UNIVERSIDAD NACIONAL DE TRUJILLO
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO
T E S I S
PARA OPTAR EL TÍTULO PROFESIONAL DE:
AUTOR: Bach. Blas Aranda, Débora Solange
ASESOR: Mg. Matta Berríos, Willam Alfredo
La eficacia de la cláusula de allanamiento a futuro
A B O G A D A
TRUJILLO – PERÚ
2023
Biblioteca de Derecho y CC. Políticas
DEDICATORIA
A mis abuelos, padres, y hermanos.
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AGRADECIMIENTOS
A la Universidad Nacional de Trujillo, por brindarme la posibilidad de estudiar por seis años en la Facultad de Derecho y Ciencias Políticas, y a cada uno de los docentes que tuve la oportunidad de conocer y aprender de ellos.
Al doctor Willam Alfredo MATTA BERRÍOS, por haber compartido a lo largo de la carrera universitaria sus valiosos conocimientos acerca del derecho, y por haber aceptado ser mi asesor de tesis, gracias por la confianza.
Al personal administrativo de la facultad de Derecho, por haber hecho de mi estancia en la facultad un lugar confortable, de donde solo quedan gratos recuerdos.
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RESUMEN
La presente investigación tuvo como objetivo demostrar si la cláusula de allanamiento a futuro contenida en un contrato de arrendamiento, es eficaz para la restitución del bien inmueble en 15 días según lo establecido en la ley 30201 que modifica el art. 594 del CPC.
Para llevar a cabo la investigación se analizaron los términos jurídicos contrato de arrendamiento, desalojo y cláusula de allanamiento a futuro. Asimismo, se realizó un análisis doctrinario y jurisprudencial del proceso de desalojo. Por otra parte, se extrajo información de 08 expedientes judiciales tramitados ante el Juzgado de Paz Letrado de La Corte Superior de Justicia de La Libertad.
Para analizar la información se utilizaron los métodos inductivo-deductivo, hermenéutico-jurídico e histórico. Las técnicas de acopio documental, fichaje e interpretación normativa cumplieron un papel importante para llegar a obtener las conclusiones de la investigación.
Finalmente, con el presente estudio se pretende contribuir a identificar soluciones que permitan brindar celeridad al proceso de desalojo, eliminando los procedimientos que entorpecen una correcta administración de justicia, pues no se ha logrado brindar al arrendador la confianza necesaria para que ante un incumplimiento de contrato recupere su bien de manera rápida, esa desconfianza impide la promoción del arrendamiento para vivienda que es tan necesaria en nuestro país por la escasez de viviendas.
Palabras Claves: Desalojo, Cláusula de allanamiento, Arrendamiento.
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ABSTRAC
The objective of this investigation was to demonstrate whether the future search clause contained in a lease is effective for the restitution of the real estate in 15 days as established in Law 30201 that modifies art. 594 of the CPC.
To carry out the investigation, the legal terms of the lease, eviction and search clause in the future were analyzed. Likewise, a doctrinal and jurisprudential analysis of the eviction process was carried out. On the other hand, information was extracted from 08 judicial files processed before the Justice of the Peace Lawyer of the Superior Court of Justice of La Libertad.
To analyze the information, the inductive-deductive, hermeneutic-legal and historical methods were used. The techniques of documentary collection, filing and normative interpretation played an important role in reaching the conclusions of the investigation.
Finally, with the present study it is intended to contribute to identifying solutions that speed up the eviction process, eliminating the procedures that hinder a correct administration of justice, since it has not been possible to provide the landlord with the necessary confidence so that in the event of a breach of contract they can recover your good quickly, that distrust prevents the promotion of housing leases that is so necessary in our country due to the housing shortage.
Keywords: Eviction, Search Clause, Lease.
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ÍNDICE
Dedicatoria. ... ii
Agradecimiento. ... iii
Acta del Jurado. ... iv
Resumen ... v
Abstract ... vi
I. INTRODUCCIÓN 1.1. Realidad problemática ... 1
1.2. Justificación y relevancia ... 7
1.3. Marco teórico ... 9
CAPÍTULO I: CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 1. Definición ... 9
2. La buena fe en los Contratos de Arrendamiento ... 11
3. Vencimiento del plazo del contrato ... 12
4. El Derecho a una vivienda digna ... 14
5. Obligaciones del arrendatario ... 17
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CAPÍTULO II: EL PROCESO DE DESALOJO EN EL DERECHO PERUANO
1. Introducción ... 19
2. Definición ... 20
3. El proceso de desalojo ... 22
4. El IV PLENO CASATORIO ... 25
5. ANÁLISIS DEL PLENO JURISDICCIONAL NACIONAL CIVIL - 2017 ... 27
6. Tipos de procesos de desalojo ... 30
7. Tratamiento del desalojo en la legislación extranjera ... 36
8. Análisis Jurisprudencial 8.1. Casación 244-2017. ... 39
8.2. Casación 2160-2004. ...40
CAPÍTULO III: PROCESO DE DESALOJO CON CLÁUSULA DE ALLANAMIENTO A FUTURO 1. Introducción ... 42
2. Regulación Normativa ... 43
3. Plazos y Competencia ... 47
4. Causales ... 48
5. La cláusula de allanamiento a futuro ... 48
6. Bienes ... 49
7. Análisis de la Ley 30201 ... 49
8. El registro del deudor judicial moroso... 53
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1.4. Marco empírico ... 56
1.5. Objeto de estudio ... 56
1.6. Pregunta ... 56
1.7. Objetivos ... 56
II. ABORDAJE METODOLÓGICO 2.1 Diseño de Investigación... 57
2.2 Unidad de Estudio... 57
2.3 Población ... 57
2.4 Muestra. ... 58
2.5 Métodos de recolección de datos ... 58
2.6 Técnicas de Recolección de datos ... 59
2.7 Procedimiento ... 60
2.8 Consideraciones éticas de rigor ... 60
III. RESULTADOS ... 61
IV. DISCUSIÓN DE RESULTADOS. ... 78
V. CONCLUSIONES ... 91
VI. RECOMENDACIONES ... 93
VII. REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS ... 94
VIII. ANEXOS ... 97
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I. INTRODUCCIÓN
1.1. Realidad problemática
La Unión Interamericana para tener acceso a una vivienda (UNIAPRAVI) realizó en nuestra capital el VI Foro Interamericano de Ciudad y Financiamiento Habitacional denominado “Vivienda en alquiler: Retos y oportunidades para atender la demanda de vivienda” en el año 2016; en donde se expuso sobre los beneficios del alquiler en América Latina, estableciéndose lo siguiente:
“Contrario a lo que sucede en países más desarrollados, el alquiler en América Latina y el Caribe no es una opción restringida a los más pobres. De hecho, la vivienda en renta presenta mejor calidad que la vivienda en propiedad informal y condiciones similares a las de la vivienda formal, incluso para los quintiles de ingreso más bajos, lo que demuestra que el alquiler puede ser una alternativa eficiente y costo-efectiva para resolver los problemas de déficit cuantitativo y cualitativo de la región”. (UNIAPRAVI, 2016, pág. 41)
Por otra parte, el Instituto de Estadística (INEI) informó que conforme a los resultados recogidos del Censo Nacional 2017, en el país existen 10 millones 102 mil 849 viviendas particulares, del total mencionado, se encontraron 7 millones 698 mil 900 viviendas ocupadas, las cuales, por su condición de tenencia, se dividen de la siguiente manera:
76,0% 5 millones 853 mil 91 viviendas son propias,
16,3% 1 millón 256 mil 520 viviendas son alquiladas; y
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De estos datos, podemos afirmar que el alquiler es una alternativa eficiente para atender una demanda de vivienda. En ese sentido, tenemos más de un millón de razones para poner atención a ese sector de la población que ocupa una vivienda alquilada en base a un contrato de arrendamiento.
¿Cuál es la respuesta del Estado frente a los problemas que pueden surgir de la falta de cumplimiento de las obligaciones suscritas en un contrato de arrendamiento? en respuesta, dentro del conjunto de normas procesales, encontramos el proceso de desalojo.
Sobre esta clase de proceso Hernández señala lo siguiente:
"El objeto del proceso de desalojo es dejar libre el uso de los bienes materia del litigio, sustrayéndolos, con el auxilio de la fuerza pública si fuese necesario”.
(HERNÁNDEZ LOZANO, 1997, pág. 112)
Por su parte, Palacio sostiene que:
“... La pretensión de desalojo sólo implica la invocación, por parte del actor, de un derecho personal a exigir la restitución del bien...”. (PALACIO, 1994, pág. 78)
Según se encuentra normado, se tramita conforme a los lineamientos establecidos para un proceso sumarísimo, al respecto, Hinostroza expresa:
“… Un proceso sumarísimo es aquel proceso contencioso de duración muy corta donde tiene lugar ciertas limitaciones que se traducen en la restricción de
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determinados actos procesales (permitir tan solo los medios probatorios de actuación inmediata tratándose de excepciones y defensas previas Art. 552 del C.P.C.); y de cuestiones probatorias Art. 553 del C.P.C., o se tiene por improcedentes las reconvenciones, los informes sobre hechos, el ofrecimiento de medios probatorios en segunda instancia, la modificación y ampliación de la demanda y el ofrecimiento de medios de prueba extemporáneos Art. 559 del C.P.C.) lo cual está orientado precisamente a abreviar lo más posible el trámite del mencionado proceso a fin de lograr una pronta solución al conflicto de intereses de que se trate”. (HINOSTROZA MINGUEZ, 2002, pág. 13)
Ahora, nuestra norma sustantiva y procesal civil regulan el arrendamiento y el proceso de desalojo, respectivamente, pese a ello, podemos advertir que las normas procesales en su intento de proteger a ambas partes - arrendador y arrendatario- han creado un sistema desigual creyendo que el arrendatario se encuentra desprotegido por ser la parte débil. Una prueba de ello, por ejemplo, es cuando el arrendador busca que se le otorgue la restitución de su inmueble, no obstante, se encuentra con procesos larguísimos para recuperar su propiedad.
Con el fin de solucionar este problema, nuestro congreso, con sus ya conocidos defectos, ha intentado en varias oportunidades proteger los derechos de los propietarios de los inmuebles alquilados; para muestra de ello mencionamos algunos proyectos de ley que sirvieron de base para la ley N° 30201:
Proyecto de Ley 1106-2011
Propósito: la creación de un Registro para los arrendatarios morosos.
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Proyecto de Ley 2117-2012
Propósito: la creación de un proceso que involucre a un Notario y a los efectivos policiales
Proyecto de Ley 2585-2013
Propósito: la creación de un Registro para los inquilinos morosos.
Estos proyectos tenían como propósito fomentar una cultura de cumplimiento de las obligaciones contractuales, sin embargo, no se enfocaban en el problema de fondo que era encontrar un proceso para desocupar en un breve plazo a las partes que incumplen con su obligación contractual. Debemos mencionar que la norma procesal civil ha establecido que el desalojo sigue el trámite de un proceso sumarísimo, sin embargo, en la realidad este tipo de proceso puede demorar uno, dos, tres o más años, para ejecutar el desalojo, mientras tanto, el arrendatario no paga la renta, deteriora el bien inmueble e impide al arrendador usar y disfrutar su propiedad.
Con la promulgación de la “Ley que crea el registro de deudores judiciales morosos” emitida en el diario oficial el 28 de mayo de 2014, se realizó una modificación al artículo 594 del C.P.C.:
“En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz, en aquellos lugares donde no haya notario público, que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago conforme a lo establecido en el Artículo 1697 del Código Civil, el Juez
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notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado.
Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo señalado en el párrafo anterior, el Juez ordena el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el Artículo 593 del Código Procesal Civil.
Es competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en contratos con cláusulas de allanamiento, el Juez del lugar donde se encuentra el bien materia del contrato.
La deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina la inscripción del demandado en el Registro de Deudores Judiciales Morosos.”
De esta manera, se establecieron plazos breves para la recuperación del bien inmueble, pero es necesario que se cumplan ciertos requisitos establecidos en la norma. Ahora, esta ley no ha sido la última reforma sobre el proceso de desalojo, contamos con dos reformas posteriores:
En el mes de julio de 2015 se publicó el Decreto Legislativo 1177:
“Artículo 14: el arrendador puede demandar contra el arrendatario o contra quien posea el inmueble arrendado, la restitución del mismo a través de un Proceso Único de Ejecución de Desalojo”.
En el mes de abril de 2019, se emitió la ley 30933:
Esta ley estableció que la primera etapa se tramita ante una notaría, superada esta etapa y cumpliendo con todos los requisitos establecidos en la ley, se pasa a la siguiente, que se tramita en la vía judicial.
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En virtud de lo expuesto, resulta claro que existen diversas vías para solicitar la restitución de un bien inmueble, ello porque aún no se cuenta con un proceso eficaz que otorgue los resultados tan anhelados por los arrendadores.
Lo cierto es que incluir en el contrato una cláusula de allanamiento a futuro no garantiza una pronta restitución del bien inmueble cuando se demanda un proceso de desalojo. Prueba de ello el legislador ha seguido creando leyes para solucionar el problema de los arrendatarios de mala fe.
ABANTO, hace una crítica a la ley 30201:
“esta reforma en realidad encarece los costos de transacción de los contratos de arrendamiento” (ABANTO TORRES, 2015, pág. 180)
Por su parte, CASTILLO expresa:
“el deber de devolver el bien en el estado en que se recibió no solo resulta aplicable para cuando haya que devolverlo por vencimiento del plazo de contrato, pues, como sabemos, el contrato de arrendamiento podría terminar por alguna otra causal distinta al vencimiento del plazo pactado (como podría ser el caso de la resolución por incumplimiento de alguna de las obligaciones del arrendatario o algún otro supuesto distinto)”. (CASTILLO FREYRE, 2010, pág. 398)
Finalmente, nos preguntamos ¿Por qué es tan difícil que los órganos jurisdiccionales cumplan con los plazos establecidos para recuperar un bien inmueble? Por diversas razones, entre ellas tenemos: la carga procesal, problemas de notificación, o la presentación de una apelación, entre otras. A ello debemos incluir la mala práctica de los abogados,
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quienes buscan dilatar el proceso con la presentación innecesaria de escritos y recursos de apelación o pedidos de nulidad.
En suma, la problemática planteada en la presente investigación busca determinar si resulta eficaz las modificaciones establecidas en la ley 30201 concernientes a la modificación del artículo 594 del Código Procesal Civil.
1.2. Justificación y relevancia
Consideramos el tema abordado importante para determinar los mecanismos empleados en el órgano judicial a fin de cumplir con la Ley 30201, de tal manera que no se perjudique a los propietarios por temas de índole procesal.
Así mismo, buscamos promover la inclusión de la cláusula de allanamiento a futuro en los contratos de arrendamiento, a fin de garantizar una pronta restitución del bien inmueble cuando se demande un proceso de desalojo, de esa manera los propietarios de un bien inmueble tendrán una mayor confianza en el sistema judicial y otorgarán -sin temor- sus viviendas en alquiler.
Otra justificación es ponerle freno a la mala fe de los arrendatarios que generan pérdidas para el arrendador, pues mientras se espera una respuesta del juzgado por una demanda de desalojo, el arrendatario no paga la renta, deteriora el bien inmueble e impide al arrendador usar y disfrutar su propiedad.
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Con el tema propuesto se busca determinar la eficacia de la cláusula de allanamiento a futuro en los contratos de arrendamiento, asimismo, verificar si la ley 30201 ha logrado cumplir con el propósito de su creación al modificar el artículo 594 del Código Procesal Civil.
Justificación Práctica
Esta investigación, al analizar el material de estudio, va a permitir identificar las fallas del sistema, y servirá para determinar si los operadores jurídicos utilizan adecuadamente los mecanismos procesales para la aplicación de la Ley 30201.
Justificación Teórica
El presente estudio, tiene por finalidad analizar el proceso de desalojo, la cláusula de allanamiento a futuro, la jurisprudencia, y la legislación comparada. De esa manera se busca abarcar de manera integral la problemática planteada.
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1.3. Marco teórico
CAPÍTULO I:
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
1. Definición
El Código Civil en su artículo 1666 expresa que:
“Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”.
Mario Castillo Freyre:
“a través del contrato de arrendamiento, el arrendador se obliga a entregar un bien al arrendatario solo para que lo use y lo devuelva después de un plazo – determinado, determinable o indeterminado-, recibiendo a cambio el pago de cierta renta”. ( Castillo Freyre, 2005, pág. 64)
Jack Bigio Chrem:
“En efecto, así como el arrendatario tiene derecho al uso de la vivienda durante el plazo del contrato y a no ser perturbado por el arrendador, éste a su vez tiene derecho a percibir la renta convenida y, al vencimiento del plazo del contrato, a obtener la pronta restitución del bien arrendado”. (Bigio Chrem, 1994, pág. 198)
En los artículos 1678 al 1680 del Código Civil se regula lo concerniente a las obligaciones del arrendador, siendo su principal obligación entregar el
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bien en el plazo y lugar establecido. Por otra parte, en los artículos 1681 al 1686 se establecen las obligaciones del arrendatario, si bien es cierto se han estipulado numerosas obligaciones que debe cumplir el arrendatario, su principal obligación es cuidar y usar el bien para el destino que se le concedió y pagar la renta en el plazo establecido.
Sobre la naturaleza jurídica del derecho de arrendamiento, Messineo (civilista italiano) expresa que:
“ (…) el derecho del arrendatario, para ejercitarse, tiene necesidad de la cooperación del arrendador, en cuanto hace falta que éste se preste a hacer gozar la cosa debida, la entregue, la mantenga en estado de servir para el uso y le garantice su pacífico goce.
(…) El arrendatario, por consiguiente, tiene una pretensión frente al arrendador, pero no tiene un poder inmediato sobre la cosa arrendada; y no puede oponer a los terceros tal poder”. (Messineo, Francesco; Sentis Melendo, Santiago, 1979)
Por medio del contrato, el arrendatario tiene un derecho de uso del bien, esto es la posesión, eso significa que ¿tiene un derecho real? de ser así, podría oponerse a terceros, sin embargo, “aunque se encuentre en posesión del bien no tiene oponibilidad absoluta ante terceros”. (Bigio Chrem, 1994, pág. 203)
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2. La Buena Fe en los Contratos de Arrendamiento
El Código Civil peruano señala de manera expresa:
“Artículo 1362: Los contratos deben negociarse, celebrarse y ejecutarse según las reglas de la buena fe y común intención de las partes.
Artículo 168: El acto jurídico debe ser interpretado de acuerdo con lo que se haya expresado en él y según el principio de buena fe”. (Código Civil)
Sobre la buena fe, TINMAN sostiene:
“La buena fe se define a través de diversas expresiones: lealtad, confianza, comportamiento normal o usual, sinceridad, ingenuidad, ausencia de fines ulteriores, deber de asistencia y de colaboración y razonabilidad”. (Zusman Tinman, 2005, pág. 23)
MANUEL DE LA PUENTE expresa:
“La buena fe es un elemento de la relación humana que se ha incorporado al Derecho, pero que éste no ha recibido tal como es sino dándole precisiones
BUENA FE
Negociación
Celebración
Cumplimien to Interpretación
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técnicas, lo cual ha determinado que se convierta en un concepto jurídico. En otras palabras, la buena fe no es una creación del legislador, que ha preestablecido su contenido, sino la adaptación de un principio inherente a la conducta de los hombres en la esfera más amplia de sus relaciones”. (De La Puente y Lavalle, 1996, pág. 45)
Por otra parte, sobre la mala fe TINMAN expresa lo siguiente
“La mala fe en la ejecución puede llevar a la ineficacia del contrato, de esa manera se le estaría privando al contratante deshonesto de beneficiarse del mismo, mientras que la mala fe en la negociación no podría obligar a la parte deshonesta a celebrar el contrato”. (Zusman Tinman, 2005, pág. 24)
¿Qué postura debemos tomar en cuenta al momento de resolver un conflicto, una formalista o una realista? Debemos seguir lo que establece nuestro Código Civil, es decir, lo concerniente a la buena fe.
3. Vencimiento del plazo del contrato
Cuando expira el plazo pactado, la regla general es la conclusión del contrato de arrendamiento, la norma no exige que se envíe al arrendatario un previo aviso.
De manera excepcional, existe una situación particular, que se configura cuando concluye el plazo estipulado en el contrato de arrendamiento y pese
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a ello el arrendatario continúa en uso del bien, no restituyéndolo de manera pronta al arrendador. Frente a esta situación, el Código Civil ha establecido:
“Artículo 1700°
Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite
su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento.
Artículo 1704°
Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho de exigir su devolución y a cobrar la penalidad convenida”. (Código Civil)
Posible regulación frente a esta situación:
“1) La reconducción tácita: Consiste en crear un nuevo contrato a partir de voluntades presumidas por la ley tomando en cuenta determinados hechos concretos. Si concluido el contrato por el vencimiento del plazo, el arrendatario continúa en uso del bien durante determinado período sin oposición del arrendador, se entenderá "renovado" el contrato de arrendamiento, esto es, que se ha celebrado un nuevo contrato. Se trata de una presunción de existencia de voluntades contractuales. 2) El contrato concluye al vencimiento del plazo: Si pese al vencimiento del plazo estipulado en el contrato, el arrendatario permanece en posesión del bien, se habrá configurado un incumplimiento del contrato, esta situación genera daños y perjuicios; pese a ello, el contrato puede renovarse siempre que se produzca una manifestación expresa. 3) Continuación del contrato de arrendamiento: Una vez que se da por terminado
un contrato por vencimiento del plazo, y el arrendatario permanece usando el bien
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sin que el arrendador haya solicitado su devolución, podemos asumir que el contrato concluido continúa con sus mismas cláusulas”. (Falla Jara, 1989)
Sobre el artículo 1704 del C.c. FALLA JARA expresa:
“tenemos un contrato que "muere dos veces", que tiene dos "momentos de conclusión": concluye el contrato (por primera vez), al vencerse el plazo, pero el arrendamiento "continúa"; una vez cursada la solicitud de devolución del bien el contrato concluye (por segunda vez), a partir de lo cual se puede considerar el arrendatario como un deudor moroso”. (Falla Jara, 1989, pág. 91)
4. El derecho a una vivienda digna
Según la Real Academia Española, vivienda es “el lugar cerrado y cubierto construido para ser habitado por personas”.
Rodríguez Ramos precisa que “no es necesario ser dueño para disfrutar legítimamente de la tierra y la vivienda”. (2015, pág. 202)
La Organización de las Naciones Unidas mediante su Asamblea General en el año 2015, adoptó la “Agenda 2030 para el desarrollo sostenible” en donde se plantearon 17 objetivos y 169 metas. La meta 11.1 está relacionada a la vivienda digna, y expresa lo siguiente:
“De aquí a 2030, asegurar el acceso de todas las personas a viviendas y servicios básicos adecuados, seguros y asequibles y mejorar los barrios marginales”.
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Para Silvia Algaba Ros una vivienda:
“se trata de un bien esencial que favorece el desarrollo personal y social de los ciudadanos, (…) se relaciona con el libre desarrollo de la personalidad, dignidad e intimidad, es decir, es un marco imprescindible para el desenvolvimiento de derechos fundamentales”. (2021, pág. 48) Molina Roig, señala:
“se ha tratado de buscar un equilibrio entre los intereses de los arrendadores, que se centran en obtener beneficios de la explotación de viviendas en régimen de alquiler, y lo intereses de los arrendatarios, que precisan una renta asequible de acuerdo con sus ingresos y normas que proporcionen cierta estabilidad y seguridad jurídica”. (2018, pág. 342)
Nuestra constitución regula en el artículo 2 inciso 16 el derecho de propiedad, pero no el “derecho a una vivienda digna”, sin embargo, el Pleno del Congreso aprobó en febrero de 2022, en primera votación, una reforma constitucional, relacionada a este tema:
Artículo 7-B. El Estado reconoce el derecho de toda persona de acceder a una vivienda digna y adecuada, con servicios básicos esenciales. El Estado promueve la ejecución de programas de financiamiento de viviendas de interés social, para hacer efectivo el acceso equitativo y descentralizado de este derecho.
No obstante, a la fecha de la elaboración de este informe, no se ha logrado la votación en una segunda legislatura, es decir aún no se ha incluido el
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artículo 7-B en nuestra constitución. El derecho a una vivienda digna todavía no es un derecho reconocido constitucionalmente.
Sin embargo, nuestro país forma parte del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, que establece:
Artículo 11.1. Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados Partes tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho (…)
Asimismo, la Observación general N°4 señala:
8.c. (…) De conformidad con el principio de la posibilidad de costear la vivienda, se debería proteger por medios adecuados a los inquilinos contra niveles o aumentos desproporcionados de los alquileres. (…)
El Estado es el encargado de regular los mecanismos necesarios para que los personas tengan acceso a una vivienda digna, y quien debe brindar protección jurídica tanto a los arrendatarios como a los propietarios de un bien inmueble. En ese contexto, si el Estado es el encargo de velar por una vivienda digna de los ciudadanos ¿existe un conflicto entre derecho a una vivienda y el derecho de propiedad?
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En principio, ambos derechos se complementan, hasta que:
“se contraponen intereses del disfrute del derecho de propiedad de un inmueble destinado a vivienda y el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada del arrendatario que tiene la posesión legítima de dicho bien”. (ALGABA ROS, 2021, pág. 56)
En Alemania el Tribunal Constitucional en la Jurisprudencia BVerfG, del 26 de mayo de 1993 - 1 BvR 208/93, estableció que el inquilino tiene derecho de propiedad sobre el bien alquilado mediante un contrato de arrendamiento. El legislador tomó en cuenta los intereses de ambas partes dignas de protección y los llevó a una relación equilibrada, es decir, respetó la protección mutua de la propiedad a fin de evitar restricciones desproporcionadas respecto a la propiedad. Tal como lo establece su Ley Fundamental en su artículo 14 inciso 1:
“La propiedad y el derecho a la herencia están garantizados. Su contenido y sus límites serán determinados por las leyes”.
En tal sentido, tanto el arrendatario como el arrendador tienen el derecho fundamental a la propiedad.
5. Obligaciones del arrendatario
Las obligaciones principales de las partes que suscriben un contrato de arrendamiento, son:
Por parte del arrendador: entregar el bien arrendado.
Por parte del arrendatario: pagar la renta pactada.
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Se han establecido once obligaciones en el artículo 1681 del Código Civil, a las que está sujeto el arrendatario, sin embargo, vamos a mencionar tres de ellas:
Pagar la renta en el plazo pactado en el contrato de arrendamiento (inciso 2).
Devolver el bien cuando se hubiere vencido el plazo del contrato, en el mismo estado en el que le fue entregado (inciso 10).
Cumplir con otras obligaciones que se hubiesen estipulado en el contrato (inciso 11).
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CAPÍTULO II:
EL PROCESO DE DESALOJO EN EL DERECHO PERUANO
1. Introducción
El proceso de desalojo se encuentra regulado en el Código Procesal Civil sección quinta “Procesos Contenciosos”, título tercero “Proceso Sumarísimo”, capítulo dos “Disposiciones especiales” y subcapítulo cuarto
“Desalojo”, entre los artículos 585 al 596.
“Artículo 585°
La restitución de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarísimo”. (Código Procesal Civil, 1993)
En la actualidad, se ha convertido en un problema social pese a tramitarse como un proceso sumarísimo, ello porque no hay unidad de criterio en los órganos jurisdiccionales, además, las decisiones de los jueces demoran dependiendo de la carga procesal del juzgado.
La presente investigación se enfoca en el incumplimiento del contrato de arrendamiento, de manera específica, cuando el arrendatario no entrega el bien inmueble o no cumple con pagar la suma pactada por el alquiler, ocasionando daños al propietario y generando un descontento social, pues existen más de un millón de viviendas que son alquiladas en nuestro País.
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Según información que reveló el diario Gestión en el año 2018, la cuarta parte de los arrendatarios no cumplió con cancelar el pago correspondiente al alquiler, es decir, de 1 millón 256 mil 520 viviendas que son alquiladas según información emitida por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI) del Censo Nacional 2017, 314 mil 130 inquilinos incumplieron con el contrato de arriendo.
Aunado a esta problemática que se resuelve mediante una sentencia emitida por un juez, existe un problema posterior: el lanzamiento. Es común ver como el inquilino se resiste a abandonar la propiedad pese a existir una sentencia firme que así lo ordene, pretendiendo con una actitud agresiva incumplir una orden judicial, ocasionando que las fuerzas del orden utilicen todas las herramientas posibles para hacer cumplir la ley.
2. Definición
En el diccionario de la Real Academia Española, encontramos las siguientes definiciones:
Desalojo: “acción y efecto de desalojar”.
Desalojar: “sacar o hacer salir de un lugar a alguien o algo, abandonar un puesto o un lugar, desplazar, dejar el hospedaje, sitio o morada voluntariamente”.
GUNTHER GONZALES (2016, pág. 215) define al desalojo como:
“(…) un mecanismo jurídico destinado a proteger las situaciones jurídicas en las que un poseedor (mediato) requiere la devolución del bien entregado en forma
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temporal a un poseedor (inmediato). La controversia en el desalojo queda centrada, pues, en una cuestión muy específica y delimitada: la obligación de restitución del bien (…)”
SÁNCHEZ-PALACIOS (2008, pág. 117) sobre el desalojo:
“es una facultad procesal sin contenido sustantivo y la base de su ejercicio radica en la protección posesoria otorgada al poseedor mediato, para lo cual se prevé un trámite sumario destinado a recuperar la posesión desplazada”.
HINOSTROZA MINGUEZ (2002, pág. 171), expresa:
“la finalidad de un proceso de desalojo es que quien se encuentra ocupando un bien de manera indebida, lo restituya en favor de quien tiene el derecho de propiedad, del arrendador, del comodante, del administrador, etc.”
MARIANELLA LEDESMA NARVÁEZ (2008, pág. 961) sostiene que:
“El desalojo es una pretensión de orden procesal, tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de un simple precario”.
Aníbal TORRES VÁSQUEZ (2007), sostiene que:
“Conforme a nuestro ordenamiento jurídico con el proceso de desalojo por ocupante precario el demandante persigue que le restituya el bien quien lo posee sin su autorización (el ocupante clandestino, el usurpador) o que le sea devuelto por la persona a quien él le cedió voluntariamente por haber fenecido el título.
Gramaticalmente el término "restitución" significa devolver lo que se posee injustamente. Posee injustamente el que no tiene título o el que su título ha fenecido. Restituir es sinónimo de volver, con el desalojo se persigue restablecer una cosa en su primer estado, que vuelva a su primer poseedor”.
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3. El proceso de desalojo 3.1 Procedimiento
En el artículo 585 del Código Procesal Civil, se ha establecido que esta clase de proceso se tramita conforme al proceso sumarísimo.
Además, se hace mención que, unida a la pretensión principal se puede acumular el cumplimiento del pago adeudado. Si no se solicita dicha acumulación, existe otra vía para solicitar el cumplimento del pago y es mediante un proceso ejecutivo.
3.2 Sujetos
3.2.1 Sujeto activo
Artículo 586 del C.P.C.
“El propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que, salvo lo dispuesto en el artículo 598, considere tener derecho a la restitución de un predio”. (Código Civil)
3.2.2 Sujeto pasivo
“Artículo 586: El arrendatario, el subarrendatario, el precario o cualquier otra persona a quien le sea exigible la restitución; y, Artículo 588: Quien se encuentra en una relación de dependencia respecto de otro, y conserva la posesión en nombre de éste, de igual manera debe proceder conforme a lo dispuesto en el artículo 105”. (Código Civil)
3.2.3 Tercero
El artículo 587 del C.P.C. establece que, si el predio se encuentra ocupado por un tercero que no es parte del contrato
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de arrendamiento, debe ser incluido en la demanda de desalojo, a fin de que tome conocimiento sobre los hechos y participe del proceso.
3.3 Notificación
Con respecto a la notificación de la demanda se establece en el artículo 589 del C.P.C. que debe realizarse en la dirección indicada en la demanda, y en el predio materia de la pretensión. Esto es relevante para que los ocupantes del inmueble tomen conocimiento del inicio de un proceso judicial.
3.4 Medios de prueba
El artículo 591 del C.P.C. sostiene que son admisibles el documento, la declaración de parte y la pericia, en los casos que se demande desalojo por las causales de falta de pago o vencimiento del plazo.
3.5 Lanzamiento
En el artículo 592 del C.P.C. se establece que luego de haberse declarado consentida la resolución que contiene la sentencia, se ordenará el lanzamiento a pedido de parte, luego de haberse corrido traslado por el plazo de 06 días del decreto que contiene el consentido.
Por otra parte, en el artículo 593 del C.P.C. se establece que el lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, independientemente de si han participado o no en el proceso de desalojo. Es importante destacar, que el legislador expresa que se
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entenderá por efectuado el desalojo cuando se hace entrega del bien al demandante en su integridad y totalmente desocupado. Pues existen situaciones en que los vencidos se niegan a desocupar el bien, empleando violencia con el propósito de no ser desalojados, en dicha situación, la ley y el orden deben garantizar la ejecución de lo dispuesto por el juez, hasta que el demandante pueda gozar y disfrutar de su propiedad.
El lanzamiento en la época del Covid-19
Pese a que durante el estado de emergencia producto de la pandemia por la Covid-19 se suspendieron durante casi cuatro meses las actividades relacionadas al Poder Judicial. Cuando se reanudaron sus actividades de manera virtual, no era posible realizar el lanzamiento como acto final del proceso de desalojo, debido a la declaración de emergencia sanitaria establecida en el Decreto Supremo N° 008-2020- SA el cual fue prorrogado hasta el mes de diciembre de 2020. Aunado a ello, mediante Resolución Administrativo N° 00199-2020-CE-PJ se dispuso que, tanto los jueces como el personal jurisdiccional y administrativo incluidos dentro del grupo de población vulnerable, efectuarían sus labores en forma remota.
Actualmente, la RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA N° 000329-2022- CE-PJ ha resuelto establecer del 1 al 30 de setiembre de 2022, que las labores jurisdiccionales y administrativas de los jueces, juezas y
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personal auxiliar del Poder Judicial, se realizará en forma presencial durante toda la jornada de trabajo, culminando así la etapa de emergencia sanitaria.
4. El IV PLENO CASATORIO
La sala suprema convocó a los jueces supremos civiles en diciembre de 2011, quienes, en sesión de Pleno, trataron temas relacionados al poseedor precario y todos los alcances sobre este concepto jurídico que había ocasionado en los magistrados distintas opiniones, por lo cual no había uniformidad en los jueces al momento de emitir una sentencia.
El Pleno Casatorio declaró INFUNDADO el recurso de Casación interpuesto por Lizbeth Panduro Abarca, y estableció como doctrina jurisprudencial:
Literal 1
“Una persona tendrá la condición de precario cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título no genere ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente al reclamante, por haberse extinguido el mismo”.
De esta forma se conceptualiza a la figura del precario, si cumple dos supuestos 1) falta de pago y 2) sin título o el que se tenía se ha extinguido.
Para un mejor entender, se trataría de un arrendatario que no paga el alquiler y tiene un contrato vencido.
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Literal 2
“Cuando se hace alusión a la carencia de título o al fenecimiento del mismo, no se está refiriendo al documento que haga alusión al título de propiedad, sino a cualquier acto jurídico que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesión del bien, puesto que el derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho a poseer”.
De lo expuesto, se puede deducir que “título” comprende también al contrato de arrendamiento.
Literal 3
“Interpretar el artículo 585 del Código Procesal Civil, en el sentido que por ‘restitución’
del bien se debe entender como entrega de la posesión que protege el artículo 911 del Código Civil, para garantizar al sujeto a quien corresponde dicho derecho a ejercer el pleno disfrute del mismo, independientemente de si es propietario o no”.
En esta parte se precisa que restitución es sinónimo de entrega de posesión, no solo se habla de una entrega del bien, sino de la facultad que le permita a quien corresponda usar y disfrutar el bien.
Literal 4
“Por otra parte, en lo que atañe a la legitimación para obrar pasiva se debe comprender dentro de esta situación a todo aquel que ocupa el bien sin acreditar su derecho a permanecer en el disfrute de la posesión, porque nunca lo tuvo o el que tenía feneció”.
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El pleno Casatorio agregó un supuesto que no se encuentra en el artículo 586 del C.P.C. incluir a quien ocupa el bien sin que acredite un derecho a disfrutar la posesión.
5. ANÁLISIS DEL PLENO JURISDICCIONAL CIVIL 2017
En el 2017 se realizó en el departamento de Lambayeque, el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil en donde se desarrollaron dos temas relativos al proceso de desalojo.
TEMA 1: PROCESO DE DESALOJO
“¿Tras la emisión del IV Pleno Casatorio Civil, ¿ha quedado impedido el arrendador de interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato cuando ya realizó el requerimiento (carta notarial) de restitución del bien, o es facultativo que lo haga valer por esa causal o por ocupación precaria?” (Poder Judicial del Perú - Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil, 2017)
Se realizó la discusión de la pregunta propuesta, en torno a dos ponencias.
Se establecieron 08 grupos de trabajo que debatieron las ponencias propuestas, y concluido el debate se obtuvo el resultado siguiente:
Ponencia 1: 55 votos
“Luego de la publicación del Cuarto Pleno Casatorio Civil, los jueces de Paz Letrado han quedado impedidos de conocer los procesos de desalojo en los casos de que exista requerimiento de restitución del bien (carta notarial) de
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parte del arrendador hacia el arrendatario (artículo 1704 C.C.); toda vez que en todos estos casos este último ha quedado constituido en poseedor precario, por lo que el Juez competente para conocerlos es el especializado, quedando impedido el arrendador de interponer demanda de desalojo por vencimiento del contrato, sino únicamente por ocupación precaria”. (Poder Judicial del Perú - Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil, 2017)
Ponencia 2: 43 votos
“El Cuarto Pleno Casatorio no establece que el arrendador, cuando envía la carta notarial de requerimiento de devolución del bien, queda impedido de interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato, sino que únicamente lo faculta a demandar, alternativamente, por esta causal o por ocupación precaria”. (Poder Judicial del Perú - Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil, 2017)
En base a esta decisión adoptada por los magistrados, los Jueces de Paz Letrado al verificar la existencia de una carta notarial entre los medios de prueba, remiten la demanda a un Juez Civil o Mixto, quienes a su vez sostienen que el pleno no es vinculante.
TEMA 2: DESALOJO EXPRESS
SUB-TEMA 1: EL ACTA DE CONCILIACIÓN
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“¿Es exigible el Acta de Conciliación Extrajudicial, en los procesos de desalojo con cláusula de allanamiento (Desalojo Express), regulado en el artículo 594 del CPC?” (Poder Judicial del Perú, 2017)
Ante esta pregunta, luego de haberse realizado un debate se aprobó la segunda ponencia con 74 votos, siendo el resultado el siguiente:
El Pleno acordó por MAYORÍA que «El Acta de Conciliación Extrajudicial no es exigible en el proceso de desalojo regulado en el artículo 594 del Código Procesal Civil, en tanto se trata de un proceso especial y rápido. Asimismo, tampoco proceden las excepciones y defensas previas planteadas por la parte demandada, por lo que el Juez debe declarar de plano su improcedencia».
SUB-TEMA 2: EXCEPCIONES Y DEFENSAS PREVIAS
“En el proceso sobre desalojo con contratos de arrendamiento que contengan cláusulas de allanamiento a futuro del arrendatario para la restitución del bien.
¿Procede o no darle trámite a las excepciones y defensas previas planteadas?” (Poder Judicial del Perú, 2017)
Ante esta pregunta, luego de haberse realizado un debate se aprobó la segunda ponencia con 58 votos, siendo el resultado el siguiente:
El Pleno acordó por MAYORÍA que «No proceden las excepciones y defensas previas planteadas por la parte demandada en el proceso sobre desalojo con contratos de arrendamiento que contengan cláusulas de allanamiento; por ello, el Juez debe declarar de plano su improcedencia».
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6. Tipos de procesos de desalojo:
Actualmente existen cuatro procesos de desalojo, los cuales se encuentran paralelamente vigentes, es decir, la promulgación de un nuevo proceso de desalojo no ha derogado las normas anteriores, en ese sentido la demanda de desalojo se debe adecuar al caso concreto.
6.1 El desalojo ordinario
Este proceso ha sido desarrollado en el numeral 3 del presente capítulo.
a) Objeto del debate:
“Casación Nº 2459-2002-La Libertad: En el proceso de desalojo por ocupación precaria el objeto de la pretensión consiste en determinar si la emplazada no tiene título para ejercer la posesión del bien sub-judice o si el que tiene a fenecido. La demandada deberá probar, como lo exige el art. 196 del CPC22, que posee el inmueble bajo un título eficaz que dilucide la pretensión demandada”. (Torres Vásquez, 2007)
b) Demanda contra terceros
Es posible que existan subarrendatarios u ocupantes diferentes a quien firmó el contrato de arrendamiento (arrendatario), por ello, debe presentarse la demanda de desalojo contra todos los ocupantes del inmueble, puesto que la sentencia será ejecutable contra todos los que ocupen el inmueble, tal como lo establece el artículo 593 del C.P.C.
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Al respecto, NINAMANCCO expresa:
“(…) en relación al tercero, pueden plantearse los siguientes escenarios: si el tercero no toma conocimiento del proceso, el mismo no le resultará oponible, corriéndose el riesgo de que el desalojo quede frustrado en la práctica. Si el tercero toma conocimiento, este tendrá que participar del proceso. El encargado de la notificación deberá dar fe de que el tercero se enteró del inicio del proceso de desalojo. Si sucede esto, ya no podrá el tercero alegar que no aparece como demandado en la demanda. El resultado del proceso le resultará oponible, aunque no se apersone”.
(NINAMANCCO CÓRDOVA, 2016, pág. 560)
c) Competencia
Se ha establecido aplicar el criterio de la cuantía:
“Artículo 547: cuando la renta mensual es mayor de cincuenta Unidades de Referencia Procesal o no exista cuantía, son competentes los Jueces Civiles. Cuando la cuantía sea hasta cincuenta Unidades de Referencia Procesal, son competentes los Jueces de Paz Letrados”. (Código Procesal Civil)
En ese sentido, dependiendo del monto que se solicita en la demanda será competente un Juez Civil o de Paz Letrado. La Unidad de Referencia Procesal vigente en el presente año, es cuatrocientos sesenta con 00/100 Soles (S/ 460.00).
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6.2 Proceso de desalojo establecido en la ley 30201
El proceso de desalojo por aplicación de la Cláusula de allanamiento futuro se encuentra regulado en la Ley 30201, que modifica el artículo 594 del Código Procesal Civil; y, será desarrollado en el capítulo siguiente.
6.3 El proceso establecido en el D.L. N° 1177
En los artículos 14 y 15 del Decreto Legislativo N° 1177, se establecen los lineamientos que deben seguir las partes:
a) Requisitos:
Artículo 15, inciso a. del D.L. N° 1177
“Indicar en la demanda cuál es la causal que sustenta la pretensión”.
Artículo 15, inciso b. del D.L. N° 1177
“Se debe presentar el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a vivienda – FUA, el reporte del Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda – RAV, y la carta notarial adjuntando el estado de cuenta para acreditar el incumplimiento de pago de la renta”.
b) Competencia
Se estable en el artículo 15.1, numeral “c” que la demanda se presentará ante el Juzgado de Paz Letrado de la jurisdicción donde se encuentre el bien. De esta forma se limita la actuación de los Jueces Civiles quienes tienen una mayor carga procesal.
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c) Causales para demandar desalojo:
La norma establece cinco causales para demandar desalojo por terminación de contrato mediante esta clase de proceso:
Cuando el contrato concluye por vencimiento del plazo establecido entre las partes.
Al existir un acuerdo entre las partes contractuales sobre la resolución del contrato.
Cuando el arrendatario no realice el pago de la renta
convenida por dos (02) meses continuos; para acreditar dicha situación se deberá adjuntar una copia del reporte del estado de cuenta que certifique la falta de pago.
La falta de pago respecto de la cuota por mantenimiento,
por servicio de agua, por riesgo de pérdida u otros conceptos establecidos en el contrato.
Usar el bien para un fin distinto del objeto estipulado en el
contrato, para acreditar dicha situación será necesario presentar una constatación policial.
d) Proceso
Este proceso, se tramita de la siguiente manera:
Artículo 15, inciso d.
“Luego de la presentación de la demanda, el juez de paz letrado deberá notificar la demanda al arrendatario, quien tendrá un plazo de cinco días para contestar o allanarse a la demanda”.
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Artículo 15, inciso e.
“El demandado deberá contestar la demanda, asimismo, podrá deducir excepciones y defensas previas. Únicamente, son admisibles los medios probatorios que no requieren actuación. La subsanación por el Arrendatario de la condición que generó la interposición de la demanda, no enerva la causal de incumplimiento de pago ni, consecuentemente, el desalojo, por haberse resuelto el contrato de pleno derecho”.
Artículo 15, inciso f.
“Concluido el plazo de cinco días, incluso si no se hubiese presentado alguna contestación, el Juez deberá resolver en un plazo máximo de tres días”.
Artículo 15, inciso g.
“Sobre la ejecución del desalojo, el juez contará con el apoyo de la fuerza pública –Policía Nacional del Perú- para que en un plazo de tres días de notificadas las partes, se cumpla con lo resuelto de acuerdo a la forma y plazo establecido en la sentencia”.
6.4 El proceso establecido en la Ley 30933
El objeto de esta ley es establecer un proceso especial de desalojo, incluyendo la participación de un notario como verificador para que se logre la ejecución en el más breve plazo.
a) Vía procedimental
Conforme a lo establecido en el artículo 8 de la ley, se deberá realizar el siguiente procedimiento:
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- Recepción de la solicitud de desalojo, por parte del Notario.
- El notario tiene el deber de notificar al arrendatario, otorgándole un plazo de cinco días para que conteste sobre las causales invocadas por el arrendador: vencimiento del plazo del contrato o incumplimiento del pago de la renta.
- Luego que el arrendatario haya presentado una contestación, el notario deberá realizar una constatación en el inmueble y extenderá un acta no contenciosa (la cual constituye un título ejecutivo especial).
- Finalmente, remitirá copias legalizadas de lo actuado ante el JPL del lugar donde se encuentra el bien.
b) Requisitos
Los requisitos que las partes deben seguir para iniciar este tipo de proceso, se establecen en el artículo 4 de la ley:
- Individualizar el inmueble.
- Cumplir con lo establecido en el Decreto Legislativo 1177, referente al FUA.
c) Competencia:
Según lo establecido en el artículo tercero son competentes para realizar este trámite: los notarios y los JPL del lugar donde se ubica el inmueble.
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7. Tratamiento del desalojo en la legislación extranjera 7.1. COLOMBIA
En el País vecino de Colombia el proceso de desalojo se regula en el Código de Procedimiento Civil y desde el año 2012 en el Código General del Proceso – Ley 1564.
Esta última ley que entró en vigencia en el año 2014, establece en su artículo 384, inciso 8 lo siguiente:
“8. Restitución provisional. Cualquiera que fuere la causal de restitución invocada, el demandante podrá solicitar que antes de la notificación del auto admisorio o en cualquier estado del proceso, se practique una diligencia de inspección judicial al inmueble, con el fin de verificar el estado en que se encuentra. Si durante la práctica de la diligencia se llegare a establecer que el bien se encuentra desocupado o abandonado, o en estado de grave deterioro o que pudiere llegar a sufrirlo, el juez, a solicitud del demandante, podrá ordenar, en la misma diligencia, la restitución provisional del bien, el cual se le entregará físicamente al demandante, quien se abstendrá de arrendarlo hasta tanto no se encuentre en firme la sentencia que ordene la restitución del bien”. (Ley 1564 - Código General del Proceso)
En Colombia existe la figura de la restitución provisional, que se da únicamente en los casos en que luego de realizada una inspección en el inmueble si se verifica que se encuentra abandonado entonces se le entrega de manera provisional al demandante. Esta restitución se aplica sin importar la causal por la que se planteó la demanda.
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7.2. CHILE
La LEY 18101 establece normas especiales sobre el arrendamiento de predios urbanos:
“Artículo 7°- Las normas de que trata este Título se aplicarán a los juicios relativos a los contratos de arrendamientos de inmuebles a que se refiere el artículo 1° de esta ley; y, Artículo 8º- Los juicios a que se refiere el artículo anterior se regirán por las reglas siguientes: inciso 1) El procedimiento será verbal; pero las partes podrán, si quieren, presentar minutas escritas en que se establezcan los hechos invocados y las peticiones que se formulen. Deducida la demanda, citará el tribunal a la audiencia del quinto día hábil después de la última notificación”. (Ley 18101 - Ministerio de Vivienda y Urbanismo)
Esta ley fija normas especiales, una de ellas es establecer que en las demandas de desalojo existirá una audiencia en donde las partes fundamentarán sus demandas. En nuestro País cuando se invoca la ley 30201 no se realiza una audiencia puesto que existe previamente un allanamiento a futuro.
Otro punto importante que se encuentra en la ley chilena es que, en las demandas por incumplimiento de pago de los servicios de luz, agua, o internet se notifica a las empresas prestadoras del servicio, para que ellas mismas se encarguen de realizar el cobro al arrendatario, de esa forma se pretende evitar otro perjuicio al propietario del inmueble.
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7.3. COSTA RICA
En Costa Rica, el desalojo se regula en el Código Procesal Civil - LEY N° 9342:
Artículo 104:
“104.1 Procedencia. Procederá el desahucio cuando se pretenda la desocupación de un inmueble como consecuencia de la terminación del contrato de arrendamiento en los casos previstos por la ley, o hacer cesar la mera tolerancia (…) 104.6 Alquileres insolutos y derecho de retención. Firme la sentencia que declare con lugar el desahucio, el actor podrá gestionar por la vía incidental que se condene al demandado a pagarle las cuotas de arrendamiento no satisfechas y los servicios y otros gastos inherentes al vínculo arrendaticio que el inquilino no hubiera cubierto. Para garantizar el pago, desde el inicio del proceso incidental el actor podrá solicitar que se realice un inventario de bienes en el inmueble arrendado, y con base en este indicará cuáles deben mantenerse en ese lugar como garantía”. (Ley 9342 - Código Procesal Civil)
Al igual que en Chile, en Costa Rica se incluye en la norma procesal el concepto incumplimiento de pago de “los servicios” (luz, agua, internet) en ese sentido existe una obligación del arrendatario de satisfacer no solo las rentas adeudas, sino los servicios y otros gastos pactados.
Otro aspecto resaltante de la norma costarricense es que se puede realizar un inventario de los bienes que se encuentran en el inmueble arrendado, para que se mantengan como garantía hasta que el demandado cumpla con el pago de lo adeudado.
