Nuevas formas de financiación hipotecaria

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INFORME 7/2013

Nuevas formas de financiación hipotecaria

Las hipotecas están en el centro del debate sobre financiación en España. Por una parte, se discuten algunas cláusulas de los contratos, que supuestamente podrían perjudicar a los deudores que pagan regularmente su hipoteca, como las llamadas cláusulas de suelo que establecen un interés mínimo para préstamos de interés variable; y también, otras cláusulas que pueden afectar a los morosos, que buscan alguna forma de protección en situaciones de deterioro económico y paro muy elevado. Un tercer ángulo es la disminución continuada de las hipotecas concedidas, que responde en primer lugar a una falta de demanda de crédito causada por la caída de las transacciones inmobiliarias, a una restricción de la oferta por parte de las entidades financieras, y en alguna medida a la incertidumbre que se crea en torno a la propia figura de la hipoteca.

Las hipotecas para comprar viviendas y con otras finalidades

En los cuadros que forman la Tabla 1 se refleja la evolución del número de préstamos con garantía hipotecaria desde el inicio de la crisis, para España y las cinco comunidades autónomas con mayor producto interior bruto en el años 2012: Cataluña (18,9%), Madrid (17,9%), Andalucía (13,4%), Comunidad Valencia na (9,5%), y País Vasco (6,2%). Cabe destacar que los préstamos para adquisición de viviendas eran alrededor del 54% de las hipotecas en 2007, y en la actualidad no llegan al 43% del total de hipotecas; esto ocurre de manera general en España, y se cumple con más o menos aproximación para las comunidades autónomas que consideramos. La idea que se desprende de este dato es que hay otras finalidades importantes, como son la adquisición de inmuebles y la refinanciación de deuda, sobre todo esta última, que cobra importancia para la formalización de hipotecas. Todo ello, claro está, en un contexto donde las cifras han caído en la forma que se recoge en los cuadros y gráficos.

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Informe 7/2013 Página 2 de 9 Tabla.1 – Evolución del número de préstamos hipotecarios por finalidades

España 2007 2009 2011 2012 Ene-May % .Var.

2013 2007/12 Adquisición de vivienda 500.282 217.848 147.714 126.346 32.538 -74,7 Refinanciación de deuda 56.393 89.884 40.854 36.137 12.931 -35,9 Financiación de promoción e mpresarial in mobiliaria 14.857 3.323 1.700 950 215 -93,6

Construcción de vivienda 28.748 10.770 6.677 4.416 964 -84,6

Adquisición de otro in mueble 56.870 22.615 14.231 10.607 3.382 -81,3

Otros o no consta 270.717 206.645 104.112 78.734 26.235 -70,9

TOTAL 927 .867 551 .085 315 .288 257 .190 76 .265 -72 ,3

Andalucía 2007 2009 2011 2012 Ene-May % .Var.

2013 2007/12 Adquisición de vivienda 91.280 36.061 24.152 20.747 5.852 -77,3

Refinanciación de deuda 9.728 20.292 10.513 10.020 3.752 3,0

Financiación de promoción e mpresarial in mobiliaria 2.844 443 164 100 13 -96,5

Construcción de vivienda 4.873 1.696 1.042 683 200 -86,0

Adquisición de otro in mueble 14.322 5.832 4.069 3.166 1.012 -77,9

Otros o no consta 48.673 35.186 18.249 13.887 5.165 -71,5

TOTAL 171 .720 99 .510 58 .189 48 .603 15 .994 -71 ,7

Cataluña 2007 2009 2011 2012 Ene-May % .Var.

Refinanciación de deuda 13.923 14.486 6.880 5.526 2.014 -60,3

Construcción de vivienda 5.186 1.197 588 415 81 -92,0

Adquisición de otro in mueble 7.427 2.686 1.789 1.247 487 -83,2

Otros o no consta 63.954 49.558 24.164 19.132 6.205 -70,1

TOTAL 168 .029 92 .983 51 .870 43 .043 13 .338 -74 ,4

Comunidad Valencian a 2007 2009 2011 2012 Ene-May % .Var.

Construcción de vivienda 3.139 1.017 479 209 60 -93,3

Adquisición de otro in mueble 7.353 2.832 1.338 1.135 268 -84,6

Otros o no consta 38.484 31.102 13.770 9.867 4.074 -74,4

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Madrid 2007 2009 2011 2012 Ene-May % .Var.

Construcción de vivienda 1.565 451 376 228 51 -85,4

Adquisición de otro in mueble 5.404 2.022 1.296 997 298 -81,6

Otros o no consta 34.860 20.933 9.668 6.621 2.292 -81,0

TOTAL 121 .439 72 .856 42 .960 37 .187 10 .264 -69 ,4

País Vasco 2007 2009 2011 2012 Ene-May % .Var.

Refinanciación de deuda 2.299 2.061 872 799 320 -65,2

Financiación de promoción e mpresarial in mobiliaria 432 365 168 127 25 -70,6

Construcción de vivienda 497 248 197 165 27 -66,8

Adquisición de otro in mueble 3.003 1.391 929 575 164 -80,9

Otros o no consta 11.261 9.635 5.483 4.006 1.272 -64,4

TOTAL 40 .297 28 .651 21 .475 15 .818 3.635 -60 ,7

Fuente: Centro de información estadística del notariado y Euroval

La constitución de hipotecas para refinanciar deuda ha sido una práctica generalizada por las entidades financieras en Andalucía, donde incluso ha aumentado ligeramente (un 3%) respecto a 2007. En todas las comunidades autónomas, excepto en el País Vasco, el porcentaje de caída de esta finalidad hipotecaria cae menos que el total, lo que implica que su peso en el total de las hipotecas aumenta. No es extraño, puesto que las entidades financieras tienen en la garantía hipotecaria una forma de realizar menos dotaciones en la reestructuración de operaciones de financiación, o refinanciación.

Dos cuestiones hay que señalar aquí: una, la viabilidad de estas operaciones desde el punto de vista de la capacidad de pago de los acreditados; y otra, el valor como garantía del bien hipotecado y la posibilidad por parte de la entidad financiera de darle liquidez en caso de impago.

Las sociedades de tasación cumplen un papel importante al respecto, pues dentro de la incertidumbre que es la tónica general de nuestro mercado inmobiliario, han de dar un conocimiento de valor a las entidades que soporte la política de dotaciones, siguiendo además la evolución del bien hipotecado. Con la excepción del País Vasco, donde el fenómeno inmobiliario no alcanzó la dimensión que en otras partes de España, la constitución de hipotecas para refinanciar deudas tiene un momento crucial en 2009, cuando las dificultades de pago son manifiestas y se quiere evitar que dañen sustancialmente los balances bancarios.

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Es llamativo el número de hipotecas que se constituyen con esta finalidad en Andalucía en ese año, 20.292, superior al de la Comunidad Valenciana y Cataluña, 15.396 y 14.486, y mucho más que Madrid, 8.672 y el País Vasco, 2.061. La caída del crédito hipotecario total entre 2007 y 2012 supera el 70% en España; si proyectamos al año completo los datos que tenemos de 2013, la reducción del crédito estaría por encima del 80%; las caídas en la financiación de la vivienda son algo superiores, pero en general son similares a las del total de hipotecas formalizadas. Si, además, consideramos que hay un sesgo de las entidades financieras para financiar las viviendas que venden, estamos ante una situación de fortísima restricción crediticia. Por comunidades autónomas, la restricción más fuerte en el total de hipotecas para adquisición de vivienda se da en Valencia, con un 83,6%, seguida de Cataluña y Andalucía (77,8% y 77,3%), Madrid (69,4%) y País Vasco (60,7%).

La vivienda no se financia principalmente con hipoteca

Una segunda idea a destacar es que una buena parte de la compra de viviendas se ha financiado sin hipoteca; en 2007, en España había 853.568 operaciones de compraventa, de las cuales tenían hipoteca sólo 500.282; esto es, alrededor del 60% de las compras. Este hecho se da en todas las comunidades autónomas, con algunas diferencias pero en proporción similar. La evolución posterior muestra que las 370.329 operaciones de compraventa de vivienda que se hacen en 2012 en España, se corresponden con 126.346 hipotecas, lo que supone que este fenómeno se ha acentuado de forma muy notoria, y sólo el 34% de las viviendas compradas tienen hipoteca. Si tomamos datos más recientes, de este año, continua esta misma tendencia.

En la Tabla 2 se recoge la información de número de compraventas, que nos permite apreciar que la caída media entre 2007 y 2012 es de un 56.6%. Si hacemos el cálculo teniendo en cuenta la tendencia que muestran los dos primeros semestres de este año, la tendencia descendente se confirma. Sin embargo, es menor la caída en las compraventas que la caída en las hipotecas, como hemos puesto de relieve anteriormente, por lo que coinciden dos factores: las compraventas en mínimos, y la concesión de hipotecas todavía menor.

Tabla.2 – Contratos traslativos; número de compraventa de viviendas

Nº de compraventa de viviendas

España Andalucía Cataluña Cd. Valenciana Madrid País Vasco

2007 853.568 174.464 110.601 125.568 90.820 27.182 2009 463.800 91.196 54.619 60.189 58.020 18.285 2011 356.666 69.335 45.110 48.099 47.733 18.793 2012 370.329 73.228 49.707 54.198 46.919 15.382 1Tr13 55.452 11.489 8.165 9.054 6.647 1.739 2Tr13 80.704 n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. % Var.2007/12 -56,6% -58,0% -55,1% -56,8% -48,3% -43,4% n.d.; No disponible

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Hay algunas hipotecas que prácticamente han desaparecido, como son para promoción empresarial y construcción de vivienda. Sin embargo, y como algo excepcional, se ha mantenido e incluso ha crecido en Andalucía con respecto a 2007 la constitución de hipotecas como garantía adicional para la refinanciación de las deudas.

Las hipotecas para adquisición de inmuebles distintos a las viviendas siempre han sido reducidas, aunque experimentan la misma caída que las demás formas de hipoteca. Llama la atención el apartado: “Otros o no consta”, que es bastante importante, más de la mitad que las hipotecas para adquirir vivienda, lo que añade cierta confusión a la comprensión de las finalidades para las que se constituye hipotecas en España.

Aunque sobre ejes distintos, uno en cifras absolutas y otro en porcentajes, en los gráficos hemos recogido la evolución del número de préstamos hipotecarios y el de operaciones de compraventa financiadas con préstamo hipotecario. Esta última sufre un descenso fortísimo; hemos reflejado la evolución mensual para seguir el proceso con más detalle; hasta mayo de 2010 las operaciones de compraventa de vivienda se financiaban en buena parte con hipotecas, aunque claro está, el número de operaciones caía de la forma brusca que conocemos.

A partir del verano de 2010, cuando la crisis financiera se acentúa (recordemos que la intervención del Banco Central Europeo sobre la deuda y la liquidez es en mayo de 2010), y además se exigen mayores requisitos de capital, hay una fuerte restricción del crédito.

Las medias que se toman en 2012 sobre valoraciones de inmuebles y dotaciones para las entidades financieras contribuyen a acentuar esta restricción, a lo que se unen la precariedad en que algunas sentencias judiciales y la propia legislación sitúan a la actividad hipotecaria. Esto se da en un contexto excepcional de desempleo, y con unas perspectivas económicas que no invitan a tomar decisiones de largo plazo como supone la hipoteca.

En el gráfico 1, con datos trimestrales, se ve cómo el número de préstamos hipotecarios totales y el de las hipotecas se mueven de la misma forma; dentro de la tendencia descendente hay pequeños picos que recogen circunstancias especiales del mercado, sobre todo relacionadas con finales de año, coincidentes o no con cambios fiscales que motivaban a acelerar la formalización de operaciones.

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Informe 7/2013 Página 6 de 9 Gráfico.1 – Número de operaciones de préstamo hipotecario

0 25.000 50.000 75.000 100.000 125.000 En er o M ar zo M ay o Ju lio Se pti em br e No vi em br e En er o M ar zo M ay o Ju lio Se pti em br e No vi em br e En er o M ar zo M ay o Ju lio Se pti em br e No vi em br e En er o M ar zo M ay o Ju lio Se pti em br e No vi em br e En er o M ar zo M ay o Ju lio Se pti em br e No vi em br e En er o M ar zo M ay o Ju lio Se pti em br e No vi em br e En er o M ar zo M ay o 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Nº de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda Nº de préstamos hipotecarios total

Fuente: Centro de información estadística del notariado, Banco de España y Euroval

El gráfico 2, también con datos trimestrales, muestra cómo la compra de vivienda se hace mayoritariamente sin préstamo hipotecario. Este fenómeno que se da en el verano y hasta finales de año por la crisis de liquidez de las entidades financieras, parece que volvía a la normalidad cuando el BCE inyecta de manera masiva liquidez en el sistema. Sin embargo, desde el verano de 2010 la profundidad de la crisis para nuestra economía no ofrece ninguna duda y se produce el retraimiento de financiación conocido.

En los momentos actuales hay que mencionar otros factores como las oportunidades inversoras que ofrecen algunos inmuebles con descuentos importantes, lo que lleva a la compra aun sin financiación; por otra parte, el aumento de las ventas a extranjeros lleva consigo que la financiación procede del exterior. Puede verse sobre el particular nuestro Informe: “La venta de viviendas a extranjeros”.

Gráfico.2 – Operaciones de compraventa de vivienda financiadas con préstamo hipotecario

30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% En er o M ar zo M ay o Ju lio Se pti em br e No vi em br e En er o M ar zo M ay o Ju lio Se pti em br e No vi em br e En er o M ar zo M ay o Ju lio Se pti em br e No vi em br e En er o M ar zo M ay o Ju lio Se pti em br e No vi em br e En er o M ar zo M ay o Ju lio Se pti em br e No vi em br e En er o M ar zo M ay o Ju lio Se pti em br e No vi em br e En er o M ar zo M ay o 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

% compraventa de vivienda financiada con préstamo hipotecario

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Hemos trazado una serie desde 1999 con el Euribor y el tipo medio de préstamos hipotecarios para adquirir una vivienda libre. Destacaremos algunos rasgos significativos.

Primero, en el período que va de 2003 a 2006 los tipos del Euribor y de las hipotecas son muy bajos, lo cual se ha visto como una de las causas del incremento de precios de la vivienda y de la fuerte demanda de hipotecas; este fenómeno se normaliza entre 2006 y 2008, pero no consigue ya frenar el fuerte crecimiento de la demanda (y oferta) inmobiliaria; desde finales de 2008, el bajísimo Euribor muestra la

intervención del BCE en línea con los principales bancos centrales, situando el tipo a unos niveles artificialmente bajos y alejado de cualquier referencia histórica.

El segundo rasgo es que el tipo medio de los préstamos hipotecarios que

secularmente seguía al Euribor, se aleja de él, reflejando la necesidad de las entidades financieras de poner un precio a los préstamos que recoja adecuadamente el riesgo. En relación a lo anterior, una tercera idea es que el endurecimiento de las condiciones de valoración de inmuebles, así como las dotaciones a efectuar, se reflejan en un aumento de los tipos para los nuevos préstamos; a ello se une la inseguridad jurídica que se ha creado en torno a la figura de la hipoteca, lo que sin duda tiene

consecuencias en forma de incremento de tipos y restricción de crédito.

Gráfica.3 – Euribor vs. tipo medio préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda libre

0 1 2 3 4 5 6 7 en e-99 m ay -99 se p-99 en e-00 m ay -00 se p-00 en e-01 m ay -01 se p-01 en e-02 m ay -02 se p-02 en e-03 m ay -03 se p-03 en e-04 m ay -04 se p-04 en e-05 m ay -05 se p-05 en e-06 m ay -06 se p-06 en e-07 m ay -07 se p-07 en e-08 m ay -08 se p-08 en e-09 m ay -09 se p-09 en e-10 m ay -10 se p-10 en e-11 m ay -11 se p-11 en e-12 m ay -12 se p-12 en e-13 m ay -13 En %

Tipo hipotecario a mas de 3 años, vivienda libre. Conjunto de entidades UEM. Mercado monetario. Euribor a 12 meses

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Informe 7/2013 Página 8 de 9 Nuevas figuras de financiación en el mercado español

Como alternativa a la financiación tradicional, la Sociedad para la Reestructuración de Activos Bancarios (SAREB), 49% pública, participada en un 51% por entidades financieras españolas, y con financiación mediante emisión de deuda, también adquirida por sociedades españolas, vende carteras de inmuebles y préstamos a inversores institucionales o fondos de inversión, principalmente extranjeros. De esta manera, se obtiene financiación externa para el mercado hipotecario español. En su actividad de venta al por menor, SAREB ha llegado a acuerdos con algunas entidades financieras españolas (BBVA, Sabadell, Caixabank, Santander) para que financien hipotecas de las viviendas que se venden a particulares.

Es de destacar que SAREB obtiene con un fuerte descuento (alrededor de un 46%) activos de entidades financieras intervenidas o que han recib ido algún apoyo público, que salen del balance de estas entidades, y vuelve a dar la gestión de los mismos a dichas entidades financieras. Este verano han aparecido noticias sobre operaciones y datos diversos sobre la actividad de SAREB. El objetivo de SAREB es vender 45.000 viviendas en cinco años, pero hasta la fecha sólo ha vendido algo más de 2000. Se ha cuestionado el precio al que vende a los fondos extranjeros, ya que, SAREB aplica el descuento mencionado en sus compras, y debe proporcionar rentabilidad a sus accionistas por lo que ha de ganar algo en las operaciones.

Continuando con este tema de tanto interés para el mercado inmobiliario, se ha dado una operación de venta de 245 millones de un préstamo sindicado con garantía hipotecaria de la inmobiliaria Colonial; una cartera de viviendas por 150 millones de euros; y otra de 450 millones, de oficinas. En una operación conocida como “Bull”, sobre casi mil viviendas, SAREB continúa manteniendo el riesgo, pues se ha hecho de manera que pueda aprovechar tanto la revalorización como sufrir la depreciación de esa cartera, lo que afectaría al valor de un 49% de la misma. Recientemente, SAREB continúa este proceso de colocación de activos con el protagonismo de fondos de inversión extranjeros.

SAREB es un actor importante en el mercado inmobiliario español, pues gestiona suelo, créditos, ventas y alquileres, y trabaja con un canal minorista y otro al por mayor. Además de sus medios, cuenta con las sociedades inmobiliarias de las entidades intervenidas, a las que compra a bajo precio sus activos inmobiliarios, y luego se los da para que los gestionen. Esta competencia de alguien que gestiona unos 85.000 activos relacionados con el mercado inmobiliario, ha obligado a las entidades financieras a actuar con políticas de marketing agresivas.

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Informe 7/2013 Página 9 de 9 Conclusiones

Las principales conclusiones extraídas en este informe son:

1. El número de hipotecas para adquisición de vivienda disminuye en mayor medida que el resto de formas de financiación. Desde 2009 las hipotecas constituidas para refinanciar deuda han cogido peso respecto al resto de finalidades hipotecarias.

2. La venta al por menor exige financiación hipotecaria, actualmente muy restringida en nuestro mercado.

3. Los inversores institucionales resultan ser una nuev a fuente de financiación en el mercado de la vivienda en España.

4. Una vez más, se pone de manifiesto la necesidad de contar con herramientas de conocimiento de valor para encontrar el precio que ajusta oferta y demanda en localizaciones concretas, y para dar seguridad a la toma de decisiones a gestores como el SAREB, dentro de la incertidumbre general de este sector. 5. En relación con lo anterior, debe retomarse el papel de las sociedades de

tasación españolas, para identificar concretamente los inmuebles y activos en general, ya que pueden darse discrepancias en los datos existentes.

Septiembre de 2013