventa en un acto de doble enajenación, ¿nula o válida?”
• PREGUNDA: ¿Es nulo o válido el segundo contrato de compraventa de bien inmueble celebrado por el mismo vendedor con un diferente comprador?
Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil, Lima, 2020
• Primera ponencia:
• El segundo contrato de compraventa de un bien inmueble
celebrado por el mismo vendedor con un distinto comprador, es nulo por alguna o algunas de las siguientes causales: (i)
finalidad ilícita, (ii) objeto jurídicamente imposible, y/o (iii) ser contraria a las normas que interesan al orden público o a las buenas costumbres.
Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil, Lima, 2020
• Segunda ponencia:
• El segundo contrato de compraventa de bien inmueble celebrado por un mismo vendedor frente a un distinto comprador es un contrato válido pero susceptible de ser
declarado ineficaz frente al primer comprador, para lo cual se deberá tener en cuenta la aplicación de las reglas
establecidas en el artículo 1135º del Código Civil.
Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil, Lima, 2020
• CONCLUSIÓN PLENARIA:
• “El segundo contrato de compraventa de un bien inmueble celebrado por el mismo vendedor con un distinto comprador, es nulo por alguna o algunas de las siguientes causales: (i) finalidad ilícita, (ii) objeto jurídicamente imposible, y/o (iii) ser contraria a las normas que interesan al orden público o a las buenas costumbres”.
SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
• Artículo 949 del CC: “La sola obligación de enajenar un
inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”.
• Sistema consensual: El solo consentimiento
legítimamente manifestado transfiere la propiedad inmueble.
• Disposición legal diferente: Compraventa de bien futuro, compraventa de bien ajeno.
• Pacto en contrario: Compraventa con reserva de propiedad.
SISTEMA DE OPONIBILIDAD DE DERECHOS
• Artículo 1135 del CC: “Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua”.
• Artículo 2022 del CC: “Para oponer derechos reales sobre
inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los
mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone.
• Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común”.
SISTEMA DE OPONIBILIDAD DE DERECHOS
• OPONIBILIDAD ERGA OMNES: Es una cualidad con la que cuenta todo derecho subjetivo, en tanto que ha de ser
respetado por la generalidad de los terceros y su vulneración conllevará siempre responsabilidad.
• Es suficiente para hacer valer el derecho frente a terceros en general.
SISTEMA DE OPONIBILIDAD DE DERECHOS
• OPONIBILIDAD REGISTRAL: Es aquélla que se obtiene con la inscripción del derecho en el Registro Público. Elimina la
posibilidad de que se presente un tercero protegido.
• Es útil frente a los terceros interesados. Terceros que quieren adquirir o constituir derechos sobre el bien. Terceros que
necesitan saber a quién le pertenece un determinado bien.
SISTEMA DE OPONIBILIDAD DE DERECHOS
• Para obtener un derecho de propiedad plenamente excluyente, los titulares deben realizar dos pasos:
• (i) la adquisición del derecho, que permitirá la oponibilidad frente a terceros en general; y
• (ii) la inscripción del derecho adquirido, que permitirá la oponibilidad frente a terceros interesados.
SISTEMA DE OPONIBILIDAD DE DERECHOS
• La falta de inscripción del derecho adquirido es lo que
permite que se presenten casos de doble o múltiple venta.
• La inscripción del derecho del segundo adquirente permite la convalidación del contrato ineficaz.
• ¿La inscripción es constitutiva?
La armonización del sistema de transferencia y el sistema de oponibilidad
• Situación en el sistema italiano:
• Art. 1376 CC ita.: Contrato con efectos reales.- “En los contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa
determinada, la constitución o la transferencia de un derecho real, o bien la transferencia de otro derecho, la propiedad o el derecho se
transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento de las partes legítimamente manifestado”.
• Artículo 2644 CC ita.: Efectos de la inscripción.- “Los actos descritos en el artículo anterior no tienen efecto respecto a los terceros que mediante cualquier título hayan adquirido derechos sobre los
inmuebles en virtud de un acto inscrito o inscrito anteriormente a la inscripción de los mismos actos”.
Nuestra opinión
• La primacía de la segunda adquisición se justifica en la
medida que se busca tutelar la apariencia y la seguridad en la circulación de titularidades.
• La adquisición del segundo comprador es a non domino.
• La falta de legitimación del enajenante es suplida por la ley (Art. 1135 y 2022 cc: Inscripción y buena fe), haciendo eficaz la segunda adquisición.
Nuestra opinión
• La regla “nadie puede transferir más derecho que el que tiene”, encuentra una excepción en el principio de tutela a los terceros adquirentes de buena fe.
• La tesis de Giovanni IUDICA y Paolo ZATTI: “La transcripción no tiene eficacia constitutiva, es decir no determina la
transferencia de la propiedad […]: ella es un modo para resolver conflictos entre sujetos, no para “asignar” la propiedad”. [2003: 124].
Nuestra opinión
• La falta de inscripción expone al peligro del conflicto con terceros adquirentes y acreedores, conflicto que se
resolverá a favor del primero que inscribe de buena fe.
• El primer el primer adquirente que no inscribió su
adquisición podrá encontrar tutela, no contra el segundo adquirente que actuando de buena fe sí lo hizo, sino
contra el enajenante, en las normas referentes al saneamiento por evicción o por el hecho propio del
transferente, según sea el caso, pudiendo además exigirle el pago de la indemnización por daños.
Compraventa de bien ajeno
• Art. 1537 CC: Compromiso de hacer que otro adquiera.-
“El contrato por el cual una de las partes se compromete a obtener que la otra adquiera la propiedad de un bien que ambas saben que es ajeno, se rige por los artículos 1470, 1471 y 1472”.
• El comprador conoce la situación de ajenidad del bien.
• Art. 1539 CC: Compraventa de bien ajeno propiamente dicha.-
“La venta de bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que hubiese sabido que no pertenecía al vendedor o cuando éste adquiera el bien, antes de la citación con la demanda”.
• El comprador conoce o desconoce la situación de ajenidad del bien, si esto último, puede rescindir el contrato.
Compraventa de bien ajeno
• Art. 1409.2 del CC:
“La prestación materia de la obligación creada por el contrato puede versar sobre: […]
• 2. Bienes ajenos o afectados en garantía o
embargados o sujetos a litigio por cualquier otra causa”.
• El contrato sobre bienes ajenos está permitido por el ordenamiento jurídico, es un contrato válido pero
ineficaz.
Convalidación de contratos ineficaces con la inscripción de buena fe
• Artículo 2013 CC:
• “[…] La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes”.
• La inscripción sí puede convalidar actos ineficaces por falta de legitimación que es lo que sucede con la enajenación sucesiva. Pero no solo se requiere inscripción sino también buena fe (Art. 1135 y 2022 CC).
Escenarios del segundo contrato de compraventa
• PRIMER SUPUESTO: El segundo adquirente ha inscrito su adquisición actuando de buena fe.
• Es un contrato válido y eficaz.
• Es un contrato de compraventa de bien ajeno que se ha tornado en eficaz por disposición legal. La ley (art. 1135 y 2022 CC) ha suplido la ausencia de legitimación.
Escenarios del segundo contrato de compraventa
• SEGUNDO SUPUESTO: El segundo adquirente ha inscrito su adquisición actuando de mala fe.
• La mala fe del adquirente supone que éste conocía, o resultaba razonable que conozca, que el bien ya no pertenecía a su enajenante.
• Es un contrato inválido, específicamente, un contrato nulo por fin ilícito.
Escenarios del segundo contrato de compraventa
• TERCER SUPUESTO: El segundo adquirente ha actuado de buena fe pero no ha inscrito su adquisición.
• Es un contrato válido pero ineficaz.
• Es un contrato de compraventa de bien ajeno que se mantiene ineficaz en la medida que no ha operado la
convalidación por ley (que exige inscripción y buena fe).
CONCLUSIONES
• El segundo contrato de compraventa de bien inmueble puede ser válido y eficaz, inválido o válido e ineficaz,
dependiendo del supuesto en el que nos encontremos.
• Si el primer adquirente pierde su derecho de propiedad es por no haber inscrito su derecho oportunamente. La ley suple la ausencia de legitimación del enajenante, para hacer eficaz la segunda compraventa siempre que medie inscripción y buena fe. Esa es la solución adoptada por
nuestro sistema a fin de tutelar a los terceros adquirentes de buena fe.
