Finanzas y Relación con Inversionistas
Alicia Enriquez (5255) 5596-8803
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Ciudad de México, a 24 de julio de 2018 – Consorcio ARA, S.A.B. de C.V. (“ARA” – BMV: ARA*) reporta sus resultados correspondientes al 2T18.
Nota: El 1º de enero de 2018 entraron en vigor la IFRS 15 Ingresos de contratos con clientes y la IFRS 9 Instrumentos financieros, por lo que las cifras del 2T17 que aquí se presentan han sido reformuladas y son comparables con el 2T18.
I. Comentario del Director General
Germán Ahumada Russek comentó: Durante el segundo trimestre de 2018tuvimos logros importantes en ARA. En cuanto a los resultados, los ingresos totales fueron de $2,232 millones con un crecimiento de 4.6% en comparación con el segundo trimestre de 2017, y fueron superiores a los ingresos trimestrales de los últimos siete años. Así mismo, en el segundo trimestre de 2018 generamos un Flujo Libre de Efectivo para la Firma positivo por $338.3 millones que comparado con el mismo periodo del año anterior tuvo un incremento del 21.2%. De hecho, considerando los últimos doce meses al 30 de junio de 2018 hemos generado un Flujo histórico de $1,508 millones.
También por lo que se refiere a los resultados de los últimos doce meses, la utilidad por acción (UPA) fue de $0.726 (pesos) con un crecimiento de 31.8% en comparación con los últimos doce meses al 30 de junio de 2017.
Con relación a nuestra posición financiera, en el segundo trimestre de 2018 se contrataron dos créditos simples bancarios sin garantía hipotecaria por un total de $800 millones, de los cuales al 30 de junio de 2018 se dispusieron de $550 millones. Cabe destacar que prácticamente no teníamos este tipo de financiamiento bancario desde el 2013, año en el que algunos desarrolladores públicos enfrentaron una severa crisis de liquidez. Ambos créditos cuentan con garantía de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) de hasta el 50% del saldo insoluto de la deuda. Reconocemos la labor de la SHF al apoyar de manera importante al sector vivienda, sobre todo en 2013 que fue un año muy complicado en términos de financiamiento a los desarrolladores.
El pasado 4 de mayo S&P Global Ratings subió la calificación crediticia de ARA como emisor de largo plazo en escala nacional -CaVal- a ‘mxA+’ de ‘mxA’, con perspectiva estable. La obtención de los créditos simples sin garantía hipotecaria es un reflejo de la confianza que tienen sobre la Compañía las instituciones bancarias que los otorgaron, a las cuales también expresamos nuestro agradecimiento.
Tanto el certificado bursátil que emitimos en diciembre de 2017 como los préstamos contratados en el primer semestre del año, nos permitieron mejorar el perfil de la deuda tanto en plazo como en condiciones. Otra muy buena noticia es que liberamos la garantía constituida por reserva territorial con un valor en libros de $847 millones del crédito sindicado que a la fecha se encuentra liquidado.
Al 30 de junio de 2018 cerramos con un saldo histórico de Efectivo y equivalentes de efectivo de $2,731 millones, con un incremento de 19.5% con relación al 31 de diciembre de 2017. Así mismo, nuestras razones de apalancamiento se mantuvieron en niveles muy saludables, la Deuda con Costo a EBITDA fue de 1.92 veces y la Deuda neta a EBITDA fue -0.28 veces.
El pasado 13 de julio efectuamos el pago del dividendo aprobado en la última asamblea de accionistas por $180 millones, el 62% superior al que se pagó en 2017. Tenemos la experiencia, la entrega de nuestros colaboradores y la fortaleza financiera para seguir ofreciendo a las familias mexicanas un patrimonio, un hogar. Confirmamos nuestra guía de resultados con un crecimiento en ingresos por arriba del 6% y un margen neto de alrededor del 10%, así como un Flujo Libre de Efectivo para la Firma positivo de aproximadamente $450 millones.
Valle Esmeralda, Nayarit
Puerta al Sol, Guerrero
Paseos de Xcacel, Quintana Roo
Las Misiones II, Estado de México
- 2 -
II.
Resumen ejecutivo
2T18 vs. 2T17
Ingresos por $2,232.0 millones con un crecimiento de 4.6%.
Las unidades vendidas fueron 3,215 con un incremento de 4.3%, y el precio promedio fue de $670.5 (miles de pesos) con una ligera disminución de 0.9%.
Utilidad de operación por $260.4 millones con un decremento de 1.7%, y un margen de operación de 11.7%.
EBITDA por $326.6 millones con un incremento de 2.7%, y un margen de EBITDA de 14.6%.
Utilidad neta de $222.3 millones con un incremento de 7.1%, y un margen neto de 10.0%.
Flujo Libre de Efectivo para la Firma positivo por $338.3 millones.
1S18 vs. 1S17
Ingresos por $3,951.9 millones con un crecimiento de 3.8%.
Las unidades vendidas fueron 5,708 con un incremento de 6.5%, y el precio promedio fue de $670.8 (miles de pesos) con una disminución de 2.8%.
Utilidad de operación por $452.9 millones con un crecimiento de 2.8%, y un margen de operación de 11.5%.
EBITDA por $574.2 millones con un incremento de 3.6%, y un margen de EBITDA de 14.5%.
Utilidad neta de $381.8 millones con un incremento de 11.4%, y un margen neto de 9.7%.
Flujo Libre de Efectivo para la Firma positivo por $553.9 millones.
Resultados
(Millones de pesos) 2T18 2T17 Ene-Jun'18 Ene-Jun'17 Ingresos totales 2,232.0 2,133.0 4.6 3,951.9 3,808.1 3.8 Ventas (Unidades) 3,215 3,083 4.3 5,708 5,362 6.5Precio Prom. (Miles de Pesos) 670.5 676.8 -0.9 670.8 690.3 -2.8
Utilidad bruta 593.6 578.2 2.7 1,055.0 1,029.3 2.5 Utilidad de operación 260.4 264.8 -1.7 452.9 440.5 2.8 Utilidad neta 222.3 207.6 7.1 381.8 342.8 11.4 EBITDA (1) 326.6 318.0 2.7 574.2 554.2 3.6 Margen bruto 26.6% 27.1% 26.7% 27.0% Margen de operación 11.7% 12.4% 11.5% 11.6% Margen neto 10.0% 9.7% 9.7% 9.0% Margen EBITDA 14.6% 14.9% 14.5% 14.6%
Flujo Libre de Efectivo para la Firma 338.3 279.0 553.9 234.0
Var. % Var. %
(1) EBITDA: Utilidad de Operación más Depreciación e Intereses pagados transferidos al costo, menos Otros Ingresos más Otros Gastos - neto.
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Posición Financiera
Reserva territorial
El valor de la reserva territorial al 30 de junio de 2018 fue de $4,636.0 millones, y está constituida por 34.4 millones de m2,suficientes para edificar 131,648 viviendas a plan maestro. Dicha reserva incluye
2.3 millones de m2 que serán destinados a proyectos inmobiliarios distintos a vivienda, tales como desarrollos
comerciales, centros turísticos y zonas industriales.
(Millones de pesos)
Al 30-Jun-18 Al 31-Dic-17
Efectivo y equivalentes de efectivo 2,731.0 2,285.6 19.5
Deuda con costo 2,378.9 2,315.4 2.7
Deuda neta -352.1 29.9 -1,278.1
Var. %
(Veces)
Al 30-Jun-18 Al 31-Dic-17 Variación
a Capital contable 0.19 0.18 0.01
a Activo total 0.12 0.12 0
a EBITDA (12m) 1.92 1.90 0.02
Deuda neta a EBITDA (12m) -0.28 0.02 -0.3
Deuda neta a Capital contable -0.03 0.002 -0.032 Deuda
con costo
2T18 2T17 Var. 1S18 1S17 Var.
Cobertura de intereses:
EBITDA a Intereses pagados 4.76 5.04 -0.28 4.72 4.57 0.15
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III. Resultados Segundo Trimestre 2018 / 2017 (2T18 / 2T17)
Ingresos
En el 2T18 los ingresos totales fueron de $2,232.0 millones y tuvieron un incremento del 4.6% contra el mismo periodo del año anterior. Los ingresos habitacionales ascendieron a $2,155.7 millones con un crecimiento de 3.3% en comparación con el 2T17.
Los ingresos por segmento estuvieron distribuidos de la siguiente forma:
El segmento de Interés Social continuó mostrando un buen desempeño, y en el 2T18 sus ingresos tuvieron un crecimiento del 27.3% en comparación con el 2T17, dicho crecimiento se debió principalmente a ingresos de nuevos desarrollos. Por lo que corresponde a los ingresos del segmento de Tipo Medio y Residencial, tuvieron un decremento del -10.7% y -12.7%, respectivamente, debido a la terminación de ciertos desarrollos. Cabe señalar que durante el segundo semestre continuaremos con la construcción de nuevos desarrollos para seguir atendiendo a los segmentos de Tipo Medio y Residencial.
Los ingresos de viviendas vendidas con subsidio del gobierno federal, representaron el 15% de los ingresos totales en el 2T18 y el 8% en el 2T17.
En el 2T18 las unidades vendidas fueron 3,215 que comparadas con el mismo periodo del año anterior tuvieron un incremento de 4.3%, dicho incremento es atribuible al crecimiento del 21.8% en las viviendas vendidas del segmento de Interés Social y se vio contrarrestado por un decremento del 23.9% en las unidades de Tipo Medio y del 27.8% del segmento de Residencial.
Las viviendas verticales representaron el 61.4% del total de unidades vendidas en el 2T18, superior al 49.4% del 2T17.
Por lo que se refiere a los ingresos de “Otros proyectos inmobiliarios”, principalmente venta de terrenos comerciales e ingresos por arrendamiento de centros comerciales, en el 2T18 y 2T17 representaron el 3.4% y 2.2%, respectivamente, del total de ingresos. Este rubro tuvo un crecimiento del 64.2% en el 2T18 en comparación con el mismo periodo del año anterior, debido a menores ingresos por venta de terrenos.
45.9%
37.7%
23.6%
27.6%
27.1%
32.5%
3.4% 2.2%0%
20%
40%
60%
80%
100%
2T18
2T17
73.3%
62.8%
17.7%
24.3%
9.0%
12.9%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2T18
2T17
Unid. Mill. $ Vtas% Unid. Mill. $ Vtas% Mill. $ %
Interés Social 2,357 1,024.4 45.9 1,935 804.5 37.7 219.9 27.3 Tipo Medio 570 525.7 23.6 749 588.4 27.6 -62.7 -10.7 Residencial 288 605.6 27.1 399 693.7 32.5 -88.1 -12.7 Total habitacional 3,215 2,155.7 96.6 3,083 2,086.6 97.8 69.2 3.3 Otros proyectos inmobiliarios 76.3 3.4 46.4 2.2 29.8 64.2 Total 3,215 2,232.0 100 3,083 2,133.0 100 99.0 4.6 2T18 2T17 Var. 2T 18/17
Ingresos 2T18 / 2T17
Otros Proyectos Inm.
Tipo Medio
Residencial
Residencial
Unidades 2T18 / 2T17
Interés Social
Interés Social
Tipo Medio
- 5 -
El precio promedio de venta de las viviendas en el 2T18 fue de $670.5 (miles de pesos), que con relación al mismo periodo del año anterior tuvo una ligera disminución de 0.9% debido a una mayor participación del segmento de Interés Social en la mezcla de ingresos. Por segmento de vivienda, los precios promedio de Interés Social, de Tipo Medio y de Residencial, tuvieron un incremento del 4.5%, 17.4%, y 21.0%, respectivamente.
Costos
En el 2T18 los costos ascendieron a $1,638.3 millones que al compararlos contra los $1,554.8 millones del 2T17, tuvieron un incremento del 5.4%. Los costos del 2T18 representaron el 73.4% de los ingresos totales con un incremento de 50pb, debido tanto a una mayor participación del segmento de Interés Social como al incremento de ciertos materiales como el acero.
Utilidad bruta
La utilidad bruta del 2T18 fue de $593.6 millones con un crecimiento del 2.7% en comparación con el mismo periodo del año anterior. El margen bruto del 2T18 fue de 26.6%, con una disminución de 50pb con relación al 2T17.
Gastos generales
Los gastos generales del 2T18, que incluyen sueldos y compensaciones del personal administrativo y de ventas, así como los gastos de venta, ascendieron a $329.9 millones y tuvieron un incremento de 3.9% en comparación con el 2T17. Con relación a los ingresos el porcentaje de gastos generales en el 2T18 fue de 14.8%, 10pb inferior al que se tuvo en el 2T7.
Utilidad de operación
La utilidad de operación del 2T18 fue de $260.4 millones con un decremento del 1.7% con relación al 2T17. El margen de operación en el 2T18 fue de 11.7%, 70pb inferior al margen del 2T17 debido principalmente al incremento de los costos.
2,102.8 922.2
670.5
434.6 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800 2,000 2,200 2,400 Residencial Tipo Medio PROMEDIO Interés Social FOVISSSTEPorcentaje de viviendas escrituradas por tipo de financiamiento 2T18 / 2T17
2T18
2T17
Bancos y
sin crédito Bancos y sin crédito
INFONAVIT Total y Cofinavit INFONAVIT Total y Cofinavit
61.7 % Total INFONAVIT
70.4 % Total INFONAVIT
INFONAVIT FOVISSSTE (Miles de pesos)57.6%
12.5%
25.8%
Precios promedio de venta por tipo de vivienda 2T18
66.1%
4.3%
17.7%
11.9%
4.1%
INFONAVIT- 6 -
Ingresos financieros - neto
En el 2T18 los ingresos financieros – neto fueron de $23.9 millones, en tanto que en el 2T17 se tuvieron $7.3 millones. Los ingresos financieros del 2T18 se originaron principalmente por los intereses ganados.
En el 2T18 las fluctuaciones cambiarias resultaron en una utilidad de $8.8 millones, derivada principalmente por la valuación de inversiones en dólares (equivalentes de efectivo).
La utilidad por derivados en el 2T18 fue de $0.3 millones y corresponde a instrumentos contratados con fines de cobertura para ciertos préstamos (ver sección de Deuda).
La capitalización de los intereses pagados se calcula con base en el promedio ponderado de las adquisiciones de inventarios (obras en proceso y terrenos). Dichos intereses son capitalizados en los inventarios y se transfieren al costo conforme se van registrando los ingresos de los desarrollos correspondientes.
En el 2T18 y 2T17, se capitalizaron intereses pagados por $46.3 y $53.0 millones, respectivamente, en el saldo de inventarios. Por otra parte del saldo de intereses pagados capitalizados en inventarios se transfirieron al costo en el 2T18 y 2T17, un monto de $48.8 y $44.1 millones, respectivamente.
Impuestos a la utilidad
El total de impuestos en el 2T18 fue de $88.5 millones, que corresponden a la tasa de Impuesto sobre la Renta (ISR) del 30% sobre la base de la utilidad fiscal neta.
Utilidad neta
La utilidad neta del 2T18 fue de $222.3 millones con un crecimiento del 7.1% en comparación con el 2T17. El margen neto fue el 10% en el 2T18, 30pb superior al del mismo periodo del año anterior.
EBITDA
Conciliación de la utilidad neta a EBITDA
Durante el 2T18 ARA generó un EBITDA por $326.6 millones, con un incremento de 2.7% en comparación con el 2T17. El margen de EBITDA fue del 14.6%, 30pb inferior al margen del 2T17.
2T18 2T17
Mill $ Mill $ Mill $ %
Intereses pagados netos 22.3 10.1 12.3 122.0 Intereses ganados -37.1 -27.7 -9.4 33.9 (Utilidad) pérdida cambiaria -8.8 4.7 -13.4 -288.2 (Utilidad) pérdida por derivados -0.3 5.7 -6.0 -105.7 Ingresos financieros - neto -23.9 -7.3 -16.5 225.2
Variación
2T18 2T17
Mill $ Mill $ Mill $ %
Intereses pagados 68.6 63.0 5.6 8.8
Intereses pagados capitalizados -46.3 -53.0 6.7 -12.7 Intereses pagados netos 22.3 10.1 12.3 122.0
Variación
2T18 2T17
Mill $ Mill $ Mill $ %
Utilidad neta 222.3 207.6 14.7 7.1
Depreciación 14.1 13.0 1.1 8.4
Intereses pagados capitalizados transf. al costo 48.8 44.1 4.6 10.5
Impuestos a la utilidad 88.5 84.8 3.8 4.4
Participación en las utilidades de negocios conjuntos -26.6 -20.3 -6.3 31.3
Otros gastos (ingresos) - neto 3.4 -3.9 7.3 -185.5
Ingresos financieros - neto -23.9 -7.3 -16.5 225.2
EBITDA 326.6 318.0 8.7 2.7
- 7 -
IV. Resultados Primer Semestre 2018 / 2017 (1S18 / 1S17)
Ingresos
En el 1S18 los ingresos habitacionales fueron de $3,829.0 millones con un crecimiento de 3.4% en comparación con el 1S17. Por su parte, los ingresos de Otros Proyectos Inmobiliarios, los cuales corresponden principalmente a la venta de terrenos y arrendamiento de centros comerciales, fueron de $123.0 millones e incrementaron el 15.4% debido a mayores ingresos por venta de terrenos. En suma, los ingresos totales del 1S18 fueron de $3,951.9 millones y tuvieron un incremento del 3.8% en comparación con el mismo periodo del año anterior.
Los ingresos por segmento estuvieron distribuidos de la siguiente forma:
Los ingresos del segmento de Interés Social en el 1S18 tuvieron un importante crecimiento del 37.7% en comparación con el 1S17. Dicho crecimiento se debió principalmente a ingresos de nuevos desarrollos. Por lo que corresponde a los ingresos del segmento de Tipo Medio y Residencial, tuvieron un decremento del -8.3% y -21.8%, respectivamente, debido a la terminación de ciertos desarrollos. Como se comentó anteriormente, durante el segundo semestre continuaremos con la construcción de nuevos desarrollos para seguir atendiendo a los segmentos de Tipo Medio y Residencial.
Los ingresos de viviendas vendidas con subsidio del gobierno federal, representaron el 12.2% de los ingresos totales en el 1S18 y el 7.8% en el 1S17.
En el 1S18 las unidades vendidas fueron 5,708 que comparadas con el mismo periodo del año anterior tuvieron un incremento de 6.5%, dicho incremento es atribuible al crecimiento del 28.4% en las viviendas vendidas del segmento de Interés Social y se vio contrarrestado por un decremento del 23.2% en las unidades de Tipo Medio y del 31.1% del segmento de Residencial.
Las viviendas verticales representaron el 57.7% del total de unidades vendidas en el 1S18, superior al 49.1% del 1S17.
45.8%
34.5%
26.1%
29.6%
25.0%
33.1%
3.1%
2.8%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
1S18 1S1771.8%
59.5%
19.5%
27.1%
8.7%
13.4%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
1S18
1S17
Unid. Mill. $ Vtas% Unid. Mill. $ Vtas% Mill. $ % Interés Social 4,096 1,810.7 45.8 3,190 1,315.2 34.5 495.4 37.7 Tipo Medio 1,115 1,032.2 26.1 1,451 1,125.8 29.6 -93.5 -8.3 Residencial 497 986.1 25.0 721 1,260.6 33.1 -274.5 -21.8 Total habitacional 5,708 3,829.0 96.9 5,362 3,701.5 97.2 127.4 3.4 Otros proyectos inmobiliarios 123.0 3.1 106.5 2.8 16.4 15.4 Total 5,708 3,951.9 100 5,362 3,808.1 100 143.9 3.8
Ene-Jun'18 Ene-Jun'17 Var. 1S 18/17
Ingresos 1S18 / 1S17
Otros Proyectos Inm.
Tipo Medio
Residencial
Residencial
Unidades 1S18 / 1S17
Interés Social
Interés Social
Tipo Medio
- 8 -
El precio promedio de venta de las viviendas en el 1S18 fue de $670.8 (miles de pesos), que con relación al mismo periodo del año anterior tuvo una disminución de 2.8% debido a una mayor participación del segmento de Interés Social en la mezcla de ingresos. Por segmento de vivienda, los precios promedio de Interés Social, de Tipo Medio y de Residencial, tuvieron un incremento del 7.2%, 19.3%, y 13.5%, respectivamente.
V.
Situación financiera, liquidez y recursos de capital
Efectivo y equivalentes de efectivo
Al 30 de junio de 2018, el efectivo y equivalentes de efectivo ascendieron a $2,731.0 millones, con un incremento del 19.5% en comparación con el saldo al cierre del año anterior. Dicho incremento es atribuible principalmente a la contratación de dos préstamos bancarios por $550 millones de pesos.
Cuentas por cobrar
El saldo de cuentas por cobrar al 30 de junio de 2018 fue de $687.1 millones, saldo que se mantuvo prácticamente estable con el saldo que se tenía al 31 de diciembre de 2017. La rotación de cuentas por cobrar al cierre del 2T18 fue de un mes.
Inventarios
Al 30 de junio de 2018, el saldo de inventarios totales ascendió a $13,955.7 millones, los cuales se integran como sigue: i) terrenos en proceso y para desarrollo por $4,636.0 millones, y ii) las obras en proceso (edificación, urbanización, infraestructura, equipamiento, licencias e intereses pagados capitalizados) y almacén de materiales de construcción, por $9,319.7 millones. 1,984.1 925.8
670.8
442.1 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800 2,000 2,200 Residencial Tipo Medio PROMEDIO Interés Social INFONAVIT FOVISSSTEPorcentaje de viviendas escrituradas por tipo de financiamiento 1S18 / 1S17
1S18
1S17
Bancos y
sin crédito Bancos y sin crédito
INFONAVIT Total y Cofinavit INFONAVIT Total y Cofinavit
58.7 % Total INFONAVIT
68.9 % Total INFONAVIT
INFONAVIT FOVISSSTE (Miles de pesos)53.7%
14.4%
26.9%
Precios promedio de venta por tipo de vivienda 1S18
64.1%
4.8%
19.3%
11.8%
- 9 -
Geográficamente la reserva territorial se encuentra distribuida como sigue:
Reserva territorial por tipo de vivienda al 30 de junio de 2018
Estado Unidades % Edo. de México 42,554 32.3 Quintana Roo 35,342 26.8 Jalisco 7,521 5.7 Baja California 7,041 5.3 Nuevo León 5,321 4.0 Hidalgo 5,194 3.9 Guanajuato 5,028 3.8 Veracruz 4,428 3.4 Nayarit 3,988 3.0 Guerrero 3,958 3.0 Puebla 2,781 2.1 Sonora 1,702 1.3 Morelos 1,636 1.2 Subtotal 126,494 96.1 Varios (5 estados) 5,154 3.9 Total 131,648 100
50%
24%
26%
73.2% 17.9% 8.9%Interés social
96,320
Tipo medio
23,620
Residencial
11,708
131,648 unidades
a plan maestro
Reserva por ingreso estimado
Porcentaje obtenido al multiplicar las unidades por el precio promedio de los UDM correspondiente a cada segmento
de vivienda
Tipo Medio
Interés Social
- 10 -
Inmuebles, maquinaria y equipo
ARA es una Compañía verticalmente integrada lo que permite generar y aprovechar economías de escala. Su división COMACI (Concreto, Maquinaria y Cimbra) es un área estratégica que proporciona maquinaria y equipo para la construcción, fabricación y mantenimiento de cimbra, así como el suministro de concreto. Al 30 de junio de 2018, el saldo neto de inmuebles, maquinaria y equipo fue de $191.1 millones.
Deuda y Deuda neta
Al 30 de junio de 2018 el saldo de la deuda con costo (créditos bursátil y bancarios más arrendamiento financiero) fue de $2,378.9 millones, y en comparación con el saldo que se tenía al 31 de diciembre de 2017 ($2,315.4 millones) tuvo una incremento de 2.7%. El vencimiento de la deuda con costo es del 19.8% a corto plazo y el 80.2% a largo plazo. La totalidad de la deuda con costo está denominada en pesos.
El 56% de la deuda con costo corresponde a los certificados bursátiles quirografarios de largo plazo emitidos en diciembre de 2017 por un monto de $1,350.1 millones ($1,329.5 millones netos de gastos de colocación por devengar). El plazo es de 5 años, con una amortización de principal objetivo de 26 pagos a partir del año tres, a la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio (TIIE) de 28 días más 250pb. Los certificados bursátiles ARA17 tienen una calificación crediticia de “A+” por parte de HR Ratings de México y "mxA+" por parte de S&P Global Ratings.
Un logro importante en el 2T18 fue la contratación de dos créditos simples bancarios sin garantía hipotecaria por un total de $800 millones, de los cuales al 30 de junio de 2018 se dispusieron de $550 millones. Cabe destacar que prácticamente no se tenía este tipo de financiamiento bancario desde el 2013, año en el que tres desarrolladores públicos enfrentaron una severa crisis de liquidez. El primer crédito fue de $300 millones a una tasa de interés de TIIE más 215pb, el plazo es de tres años con amortizaciones trimestrales de capital y pago mensual de intereses. El segundo crédito fue de $500 millones de los cuales al 30 de junio de 2018 se hizo una primera disposición por $250 millones, a una tasa de interés de TIIE más 230pb, el plazo es de tres años con amortizaciones mensuales de capital e intereses.
En los últimos cinco años ARA ha mostrado una clara tendencia positiva en sus resultados, consolidando su sólida posición financiera. El pasado 4 de mayo S&P Global Ratings subió la calificación crediticia de emisor de largo plazo en escala nacional –CaVal- a ‘mxA+’ de ‘mxA’, con perspectiva estable. La obtención de los créditos simples sin garantía hipotecaria es un reflejo de la confianza que tienen sobre la Compañía las instituciones bancarias que los otorgaron.
También es importarte señalar que ambos créditos simples están respaldados con la garantía de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), de hasta el 50% del saldo insoluto de la deuda. La SHF ha apoyado de manera importante al sector vivienda, sobre todo en 2013 que fue un año muy complicado en términos de financiamiento a los desarrolladores.
Al 30 de junio de 2018 el saldo del crédito sindicado, que anteriormente representaba el crédito más importante de la Compañía, fue de $76.2 millones y sólo representó el 3.2% de la deuda con costo. El pasado 2 de julio se liquidó este crédito liberándose el total de la garantía hipotecaria que estaba constituida por reserva territorial de largo plazo con un valor en libros de $847 millones.
El saldo de créditos puente al cierre del primer trimestre de 2018 fue de $116.6 millones y representaron el 4.9% de la deuda con costo. La tasa de interés que devengan la mayor parte de estos préstamos es de TIIE más 275pb a 285pb, y el plazo es de dos a tres años.
El saldo al 30 de junio de 2018 de los préstamos simples con garantía hipotecaria, prenda sobre derecho de cobro y partes sociales, de los centros comerciales que son 100% propiedad de ARA, fue de $276.9 millones y representaron el 11.6% de la deuda con costo. Para algunos de estos préstamos se contrató un instrumento financiero derivado con fines de cobertura (CAP de tasa de interés, 8% sin sobretasa) con vencimiento en 2019.
Por lo que corresponde al arrendamiento financiero, fuente de financiamiento para la adquisición de maquinaria y equipo, su saldo al 30 de junio de 2018 ascendió a $20.2 millones.
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Por su parte, la deuda neta al 30 de junio de 2018 fue negativa por -$352.1 millones debido principalmente al incremento del efectivo y equivalentes de efectivo.
Por doce años consecutivos ARA cuenta con la calificación crediticia más alta del sector vivienda mexicano otorgada por Standard & Poor’s mxA+ (Escala Nacional -CaVal-), y por Moody’s Investor Services: Ba2 (Escala Global, moneda local) y A2.mx (Escala Nacional de México). Además, en 2017 ARA recibió la calificación de A+ por parte de HR Ratings.
Otras razones financieras
Adicionalmente a las razones financieras de deuda anteriormente mostradas, a continuación se presentan otras razones que reflejan la sólida estructura financiera de ARA.
Pasivo por ISR diferido
El pasivo por ISR diferido básicamente se origina por la deducibilidad de adquisiciones de terrenos. Al 30 de junio de 2018 se tenía un saldo de $2,517.9 millones y tuvo un incremento de 6.1% con relación al saldo que se tenía al cierre de 2017.
Capital contable
El saldo del capital contable al 30 de junio de 2018 fue de $12,767.0 millones. Cabe destacar que el 92.0% del saldo del capital contable corresponde a las utilidades acumuladas, las cuales ascendieron a $11,751.7 millones.
Utilidad por acción (UPA)
En los últimos doce meses a junio de 2018 la UPA fue de $0.726, que comparado contra $0.551 de los últimos doce meses a junio de 2017, tuvo un crecimiento del 31.8%.
(Veces)
Al 30-Jun-18 Al 31-Dic-17 Variación
a Capital contable 0.19 0.18 0.01
a Activo total 0.12 0.12 0
a EBITDA (12m) 1.92 1.90 0.02
Deuda neta a EBITDA (12m) -0.28 0.02 -0.3 Deuda neta a Capital contable -0.03 0.002 -0.032
0.00
Pasivo total a Activo total 34.5% 33.2% 130 pb Pasivo total(a) a Activo total 21.5% 20.6% 90 pb Pasivo total a Capital Contable 52.6% 49.7% 290 pb
(a) Sin incluir el pasivo por ISR diferido.
Deuda con Costo
Al 30-Jun-18 Al 31-Dic-17
Pasivo moneda extranjera / Pasivo total 0.1% 0.1%
Efectivo y equivalentes de efectivo / Pasivo circulante 121.3% 102.1%
Ingresos (12m) / Pasivo total 1.25 veces 1.21 veces
Activo circulante / Pasivo circulante 6.67 veces 6.49 veces
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VI. Centros comerciales
ARA cuenta con una División de negocios dedicada al desarrollo, operación y comercialización de centros comerciales ubicados estratégicamente en localidades con alto potencial de crecimiento demográfico, típicamente cerca o dentro de desarrollos de vivienda de ARA lo cual implica un valor agregado significativo. Su ubicación y el área arrendable se muestran a continuación:
Adicionalmente, ARA tiene 7,686m2 bajo el formato de unicentros y minicentros comerciales, dando un total de área
arrendable de 167,854m2. Al 30 de junio de 2018 la tasa de ocupación fue del 97.5%.
En el 1S18 los ingresos de los centros comerciales ascendieron a $151.5 millones y el Ingreso Operativo Neto (NOI) fue de $107.2 millones, con crecimientos del 11.4% y 11.8%, respectivamente, en comparación con el mismo periodo del año anterior. Dichos crecimientos se debieron principalmente a la apertura del nuevo centro comercial Paseo Ventura a finales del primer trimestre de 2017. Para 2018 se estima un NOI de $225 millones con un crecimiento de alrededor del 11% con relación a 2017.
Cabe señalar que estos resultados corresponden a los centros comerciales que son propiedad de ARA al 100% y se consolidan en nuestros estados financieros -Centro San Miguel, Plaza Centella, Centro San Buenaventura y Plaza Carey, unicentros y minicentros-, así como al 50% de Centro Las Américas y Paseo Ventura, de acuerdo con la participación que mantenemos, y se registra a través del método de participación.
Al 30 de junio de 2018 la expansión de Centro San Miguel tenía un avance de obra del 98% con un avance en la comercialización del 72%. Estimamos su apertura en este tercer trimestre del año. Dicha expansión es de aproximadamente 13,000m2 con una inversión total estimada de $351.8 millones, de los cuales ya se han invertido $218.4 millones.
VII. Comentarios finales
S&P Global Ratings incrementó la calificación crediticia de Consorcio ARA a 'mxA+'
Como fue anunciado a través de un evento relevante, el pasado 4 de mayo Standard and Poor’s subió la calificación crediticia de Consorcio ARA de emisor de largo plazo en escala nacional -CaVal- a 'mxA+' de 'mxA', con perspectiva estable. Así mismo, la Agencia también subió la calificación de la deuda de largo plazo en escala nacional a 'mxA+' de 'mxA' de la emisión de certificados bursátiles quirografarios de largo plazo con clave de pizarra ARA 17.
De acuerdo con el Comunicado de prensa emitido por S&P Global Ratings, en su resumen señalan: “La desarrolladora de vivienda mexicana, ARA, ha mantenido un desempeño operativo y financiero sólido, a pesar de un entorno macroeconómico más desafiante en México, tendencia que esperamos se mantenga en los próximos 12 meses, lo que refleja la flexibilidad de su modelo de negocio y su prudente política financiera”.
Centro comercial Ubicación GLA* (m2) %
Centro Las Américas Estado de México 61,537 38.4
Paseo Ventura Estado de México 25,806 16.1
Centro San Miguel Estado de México 25,597 16.0
Plaza Centella Estado de México 14,837 9.2
Centro San Buenaventura Estado de México 11,474 7.2
Plaza Carey Veracruz 20,917 13.1
Total 160,168 100
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Consorcio ARA anunció la prórroga del contrato para la prestación de servicios de formación de
mercado con UBS
El 15 de junio de 2018 ARA anunció la prórroga del contrato de prestación de servicios de formación de mercado, celebrado el 13 de junio de 2014 con UBS Casa de Bolsa, S.A. de C.V., UBS Grupo Financiero, con el objeto de seguir fomentando la liquidez de las acciones de ARA en el mercado.
La prórroga de dicho contrato surtió efecto a partir del 25 de junio de 2018 y estará vigente por los siguientes doce meses contados a partir de tal fecha.
Conferencia Telefónica y Presentación vía Webcast
ARA llevará a cabo su conferencia telefónica con relación a los resultados del 2T18, el miércoles 25 de julio de 2018 a las 10:00 a.m. (hora del centro) 11:00 a.m. (tiempo del este). Para conectarse a la misma, favor de marcar diez minutos antes de que inicie la conferencia a los siguientes números telefónicos:
Estados Unidos
+1.855.893.9851
Internacional
+1.734.385.4606
Código de Identificación 4292656
Adicionalmente, la Conferencia y presentación se transmitirán en vivo a través de Internet. Para tener acceso por favor visitar:
https://engage.vevent.com/rt/consorcioarasabdecv~072518
Estará disponible una repetición de la Conferencia Telefónica a partir de la 1:30 p.m. del 25 de julio al 1 de agosto de 2018 a las 10:59 p.m. Para acceder a la repetición favor de marcar a los siguientes números telefónicos:
Estados Unidos +1.855.859.2056
Internacional +1.404.537.3406
Código de Identificación 4292656
Perfil de la Empresa
Consorcio ARA se dedica al diseño, promoción, construcción y comercialización de desarrollos habitacionales de Interés Social, Tipo Medio y Residencial, así como a la edificación y arrendamiento de centros comerciales, en México. Cuenta con
más de 41 años de experiencia en los que ha vendido alrededor de 350,000 casas, habitadas por aproximadamente 1,400,000 mexicanos. Actualmente tiene presencia en 16 Estados con 47 desarrollos en operación. Desde el inicio de su
participación en la Bolsa Mexicana de Valores en 1996, se ha caracterizado por una oferta diversificada de productos y una visión de largo plazo, con una sólida estructura financiera, liquidez y un nivel de deuda moderado.
Nota de protección legal
La información presentada por Consorcio ARA puede contener declaraciones sobre acontecimientos futuros y resultados financieros proyectados. El lector deberá apreciar que los resultados obtenidos podrían diferir de lo proyectado en el documento, lo anterior debido a que resultados pasados no garantizan el comportamiento de resultados futuros. Por lo anterior, la empresa no asume obligación por factores externos o indirectos acontecidos en el contexto nacional o internacional.
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VIII. Estados financieros
Estados de resultado integral
2T18 % 2T17 Reformulado % $ % 1S18 % 1S17 Reformulado % $ % Ingresos 2,232.0 100 2,133.0 100 98.9 4.6 3,951.9 100 3,808.1 100 143.9 3.8 Costos 1,638.3 73.4 1,554.8 72.9 83.5 5.4 2,897.0 73.3 2,778.7 73.0 118.2 4.3 Utilidad bruta 593.6 26.6 578.2 27.1 15.4 2.7 1,055.0 26.7 1,029.3 27.0 25.6 2.5 Gastos generales 329.9 14.8 317.4 14.9 12.5 3.9 595.1 15.1 585.4 15.4 9.7 1.7 Otros (gastos) ingresos - neto (3.4) -0.2 3.9 0.2 (7.3) (185.5) (7.0) -0.2 (3.5) -0.1 (3.5) 99.2
Utilidad de operación 260.4 11.7 264.8 12.4 (4.4) (1.7) 452.9 11.5 440.5 11.6 12.4 2.8
Ingresos financieros - neto:
Intereses pagados 68.6 3.1 63.0 3.0 5.6 8.8 121.6 3.1 121.1 3.2 0.5 0.4 Intereses pagados capitalizados (46.3) -2.1 (53.0) -2.5 6.7 (12.7) (95.6) -2.4 (100.3) -2.6 4.7 (4.7) Intereses ganados (37.1) -1.7 (27.7) -1.3 (9.4) 33.9 (69.7) -1.8 (42.4) -1.1 (27.3) 64.4 (Utilidad) pérdida cambiaria (8.8) -0.4 4.7 0.2 (13.4) (288.2) 0.3 0.0 13.8 0.4 (13.5) (98.1) (Utilidad) pérdida por derivados (0.3) 0.0 5.7 0.3 (6.0) (105.7) 0.6 0.0 2.8 0.1 (2.2) (78.6) (23.9) -1.1 (7.3) -0.3 (16.5) 225.2 (42.9) -1.1 (5.0) -0.1 (37.9) 762.0 Participación en las utilidades de
negocios conjuntos 26.6 1.2 20.3 0.9 6.3 31.3 39.7 1.0 37.4 1.0 2.3 6.2
Utilidad antes de impuestos 310.8 13.9 292.4 13.7 18.5 6.3 535.4 13.5 482.8 12.7 52.6 10.9
Impuestos a la utilidad:
ISR diferido 87.8 3.9 (7.5) -0.4 95.3 (1,273.5) 152.0 3.8 (17.7) -0.5 169.7 (958.1) ISR causado 0.7 0.0 92.3 4.3 (91.6) (99.3) 1.7 0.0 157.7 4.1 (156.0) (98.9) 88.5 4.0 84.8 4.0 3.8 4.4 153.7 3.9 140.0 3.7 13.7 9.7
Utilidad neta 222.3 10.0 207.6 9.7 14.7 7.1 381.8 9.7 342.8 9.0 39.0 11.4
Otros resultados integrales - 0.0 - 0.0 - - - 0.0 - 0.0 - -
Utilidad integral 222.3 10.0 207.6 9.7 14.7 7.1 381.8 9.7 342.8 9.0 39.0 11.4
Depreciación 14.1 0.6 13.0 0.6 1.1 8.4 27.9 0.7 27.6 0.7 0.3 1.1 Intereses pagados
capitalizados transferidos al costo 48.8 2.2 44.1 2.1 4.6 10.5 86.4 2.2 82.7 2.2 3.8 4.6
EBITDA 326.6 14.6 318.0 14.9 8.7 2.7 574.2 14.5 554.2 14.6 20.0 3.6 Segundo Trimestre 2018 / 2017 Variación 2T18 / 2T17 Enero-Junio 2018 / 2017 Variación 1S18 / 1S17
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Estados de posición financiera
Importe %
ACTIVO
ACTIVOS CIRCULANTES
Efectivo y equivalentes de efectivo 2,731.0 2,285.6 445.4 19.5
Clientes - Neto 687.1 686.6 0.5 0.1
Terrenos para desarrollo 1,744.6 1,911.7 -167.0 (8.7) Obras en proceso, almacén de materiales para construcción 9,319.6 9,065.8 253.9 2.8
Total Inventarios 11,064.3 10,977.5 86.8 0.8
Otros activos circulantes 543.4 566.7 -23.3 (4.1) 15,025.8
14,516.4 509.4 3.5 ACTIVO A LARGO PLAZO
Acciones de Club de Golf 180.9 180.6 0.3 0.2 Propiedades de inversión 865.7 761.0 104.7 13.8 Terrenos para desarrollo a largo plazo 2,891.4 2,891.4 0.0 0.0 Inmuebles, planta y equipo - Neto 191.1 206.2 -15.1 (7.3)
Negocios conjuntos 155.1 154.6 0.5 0.3
Impuestos a la utilidad diferidos 100.6 107.7 -7.1 (6.6) Instrumento financiero derivado 1.0 1.6 -0.6 (37.9) Otros activos a largo plazo 68.8 67.1 1.7 2.6
4,454.6 4,370.2 84.5 1.9 ACTIVOS TOTALES 19,480.4 18,886.5 593.9 3.1 PASIVOS CIRCULANTES Créditos bancarios 456.4 680.8 -224.4 (33.0) Arrendamiento financiero 15.7 22.1 -6.4 (29.1) Proveedores 799.5 615.2 184.2 29.9
Otros pasivos circulantes 979.8 920.1 59.7 6.5 2,251.3
2,238.3 13.0 0.6 PASIVOS NO CIRCULANTES
Créditos bancarios 1,902.4 1,605.5 296.9 18.5
Arrendamiento financiero 4.5 7.0 -2.6 (36.2) Pasivo por ISR diferido 2,517.9 2,372.4 145.5 6.1 Otros pasivos no circulantes 37.4 47.7 -10.3 (21.6)
4,462.2
4,032.6 429.6 10.7
PASIVOS TOTALES 6,713.4 6,270.8 442.6 7.1
CAPITAL CONTABLE 12,767.0 12,615.7 151.3 1.2
PASIVO Y CAPITAL CONTABLE 19,480.4 18,886.5 593.9 3.1
Al 30-Jun'18 Al 31-Dic'17 Refomulado
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Estados de cambios en el capital contable
Capital social Prima en suscripción de acciones (A) Reserva para la adquisición de acciones propias Utilidades retenidas Participación no controladora Capital contable
Saldo inicial al 1 de enero de 2017 Reformulado 645.5 351.6 36.2 10,757.8 42.3 11,833.4
Recompra de acciones
propias – Neto -0.5 -8.7 -9.1
Utilidad consolidada del año 341.9 0.9 342.8
Saldos al 30 de junio de 2017 Reformulado 645.0 351.6 27.6 11,099.7 43.2 12,167.1
Saldo inicial al 1 de enero de 2018 644.8 351.6 23.9 11,551.3 44.0 12,615.7
Dividendos decretados -180.0 -180.0
Recompra de acciones
propias – Neto -2.5 -47.9 -50.3
Otras partidas -0.1 -0.1
Utilidad consolidada del año 380.3 1.4 381.8
Saldos al 30 de junio de 2018 642.4 351.6 -23.9 11,751.7 45.3 12,767.0
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Estados de flujos de efectivo
Ene-Jun'18 Ene-Jun'17 Reformulado
Actividades de operación:
Utilidad antes de impuestos 535.4 482.8
Partidas relacionadas con actividades de inversión:
Depreciación 27.9 27.6
Participación en las utilidades de negocios conjuntos -39.7 -37.4
Otras partidas -0.6 2.8
-12.4 -7.0
Partidas relacionadas con actividades de financiamiento:
Intereses a cargo 27.2 20.9
550.2 496.7
(Aumento) disminución en:
Clientes – Neto -0.5 -251.6
Inventarios 8.8 236.6
Otros activos 28.5 0.6
Aumento (disminución) en:
Proveedores 184.2 -172.6
Otros pasivos -116.8 29.3
Impuestos a la utilidad pagados -7.7 -85.8
Flujos netos de efectivo de actividades de operación 646.7 253.1 Actividades de inversión:
Inversión en inmuebles, maquinaria y equipo -7.2 -13.0 Disposiciones de otras inversiones con carácter permanentes 24.8 -6.2
Propiedades de inversión -110.4 0.0
Efectivo excedente para aplicar a actividades de financiamiento 553.9 234.0
Actividades de financiamiento -108.5 -52.3
Aumento neto de efectivo y equivalentes de efectivo 445.4 181.7
Efectivo y equivalentes de efectivo al principio del período 2,285.6 1,786.6
